Bebauungsplan: Unwirksamkeit wegen unzulässiger aufschiebender Bedingung (§ 9 Abs. 2 BauGB)

Oberverwaltungsgericht NRW · 7 D 224/23.NE · 29.01.2026

KI-Zusammenfassung

Die Antragstellerin griff im Normenkontrollverfahren den Bebauungsplan Nr. 109 „K.“ an, der u. a. Wohngebiete festsetzt und den Vollzug insgesamt von der Erweiterung eines Regenrückhaltebeckens abhängig macht. Das OVG NRW erklärte den Plan für unwirksam. § 9 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BauGB trage die Festsetzung nicht, weil kein „besonderer Fall“ vorliege, die Bedingung den gesamten Plan erfasse und zudem unbestimmt sei. Die Unwirksamkeit dieser zentralen Regelung führe zur Gesamtunwirksamkeit, weil die Gemeinde den Plan ohne sie voraussichtlich nicht beschlossen hätte.

Ausgang: Normenkontrollantrag erfolgreich; Bebauungsplan wegen unwirksamer, unbestimmter aufschiebender Bedingung insgesamt für unwirksam erklärt.

Abstrakte Rechtssätze

Ein Normenkontrollantrag nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO ist regelmäßig antragsbefugt, wenn Festsetzungen eines Bebauungsplans ein im Plangebiet gelegenes Grundstück des Antragstellers unmittelbar betreffen und damit den Inhalt des Eigentums bestimmen.

Festsetzungen nach § 9 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BauGB setzen einen „besonderen Fall“ voraus und sind als Ausnahme zu handhaben; sie bedürfen spezifischer städtebaulicher Gründe im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB.

Eine aufschiebende Bedingung nach § 9 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BauGB darf nicht den Bebauungsplan als Ganzes unter einen Bedingungseintritt stellen, sondern nur bestimmte festgesetzte Nutzungen oder Anlagen betreffen.

Bedingte Festsetzungen nach § 9 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BauGB müssen hinreichend bestimmt sein; Planbetroffene müssen den Eintritt der Bedingung und damit die Entstehung des Baurechts eindeutig erkennen können.

Ist eine unwirksame Festsetzung nach dem im Planungsverfahren erkennbaren Willen der Gemeinde zentraler Bestandteil der Planung, führt ihre Unwirksamkeit zur Gesamtunwirksamkeit des Bebauungsplans, weil nicht anzunehmen ist, die Gemeinde hätte den Plan ohne sie beschlossen.

Tenor

Der Bebauungsplan Nr. 109 „K.“ der Antragsgegnerin vom 14.12.2022 in der Fassung der Bekanntmachungen vom 22.12.2023, 30.5.2025 und 2.1.2026 ist unwirksam.

Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Antragsgegnerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Antragstellerin zuvor in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags Sicherheit leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Die Antragstellerin wendet sich gegen den Bebauungsplan 109 „K.“ der Antragsgegnerin. Sie ist Eigentümerin der Grundstücke G01 mit der postalischen Anschrift D.-straße 1. Auf dem Flurstück 22 befinden sich u. a. eine Reithalle, ein Reitplatz und ein von der Antragstellerin selbst genutztes Wohnhaus.

Das ca. 2,8 ha umfassende Plangebiet des Bebauungsplanes liegt zwischen den Ortsteilen A. und W.. Es umfasst eine derzeit als Weideland genutzte Freifläche, einen nördlich daran angrenzenden Waldweg, die private Zufahrtsstraße zum Wohngrundstück der Antragstellerin sowie einen Teilabschnitt der Y.-straße. Das Gelände fällt von der nördlich angrenzenden Waldfläche aus in südlicher Richtung bis zur Y.-straße um knapp 20 m ab. Das Plangebiet war zum Zeitpunkt der ersten Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses vom 14.12.2022 im Regionalplan für den Regierungsbezirk M. im Wesentlichen als allgemeiner Siedlungsbereich (ASB) dargestellt. Im Regionalplan in der Fassung der Bekanntmachung vom 9.10.2025 (GV. NRW 2025, Seite 843) ist das Plangebiet insgesamt als ASB dargestellt. Im Flächennutzungsplan der Antragsgegnerin war das Plangebiet als Fläche für die Landwirtschaft dargestellt, parallel zum Bebauungsplanverfahren wurde der Flächennutzungsplan geändert und stellt den Bereich des Plangebiets nunmehr als Wohnbaufläche dar.

Der streitgegenständliche Bebauungsplan trifft im Wesentlichen folgende Festsetzungen: Es werden allgemeine Wohngebiete (WA 1 bis WA 4) festgesetzt, innerhalb derer eine Grundflächenzahl von 0,3, sowie Gebäudehöhen von 9,5 bzw. 7,0 m festgesetzt sind. Die zulässige Bauweise wird auf Einzel- und Doppelhäuser beschränkt, zudem werden Baugrenzen ausgewiesen. Weiter setzt der Plan öffentliche und private Grünflächen sowie öffentliche Verkehrsflächen und Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung fest. Ferner enthält der Plan Festsetzungen zu Maßnahmen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Geräusche in Form von Lärmpegelbereichen, die durch Pfeillinien dargestellt sind. Nach Ziffer 12.1 der Festsetzungen („Aufschiebende Bedingung gemäß § 9 Abs. 2 Nr. 2 BauGB“) kann die Umsetzung des Bebauungsplans erst vollzogen werden, wenn das bestehende Regenrückhaltebecken „U.“ erweitert wurde.

In der Planbegründung wird ausgeführt, die Entwicklung von Wohnbauflächen sei erforderlich, um der Wohnraumnachfrage im Gemeindegebiet gerecht zu werden. Im Plangebiet seien ca. 23 Einfamilienhäuser vorgesehen. Für das zur Erschließung des Wohngrundstücks D.-straße Nr. 1 dienende Grundstück im Süden des Geltungsbereichs des Bebauungsplans (Flurstücke 19 und 22) sei keine Bebauung vorgesehen, dementsprechend werde eine private Grünfläche festgesetzt. Das geplante Wohngebiet werde über die Y.-straße erschlossen. Um einen Rückstau zu vermeiden, werde ein Linksabbiegerstreifen hergestellt. Zudem sei eine Fußgängerinsel geplant. Die dafür notwendigen Flächen würden im Bebauungsplan entsprechend festgesetzt. Die Grundstücke im Plangebiet würden über eine parallel zur Y.-straße verlaufende Stichstraße, die in einer Wendeanlage ende, erschlossen. Die Berechnungen der Geräuschimmissionen für den Straßenverkehr hätten ergeben, dass die Orientierungswerte der DIN 18005 für allgemeine Wohngebiete unmittelbar entlang der Y.-straße überschritten würden. Daher würden passive Schallschutzmaßnahmen in Form von Lärmpegelbereichen festgesetzt. Hinzu kämen weitere Festsetzungen für baulichen Schallschutz in Schlaf- und Kinderzimmern sowie für Außenwohnbereiche. Das Plangebiet könne grundsätzlich durch die in der Y.-straße vorhandenen Leitungsnetze (Strom, Wasser, Gas, Telekommunikation) versorgt werden. Das Schmutzwasser solle in den vorhandenen Kanal eingeleitet werden, die im bestehenden Kanalnetz verfügbaren Kapazitäten würden im Zuge des weiteren Verfahrens bei den Stadtwerken abgefragt. Eine hydrogeologische Untersuchung habe ergeben, dass der Untergrund im Plangebiet für eine Versickerung von Niederschlagswasser ungeeignet sei. Der Gutachter empfehle daher, das anfallende Niederschlagswasser der Kanalisation zuzuleiten. Es sei geplant, das Niederschlagswasser in das bestehende Rückhaltebecken „U.“ zu leiten. Das Rückhaltebecken werde entsprechend vergrößert. Die Entwicklung des neuen Wohnquartiers sei erst möglich, wenn die Erweiterung des Beckens erfolgt sei. Im Zuge des auf das Bauleitplanverfahren folgenden Baugenehmigungsverfahrens würden die Anträge auf Erteilung einer wasserrechtlichen Erlaubnis bei der unteren Wasserbehörde des Kreises eingereicht.

Das Planverfahren verlief im Wesentlichen wie folgt: Der Bau-, Planungs- und Umweltausschuss der Antragsgegnerin beschloss am 10.10.2019 die Aufstellung des Bebauungsplans 109 „D.-straße“. Die Antragstellerin und ihr Ehemann machten mit Schreiben vom 22.1.2020, 2.7.2020 und 19.5.2020 Einwendungen geltend. Sie baten unter anderem darum, ihr Grundstück nicht mit einer privaten Grünfläche zu überplanen. Am 20.5.2020 beschloss der Bau-, Planungs- und Umweltausschuss der Antragsgegnerin, den Geltungsbereich des Bebauungsplans 109 „K.“ zu erweitern und die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 1 BauGB, der Beschluss wurde im Amtsblatt der Antragsgegnerin vom 12.6.2020 bekanntgemacht. Am 20.8.2020 beschloss der Bau-, Planungs- und Umweltausschuss der Antragsgegnerin die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfs nach § 3 Abs. 2 BauGB. Der in den Verwaltungsvorgängen enthaltene Bekanntmachungstext verweist auf einen Auslegungszeitraum vom 7.9.2020 bis einschließlich 9.10.2020 und benennt Themen, zu denen umweltbezogene Informationen vorlägen, sowie verschiedene Gutachten. Die Antragstellerin machte mit Schreiben vom 17.9.2020 verschiedene Einwendungen, auch gegen eine Änderung des Flächennutzungsplans, geltend, mit Schreiben vom 10.11.2020 verwies sie zudem auf Verstöße gegen die Zuständigkeitsordnung der Antragsgegnerin. Am 2.6.2022 beschloss der Bau- und Planungsausschuss der Antragsgegnerin u. a. nach Änderungen eines Grünstreifens, der Festsetzungen zur Grundflächenzahl und Firsthöhe die erneute Offenlage des Bebauungsplans gemäß § 4a Abs. 3 BauGB. Der Beschluss wurde unter Verweis auf einen Auslegungszeitraum vom 4.7.2022 bis einschließlich 12.8.2022 im Amtsblatt der Antragsgegnerin vom 24.6.2022 bekanntgemacht. Mit Schreiben vom 5.8.2022 trug die Antragstellerin erneut Einwendungen gegen die Planung vor. Der Beschluss vom 2.6.2022 wurde im Amtsblatt der Antragsgegnerin vom 28.10.2022 unter Verweis auf einen Auslegungszeitraum vom 7.11.2022 bis einschließlich 21.11.2022 erneut bekanntgemacht. Mit Schreiben vom 20.11.2022 machte die Antragstellerin erneut Einwendungen geltend. Mit Schreiben vom 4.12.2022 wandte sie sich an die Mitglieder des Rats der Antragsgegnerin und beanstandete, ihre Bedenken seien nicht hinreichend berücksichtigt worden. Am 14.12.2022 beschloss der Rat der Antragsgegnerin, die Anregungen aus den öffentlichen Beteiligungen zur Kenntnis zu nehmen und entsprechend den Anlagen zur Vorlage zu beschließen, die Festsetzung 5.4 unter „B. Örtliche Bauvorschriften“ gemäß des Beschlusses des Rates vom 24.11.2022 zu konkretisieren sowie den Bebauungsplan 109 „K.“ als Satzung. Ausweislich der Bekanntmachung im Amtsblatt der Antragsgegnerin unterzeichnete der Bürgermeister der Antragsgegnerin die Bekanntmachung zum Bebauungsplan 109 „K.“ am 16.12.2022. Der Beschluss des Rates und die Bekanntmachung wurden im Amtsblatt der Antragsgegnerin vom 22./23.12.2022 bekanntgemacht. Zugleich wurde der Aufstellungsbeschluss vom 10.10.2019 bekanntgemacht. Unter dem 23.2.2023 unterzeichnete der Bürgermeister der Antragsgegnerin auf der Originalurkunde des Bebauungsplanes u. a. den Vermerk, dass der Bebauungsplan ausgefertigt werde. Mit Schreiben vom 8.11.2023 bzw. E-Mail vom 9.11.2023 wies die Antragstellerin erneut auf aus ihrer Sicht bestehende Mängel des Bebauungsplans hin.

Die Antragstellerin hat am 21.12.2023 den Normenkontrollantrag gestellt.

Mit Beschluss vom 25.3.2025 - 7 B 158/25.NE - hat der Senat den Antrag der Antragstellerin, den Bebauungsplan 109 „K.“ vorläufig bis zur Entscheidung über den Normenkontrollantrag außer Vollzug zu setzen, abgelehnt.

Am 23.5.2025 unterzeichnete der Bürgermeister der Antragsgegnerin erneut eine Bekanntmachung des Bebauungsplans. Der Satzungsbeschluss des Rates der Antragsgegnerin vom 14.12.2022 wurde im Amtsblatt der Antragsgegnerin vom 30.5.2025 und vom 2.1.2026 erneut bekannt gemacht. Mit Schreiben vom 14.1.2026 an die Antragsgegnerin machte die Antragstellerin verschiedene Rügen geltend.

Zur Begründung ihres Normenkontrollantrags trägt die Antragstellerin im Wesentlichen vor: Der Antrag sei zulässig. Sie sei als betroffene Eigentümerin, aber auch als betroffene Plannachbarin antragsbefugt. Sie habe schon im Beteiligungsverfahren auf ihre Interessen am Erhalt der Weideflächen und des Freiraums zwischen den Siedlungsräumen W. und A. sowie die negativen Auswirkungen auch für sie selbst im Hinblick auf das Klima, die Lärmzunahme und das anfallende Niederschlagswasser hingewiesen. Der Normenkontrollantrag sei auch begründet. Es lägen zunächst Verfahrensmängel vor. Der Bau- und Planungsausschuss der Antragsgegnerin habe nicht über die zweite erneute Offenlage entschieden, der in der Bekanntmachung bezeichnete Beschluss vom 2.6.2022 sei derjenige, der schon der Offenlage vom 4.7.2022 bis einschließlich 12.8.2022 zugrunde gelegen habe. Zudem sei der Zeitraum der zweiten erneuten Offenlage vom 7.11.2022 bis zum 21.11.2022 unangemessen kurz gewesen. Ferner sei die Antragsgegnerin im Rahmen der Beschlussfassung von dem ursprünglichen Vorgehen abgewichen, die Änderung des Flächennutzungsplans sowie die Aufstellung des Bebauungsplans im Parallelverfahren durchzuführen. Weiterhin sei die Angabe unter Ziffer 10 des Verfahrensvermerks für die ortsübliche Bekanntmachung am 22.12.2022 unzutreffend. Auch seien die Angaben der verschiedenen Bekanntmachungen des Satzungsbeschlusses hinsichtlich des Datums des Inkrafttretens widersprüchlich. Zudem sei der Bebauungsplan materiell fehlerhaft. Die Planung sei nicht den Zielen der Raumordnung angepasst und verstoße gegen § 1 Abs. 4 BauGB. Die Fläche sei als Freiraumfläche dargestellt. Entgegen § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB sei der Bebauungsplan nicht aus dem Flächennutzungsplan entwickelt worden. Die Änderung des Flächennutzungsplans sei erst am 8.11.2023 beschlossen worden, der Satzungsbeschluss bezüglich des Bebauungsplans sei bereits am 14.12.2022 gefasst und am 23.12.2022 im Amtsblatt veröffentlicht worden. Die Festsetzungen des Bebauungsplans zur Begrünung von Dachflächen bzw. zur Dachneigung verstießen hinsichtlich der Formulierungen „mindestens extensiv begrünt“ und „topografische Verhältnisse“ gegen den Bestimmtheitsgrundsatz. Der Bebauungsplan verstoße auch gegen die Vorschriften des § 1 Abs. 1 und 3 BauGB. Die Antragsgegnerin verfolge mit ihrer Planung das Ziel der Schaffung von Wohnraum. Die Annahme von Wohnraumbedarf für junge Familien sei jedoch unzutreffend. Demgegenüber seien ihr Interesse am Erhalt ihres Weidelandes sowie die fehlende Umsetzbarkeit der Planung auf ihren Flächen nicht hinreichend berücksichtigt worden. Denn sie, die Antragstellerin, habe nicht die Absicht, ihren Grundstücksteil, der überplant worden sei, der Wohnbebauung zur Verfügung zu stellen. Der Plan sei auch deshalb nicht erforderlich, weil er vollzugsunfähig sei. Die Festsetzung unter Ziffer A.12 verknüpfe den Vollzug des Plans insgesamt mit der Erweiterung des Regenrückhaltebeckens, dies sei nach § 9 Abs. 2 Nr. 2 BauGB nicht möglich. Diese aufschiebende Bedingung sei zudem unbestimmt, es sei nicht klar, woran die Vollzugsreife des Plans anknüpfen solle. Der Plan sei auch abwägungsfehlerhaft. Die geplante bandartige Bebauung, durch die die Ortsteile A.-Zentrum und W. zusammenwachsen würden, verstoße gegen das Ziel 6.1-4 des Landesentwicklungsplans. Die Beseitigung des historisch bestehenden Freiraums zwischen den bebauten Siedlungsräumen in W. und A. sei nicht hinreichend abgewogen worden. Die geplante bauliche Entwicklung löse eine Verriegelung der freien Landschaft mit entsprechenden negativen Auswirkungen für das Klima aus. Zudem handele sich um einen offenen Landschaftskorridor, der den Naturverbund stärke und als Wander- und Ausbreitungskorridor für zahlreiche Tier- und Pflanzenarten diene. Auf diese Aspekte habe auch die Untere Naturschutzbehörde des L. Kreises hingewiesen. Sie, die Antragstellerin, befürchte zudem einen erheblichen Lärmzuwachs insbesondere durch den anwachsenden Individualverkehr. Ihr Interesse am Fortbestand des bisherigen Baurechts sei nicht ausreichend berücksichtigt worden. Die Planung berücksichtige zudem die Belange der Grundstückseigentümer im Plangebiet und der Angrenzer hinsichtlich der Entwässerung nicht ausreichend. Schon bei durchschnittlichem Starkregen liefen die bestehenden Kanalschächte entlang der Y.-straße über. Es sei aufgrund der Dimensionierung der Kanalisation zwangsläufig anzunehmen, dass die im Plangebiet vorgesehene Staumulde überlaufen werde. Zudem würden die Kapazitäten für die Rückhaltung durch den Wegfall der Versickerungsfläche bzw. die Versiegelung des Plangebiets verringert. Dennoch habe die Antragsgegnerin den Bebauungsplan ohne Entwässerungskonzept beschlossen und auf eine Konfliktbewältigung im Genehmigungsverfahren verwiesen. Dies führe zu einer unzumutbaren Beeinträchtigung, da Schäden an ihrem Grundeigentum durch Niederschlagswasser zu befürchten seien. Ein Gutachten des Ingenieurbüros Barth aus Gummersbach sei nicht Gegenstand des Aufstellungsverfahrens gewesen und damit ersichtlich zu spät erstellt. Die Antragsgegnerin habe beim Satzungsbeschluss nicht davon ausgehen können, dass das für das Plangebiet notwendige Entwässerungssystem tatsächlich vorhanden und funktionstüchtig sein werde, wenn die zukünftige Wohnbebauung fertiggestellt sein werde. Auch die Genehmigung einer Abwasserbehandlungsanlage durch den L. Kreis sei erst nach dem Satzungsbeschluss beantragt und erteilt worden. Zudem habe die Antragsgegnerin die geologischen Gegebenheiten unzureichend untersucht. Es bestünden Anhaltspunkte für einen Uraltbergbau nur wenige Meter unter der Tagesoberfläche. Diesen sei die Antragsgegnerin nicht nachgegangen, sondern habe das Problem auf die Genehmigungsebene verlagert. Erst nach dem Satzungsbeschluss sei ein entsprechendes Gutachten in Auftrag gegeben worden. Dieses habe zudem weitere „Verdachtsbereiche“ festgestellt, die im Bebauungsplan nicht dargestellt seien. Die Abwägungsmängel seien erheblich und auf das Abwägungsergebnis von Einfluss, sie führten zur Gesamtunwirksamkeit des Plans.

Die Antragstellerin beantragt,

den Bebauungsplan 109 „K.“ der Antragsgegnerin für unwirksam zu erklären.

Die Antragsgegnerin beantragt,

den Antrag abzulehnen.

Zur Begründung führt sie im Wesentlichen aus: Der Antrag sei bereits unzulässig. Die Antragstellerin sei nicht antragsbefugt und ihr fehle das Rechtsschutzbedürfnis. Sie sei nicht in eigenen Rechten verletzt. Der Antrag sei zudem unbegründet. Der Plan leide an keinen formellen Mängeln. Da versehentlich der geringfügig angepasste landschaftspflegerische Begleitplan nicht erneut offengelegt worden sei, sei die Untere Naturschutzbehörde als berührte Behörde erneut beteiligt worden. Aufgrund der redaktionellen Natur der Änderungen sei kein erneuter Beschluss erforderlich gewesen. Die parallele Änderung des Flächennutzungsplans sei ebenfalls kein Verfahrensfehler, sondern nach § 8 Abs. 3 BauGB ausdrücklich zulässig. Der Bebauungsplan sei auch materiell nicht zu beanstanden. Er sei erforderlich, um dem Siedlungsdruck als Gemeinde im „G.“ von M. und der allgemein hohen Nachfrage nach Wohnraum gerecht zu werden. Die Festsetzungen des Plans seien hinreichend bestimmt, die von der Antragstellerin kritisierten Begriffe nicht zu beanstanden. Der Eingriff in Natur und Landschaft sei als notwendig erachtet worden, eine Funktion des Plangebiets als Kaltluftlieferant für angrenzende Bebauungen sei nicht feststellbar. Durch die geplante aufgelockerte Bebauung mit Grünflächen und die nur beschränkte Versiegelung werde die Umgebung nicht nennenswert erwärmt. Im Zuge des Bauleitplanverfahrens sei eine umfangreiche Schalltechnische Untersuchung durchgeführt worden. Aktive Schallschutzmaßnahmen seien nach dem Gutachten nicht notwendig, passive Schallschutzmaßnahmen seien im Bebauungsplan festgesetzt. Am Wohnhaus der Antragstellerin sei kein messbarer Lärmzuwachs durch die Planung zu erwarten. Hinsichtlich der Entwässerungsplanung werde auf die Ausführungen des Ingenieurbüros Barth aus Gummersbach verwiesen. Demgegenüber griffen die allgemeinen Bedenken der Antragstellerin nicht durch. Mit Bescheid vom 7.8.2024 habe der L. Kreis die Erlaubnis für den Betrieb einer Niederschlagswasserbehandlungsanlage nebst Erweiterung des bestehenden Regenrückhaltebeckens erteilt.

Die Berichterstatterin des Senats hat die Örtlichkeit am 7.10.2025 in Augenschein genommen, insoweit wird auf das Protokoll Bezug genommen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Gerichtsakten sowie der beigezogenen Aufstellungsvorgänge der Antragsgegnerin Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Der Normenkontrollantrag hat Erfolg.

I.  Der Antrag ist zulässig.

Die Antragstellerin ist antragsbefugt.

Antragsbefugt ist nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO jede natürliche Person, die geltend macht, durch die Rechtsvorschrift oder deren Anwendung in ihren Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt werden zu können. Dabei genügt ein Antragsteller seiner Darlegungspflicht nur, wenn er hinreichend substantiiert Tatsachen vorträgt, die es zumindest als möglich erscheinen lassen, dass er durch die angegriffene Norm in einer eigenen Rechtsposition verletzt wird. An die Geltendmachung einer Rechtsverletzung nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO sind jedoch keine höheren Anforderungen zu stellen als nach § 42 Abs. 2 VwGO.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 9.1.2018 - 4 BN 33.17 -, juris, Rn. 4 m. w. N.; OVG NRW, Urteil vom 26.2.2025 - 7 D 138/20.NE -, juris, Rn. 21.

Nach der Rechtsprechung des Senats ist die Antragsbefugnis wegen einer möglichen Eigentumsverletzung regelmäßig zu bejahen, wenn sich ein Eigentümer eines im Plangebiet gelegenen Grundstücks gegen eine bauplanerische Festsetzung wendet, die unmittelbar sein Grundstück betrifft. In diesem Fall kann der Eigentümer die Festsetzung gerichtlich überprüfen lassen, weil eine planerische Festsetzung den Inhalt seines Grundeigentums bestimmt; die (potenzielle) Rechtswidrigkeit eines derartigen normativen Eingriffs braucht der Antragsteller nicht hinzunehmen.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 26.2.2025 - 7 D 138/20.NE -, juris.

Ein Grundeigentümer, der sich gegen die Änderung von Festsetzungen für andere Grundstücke im Plangebiet zur Wehr setzt, kann seine Antragsbefugnis auch aus einer möglichen Verletzung des Abwägungsgebots herleiten. Die so begründete Antragsbefugnis reicht weiter als die wegen einer möglichen Eigentumsverletzung in Betracht kommende Antragsbefugnis, weil das Abwägungsgebot nach der Rechtsprechung drittschützenden Charakter hat. In die Abwägung einzustellen sind freilich nur schutzwürdige Belange, die durch die Planänderung berührt werden.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 13.11.2012 - 4 BN 23.12 -, BRS 79 Nr. 63 = juris, Rn. 3 f., m. w. N.

Danach ist die Antragstellerin antragsbefugt. Sie ist Eigentümerin der Grundstücke G01 mit der postalischen Anschrift D.-straße 1, die ganz (Flurstück 19) bzw. teilweise (Flurstück 22) im Plangebiet liegen. Diese Flächen werden als private Grünfläche ausgewiesen. In der Sache wendet sich die Antragstellerin auch gegen diese Festsetzung, sie hat bereits im Aufstellungsverfahren bekundet, eine solche Festsetzung abzulehnen. Dem steht nicht entgegen, dass sie betont hat, ihr Eigentum nicht für eine Wohnnutzung zur Verfügung stellen zu wollen. Zudem befürchtet die Antragstellerin, durch die Planung erhöhten Lärmbelastungen sowie Gefahren durch eine unzureichende Entwässerung des Plangebiets ausgesetzt zu sein. Eine Verletzung in eigenen Rechtspositionen scheint danach zumindest möglich.

Der Antrag ist fristgerecht binnen der Jahresfrist nach der erfolgten Bekanntmachung des Bebauungsplanes gestellt worden, vgl. § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO.

II.  Der Normenkontrollantrag ist auch begründet.

Für die Festsetzung unter Ziffer A.12 fehlt es an der erforderlichen Rechtsgrundlage.

Vgl. zur Erforderlichkeit von Rechtsgrundlagen für Festsetzungen in Bebauungsplänen allgemein: BVerwG, Beschluss vom 31.1.1995 - 4 NB 48.93 -, juris, Rn. 19; Bischopink, in: Der sachgerechte Bebauungsplan, 5. Aufl., Rn. 507.

Eine solche ergibt sich insbesondere nicht aus § 9 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BauGB. Danach kann im Bebauungsplan in besonderen Fällen festgesetzt werden, dass bestimmte der in ihm festgesetzten baulichen und sonstigen Nutzungen und Anlagen nur bis zum Eintritt bestimmter Umstände zulässig oder unzulässig sind.

In tatbestandlicher Hinsicht bedarf es für den Erlass bedingter Festsetzungen eines besonderen Falls. Festsetzungen nach § 9 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BauGB sollen die Ausnahme sein. Die Festsetzungen eines Bebauungsplans sollen grundsätzlich zeitlich unbegrenzt gelten und allein den bauplanungsrechtlichen Zulässigkeitsrahmen vorgeben (§ 30 BauGB). Bis zur Einführung des § 9 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BauGB durfte das Recht, ein Grundstück baulich zu nutzen, weder zeitlich beschränkt noch unter eine Bedingung gestellt werden. Der abschließende Katalog des § 9 Abs. 1 BauGB ließ alleine zu, dass festgesetzte Anlagen und Nutzungen (§ 30 BauGB) sogleich mit Wirksamkeit des Bebauungsplans zulässig werden. Mit der Bestimmung des § 9 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BauGB wollte der Gesetzgeber in erster Linie Fälle erfassen, in denen eine bestimmte Nutzung zunächst verwirklicht werden muss, bevor weitere Nutzungen realisiert werden können. Als Beispiel nennt die Gesetzesbegründung, dass die Errichtung von wohngenutzten baulichen Anlagen erst zulässig ist, wenn die Errichtung von im Bebauungsplan festgesetzten schallschützenden Maßnahmen gesichert ist. Die bedingte Festsetzung muss durch spezifische städtebauliche Gründe gerechtfertigt und damit im Sinne von § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB erforderlich sein. Mit der Einfügung des § 9 Abs. 2 BauGB wollte der Gesetzgeber dem Bedürfnis nach Festsetzung von Zwischennutzungen entsprechen, gedacht war dabei vor allem an das sogenannte „Baurecht auf Zeit“ (durch befristete oder auflösend bedingte Festsetzungen). Den Gemeinden sollte die Möglichkeit gegeben werden, unterschiedlichen städtebaulichen Situationen und Erfordernissen flexibel Rechnung zu tragen. Hiernach muss ein spezifisches Erfordernis der städtebaulichen Ordnung und Entwicklung gemäß § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB vorliegen, sodass die jeweilige Aufgabe der planerischen Ordnung der Bodennutzung etwa mit einer Bedingung oder Befristung besser zu lösen ist als mit einer Festsetzung ohne eine solche Einschränkung. Bei - wie hier - aufschiebenden Bedingungen ist weiter zu berücksichtigen, dass nicht nur die bedingt zulässige Nutzung erst bei Eintritt der Bedingung aufgenommen werden darf, sondern die Festsetzungen des Bebauungsplans, wenn sie keine Zwischennutzung zulassen, vor Bedingungseintritt auch jeder Nutzung entgegenstehen, die einer Realisierung der aufschiebenden Bedingung zuwiderlaufen. Eine aufschiebend bedingte Festsetzung darf nicht zu einer mehr oder weniger dauerhaften, vom Eigentümer nicht beeinflussbaren Bausperre werden. Die Bedingung muss zudem hinreichend bestimmt und in ihrem Eintritt hinreichend sicher sein sowie vom Eigentümer selbst beeinflusst bzw. herbeigeführt werden können. Darüber hinaus dürfen sich Bedingungen im Sinne des § 9 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 nicht auf den Bebauungsplan als Ganzes beziehen.

Vgl. zum Ganzen umfassend und mit zahlr. w. N. OVG NRW, Beschluss vom 14.8.2025 - 2 B 1244/24.NE -, BauR 2025, 1779 = juris, Rn. 23 ff.

Nach diesen Grundsätzen liegen die tatbestandlichen Voraussetzungen der Rechtsgrundlage nicht vor.

Ziffer A.12 der textlichen Festsetzungen betrifft schon keinen besonderen Fall im Sinne des § 9 Abs. 2 BauGB, sondern die in der Planungspraxis nicht seltene Konstellation, dass für die Realisierung bestimmter Nutzungen oder Anlagen zunächst vorbereitende Maßnahmen zur Erweiterung der Infrastruktur - etwa der Entwässerungssysteme - erforderlich sind.

Zudem betrifft Ziffer A.12 der textlichen Festsetzungen nicht - wie von § 9 Abs. 2 BauGB vorausgesetzt - nur bestimmte festgesetzte bauliche und sonstige Nutzungen bzw. Anlagen, sondern sieht ausdrücklich eine aufschiebende Bedingung für die Umsetzung des gesamten Bebauungsplans vor.

Darüber hinaus ist die Festsetzung unter Ziffer A.12 auch nicht hinreichend bestimmt. Die Anwendung des § 9 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BauGB unterliegt spezifischen Bestimmtheitsanforderungen. Das Bestimmtheitsgebot erfordert von der Gemeinde eine Präzisierung der planerischen Festsetzung nach § 9 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BauGB. Die Planbetroffenen müssen eindeutig die Umstände erkennen können, von denen die Entstehung oder Wirksamkeit des Baurechts abhängt.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 14.8.2025 - 2 B 1244/24.NE -, BauR 2025, 1779 = juris, Rn. 39 ff., m. w. N.

Danach ist die Festsetzung unter Ziffer A.12 schon deshalb unbestimmt, weil unklar ist, wann das bestehende Regenrückhaltebecken „U.“ im Sinne der Festsetzung „erweitert wurde“.

Die Planbegründung verhält sich hierzu nicht. Dort wird lediglich ausgeführt, es sei geplant, das Niederschlagswasser in das bestehende Regenrückhaltebecken einzuleiten, dieses werde „entsprechend vergrößert, um das zusätzliche Niederschlagswasser aufzunehmen“. Die Entwicklung des neuen Wohnquartiers sei dementsprechend erst möglich, wenn die Erweiterung des Beckens erfolgt sei. Im Zuge des auf das Bauleitplanverfahren folgenden Baugenehmigungsverfahrens würden die Anträge auf Erteilung einer wasserrechtlichen Erlaubnis bei der Unteren Wasserbehörde eingereicht (vgl. Seite 20 der Planbegründung).

Darüber hinaus ist fraglich, ob der Eintritt der in der Festsetzung A.12 enthaltenen Bedingungen und damit die Möglichkeit zur Umsetzung des Bebauungsplans für jedermann hinreichend erkennbar ist. Insoweit wird vertreten, dass der Eintritt der Bedingung keine aufwändigen Ermittlungen oder Feststellungen erfordern darf. Vielmehr sei aus rechtsstaatlichen Gründen jedenfalls bei einer komplexen Planung mit mehreren Bedingungen, deren Eintritt nicht ohne weiteres erkennbar sei, zu erwägen, ob nicht bereits in der Bekanntmachung des Bebauungsplans darüber informiert werden müsse, ob und wie die Gemeinde den Bedingungseintritt feststelle.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 14.8.2025 - 2 B 1244/24.NE -, BauR 2025, 1779 = juris, Rn. 43 ff., m. w. N.

Sollte dieser Auffassung zu folgen sein, was der Senat offen lassen kann, hätte die Antragsgegnerin hierzu in der Bekanntmachung entsprechende Angaben machen müssen.

Die Unwirksamkeit der Ziffer A.12 der textlichen Festsetzungen führt zur Gesamtunwirksamkeit des angegriffenen Bebauungsplans.

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts führt die Unwirksamkeit einzelner Festsetzungen eines Bebauungsplans - nach den allgemeinen Grundsätzen über die teilweise Nichtigkeit von Gesetzen und anderen Rechtsvorschriften (vgl. auch § 139 BGB) - dann nicht zur Gesamtunwirksamkeit eines Bebauungsplans, wenn die übrigen Festsetzungen für sich betrachtet noch eine den Anforderungen des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB gerecht werdende, sinnvolle städtebauliche Ordnung im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB bewirken können (erste Voraussetzung) und außerdem hinzukommt, dass die Gemeinde nach ihrem im Planungsverfahren zum Ausdruck gekommenen Willen im Zweifel auch einen Plan dieses eingeschränkten Inhalts beschlossen hätte (zweite Voraussetzung).

Vgl. BVerwG, Urteil vom 5.5.2015 - 4 CN 4.14 -, BauR 2015, 1620 = juris, Rn. 19.

Der Senat ist davon überzeugt, dass es an der zweiten Voraussetzung fehlt. Die Festsetzung A.12 bezieht sich auf den gesamten Bebauungsplan und stellt ihn vollumfänglich unter die Bedingung der Erweiterung des Rückhaltebeckens, die nach der Konzeption der Antragsgegnerin Voraussetzung einer ordnungsgemäßen Entwässerung des Plangebiets ist. Daher ist nicht anzunehmen, dass die Antragsgegnerin den Plan im Zweifel auch ohne die unwirksame Festsetzung beschlossen hätte. Das ergibt sich bereits aus den vorstehend zitierten Ausführungen auf Seite 20 der Planbegründung, die dem Bebauungsplan hier entsprechend § 9 Abs. 8 BauGB beigegeben worden ist. Die Planbegründung gibt nach der gesetzlichen Konzeption - und so auch hier - Auskunft über die zentralen Punkte des Bebauungsplans einschließlich der für die Erforderlichkeit der Planung und für die Abwägung bedeutsamen Gesichtspunkte.

Vgl. Söfker/Wienhues, in Ernst/Zinkahn/Bie­len­berg/Krautz­berger, BauGB, Stand: August 2025, § 9 Rn. 294.

Danach folgt aus den zitierten Darlegungen zu der genannten Festsetzung in der Planbegründung (vgl. insb. dort Seite 20), dass es sich aus Sicht der Antragsgegnerin um eine zentrale Regelung des Plans handelte, ohne die sie den Plan im Zweifel nicht beschlossen hätte.

Das bestätigen zur Überzeugung des Senats zudem auch die weiteren Umstände des hier insgesamt in den Blick genommenen Planverfahrens, die sich aus den vorliegenden Akten und dem Vorbringen der Beteiligten ergeben. Die Problematik der Entsorgung des im Plangebiet anfallenden Niederschlagswassers,

die nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts im Bebauungsplanverfahren für die abwägungsfehlerfreie Planung von erheblicher Bedeutung ist, vgl. BVerwG, Urteil vom 21.3.2002 - 4 CN 14.00 -, BVerwGE 116, 144 = juris, Rn. 14 f.,

war schon zu Beginn des Aufstellungsverfahrens bei der frühzeitigen Beteiligung nach § 3 Abs. 1 bzw. § 4 Abs. 1 BauGB Gegenstand von Stellungnahmen und entsprechenden Erwägungen in der früheren Fassung der Planentwurfsbegründung und Abwägungsvorschläge (Stand Juli bzw. August 2020). Auch daraus ergibt sich, dass der Rat der Antragsgegnerin im Zweifel eine Planung ohne die aufschiebende Bedingung nicht beschlossen hätte. Vor diesem Hintergrund ergibt sich nichts anderes aus dem Vorbringen der Antragsgegnerin in der mündlichen Verhandlung, es hätte der Festsetzung A.12 von vorneherein nicht bedurft, da die spätere Erteilung von Baugenehmigungen ohnehin eine ordnungsgemäße Entwässerung vorausgesetzt hätte. Aus den Planunterlagen und dem Aufstellungsverfahren ergibt sich aus den genannten Gründen, dass der Rat der Antragsgegnerin die Frage der Entwässerung bereits auf der Ebene des Bebauungsplans lösen wollte.

Lediglich ergänzend weist der Senat zudem darauf hin, dass die unter Ziffer A.2 der textlichen Festsetzungen getroffene Regelung zur Gebäudehöhe wegen der fehlenden Bestimmtheit bzw. Bestimmbarkeit des unteren Bezugspunktes für die Gebiete WA 3 und WA 4 ebenfalls unwirksam sein dürfte.

Bebauungspläne müssen wie andere Rechtsnormen auch die Rechtslage für die Betroffenen eindeutig erkennbar umschreiben. Dies gilt sowohl für die Planzeich­nung als auch für die textlichen Festsetzungen. Die gebotene Normenklarheit und -bestimmtheit fehlt allerdings nicht schon dann, wenn die planerische Festset­zung der Auslegung bedarf. Es ist ausreichend, wenn der Inhalt des Bebauungs­plans durch Auslegung ermittelt werden kann. Um dem Bestimmtheitsgebot zu genügen, kann eine Höhenfestsetzung nach § 18 Abs. 1 BauNVO auf Bezugs­punkte im Geltungsbereich des Bebauungsplans abstellen, die bestimmt oder bestimmbar sind. So entspricht etwa die Festsetzung der Höhenlage eines be­stimmten Punkts einer vorhandenen Verkehrsfläche als unterer Bezugspunkt dem Bestimmtheitsgebot, wenn im Zuge der Realisierung des Bebauungsplans eine erhebliche Veränderung dieses Punkts nicht zu erwarten ist. Überdies kann unter dieser Maßgabe das Inbeziehung­setzen des jeweiligen Baugrundstücks zur faktischen Höhe einer zugeordneten öffentlichen Verkehrsfläche hinreichend be­stimmt sein und dies auch dann, wenn die Höhenfestsetzung bei geneigter Ver­kehrsfläche auf eine mittlere Höhenlage abstellt.

Vgl. insoweit OVG NRW, Urteil vom 1.10.2025 - 7 A 1145/23 -, juris, Rn. 46 f., m. w. N.

Hiernach erweist sich die Regelung unter Ziffer A.2 der textlichen Fest­setzungen zur Höhe der baulichen Anlagen als unzureichend.

Nach Ziffer A.2.3 gilt für das Teilgebiet WA 1 die Höhenlage der Y.-straße in der Mitte der gemeinsamen Grenze des Baugrundstücks mit der Verkehrsfläche dieser Straße und für das Teilgebiet WA 2 der Schnittpunkt zwischen der lotrechten Verlängerung der Gebäudemitte mit der in der Planzeichnung festgesetzten Höhenlage der Straßengradiente (Straßenachse) der Planstraße 2 als unterer Bezugspunkt. Regelungen für die Teilgebiete WA 3 und WA 4 werden nicht getroffen, die unteren Bezugspunkte sind auch der Planurkunde nicht zu entnehmen. Der Begründung sind ebenfalls keine Anhaltspunkte dafür zu entnehmen, wie der untere Bezugspunkt für diese Bereiche zu bestimmen sein sollte.

Ob dieser Mangel ebenfalls zur Gesamtunwirksamkeit des Plans geführt hätte, kann offen bleiben.

Abschließend weist der Senat darauf hin, dass weitere formelle oder materielle Bedenken an der Wirksamkeit des Bebauungsplans nicht bestehen dürften.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit stützt sich auf § 167 VwGO in Verbindung mit § 708 Nr. 10, § 709 Satz 2, § 711 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht gegeben sind.