Anfechtung der Verwalterbestellung: Beschluss zu TOP 6 für ungültig erklärt
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin focht Beschlüsse einer Wohnungseigentümerversammlung vom 11.11.2010 an. Das Amtsgericht erklärte den Beschluss zur Bestellung der Fa. J1 E KG (TOP 6) für ungültig, da die Einladung den Beschlussgegenstand nach § 23 Abs. 2 WEG nicht hinreichend konkret bezeichnete. Die übrigen Angriffe (TOP 7: Gartenpflege, Versammlungszeit) wurden abgewiesen, teils weil kein Beschluss vorlag.
Ausgang: Anfechtung der Verwalterbestellung (TOP 6) stattgegeben; sonstige Klageanträge (TOP 7) abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Die Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung muss den Beschlussgegenstand nach § 23 Abs. 2 WEG hinreichend konkret bezeichnen; die bloße Ankündigung einer 'Neubestellung' rechtfertigt nicht überraschende Kandidatenvorstellungen.
Ob ein Beschluss gefasst wurde, richtet sich nach der objektiven Außenwirkung (Protokoll, Abstimmung, Verkündung, Aufnahme in die Beschlusssammlung); bloße Formulierungen als 'Bitte' ohne Abstimmung begründen keinen Beschluss.
Bei Beschlussgegenständen von geringer Bedeutung genügt die Ankündigung unter 'Verschiedenes' und es besteht nicht generell die Verpflichtung, Angebote als Anlage mit der Einladung zu übersenden.
Ein gerichtlicher Anspruch auf Bestellung eines Verwalters besteht nicht, solange die Gemeinschaft bereits wirksam einen Verwalter hat; Beschlüsse bleiben gemäß § 23 Abs. 4 S. 2 WEG bis zu einer rechtskräftigen Aufhebung wirksam.
Zitiert von (2)
2 neutral
Vorinstanzen
Landgericht Köln, 29 S 174/11 [NACHINSTANZ]
Tenor
Der unter TOP 6 der Wohnungseigentümerversammlung vom 11.11.2010 gefasste Beschluss zur Verwalterbestellung der Fa. J1 E KG wird für ungültig erklärt.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten zu 33 % und die Klägerin zu 67 %.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Den Parteien bleibt nachgelassen, die Vollstreckung durch die jeweils andere Partei durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht jeweils die andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft in C, die durch die J1 E KG verwaltet wird.
Mit Schreiben vom 22.10.2010 lud die bisherige Verwalterin, die H J-N GmbH, zu einer Wohnungseigentümerversammlung am 11.11.2010 ein. Hinsichtlich der in der Einladung angekündigten Tagesordnungspunkte wird auf die Einladung der Firma H J-N GmbH vom 22.10.2010 Bl. 9 f d.A. Bezug genommen.
In der Wohnungseigentümerversammlung vom 11.11.2010, an der die Klägerin nicht teilnahm, beschlossen die anwesenden Wohnungseigentümer unter TOP 6 einstimmig, die Bestellung der Fa. J1 E KG zur Verwalterin der WEG ab dem 01.01.2011 bis zum 31.12.2012. Unter TOP 7 baten die Wohnungseigentümer den Verwalter die Gartenpflegetätigkeit für das Jahr 2011 auf Grundlage eines vorliegenden Angebotes zu einem Pauschalpreis von 1.300,00 € an die Firma B T Garten und Landschaftsbau zu vergeben und zukünftig Eigentümerversammlungen möglichst erst am 19.30 Uhr zu terminieren. Hinsichtlich der Einzelheiten der gefassten Beschlüsse wird auf das Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung vom 11.11.2010, Bl. 13 f d.A. Bezug genommen.
Gegen diese Regelung wendet sich die Klägerin mit ihrer am 30.11.2010 bei Gericht eingegangen und dem gerichtlich bestellten Ersatzzustellungsbevollmächtigten am 18.02.2011 zugestellten Anfechtungsklage.
Die Klägerin ist der Auffassung, die Verwalterbestellung unter TOP 6 leide unter einem Einladungsmangel. In der Einladung der bisherigen Verwalterin sei die Rede von einer Neubestellung des Verwalters. Sie ist daher der Auffassung, dass sie mit einer Bestellung eines neuen Verwalters nicht habe rechnen müssen. Ferner rügt sie, dass ihr das Angebot der Fa. J1 E KG, auf das im Beschluss zu TOP 6 Bezug genommen werde, nicht vorlag. Die Klägerin behauptet, das besagte Angebot sei ihr durch die Beklagten bewusst vorenthalten worden. Die Klägerin sieht sich deshalb im Kernbereich ihrer Mitgliedsrechte in der Wohnungseigentümergemeinschaft verletzt. Aufgrund der Sachlage sei sie davon ausgegangen, dass die bisherige Verwalterin als einzige Kandidatin zur Wahl stehen würde. Die Klägerin rügt ferner, dass der gefasste Beschluss zu unbestimmt sei. Dem Beschluss ließe sich nicht entnehmen, welche Verwalterin bestellt worden sei, da in dem Beschluss keine Anschrift angegeben worden sei.
Bezüglich der Regelung zu TOP 7 der Wohnungseigentümerversammlung vom 11.11.2010 hinsichtlich der Vergabe von Gartenpflegetätigkeiten für das Jahr 2011 ist die Klägerin der Auffassung, dass es sich hierbei um einen Beschluss handeln würde, auch wenn in dem Beschlusstext von einer Bitte die Rede sei. Ferner rügt sie, dass der in der Wohnungseigentümerversammlung angesprochene Punkt keinen Niederschlag in der Einladung zu der Wohnungseigentümerversammlung gefunden habe und deshalb die Beschlussfassung für sie völlig überraschend erfolgt sei. Ferner sei das Angebot, auf das in dem Beschluss Bezug genommen worden sei der Klägerin nicht bekannt. Sie rügt des Weiteren, dass das Beschlussergebnis nicht ordnungsgemäß festgestellt worden sei. Auch bezüglich der unter TOP 7 formulierten Bitte an den Verwalter, zukünftig Eigentümerversammlungen möglichst erst am 19.30 Uhr zu terminieren, ist die Klägerin ebenfalls der Auffassung, dass es sich hierbei um einen Beschluss handeln würde. Sie ist ferner der Auffassung, dass der Beschluss dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung widerspreche, da die Versammlungszeit nach den Belangen aller Wohnungseigentümer festzulegen sei und nicht überraschend aufgrund der Bitten einiger Wohnungseigentümer. Des Weiteren wendet sie ein, dass das Beschlussergebnis nicht ordnungsgemäß verkündet worden sei.
Die Klägerin beantragt,
den unter TOP 6 der Wohnungseigentümerversammlung vom 11.11.2010 gefassten Beschluss zur Verwalterbestellung der Fa. J1 E KG für ungültig zu erklären; die unter TOP 7 beschlossene Vergabe der Gartenpflege und die Uhrzeit zukünftiger Eigentümerversammlungen für ungültig zu erklären;
für die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Verwalter zu bestellten, mit dem Aufgabenkreis: Einberufung und Durchführung einer Eigentümerversammlung mit dem TOP "Neuwahl eines Verwalters - Verwalterbestellung und Abschluss eines Verwaltervertrages", sowie für den Fall fehlender Beschlussfähigkeit Einberufung und Durchführung einer weiteren Eigentümerversammlung, § 25 Abs. 4 WEG, mit dem TOP Neuwahl eines Verwalters - Verwalterbestellung und Abschluss eines Verwaltervertrages".
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Im Rahmen des laufenden Anfechtungsverfahrens hat die J1 E KG zu einer weiteren Wohnungseigentümerversammlung eingeladen. In dieser Wohnungseigentümerversammlung bestätigten die Wohnungseigentümer unter TOP 5 die Wahl der E2 KG zur neuen Verwalterin, beschlossen unter TOP 6 erneut die Vergabe von Gartenarbeiten und hoben durch Beschluss zu TOP 7 den in der Wohnungseigentümerversammlung vom 11.11.2010 unter TOP 7 gefassten Beschluss "zukünftig Eigentümerversammlungen möglichst ab 19.30 Uhr zu terminieren" auf. Wegen der Einzelheiten der in der Wohnungseigentümerversammlung vom 10.03.2011 gefassten Beschlüsse wird auf das Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung Bl. 54 ff Bezug genommen.
Gegen diese Beschlüsse hat die Klägerin erneut Anfechtungsklage eingereicht, die beim AG Bonn unter dem Aktenzeichen 27 C 51/11 geführt wird.
Die Beklagten sind der Auffassung, dass durch die Genehmigungsbeschlüsse aus der Wohnungseigentümerversammlung vom 11.03.2011 das Rechtsschutzbedürfnis der Klägerin entfallen sei.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist überwiegend unbegründet.
Der Zulässigkeit der Klage steht nicht entgegen, dass die Wohnungseigentümer in der Wohnungseigentümerversammlung vom 11.03.2011 die streitgegenständlichen Beschlüsse bestätigt bzw. aufgehoben haben. Es ist nämlich allgemein anerkannt, dass das Rechtsschutzbedürfnis einer Anfechtungsklage durch inhaltsgleiche Zweitbeschlüsse erst entfällt, wenn die Zweitbeschlüsse bestandskräftig geworden sind. Die vorliegenden Zweitbeschlüsse sind jedoch nicht bestandskräftig geworden aufgrund der Anfechtung durch die Klägerin in dem Verfahren 27 C 51/11.
Die Klage hat jedoch lediglich hinsichtlich des Beschlusses zu TOP 6 Erfolg.
1. TOP 6
Der Bestellungsbeschluss zu TOP 6 verstößt nämlich - wie die Klägerin zutreffend rügt - gegen die Regelung des § 23 Abs. 2 WEG. Der Beschlussgegenstand ist in der Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung nicht hinreichend klar bezeichnet worden. Nach der Einladung sollte ein Beschluss über die Neubestellung des Verwalters erfolgen. Danach durften die Wohnungseigentümer davon ausgehen, dass der bisherige Verwalter erneut bestellt wird. Sie mussten nicht damit rechnen, dass weitere Verwalter zur Wahl gestellt werden. Hierzu hätte es einer gesonderten Ankündigung in der Einladung bedurft. Dieser Beschlussmangel ist auch nicht nachträglich geheilt worden, da die Voraussetzung hierfür nicht vorliegen. Ausweislich des Protokolls der Wohnungseigentümerversammlung waren nicht alle Wohnungseigentümer in der Wohnungseigentümerversammlung anwesend bzw. vertreten.
2. TOP 7
a) Gärtnerarbeiten
Die Klage ist bereits unbegründet, da zu diesem TOP, ausweislich des Versammlungsprotokolls, kein Beschluss gefasst wurde. Vielmehr beinhaltet das Beschlussprotokoll lediglich eine Bitte an den Verwalter. Dass die Wohnungseigentümer zum Zeitpunkt der etwaigen Beschlussfassung - worauf es vorliegend alleine ankommt - auch nicht davon ausgegangen sind, dass es sich um einen Beschluss handelt, spricht auch, dass keine Abstimmung stattgefunden hat, es an einer Verkündung eines Beschlussergebnisses fehlt und der bisherige Verwalter den fraglichen Beschluss nicht in die Beschlusssammlung aufgenommen hat. Dem steht auch nicht entgegen, dass auf Veranlassung des neuen Verwalters, der Fa. J1 E KG, die Wohnungseigentümer in der Wohnungseigentümerversammlung vom 10.03.2011 die fragliche Regelung aufgehoben haben. Denn maßgeblich für die Beurteilung, ob ein Beschluss gefasst wurde, ist nicht die Sicht der Wohnungseigentümer, sondern die Sichtweise eines objektiven Dritten, aus der sich nach Auffassung des Gerichts nach Maßgabe der genannten Kriterien die Bitte nicht als Beschlussfassung darstellen konnte. Letztlich kann die Frage jedoch dahinstehen, denn selbst wenn es sich bei der Regelung unter dem TOP 7 um einen Beschluss gehandelt hätte, so wäre die Klägerin auch dann mit ihrer Anfechtungsklage nicht durchgedrungen. Der Beschluss leidet nämlich nicht an einem Ladungsmangel. Im Hinblick auf die Bedeutung und Tragweite des genannten Beschlusses, der lediglich eine Beauftragung eines Gärtners für das Jahr 2011 zu eine Pauschalpreis von 1.300,00 € beinhaltet, ist die Ankündigung des TOP in der Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung mit "Verschiedenes" ausreichend. Im Hinblick auf die geringe Bedeutung des Beschlusses war es auch nicht erforderlich, das Angebot, auf das in dem Protokoll zur Wohnungseigentümerversammlung Bezug genommen wurde, als Anlage bereits mit der Einladung an die Wohnungseigentümer zu versenden.
b) Versammlungszeit ab 19.30 Uhr
Auch hierbei handelt es sich ausweislich des Protokolls zur Wohnungseigentümerversammlung vom 11.11.2010 nicht um einen Beschluss, der Gegenstand einer Anfechtungsklage der Klägerin sein könnte. Ausweislich des Protokolls wurde hier lediglich eine Bitte an den Verwalter formuliert, so dass diesbezüglich nicht einmal im Ansatz der Rechtsschein eines Beschlusses gesetzt worden ist.
3. Verpflichtungsantrag
Ein Anspruch der Klägerin gegen die Beklagten auf Bestellung eines Verwalters steht dieser unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu.
Ein solcher Anspruch ergibt sich insbesondere nicht aus §§ 21 Abs. 4, 21 Abs. 8 WEG. Ein solcher Anspruch könnte sich allenfalls dann ergeben, wenn die Gemeinschaft keinen Verwalter hätte und eine Verwaltung der Gemeinschaft ohne Verwalter nicht möglich wäre. Die Gemeinschaft verfügt jedoch selbst nach dem Vortrag der Klägerin über einen Verwalter. Mit dem angefochtenen Beschluss zu TOP 6 wurde die J1 E KG zur Verwalterin bestellt. Der Wirksamkeit dieser Bestellung steht insbesondere nicht entgegen, dass die Klägerin den streitgegenständlichen Beschluss angefochten hat. Gem. § 23 Abs. 4 S. 2 WEG sind Beschlüsse solang als gültig zu behandeln, solang sie nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt sind. An einer rechtskräftigen Entscheidung über die Gültigkeit des fraglichen Beschlusses fehlt es jedoch.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 S. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Streitwert: 2.556,80 € TOP 6: 856,80 € (50%iges Parteiinteresse); TOP 7a: 650,00 € (50%iges Interesse der Parteien) ; b: 300,00 €; Antrag zu Ziff. 2: 750,00 €).