Berufungszulassung abgelehnt: Lebensmittelmarkt im faktischen WA nach § 34 BauGB unzulässig
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin begehrte die Zulassung der Berufung gegen ein Urteil, das die Verpflichtung zur Erteilung eines bauplanungsrechtlichen Vorbescheids für einen Lebensmittelmarkt (799 qm zzgl./inkl. Backshop) abgewiesen hatte. Streitpunkt war die Einordnung der näheren Umgebung nach § 34 BauGB als faktisches Allgemeines Wohngebiet und die Frage, ob das Vorhaben dort als gebietsversorgender Laden zulässig ist. Das OVG NRW verneinte dargelegte Zulassungsgründe, weil sich das Zulassungsvorbringen nicht tragfähig mit den entscheidungserheblichen Gründen des VG auseinandersetzte. Insbesondere wurden die Abgrenzung der näheren Umgebung (Grünzug als Zäsur) und die fehlende Gebietsversorgungsfunktion nicht durchgreifend in Zweifel gezogen; der Zulassungsantrag wurde abgelehnt.
Ausgang: Antrag auf Zulassung der Berufung gegen die Abweisung des Vorbescheidsbegehrens abgelehnt.
Abstrakte Rechtssätze
Zur Darlegung ernstlicher Zweifel i.S.d. § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO muss der Zulassungsantrag die tragenden Annahmen der angefochtenen Entscheidung konkret bezeichnen und mit schlüssigen Gegenargumenten erschüttern.
Bei der Abgrenzung der näheren Umgebung nach § 34 BauGB können Freiflächen oder Grünzüge als städtebauliche Zäsur wirken; bloße Sichtbeziehungen sind hierfür regelmäßig nicht ausschlaggebend.
Die Einordnung der näheren Umgebung als faktisches Allgemeines Wohngebiet wird durch vereinzelte, gebietsunverträgliche Nutzungen nicht in Frage gestellt, wenn ihnen keine prägende Wirkung zukommt (sog. Ausreißer).
Ein Laden ist im faktischen Allgemeinen Wohngebiet nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO nur zulässig, wenn er der Versorgung des maßgeblichen Gebiets dient; hierfür ist ein räumlich zusammenhängender, einheitlich strukturierter Versorgungsbereich zu bestimmen.
Ob ein Verkaufsbetrieb der Gebietsversorgung dient, ist anhand objektiver Kriterien typisierend zu beurteilen, insbesondere nach Größe und Zuschnitt, den wirtschaftlichen Erfordernissen, den örtlichen Gegebenheiten sowie den typischen Verhaltensweisen der Bevölkerung.
Zitiert von (3)
2 zustimmend · 1 neutral
Vorinstanzen
Verwaltungsgericht Gelsenkirchen, 6 K 2813/14
Tenor
Der Antrag wird abgelehnt.
Die Klägerin trägt die Kosten des Zulassungsverfahrens.
Der Streitwert wird auch für das Zulassungsverfahren auf 94.950,00 Euro festgesetzt.
Gründe
Der zulässige Antrag ist unbegründet.
Aus den innerhalb der Frist des § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO dargelegten Gründen ergeben sich weder ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des angefochtenen Urteils (Zulassungsgrund gemäß § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO) noch die grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache (Zulassungsgrund gemäß § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO) oder besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten (Zulassungsgrund gemäß § 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO).
Stützt der Rechtsmittelführer seinen Zulassungsantrag auf den Zulassungsgrund der ernstlichen Zweifel im Sinne des § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO, muss er sich mit den entscheidungstragenden Annahmen des Verwaltungsgerichts auseinandersetzen. Dabei muss er den tragenden Rechtssatz oder die Feststellungen tatsächlicher Art, die er mit seinem Antrag angreifen will, bezeichnen und mit schlüssigen Gegenargumenten infrage stellen. Daran fehlt es hier.
Das Verwaltungsgericht hat die Klage mit dem Hauptantrag, die Beklagte zu verpflichten, der Klägerin den beantragten bauplanungsrechtlichen Vorbescheid für die Errichtung eines Lebensmittelmarktes mit einer Verkaufsfläche von 799 qm zuzüglich Backshop (Variante 1) beziehungsweise inklusive Backshop (Variante 2) auf dem Grundstück K.-straße in C., Gemarkung P., Flur 9, Flurstück 1227 (im Folgenden: Vorbescheid), zu erteilen, abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, die Klägerin habe keinen Anspruch auf die Erteilung des Vorbescheids. Dem Vorhaben stünden öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegen. Die Festsetzungen des Bebauungsplans OA „K.-straße /N.-platz “ könnten dem Vorhaben allerdings nicht entgegengehalten werden. Dieser sei unwirksam. In dem der bauplanungsrechtlichen Beurteilung somit zugrunde zu legenden unbeplanten Innenbereich sei das Vorhaben – sowohl in der großflächigen als auch in der nicht großflächigen Variante – gemäß § 34 BauGB nach der Art der baulichen Nutzung unzulässig. Die nach § 34 BauGB maßgebliche nähere Umgebung hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung sei hier die das Baugrundstück umschließende Bebauung westlich der Achse K.-straße /T.-straße . Im Norden ende die maßgebliche Umgebung mit den Gebäuden entlang der Q.-straße , im Westen mit den Gebäuden entlang der Straße Am C1. und im Süden mit den Gebäuden entlang der Achse T1.-wall /M.-straße /Auf den T2. . Nicht mehr zur näheren Umgebung gehöre die Bebauung südlich des die K.-straße an dem Gebäude Haus Nr. kreuzenden Grünzugs und die Bebauung östlich der Achse K.-straße /T.-straße. Die so abgegrenzte Umgebung entspreche hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung einem Allgemeinen Wohngebiet. Selbst wenn die Bebauung auf der Ostseite der K.-straße beziehungsweise T.-straße hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung als Teil der maßgeblichen Umgebung zu betrachten wäre, ergäbe sich keine abweichende Einstufung. Denn auch in diesem Bereich überwögen die Wohnnutzungen deutlich. Nutzungen, die mit dem Charakter eines Allgemeinen Wohngebiets unvereinbar wären, seien kaum vorhanden. Eine Ausnahme stelle die in dem Gebäude K.-straße 38 betriebene Spielhalle dar, die als Vergnügungsstätte in einem Allgemeinen Wohngebiet nicht zulässig wäre. Angesichts ihres überschaubaren Umfangs und ihrer äußeren Gestaltung, die eher der eines Wohngebäudes entspreche, sei der Spielhalle keine prägende Wirkung beizumessen. Sie sei vielmehr als sogenannter Ausreißer zu werten. In dem Allgemeinen Wohngebiet sei das Vorhaben nicht genehmigungsfähig, da es sich dabei nicht um einen der Versorgung des Gebiets dienenden Laden handele.
Die Klägerin zeigt mit ihrem Zulassungsvorbringen nicht auf, dass die Bebauung südlich des die K.-straße an dem Gebäude Haus Nr. 30 kreuzenden Grünzugs Teil der maßgeblichen näheren Umgebung sei.
Das Verwaltungsgericht hat den Grünzug dagegen als Zäsur angesehen und dies zum einen damit begründet, dass er teils mehr als 30 m breit sei und dort ein als überörtliche Verbindung genutzter, gut ausgebauten Radweg verlaufe, zum anderen aber auch mit der unterschiedlichen Bebauungsstruktur nördlich und südlich des Grünzugs. Während die Bebauung auf seiner Nordseite in ihm ihre natürliche Grenze finde, sei seine Südseite in dem hier maßgeblichen Abschnitt weitgehend unbebaut. Lediglich unmittelbar an der K.-straße finde sich eine an den Grünzug heranreichende Bebauung, die allerdings hauptsächlich durch den mit deutlichem Abstand zur Straße errichteten Lidl-Markt geprägt sei und damit nicht als bruchlose Fortsetzung der straßennahen und ganz überwiegend aus Wohnhäusern bestehenden Bebauung nördlich des Grünzugs erscheine.
Die Klägerin setzt sich mit diesen Ausführungen des Verwaltungsgerichts nicht näher auseinander, sondern hält diesen entgegen, der verrohrte L.-bach mit dem parallel verlaufenden Grünstreifen und dem dortigen Fuß- und Radweg stellten keine städtebauliche Zäsur dar, denn dieser störe die Blickbeziehung von Süden nach Norden und in umgekehrter Richtung in keiner Weise. Der Grünstreifen sei von dem angrenzenden Straßenniveau kaum erkennbar, der Standort des Lidl-Marktes sei von der Ecke K.-straße /T.-straße auf Höhe des Vorhabengrundstücks sichtbar. Die vom Verwaltungsgericht angenommene, die maßgebliche Umgebung nach Süden hin begrenzende Wirkung des Grünzugs zieht sie hiermit jedoch nicht durchgreifend in Zweifel. Zwar kann das Bestehen von Sichtbeziehungen für die gegenseitige Prägung von Grundstücken als ein möglicher Aspekt der Abgrenzung der näheren Umgebung grundsätzlich zu berücksichtigen sein. Eine von den konkreten Umständen losgelöste ausschlaggebende Bedeutung ist einer solchen Sichtbeziehung aber schon deshalb nicht zuzumessen, weil je nach Gelände, Straßenverlauf und vorhandener Bebauung selbst ein vom Vorhabengrundstück sehr weit entfernt liegendes Grundstück mit dem Auge noch wahrgenommen werden kann, während der Blick auf ein nur wenige Meter entferntes Grundstück möglicherweise durch einen Straßenknick oder ein dazwischen liegendes Gebäude verstellt ist.
Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 30. Mai 2018 – 2 B 144/17 –, juris, Rn. 8 ff., Urteil vom 6. März 2015 – 7 A 1777/13 –, juris, Rn. 37.
Dass hier etwas Anderes gelten könnte, ergibt sich aus dem Zulassungsvorbringen nicht. Ebenso wenig legt die Klägerin dar, weshalb das Grundstück des Lidl-Marktes – unterstellt, eine städtebauliche Zäsur wäre nicht gegeben – trotz des großen Abstandes zum Vorhabengrundstück dieses noch prägen würde.
Ob – wofür Vieles spricht – auch die Bebauung östlich der K.-straße beziehungsweise der T.-straße Teil der näheren Umgebung des Vorhabengrundstücks ist, kann offenbleiben. Aus dem Zulassungsvorbringen folgt jedenfalls nicht, dass bei Einbeziehung der östlich gelegenen Bebauung die nähere Umgebung nicht einem Allgemeinen Wohngebiet entspräche.
Dass in der so abgegrenzten näheren Umgebung die Wohnnutzung nicht vorherrschen würde, zieht die Klägerin allein mit der Auflistung der dort vorzufindenden gewerblichen Nutzungen nicht in Zweifel. Soweit sie rügt, die in dem Gebäude K.-straße 38 vorhandene Spielhalle sei als Vergnügungsstätte in einem Allgemeinen Wohngebiet nicht zulässig, setzt sie sich mit den diesbezüglichen Ausführungen des Verwaltungsgerichts, das die Spielhalle als Ausreißer bewertet hat, nicht auseinander. Der Charakter der näheren Umgebung als faktisches Allgemeines Wohngebiet geht auch nicht durch die Fremdwerbeanlage an dem Gebäude K.-straße 36 verloren, auf die die Klägerin schlicht verweist. Fremdwerbeanlagen können als sonstige nicht störende gewerbliche Nutzungen in einem Allgemeinen Wohngebiet nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO ausnahmsweise zulässig sein, ohne dem Gebietscharakter zu widersprechen.
Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Dezember 1992 – 4 C 27/91 –, juris, Rn. 31; OVG NRW, Urteil vom 12. Mai 2016 – 10 A 2452/14 –, juris, Rn. 60 ff.
Die Klägerin zeigt mit ihrem Zulassungsvorbringen im Weiteren nicht auf, dass das Vorhaben – auch in der nicht großflächigen Variante – entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung gemäß § 34 Abs. 2 BauGB in Verbindung mit § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO genehmigungsfähig sein könnte.
Dabei kann offenbleiben, ob es, wie die Klägerin unter Berufung unter anderem auf die Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 24. November 2005 – 4 C 10.04 –, juris, vorträgt, unzutreffend sei, das Vorliegen eines Ladens im Sinne des § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO begrifflich auszuschließen, wenn die Verkaufsfläche die Schwelle zur Großflächigkeit überschreitet. Aus dem Zulassungsvorbringen ergibt sich jedenfalls nicht, dass die Annahme des Verwaltungsgerichts, auch in der nicht großflächigen Variante diene der geplante Lebensmittelmarkt nicht der Versorgung des Gebiets im Sinne des § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO, fehlerhaft sein könnte.
Vgl. zum eigenständigen Charakter dieser Voraussetzung: OVG NRW, Beschluss vom 28. November 2000 – 10 B 1428/00 –, juris, Rn. 21 f., m.w.N.
Das Verwaltungsgericht hat insoweit insbesondere ausgeführt, dass der Anteil am Gesamtumsatz, den das Vorhaben aus dem insoweit maßgeblichen Gebiet erzielen könne, nicht übermäßig groß sei.
Die Klägerin hält dem ohne Erfolg entgegen, die Verträglichkeitsanalyse bestätige die Gebietsversorgungsfunktion des Vorhabens auch in seiner großflächigen Variante. Danach würden 60 Prozent des zu erwartenden Gesamtumsatzes aus dem Nahbereich (Zone 1) erzielt. Die Annahme des Verwaltungsgerichts, diese Zone 1 gehe über das im Rahmen von § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO zu bestimmende maßgebliche Gebiet weit hinaus, zieht sie jedoch nicht durchgreifend in Zweifel.
Das Verwaltungsgericht hat die Maßstäbe, anhand derer die Grenze des Gebiets, um dessen Versorgung es im Sinne des § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO geht, zu bestimmen ist, zutreffend dargestellt. Ausgehend hiervon hat es zunächst eine Zugehörigkeit der Bebauung an und westlich der B.-straße zum maßgeblichen Gebiet im Sinne der Vorschrift verneint. Diese sei durch eine deutliche Zäsur aus offenbar landwirtschaftlich genutzten Flächen getrennt und weise eine erhebliche, nicht mehr als fußläufig zu bewertende Entfernung zu dem Vorhabengrundstück auf. Die Klägerin behauptet demgegenüber lediglich, allein die landwirtschaftlich genutzte Fläche östlich der Bebauung an der B.-straße führe nicht dazu, dass die Wohnbebauung an dieser Straße nicht mehr zum maßgeblichen Gebiet im Sinne des § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO zähle. Sie begründet aber nicht, weshalb die Wohnbebauung an der B.-straße mit dem vom Verwaltungsgericht umrissenen faktischen Allgemeinen Wohngebiet trotz der dazwischen liegenden landwirtschaftlich genutzten Freifläche noch einen einheitlich strukturierten und insbesondere zusammenhängenden Bereich bilden soll.
Vgl. zu dieser Voraussetzung: BVerwG, Beschluss vom 3. September 1998 – 4 B 85.98 –, juris, Rn. 5; OVG NRW, Beschluss vom 6. Juli 2012 – 10 B 725/12 –, juris, Rn. 6, Beschluss vom 19. August 2003 – 7 B 1040/03 –, juris, Rn. 38,
Soweit die Klägerin im Übrigen vorträgt, die Bebauung an der B.-straße sei vom Vorhabenstandort in fußläufiger Entfernung zu erreichen, lässt sie unberücksichtigt, dass die Zone 1 neben der Bebauung an der B.-straße auch den noch weiter westlich gelegenen Bereich bis zur Bahntrasse umfasst.
Die Klägerin zeigt überdies nicht auf, dass entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts die Zone 1 auch im Norden nicht über das nach § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO maßgebliche Gebiet hinausgehe. Das Verwaltungsgericht hat insoweit zugrunde gelegt, dass die einbezogenen Flächen im Bereich der Straße Am S. vom Vorhabengrundstück und seiner Umgebung durch einen Park und Sportanlagen deutlich abgetrennt seien und die dortigen Wohnhäuser zu dem Vorhabengrundstück eine nicht mehr fußläufige Entfernung von bis zu 1.150 m Wegstrecke aufwiesen. Hiermit setzt sich die Klägerin ebenfalls nicht weiter auseinander, sondern behauptet lediglich, auch die Wohnbebauung im Norden des Vorhabengrundstücks, die sich bis zur Straße Am S. erstrecke, sei Teil eines zusammenhängenden Wohngebiets und der Vorhabenstandort von dort aus fußläufig erreichbar.
Die Klägerin legt auch nicht dar, warum die auf die vorstehenden Erwägungen gestützte Annahme des Verwaltungsgerichts, dass der aus dem zu versorgenden Gebiet zu erzielende Umsatzanteil deutlich hinter den für die Zone 1 insgesamt prognostizierten 60 Prozent zurückbleiben werde, fehlerhaft sein sollte. Das Verwaltungsgericht ist auf der Grundlage des Gutachtens davon ausgegangen, dass weniger als die Hälfte des Umsatzes des Vorhabens aus dem nach seiner Auffassung maßgeblichen Gebiet generiert werde. Dies erweist sich insbesondere mit Blick auf die Angaben in dem Gutachten zur Zahl der Einwohner im Radius von 700 m beziehungsweise in der Zone 1 durchaus als plausibel. Die Klägerin begründet ihre abweichende Auffassung auch nicht weiter. Sie stellt schließlich nicht in Frage, dass dann, wenn – wie das Verwaltungsgericht angenommen hat – weniger als die Hälfte des Umsatzes des Vorhabens aus dem Gebiet generiert würde, dieses kein der Gebietsversorgung dienender Laden im Sinne des § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO wäre.
Nach dem Vorstehenden kommt es nicht mehr entscheidend darauf an, ob beziehungsweise inwieweit auch die Lage des Lebensmittelmarktes an einer stark frequentierten Landesstraße, die Zahl der vorgesehenen Stellplätze sowie die Geschossfläche dagegen sprechen, dass dieser der Gebietsversorgung dienen solle. Nach der Rechtsprechung des Senats sind allerdings für die Frage, ob ein Laden oder Verkaufsbetrieb im Sinne des § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO der Versorgung des Gebiets dient, objektive Kriterien unter Berücksichtigung des Betriebskonzepts typisierend zu ermitteln. Objektive Kriterien hierfür sind Größe, sonstige Beschaffenheit und Zuschnitt des Betriebs, Erfordernisse einer wirtschaftlich tragfähigen Ausnutzung, die örtlichen Gegebenheiten, insbesondere die demografischen und sozialen Verhältnisse im Gebiet sowie die typischen Verhaltensweisen in der Bevölkerung.
Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 6. Juli 2012 – 10 B 725/12 –, juris, Rn. 6.
Die Klägerin legt ebenso wenig dar, dass die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat. Eine Rechtssache hat grundsätzliche Bedeutung, wenn sie eine im betreffenden Berufungsverfahren klärungsbedürftige und für die Entscheidung dieses Verfahrens erhebliche Rechts- oder Tatsachenfrage aufwirft, deren Beantwortung über den konkreten Fall hinaus wesentliche Bedeutung für die einheitliche Anwendung oder Weiterentwicklung des Rechts hat. Dabei ist zur Darlegung dieses Zulassungsgrundes die Frage auszuformulieren und substantiiert auszuführen, warum sie für klärungsbedürftig und entscheidungserheblich gehalten und aus welchen Gründen ihr Bedeutung über den Einzelfall hinaus zugemessen wird. Daran fehlt es hier.
Die Klägerin wirft als grundsätzlich bedeutsam zunächst die Frage auf, ob ein Laden, der Gebietsversorgung im Sinne des § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO dient, auch oberhalb der Schwelle zur Großflächigkeit angenommen werden könne. Diese Frage ist nach dem Vorstehenden nicht entscheidungserheblich. Denn das Verwaltungsgericht hat das Vorliegen der Voraussetzungen des § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO mit der Begründung verneint, das Vorhaben diene bereits in seiner nicht großflächigen Variante nicht mehr der Gebietsversorgung.
Die im Weiteren aufgeworfene Frage, ob ein funktionaler Zusammenhang des Ladens zu dem Wohngebiet nur dann gegeben sein könne, wenn ein Umsatzanteil von 60 Prozent in dem maßgeblichen Wohngebiet generiert werde, rechtfertigt ebenfalls nicht die Zulassung der Berufung. Auch diese Frage würde sich nicht entscheidungserheblich stellen, da das Verwaltungsgericht – ohne dass die Klägerin dies mit ihrem Zulassungsvorbringen erfolgreich angreifen würde – davon ausgegangen ist, dass nicht einmal die Hälfte des Umsatzes des Vorhabens aus dem maßgeblichen Gebiet generiert werde.
Die Rechtssache weist schließlich auch keine besonderen tatsächlichen oder rechtlichen Schwierigkeiten auf. Dies wäre nur dann der Fall, wenn die Angriffe des Klägers gegen die Tatsachenfeststellungen oder die rechtlichen Würdigungen, auf denen das angefochtene Urteil beruht, begründeten Anlass zu Zweifeln an der Richtigkeit der erstinstanzlichen Entscheidung gäben, die sich nicht ohne weiteres im Zulassungsverfahren klären ließen, sondern die Durchführung eines Berufungsverfahrens erfordern würden. Dass der Ausgang des Rechtsstreits in diesem Sinne offen ist, lässt sich – wie sich aus den oben stehenden Ausführungen ergibt – auf der Grundlage des Zulassungsvorbringens nicht feststellen. Die Klägerin beruft sich in diesem Zusammenhang auf die von ihr als grundsätzlich klärungsbedürftig aufgeworfenen Fragen. Diese erweisen sich nach dem Vorstehenden jedoch schon nicht als entscheidungserheblich.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO.
Die Streitwertfestsetzung beruht auf den §§ 40, 47 Abs. 1 und 3, 52 Abs. 1 GKG.
Der Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, §§ 68 Abs. 1 Sätze 1 und 5, 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).
Mit der Ablehnung des Zulassungsantrags ist das Urteil des Verwaltungsgerichts rechtskräftig (§ 124a Abs. 5 Satz 4 VwGO).