Betretensanordnung nach WohnStG NRW bei Verdacht der Zweckentfremdung von Wohnraum
KI-Zusammenfassung
Der Antragsteller wandte sich im Beschwerdeverfahren gegen die Ablehnung einstweiligen Rechtsschutzes hinsichtlich einer Ordnungsverfügung mit Betretensanordnung. Er rügte u.a. unzureichende Akteneinsicht und bestritt die Erforderlichkeit der Maßnahme. Das OVG NRW wies die Beschwerde zurück: Geschwärzte Aktenstellen zum Schutz Dritter seien voraussichtlich zulässig; selbst eine Akteneinsichtsverletzung wäre bis zur letzten Tatsacheninstanz heilbar. Die Betretensanordnung nach § 18 Abs. 1 WohnStG NRW sei bei konkreten Anhaltspunkten für Zweckentfremdung erforderlich und verhältnismäßig, mildere Mittel stünden nicht gleich geeignet zur Verfügung.
Ausgang: Beschwerde gegen die Ablehnung der aufschiebenden Wirkung blieb erfolglos; Betretensanordnung als erforderlich und verhältnismäßig bestätigt.
Abstrakte Rechtssätze
Im Beschwerdeverfahren nach § 146 Abs. 4 VwGO ist die Prüfung des Beschwerdegerichts auf die dargelegten Gründe beschränkt.
Der Akteneinsichtsanspruch nach § 29 Abs. 1 VwVfG NRW vermittelt grundsätzlich Einsicht in verfahrensbezogene Akten unter zumutbaren zeitlichen und räumlichen Bedingungen, regelmäßig in den Amtsräumen der aktenführenden Behörde.
Nach § 29 Abs. 2 VwVfG NRW darf Akteneinsicht versagt oder beschränkt werden, soweit schutzwürdige Geheimhaltungsinteressen Dritter dies erfordern; die Schwärzung personenbezogener Daten von Hinweisgebern kann danach gerechtfertigt sein.
Eine zu Unrecht verwehrte Akteneinsicht kann jedenfalls bis zum Abschluss der letzten Tatsacheninstanz des verwaltungsgerichtlichen Hauptsacheverfahrens nachgeholt und ein hierauf beruhender Verfahrensfehler bis dahin geheilt werden.
Eine Betretensanordnung nach § 18 Abs. 1 WohnStG NRW ist erforderlich, wenn tatsächliche Anhaltspunkte für eine Zweckentfremdung vorliegen und der Sachverhalt nicht durch mildere, gleich geeignete Mittel – insbesondere Auskunftsverlangen – hinreichend aufgeklärt werden kann.
Vorinstanzen
Verwaltungsgericht Köln, 16 L 3134/25
Tenor
Die Beschwerde wird zurückgewiesen.
Der Antragsteller trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.
Der Streitwert wird auch für das Beschwerdeverfahren auf 500,00 € festgesetzt.
Gründe
Die Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts vom 15. Dezember 2025 ist unbegründet. Die von dem Antragsteller dargelegten Gründe, auf deren Prüfung der Senat beschränkt ist (§ 146 Abs. 4 Satz 6 der Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO -), ergeben nicht, dass das Verwaltungsgericht seinen Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung seiner Klage 16 K 9019/25 gegen die Ordnungsverfügung der Antragsgegnerin vom 4. November 2025 zu Unrecht abgelehnt hat.
Ohne Erfolg wendet der Antragsteller zunächst ein, das Verwaltungsgericht habe verkannt, dass die Antragsgegnerin ihm vor Erlass der Ordnungsverfügung vom 4. November 2025 keine (vollständige) Akteneinsicht gewährt habe.
Der Senat kann dahinstehen lassen, ob dieser Einwand schon deshalb nicht durchgreift, weil - wie das Verwaltungsgericht ausgeführt hat - Überwiegendes dafürspricht, dass ein einen Verfahrensfehler begründender Verstoß gegen § 29 Abs. 1 des Verwaltungsverfahrensgesetzes für das Land Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsverfahrensgesetz NRW - VwVfG NRW -) nicht vorliegt. Nach dieser Vorschrift hat die Behörde den Beteiligten zwar grundsätzlich Einsicht in die das Verfahren betreffenden Akten zu gestatten, soweit deren Kenntnis zur Geltendmachung oder Verteidigung ihrer rechtlichen Interessen erforderlich ist. Hierzu hat sie den Beteiligten die Einsichtnahme in einer Art und Weise zu ermöglichen, die in zeitlicher und räumlicher Hinsicht unter zumutbaren Rahmenbedingungen erfolgt. Regelmäßig erfolgt die Einsichtnahme daher, wie § 29 Abs. 3 Satz 1 VwVfG NRW klarstellt, bei der Behörde - d.h. in deren Amtsräumen -, die die Akten führt.
Vgl. dazu Herrmann, in: BeckOK VwVfG, 70. Edition, Stand: 1. Januar 2026, § 29, Rdnr. 33.
Zur Gestattung der Akteneinsicht ist die Behörde nach § 29 Abs. 2 VwVfG NRW aber u.a. dann nicht verpflichtet, wenn und soweit die Vorgänge nach einem Gesetz oder ihrem Wesen nach, namentlich wegen der berechtigten Interessen der Beteiligten oder dritter Personen, geheim gehalten werden müssen.
Gemessen an diesen Maßstäben dürften nach der im Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes allein möglichen und gebotenen summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage überwiegende Gründe dafürsprechen, dass die Antragsgegnerin den Anspruch des Antragstellers auf Akteneinsicht aus § 29 Abs. 1 VwVfG NRW erfüllt hat. Angaben in den Verwaltungsvorgängen, die Rückschlüsse auf Hinweisgeber sowie auf sonstige personenbezogene Daten nicht am Verfahren beteiligter Dritter zulassen würden, dürfte sie nach § 29 Abs. 2 VwVfG NRW zu Recht geschwärzt haben. Dass dem Antragsteller ausnahmsweise ein besonderes, das Geheimhaltungsbedürfnis Dritter überwiegendes Interesse an den Informationen zusteht, ist nach bisherigem Sach- und Streitstand nicht ersichtlich. Insbesondere dürften weder nach dem eigenen Vorbringen des Antragstellers noch objektiv Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass der Antragsteller auf die geschwärzten Informationen zur Rechtsverfolgung angewiesen wäre. Ebenso dürfte bislang nichts darauf hindeuten, dass die Angaben des Hinweisgebers - wie der Antragsteller indes anzudeuten scheint - wider besseres Wissen erfolgt wären. Schließlich dürfte es zu Lasten des Antragstellers zu werten sein, dass er die ihm angebotene, im obigen Sinne zeitlich und räumlich zumutbare Möglichkeit, den ungeschwärzten Teil der Verwaltungsvorgänge zu den üblichen Geschäftszeiten in den Amtsräumen der Antragsgegnerin einzusehen, nicht wahrgenommen hat. Dem Antragsteller ist mit Schreiben der Antragsgegnerin vom 23. Oktober 2025 mitgeteilt worden, dass er Einsicht in den nicht geschwärzten Teil der Verwaltungsvorgänge erhalten könne und hierzu zeitnah einen Termin vereinbaren solle. Die hier streitgegenständliche Verfügung ist demgegenüber erst zwei Wochen später, namentlich am 6. November 2025 abgesandt worden.
Letztlich kommt es darauf im Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes aber nicht entscheidungserheblich an. Selbst wenn die Antragsgegnerin dem Antragsteller vor Erlass der Ordnungsverfügung keine oder keine ausreichende Akteneinsicht gewährt hätte, würde dies nicht zum Erfolg seiner Beschwerde führen. Denn eine zu Unrecht verwehrte Akteneinsicht könnte in entsprechender Anwendung der für die Nachholung einer unterbliebenen Anhörung geltenden Vorschriften der §§ 45 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 2 VwVfG NRW,
vgl. hierzu etwa OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 18. Februar 2025 - OVG 7 A 42/24 -, juris, Rdnr. 27; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 5. April 2017 - VI-Kart 13/15 (V) -, juris, Rdnr. 37 f.; Schneider, in: Schoch/Schneider, Verwaltungsrecht - VwVfG, 7. Ergänzungslieferung Mai 2025, § 29, Rdnr. 88.
jedenfalls bis zum Abschluss der letzten Tatsacheninstanz des verwaltungsgerichtlichen (Hauptsache-)Verfahrens nachgeholt und ein - unterstellter - Verfahrensfehler bis zu diesem Zeitpunkt geheilt werden.
Vgl. OVG NRW, Beschlüsse vom 27. November 2025 - 5 B 1229/25 -, juris, Rdnr. 4, und vom 29. Januar 2025 - 7 B 1193/24 -, juris, Rdnr. 3, jew. m. w. N.
Entgegen der Auffassung des Antragstellers liegen auch die Voraussetzungen für den Erlass der Betretensanordnung in Ziffer 1. der Ordnungsverfügung vom 4. November 2025 vor. Insbesondere ist das Betreten seiner Wohnung erforderlich i. S. d. § 18 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Stärkung des Wohnungswesens in Nordrhein-Westfalen (Wohnraumstärkungsgesetz - WohnStG).
Nach dieser Vorschrift sind u.a. Bewohnerinnen und Bewohner verpflichtet, den Beauftragten der Gemeinden das Betreten des Wohnraums zu gestatteten, wenn dies für die Entscheidung über eine Maßnahme nach diesem Gesetz erforderlich ist, insbesondere die Einholung von Auskünften nicht ausreicht. Die Regelung ist gleichzeitig Ausdruck und fachgesetzliche Festschreibung einer gesteigerten Mitwirkungsobliegenheit der Beteiligten i. S. d. § 26 Abs. 2 Satz 3 VwVfG NRW bei der Aufklärung des Sachverhalts.
Vgl. für Art. 3 Abs. 1 des bayerischen Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum VG München, Beschluss vom 11. Juni 2019 - M 9 S 19.1004 -, juris, Rdnr. 34.
Erforderlich ist das Betreten des Wohnraums danach dann, wenn tatsächliche Anhaltspunkte für eine Zweckentfremdung vorliegen und der Sachverhalt nicht durch mildere, ebenso geeignete Mittel wie insbesondere die Einholung von (weiteren) Auskünften nach § 16 Abs. 1 WohnStG aufgeklärt werden kann. Vorausgesetzt wird mit anderen Worten ein personen- und/oder objektbezogener Anfangsverdacht der Zweckentfremdung, der weiterer Aufklärung bedarf.
Vgl. VG München, Urteil vom 23. Juli 2021 - M 9 K 19.227 -, juris, Rdnr. 19 m.w.N.
Gemessen an diesen Maßstäben ist die Betretensanordnung in Ziffer 1. der Ordnungsverfügung vom 4. November 2025 erforderlich. Es liegen hinreichende tatsächliche Anhaltspunkte für eine wohnungsaufsichtsrechtlich relevante Zweckentfremdung der Wohnung des Antragstellers in dem Objekt Y.-straße 21, E. vor. Mildere, ebenso geeignete Mittel zur weiteren Sachverhaltsaufklärung sind nicht ersichtlich.
Durch E-Mail eines Hinweisgebers vom 25. März 2025 hat die Antragsgegnerin erstmals von einer möglichen Zweckentfremdung der Wohnung Kenntnis erhalten. Ausgehend hiervon hat sie weitere Maßnahmen zur Sachverhaltsermittlung ergriffen. Bei einer Ortsbesichtigung am 31. März 2025 hat sie festgestellt, dass an dem zu der Wohnung gehörenden Briefkasten sowie dem Klingelschild neben dem Namen des Antragstellers Beschilderungen für die „W. GmbH & Co. KG“, deren Geschäftsführer der Antragsteller ist, sowie für die Firma „U. Immobilien“ angebracht sind. Eine Sichtprüfung durch die Fenster auf der Straßenseite der Wohneinheit hat ergeben, dass in der Wohnung mehrere Behälter mit Druckerpapier wahrgenommen werden konnten. Schließlich wurde bei einer Registerabfrage festgestellt, dass unter der Adresse Y.-straße 21, E. weder der Antragsteller einen Wohnsitz gemeldet hat noch ein Gewerbe angemeldet ist.
Von diesen Feststellungen ausgehend, hat die Antragsgegnerin den Antragsteller mit Schreiben vom 7. April 2025 darum gebeten, zu einer möglichen Zweckentfremdung Stellung zu nehmen. Insbesondere hat sie ihn aufgefordert, ein Nutzungskonzept für die streitgegenständliche Wohnung vorzulegen. Auf diese Aufforderung hat der Antragsteller zwar mit E-Mail vom 12. April 2025 reagiert. Abseits allgemein gehaltener Ausführungen hat er indes keine näheren Angaben zu dem von ihm verfolgten Nutzungskonzept gemacht, geschweige denn entsprechende Nachweise erbracht. Mit E-Mail vom 14. April 2025 sowie Schreiben vom 5. Mai 2025 und vom 14. Juli 2025 hat die Antragsgegnerin ihn erneut um entsprechende Angaben und Nachweise gebeten. Diesen Aufforderungen ist der Antragsteller ebenfalls nicht nachgekommen.
Vor diesem Hintergrund lagen hinreichende tatsächliche Anhaltspunkte für den Verdacht einer wohnungsaufsichtsrechtlich relevanten Zweckentfremdung vor, die weiterer Aufklärung durch die Antragsgegnerin bedurften. Dass - wie der Antragsteller anführt - die W. Q.-Gesellschaft mbH & Co. KG zwischenzeitlich ihren Sitz innerhalb von F. verlegt und er seinen Wohnsitz in der streitgegenständlichen Wohnung angemeldet haben will, ändert hieran nichts, sondern bietet erst recht Anlass, die tatsächlichen Verhältnisse der Nutzung vor Ort zu überprüfen. Ebenso steht dem nicht entgegen, dass eine Zweckentfremdung nach § 7 Abs. 2 Nr. 1 der Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum im Gebiet der Bundesstadt E. vom 13. Mai 2022 (Zweckentfremdungssatzung) insbesondere (erst) dann vorliegt, wenn der Wohnraum zu mehr als 50 Prozent der Gesamtwohnfläche für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet oder überlassen wird. Ob dies der Fall ist, soll durch das Betreten der Wohnung gerade festgestellt werden.
Im Übrigen trifft es zwar grundsätzlich zu, dass - wie der Antragsteller meint - die Einholung von Auskünften als milderes Mittel gegenüber einer Betretensanordnung in Betracht kommt. Vorliegend war die Einholung weiterer Auskünfte zur Sachverhaltsaufklärung aber jedenfalls nicht gleich geeignet, weil der Antragsteller entsprechenden Aufforderungen in der Vergangenheit - wie dargelegt - nicht nachgekommen ist. Dass der Antragsgegnerin neben der Einholung von Auskünften sonstige mildere, gleichwohl gleich geeignete Mittel zur Sachverhaltsaufklärung zur Verfügung gestanden hätten, ist von dem Antragsteller weder vorgetragen worden noch sonst ersichtlich. Ob - wovon der Antragsteller und das Verwaltungsgericht ausgehen - die Vorlage von Fotografien aus der Wohnung ein milderes Mittel zur Sachverhaltsaufklärung wäre, kann offenbleiben, weil dieses zur Sachverhaltsermittlung im vorliegenden Fall jedenfalls nicht gleich geeignet wäre.
Vgl. hierzu VG München, Beschluss vom 11. Juni 2019 - M 9 S 19.1004 -, juris, Rdnr. 40.
Schließlich ist die Betretensanordnung auch nicht unverhältnismäßig. Anhaltspunkte dafür hat der Antragsteller weder vorgetragen noch sind sie sonst ersichtlich. Insbesondere hat der Antragsteller nichts dafür dargetan, dass und warum die Anordnung ihn in unverhältnismäßiger Weise in seinem Recht auf Unverletzlichkeit der Wohnung aus Art. 13 des Grundgesetzes - GG - verletzt.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO.
Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 47 Abs. 1, 53 Abs. 2 Nr. 2, 52 Abs. 1 des Gerichtskostengesetzes - GKG -.
Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, §§ 68 Abs. 5 Satz 1, 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).