Bauvorbescheid: Unbestimmte Höhenfestsetzung macht Bebauungsplan gesamtunwirksam

Oberverwaltungsgericht NRW · 10 A 535/23 · 15.12.2025

KI-Zusammenfassung

Die Klägerin begehrte die Feststellung, dass unmittelbar vor Inkrafttreten einer Bebauungsplanänderung ein Anspruch auf Erteilung eines Vorbescheids zur Verkaufsflächenerweiterung bestand. Das OVG NRW bejahte die Zulässigkeit als Fortsetzungsfeststellungsklage wegen beabsichtigter Schadensersatzklage. Es hielt den ursprünglichen Bebauungsplan wegen unbestimmter Höhenfestsetzung („Gehweganschnitt“, unklarer Bezugspunkt) für insgesamt unwirksam, sodass § 34 BauGB maßgeblich war. Danach fügte sich das Vorhaben (Rücksichtnahmegebot ausgenommen) in eine Gemengelage ein; schädliche Auswirkungen i.S.d. § 34 Abs. 3 BauGB waren nicht ersichtlich.

Ausgang: Berufung erfolgreich; Feststellung eines Vorbescheidsanspruchs vor Inkrafttreten der Planänderung.

Abstrakte Rechtssätze

Ein Fortsetzungsfeststellungsinteresse zur Vorbereitung eines Schadensersatzprozesses besteht, wenn die Inanspruchnahme ernsthaft beabsichtigt ist und Schadenart sowie ungefähre Schadenshöhe substantiiert dargelegt werden.

Eine Bauvoranfrage ist nach dem objektiven Erklärungsgehalt auszulegen; der Prüfungsumfang kann wirksam auf einzelne bauplanungsrechtliche Fragen beschränkt und das Rücksichtnahmegebot ausgenommen werden.

Eine Festsetzung der Höhe baulicher Anlagen ist wegen Verstoßes gegen das Bestimmtheitsgebot unwirksam, wenn der erforderliche untere Bezugspunkt (einschließlich verwendeter Begriffe) nicht eindeutig bestimmbar ist und bei unebener Bezugsebene keine Klarstellung zur maßgeblichen Höhe erfolgt.

Die Unwirksamkeit einer Teilfestsetzung führt zur Gesamtunwirksamkeit eines Bebauungsplans, wenn nicht mit Sicherheit anzunehmen ist, dass der Plangeber den Plan ohne diesen Teil erlassen hätte und die Festsetzung einem wesentlichen Planungsziel dient.

Bei der Prüfung schädlicher Auswirkungen nach § 34 Abs. 3 BauGB ist bei Erweiterung eines bestehenden Einzelhandelsbetriebs das Gesamtvorhaben zu beurteilen und der bereits genehmigte Bestand am Standort in die Prognose einzubeziehen; die Vermutungsregel des § 11 Abs. 3 Sätze 3 und 4 BauNVO ist nicht anwendbar.

Vorinstanzen

Verwaltungsgericht Düsseldorf, ­4 K 1675/19

Tenor

Das angefochtene Urteil wird geändert.

Es wird festgestellt, dass die Beklagte im Zeit­punkt unmittelbar vor Inkrafttreten der 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 0000/26 „W. Q.-straße“ verpflichtet war, den bean­tragten Vorbescheid zur bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit der ge­planten Verkaufsflächenerwei­terung (unter Ausklammerung des Rücksicht­nahmegebots) zu erteilen.

Die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens tra­gen unter Einbeziehung des rechtskräftigen Teils der Kostenentscheidung des Verwaltungsgerichts die Klägerin und die Beklagte je zur Hälfte. Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Be­klagte.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Vollstreckungs­schuldner darf die Vollstreckung durch Sicher­heitsleistung i. H. v. 110 % des aufgrund des Ur­teils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der jeweilige Voll­streckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Die Klägerin begehrt die Feststellung, dass ihr im Zeitpunkt unmittelbar vor dem Inkrafttreten der 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 0000/26 „W. Q.-straße“ der Beklagten (im Folgenden: 1. Änderung des Bebauungsplans) am 8. Mai 2021 ein Anspruch auf Erteilung eines bauplanungsrechtlichen Vorbe­scheids für eine Verkaufsflächenerweiterung zugestanden hat.

Sie betreibt auf der Grundlage einer Baugenehmigung, zuletzt vom 18. April 2018, einen Lebensmitteldiscountmarkt mit einer Verkaufsfläche von 799,50 m² auf dem Grundstück Q.-straße 24 (Gemarkung T., Flur 00, Flurstücke 234 und 235) in R. (im Folgenden: Vorhaben bzw. Vorhabengrundstück).

Im Oktober 2018 stellte die Klägerin einen Antrag auf Erteilung eines baupla­nungsrechtlichen Vorbescheids über die Nutzungsänderung einer Lagerfläche in Verkaufsfläche mit der Frage, ob „die geplante Verkaufsflächenerweiterung bau­planungsrechtlich (hilfsweise beschränkt auf die Prüfung der zulässigen Nut­zungsart) zulässig“ ist. Im Übersendungsanschreiben heißt es weiter: „Die Prü­fung der Frage, ob durch das Vorhaben ein Lärmkonflikt zu der in der Nähe be­findlichen Wohnbebauung entstehen kann, soll nicht Gegenstand des Verfahrens sein, sondern bleibt dem Baugenehmigungsverfahren vorbehalten.“ Aus den vor­gelegten Bauvorlagen ergibt sich eine beabsichtigte Verkaufsflächenerweiterung des Einzelhandelsbetriebs auf dem Vorhabengrundstück auf 1.064,36 m².

Der am 27. September 2001 beschlossene Bebauungsplan Nr. 0000/26 (im Fol­genden: ursprünglicher Bebauungsplan) setzt für das Vorhabengrundstück ein Gewerbegebiet fest.

Mit Bescheid vom 14. Februar 2019 lehnte die Beklagte den Antrag auf Erteilung des Vorbescheids mit der Begründung ab, das Vorhaben widerspreche den Fest­setzungen des ursprünglichen Bebauungsplans, weil es als großflächiger Einzel­handelsbetrieb in dem für das Vorhabengrundstück festgesetzten Gewerbegebiet gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO nicht zulässig sei.

Die Klägerin hat am 25. Februar 2019 Klage erhoben und den Antrag angekün­digt, die Beklagte zur Erteilung des begehrten Bauvorbescheids zu verpflichten.

Zur Begründung ihrer Klage hat die Klägerin im Wesentlichen vorgetragen: Der ursprüngliche Bebauungsplan sei unwirksam. Die darin enthaltene Höhenfestset­zung, die auf die jeweilige Höhenlage der angrenzenden Straße, bezogen auf den Gehweganschnitt, abstelle, sei unbestimmt. Der untere Bezugspunkt für die Bemessung der Gebäudehöhe sei unklar. Die Unwirksamkeit der Höhenfestset­zung führe zur Gesamtnichtigkeit des ursprünglichen Bebauungsplans. In die damit nach § 34 Abs. 1 BauGB maßgebliche, als Gemengelage zu qualifizieren­de nähere Umgebung füge sich das Vorhaben ein.

Am 19. April 2021 beschloss der Haupt- und Finanzausschuss der Beklagten ‑ auf der Grundlage von § 60 Abs. 2 GO NRW in der Fassung vom 29. September 2020 - die 1. Änderung des Bebauungsplans im vereinfachten Verfahren als Satzung, was im Amtsblatt vom 8. Mai 2021 bekannt gemacht wur­de. Einziger Inhalt dieser Änderung ist, dass die Höhe baulicher Anlagen in den Gewerbegebieten nunmehr als jeweilige Höhe über NHN bestimmt wird und die Bezugsebene für die Bemessung der Zahl der Vollgeschosse entfällt.

Die Klägerin hat daraufhin ihre Klage um einen Feststellungsantrag ergänzt und erklärt, dass sie die Geltendmachung eines Schadensersatzanspruchs beabsich­tige. Die Beklagte habe nicht innerhalb der Bearbeitungsfrist den Bauvorbe­scheidsantrag positiv beschieden. Dadurch sei ihr ein - näher konkretisierter - wirtschaftlicher Schaden entstanden.

Die Klägerin hat beantragt,

die Beklagte unter Aufhebung des Ablehnungs­bescheids vom 14. Februar 2019 zu verpflichten, den beantragten Bauvorbescheid zur Nutzungs­änderung des Einzelhandelsbetriebs auf dem Grundstück Q.-straße 24 in R. (Ge­markung T., Flur 00, Flurstück 235) zu erteilen,

hilfsweise, festzustellen, dass die Beklagte bis unmittelbar vor dem Inkrafttreten der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 0000/26 „W. Q.-straße“ mit Bekanntmachung am 8. Mai 2021 verpflichtet war, den beantragten Bauvor­bescheid zur Nutzungsänderung des Einzelhan­delbetriebs auf dem Grundstück Q.-straße 24 in R. zu erteilen.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie hat zur Begründung im Wesentlichen vorgetragen: Der ursprüngliche Bebau­ungsplan sei wirksam. Eine unterstelle Unbestimmtheit der Höhenfestsetzung führte nicht zu einer Gesamtunwirksamkeit, weil diese nicht von derart hoher Be­deutung gewesen sei, dass der Plangeber nicht auf sie verzichtet hätte. Die 1. Änderung des Bebauungsplans sei ebenfalls wirksam; sie diene lediglich der Anpassung an die mittlerweile gängige Praxis der Höhenangabe über NHN. Je­denfalls füge sich das Vorhaben, eine Gesamtunwirksamkeit unterstellt, nicht in die Eigenart der näheren Umgebung ein.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage mit Urteil vom 23. Februar 2023 abgewie­sen und zur Begründung ausgeführt, das Vorhaben widerspreche der Festset­zung eines Gewerbegebiets in der 1. Änderung des Bebauungsplans. Dieser sei wirksam. Mit dem hilfsweise gestellten Feststellungsantrag sei die Klage jeden­falls unbegründet, weil schon der ursprüngliche Bebauungsplan für das Vorhab­engrundstück ein Gewerbegebiet festgesetzt habe. Dort sei das Vorhaben als großflächiger Einzelhandelsbetrieb nach § 11 Abs. 3 BauNVO nicht zulässig. Ein unterstellter Mangel der Höhenfestsetzung führe nicht zur Gesamtunwirksamkeit dieses Bebauungsplans.

Die Klägerin trägt zur Begründung ihrer vom Senat nur hinsichtlich des Feststel­lungsantrags zugelassenen Berufung im Wesentlichen vor: Der ursprüngliche Bebauungsplan sei mangels hinreichender Bestimmtheit der Höhenfestsetzungen gesamtunwirksam. Es sei bereits unklar, auf welche Straße als unterer Bezugs­punkt der Höhenfestsetzung abzustellen sei. In Betracht kämen sowohl die C.-straße als auch die Q.-straße als auch die im ursprünglichen Bebauungs­plan vorgesehene Privatstraße. Weiter sei der Begriff „Gehweganschnitt“ unbe­stimmt. Aufgrund der Höhenunterschiede im Plangebiet habe zudem bestimmt werden müssen, ob etwa die Höhenlage der jeweiligen Straße am Baugrundstück zu mitteln sei. Die Höhen seien für die unterschiedlichen Baugebiete differenziert und sehr unterschiedlich bestimmt worden, so dass von einem eigenen städte­baulichen Ziel auszugehen sei. Folglich könne nicht angenommen werden, dass der ursprüngliche Bebauungsplan auch ohne die Höhenfestsetzung beschlossen worden wäre. In die nach § 34 Abs. 1 BauGB maßgebliche nähere Umgebung füge sich das Vorhaben ein. Ein Vorbild finde es in dem großflächigen L.-Markt auf der anderen Seite der Q.-straße.

Die Klägerin beantragt,

das angefochtene Urteil zu ändern und festzu­stellen, dass die Beklagte im Zeitpunkt unmittel­bar vor dem Inkrafttreten der 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 0000/26 „W. Q.-straße“ verpflichtet war, den beantragten Bau­vorbescheid zu erteilen.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie trägt im Wesentlichen vor: Die Höhenfestsetzung im ursprünglichen Bebau­ungsplan sei hinreichend bestimmt. Das Grundstück der Klägerin sei kein Eck­grundstück und werde auch nicht durch die C.-straße, sondern ausschließlich durch die Q.-straße erschlossen. Unterstellte man die Unwirksamkeit der Hö­henfestsetzung, sei nicht von einer Gesamtunwirksamkeit des ursprünglichen Bebauungsplans auszugehen. Neben den Wandhöhen werde auch die Zahl der Vollgeschosse festgesetzt. Eine Steuerungsmöglichkeit entfalle so nicht insge­samt. Grundzüge der Planung seien zudem die Ansiedlung der Wohnnutzung sowie die Absicherung der bestehenden Gewerbenutzungen. Beides werde durch die Höhenfestsetzungen nicht berührt. Selbst bei einer Betrachtung nach § 34 Abs. 1 BauGB habe kein Anspruch der Klägerin bestanden. Das Vorhaben finde in der maßgeblichen näheren Umgebung, nördlich der eine trennende Wir­kung entfaltenden Q.-straße, kein Vorbild.

Der Berichterstatter des Senats hat am 8. Dezember 2025 eine Ortsbesichtigung durchgeführt. Hinsichtlich der dabei getroffenen Feststellungen wird auf das Pro­tokoll vom gleichen Tag verwiesen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Gerichtsakten und der beigezogenen Verwaltungs- und Aufstellungsvorgänge der Beklagten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Berufung hat Erfolg.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage mit dem im Berufungsverfahren nur noch streitgegenständlichen Feststellungsantrag zu Unrecht abgewiesen. Die Klage ist zulässig und begründet.

A. Die Klage ist als Fortsetzungsfeststellungsklage entsprechend § 113 Abs. 1 Satz 4 VwGO zulässig.

Das berechtigte Interesse der Klägerin im Sinne von § 113 Abs. 1 Satz 4 VwGO liegt in der Vorbereitung einer zivilrechtlichen Klage auf Schadensersatz.

Bei einer Fortsetzungsfeststellungklage, die der Vorbereitung eines Schadenser­satzprozesses vor dem Zivilgericht dienen soll, ist das Fortsetzungsfeststellungs­interesse zu bejahen, wenn ein solcher Prozess bereits anhängig, mit Sicherheit zu erwarten oder ernsthaft beabsichtigt ist, die begehrte Feststellung in diesem Verfahren erheblich und die Rechtsverfolgung nicht offensichtlich aussichtslos ist. Insoweit bedarf es hinreichender Darlegungen seitens des die Feststellung be­gehrenden Klägers. Hierzu gehört insbesondere, dass er die Behauptung eines eingetretenen Schadens durch Angaben zur Art des Schadens und zur annä­hernden Schadenshöhe substantiiert.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 8. Dezember 2023 ‑ 10 A 2687/20 -, juris Rn. 52 f., m. w. N.

Diese Anforderungen sind hier erfüllt. Insbesondere hat die Klägerin den Scha­den nach Art und Höhe mit Schriftsätzen vom 21. Juli 2022 und 12. Dezember 2025 hinreichend substantiiert.

B. Die Klage ist begründet.

Die Beklagte war im Zeitpunkt unmittelbar vor dem Inkrafttreten der 1. Änderung des Bebauungsplans am 8. Mai 2021 verpflichtet, der Klägerin den begehrten bauplanungsrechtlichen Vorbescheid zu erteilen.

I. Die Bauvoranfrage betrifft die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der Erweite­rung der Verkaufsfläche des bestehenden Lebensmitteldiscounters auf 1.064,36 m², hilfsweise beschränkt auf die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit nach der Art der baulichen Nutzung. Dies ergibt sich aus der konkreten Frage­stellung in dem Formblatt „Antrag auf Vorbescheid“ sowie der eingereichten Ver­kaufsflächenberechnung (jeweils) aus September 2018. Von dieser zweistufigen Bauvoranfrage ist die Prüfung des Gebots der Rücksichtnahme insgesamt aus­genommen. Dies ergibt sich aus dem in der mündlichen Verhandlung vorgeleg­ten, versehentlich nicht bei den Verwaltungsakten befindlichen Übersendungs­anschreiben vom 17. September 2018. Dort heißt es, die „Prü­fung der Frage, ob durch das Vorhaben ein Lärmkonflikt zu der in der Nähe be­findlichen Wohnbe­bauung entstehen kann, soll nicht Gegenstand des Verfahrens sein, sondern bleibt dem Baugenehmigungsverfahren vorbehal­ten“. Damit ist noch hinreichend deutlich, dass das Gebot der Rücksichtnahme, das hier primär im Hinblick auf Lärmimmissionen relevant ist, von der Vorbe­scheidsfrage ausge­nommen sein sollte.

Vgl. zur Auslegung von Bauvoranfragen auch: OVG NRW, Urteil vom 5. Dezember 2024 - 7 A 828/22 -, juris Rn. 56 ff.

II. In dem so begrenzten Prüfungsumfang standen dem Vorhaben im Zeitpunkt unmittelbar vor dem Inkrafttreten der 1. Änderung des Bebauungsplans öffentlich-rechtliche Vorschriften des Bauplanungsrechts nicht entgegen.

1. Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit beurteilte sich nach § 34 BauGB, weil in dem vorgenannten Zeitpunkt kein wirksamer Bebauungsplan für das Vorha-bengrundstück bestand (dazu a.) und das Vorhaben innerhalb eines im Zusam­menhang bebauten Ortsteils lag (dazu b).

a. Der ursprüngliche Bebauungsplan war unwirksam. Er litt an einem Be­stimmtheitsmangel, der zu seiner Gesamtunwirksamkeit führte.

aa. Die Festsetzung der maximal zulässigen Höhe baulicher Anlagen in der Plan­zeichnung i. V. m. Ziffer 4 der textlichen Festsetzungen war wegen fehlender Be­stimmtheit unwirksam.

Der Grundsatz der Bestimmtheit verlangt, Tatbestände so präzise zu formulieren, dass die Normadressaten ihr Handeln kalkulieren können, weil die daraus fol­genden Regelungen für sie voraussehbar und berechenbar sind. Rechtsnormen brauchen jedoch nur so bestimmt zu sein, wie dies nach der Eigenart der zu re­gelnden Sachverhalte mit Rücksicht auf den Normzweck möglich ist. Es genügt, dass die Betroffenen die Rechtslage erkennen und ihr Verhalten danach einrich­ten können. Die Vorschrift darf nicht so konturlos sein, dass ihre willkürfreie Handhabung durch Behörden und Gerichte nicht gewährleistet ist.

Vgl. OVG NRW Urteile vom 29. September 2023 - 10 D 320/21.NE -, juris Rn. 81, und vom 9. Juni 2022 - 7 D 49/17.NE -, juris Rn. 118 ff., m. w. N.

§ 18 Abs. 1 BauNVO verlangt als gesetzliche Ausprägung des Bestimmtheitsge­bots, dass bei Festsetzung der Höhe baulicher Anlagen die erforderlichen Be­zugspunkte zu bestimmen sind. Es muss sich um eindeutig bestimmte oder be­stimmbare feste Bezugspunkte handeln; das gilt auch für die verwendeten Begrif­fe. Für eine Höhenfestsetzung nach § 16 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO sind ein unterer und ein oberer Bezugspunkt erforderlich.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 25. Juli 2023 - 4 B 28.22 -, juris Rn. 5; OVG NRW, Urteile vom 29. September 2023 - 10 D 320/21.NE -, juris Rn. 83, und vom 25. Februar 2019 - 10 A 2557/16.NE -, juris Rn. 112 f., m. w. N.

Wird bei einer Höhenfestsetzung als Bezugspunkt eine unebene Straße gewählt, ist eine Klarstellung erforderlich, auf welchen Punkt im Verlauf der jeweiligen Straße bzw. auf welche gemittelte Höhe abgestellt werden soll.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 28. August 2014 - 7 D 8/13.NE -, juris Rn. 50, und vom 26. Juni 2013 - 7 D 75/11.NE -, juris Rn. 64.

Diesen Anforderungen genügen die Festsetzungen des ursprünglichen Bebau­ungsplans zu den maximal zulässigen Wandhöhen nicht.

Für die Gewerbegebiete GE1, GE2 und GE3 sind in der Planurkunde maximal zu­lässige Wandhöhen (WH) mit 9,0 m bzw. 10,5 m angegeben. Dazu bestimmt Zif­fer 4 der textlichen Festsetzungen, dass für die Bemessung der Zahl der Vollge­schosse und der maximal zulässigen Wandhöhe die jeweilige Höhenlage der an­grenzenden Straße bezogen auf den Gehweganschnitt maßgeblich ist.

Dieser Regelung fehlt eine eindeutig bestimmte oder bestimmbare Festlegung eines unteren Bezugspunkts.

Dies gilt unabhängig von der Frage, ob hinreichend klar ist, ob hier die Q.-straße oder die C.-straße die jeweils angrenzende Straße ist. Selbst wenn man mit der Beklagten und dem Verwaltungsgericht davon ausgeht, dies sei eindeutig die Q.-straße, hätte es jedenfalls nach den vorstehenden Maßstäben einer kla­ren Festlegung bedurft, auf welchen Punkt im Verlauf dieser nicht (vollständig) ebenen Straße bzw. auf welche gemittelte Höhe abgestellt werden soll. Daran fehlt es.

Es ist bereits unklar, was mit Gehweganschnitt konkret gemeint sein soll. Eine nähere Erläuterung findet sich weder im ursprünglichen Bebauungsplan noch in dessen Begründung. Der Begriff ist auch nicht aus sich heraus verständlich und hat keine allgemein anerkannte Bedeutung erlangt. Dass ein entsprechender baurechtlicher Fachterminus besteht, ist nicht ersichtlich. Auch die Planzeichen­verordnung kennt lediglich den Gehweg (Ziffer 2.8 und 15.10 PlanZV). Vielmehr sind mehrere Auslegungsvarianten denkbar. So könnte zum Beispiel allgemein der Bereich gemeint sein, an dem die maßgebliche Straße auf den Gehweg trifft, oder aber nur derjenige, an dem der Gehweg, insbesondere zur Errichtung einer Zufahrt, abgesenkt ist. Im Rahmen der mündlichen Verhandlung hat die Beklagte erstmals ausgeführt, es sei der Bereich gemeint, an dem der Gehweg an die je­weilige Grundstücksgrenze anschließe. Ob sich diese Auslegung mit der Anknüp­fung der textlichen Festsetzung an die Höhenlage der „angrenzenden Straße“ vereinbaren lässt, bedarf keiner Entscheidung. Ein solches Verständnis ist der Festsetzung jedenfalls nicht mit der erforderlichen Eindeutigkeit zu entnehmen.

Hinzu kommt, dass die Festsetzung, gleich welche der vorgenannten Ausle­gungsvarianten man heranzieht, keinen konkreten Schnittpunkt, sondern eine Schnittlinie bestimmt. Damit bleibt unklar, ob bei hier vorhandenen Höhenunter­schieden ‑ an der Q.-straße belaufen sich diese allein im Bereich des Vorha­bengrundstücks ausweislich des von der Beklagten vorgelegten Höhenprofils auf bis zu rund 30 cm ‑ der minimale, maximale oder aber ein gemittelter Höhenwert gelten soll.

bb. Die Unwirksamkeit der Höhenfestsetzung hat auch die Unwirksamkeit des ursprünglichen Bebauungsplans insgesamt zur Folge.

Die Unwirksamkeit eines Teils einer Satzungsbestimmung hat nur dann nicht die Gesamtunwirksamkeit zur Folge, wenn die Restbestimmung auch ohne den nich­tigen Teil sinnvoll bleibt (Grundsatz der Teilbarkeit) und mit Sicherheit anzuneh­men ist, dass sie auch ohne diesen Teil erlassen worden wäre (Grundsatz des mutmaßlichen Willens des Normgebers).

Vgl. BVerwG, Urteile 25. Januar 2022 - 4 CN 5.20 -, juris Rn. 16, vom 17. Oktober 2019 - 4 CN 8.18 -, juris 37, und vom 3. April 2008 - 4 CN 3.07 -, juris Rn. 30; OVG NRW, Urteile vom 25. Februar 2025 - 10 D 102/22.NE -, juris Rn. 39, vom 28. August 2024 - 10 D 430/21.NE -, juris Rn. 111, und vom 27. März 2024 - 10 D 41/19.NE -, juris Rn. 56.

Vorliegend kann entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts nicht mit Si­cherheit angenommen werden, dass der ursprüngliche Bebauungsplan auch oh­ne die Höhenfestsetzungen erlassen worden wäre. Dafür spricht schon, dass der Plangeber verschiedene Gebäudehöhen festgesetzt hat. Der Planbegründung lässt sich ferner entnehmen, dass es sogar ein wesentliches Planungsziel war, ein verträgliches Nebeneinander von Wohnen und Gewerbe zu erreichen (S. 3 f. der Planbegründung). Das planerische Ziel, ein verträgliches Nebeneinander von Wohnen und Gewerbe auch durch eine Beschränkung der Höhe baulicher Anla­gen im Gewerbegebiet, insbesondere in dem an das allgemeinen Wohngebiet WA1 angrenzenden Gewerbegebiet GE1, zu erreichen, wäre entgegen der Auf­fassung der Beklagten ohne die Höhenfestsetzung auch nicht in gleicher Weise gesichert gewesen. Die ebenfalls für die Gewerbegebiete festgesetzte maximale Anzahl der Vollgeschosse begrenzt die Höhe baulicher Anlagen nicht. Eine un­mittelbare Höhenbegrenzung ergibt sich auch nicht aus der Regelung in § 21 Abs. 4 BauNVO, nach der bei einer fehlenden Höhenfestsetzung bei Gebäuden, die Geschosse von mehr als 3,50 m Höhe haben, eine Baumassenzahl, die das Dreieinhalbfache der zulässigen Geschossflächenzahl beträgt, nicht überschritten werden darf. Die vorstehenden Regelungen mögen zwar faktisch einer völlig un­kontrollierten Höhenentwicklung entgegenwirken. Es ergeben sich hier aber kei­nerlei Anhaltspunkte für die Annahme, der Rat hätte den ursprünglichen Bebau­ungsplan deshalb mit Sicherheit auch ohne die Höhenfestsetzungen erlassen. Insoweit ist auch das bis auf fünf Meter an den das GE1 von dem WA1 trennen­den Geh- und Radweg reichende Baufenster, das sich nahezu entlang der ge­samten Länge dieses Geh- und Radweges erstreckt, zu berücksichtigen.

b. Das von Bebauung umgebene, einen bereits bebauten Standort betreffende Vorhaben lag innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile i. S. v. § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB.

2. Das Vorhaben fügte sich - das Rücksichtnahmegebot ausgeklammert - i. S. v. § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB in die Eigenart der näheren Umgebung ein.

Bei der Prüfung kann der Senat auch für den hier entscheidungserheblichen Zeitpunkt unmittelbar vor Inkrafttreten der 1. Änderung auf die im Ortstermin am 8. Dezember 2025 gewonnenen Eindrücke sowie die im Zeitpunkt der mündli­chen Verhandlung verfügbaren Karten und (historischen) Lichtbilder zurückgrei­fen. Die für die Bestimmung der Eigenart der näheren Umgebung sowie das Ein­fügen des Vorhabens maßgeblichen tatsächlichen Umstände haben sich in der Zwischenzeit nicht geändert. Dies haben die Vertreter der Beklagten im Ortster­min erklärt.

a. Dies zugrunde gelegt, fügte sich das Vorhaben hinsichtlich der Art der bauli­chen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung ein.

aa. Die nähere Umgebung ist für jedes der in § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB genann­ten Merkmale gesondert zu ermitteln, weil diese jeweils eine Prägung mit ganz unterschiedlicher Reichweite und Gewichtung entfalten können. Für das hier in Rede stehenden Merkmal der Art der baulichen Nutzung ist die nähere Umge­bung im Regelfall weiter zu bemessen als beispielsweise bei dem Merkmal Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, und der Bauweise. Sie erstreckt sich so weit, wie sie den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst und sich die Ausführung des Vorhabens auf sie auswirken kann.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 26. Mai 1978 - IV C 9.77 -, juris Rn. 33; OVG NRW, Urteil vom 8. Dezem­ber 2023 - 10 A 2687/20 -, juris Rn. 79.

Eine Straße kann sowohl trennende als auch verbindende Wirkung haben, was sich nur im Einzelfall durch wertende Betrachtung unter Würdigung aller maßgeb­lichen Aspekte bestimmen lässt. Entscheidend ist auch insoweit, ob und inwie­weit sich das Vorhaben über die Straße hinweg auf die Umgebung auswirken kann und die Umgebung ihrerseits das Vorhabengrundstück prägt.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 12. Dezember 1990 - 4 C 40.87 -, juris Rn. 22, und Beschluss vom 11. Februar 2000 - 4 B 1.00 -, juris Rn. 16, 18, OVG NRW, Urteil vom 8. Dezember 2023 - 10 A 2687/20 -, juris Rn. 83, m. w. N.

Die für § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB kennzeichnende wechselseitige Beeinflussung kann auch über ein den optischen Zusammenhang unterbrechendes Hindernis noch eintreten.

Vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 13. Mai 2014 - 4 B 38.13 -, juris Rn. 13, und vom 27. Mai 1988 - 4 B 71.88 -, juris Rn. 4.

Das Bestehen von Sichtbeziehungen kann für die gegenseitige Prägung von Grundstücken als ein möglicher Aspekt der Abgrenzung der näheren Umgebung zwar grundsätzlich zu berücksichtigen sein. Eine von den konkreten Umständen losgelöste ausschlaggebende Bedeutung ist einer solchen Sichtbeziehung aber schon deshalb nicht zuzumessen, weil je nach Gelände, Straßenverlauf und vor­handener Bebauung selbst ein vom Vorhabengrundstück sehr weit entfernt lie­gendes Grundstück mit dem Auge noch wahrgenommen werden kann, während der Blick auf ein nur wenige Meter entferntes Grundstück möglicherweise durch einen Straßenknick oder ein dazwischen liegendes Gebäude verstellt ist.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 31. Juli 2018 ‑ 10 A 793/17 -, juris Rn. 7, m. w. N.

Ausgehend von diesen Grundsätzen und unter Zugrundelegung der vorgelegten Verwaltungsvorgänge, des verfügbaren Kartenmaterials sowie der Eindrücke, die der Berichterstatter im Ortstermin gewonnen und dem Senat vermittelt hat, um­fasst die nähere Umgebung des Vorhabengrundstücks das Gebiet zwischen der Wohnbebauung im Westen und Norden des Vorhabengrundstücks, des Betriebs­geländes der Deutschen Bahn AG im Nordosten, der Wohnbebauung im Süd­westen sowie jedenfalls die südwestlich an die Q.-straße angrenzenden Grund­stücke von Hausnummer 5 bis 53 bis zur S.. Damit gehört auch der L.-Markt in der Q.-straße 53 zur näheren Umgebung.

Der zwischen dem Vorhabengrundstück und dem L.-Markt verlaufenden Q.-straße kommt entgegen der Auffassung der Beklagten keine trennende Wir­kung zu. Sie verfügt über lediglich eine Fahrspur in jede Richtung und ist beidsei­tig mit Gewerbeobjekten, die über zahlreiche Zufahrten zu beiden Straßenseiten verfügen, ähnlich bebaut. Gegen eine trennende Wirkung sprechen auch die sich unmittelbar gegenüberliegenden Bushaltestellen, die den Verkehr verlangsamen, zahlreiche Parkplätze beidseits der Straße sowie der Umstand, dass von den Grundstücken an der Straße in der Regel in beide Richtungen auf die Q.-straße eingebogen werden kann. Anlagen, die eine Querung verhindern, fehlen.

Dass das Gebäude des X.-Markts der Klägerin und das Gebäude des L.-Markts keine direkten Sichtbeziehungen zueinander haben, schließt eine gegen­seitige prägende Wirkung und damit eine Einbeziehung in die nähere Umgebung nach den vorstehenden Grundsätzen hier nicht aus. Dies folgt aus den bestehen Sichtbeziehungen zwischen den jeweils vorgelagerten großen Stellplatzanlagen und zwischen den an der Straßenfront befindlichen Werbeanlagen sowie dem noch nicht als erheblich zu bewertenden Abstand der Betriebe zueinander, die in einem Gebiet mit vorwiegend großflächiger Bebauung liegen.

bb. Die Eigenart dieser näheren Umgebung ist als Gemengelage zu qualifizieren, da sie sich nach der Art der baulichen Nutzung keinem faktischen Baugebiet im Sinne des § 34 Abs. 2 BauGB i. V. m. den §§ 2 bis 9 BauNVO zuordnen lässt.

Von den vorgenannten Baugebieten kommt allenfalls ein Kerngebiet gemäß § 7 BauNVO in Betracht, weil der sich in der näheren Umgebung befindliche L.-Markt, bei dem es sich um einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb i. S. v. § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO handelt, nur dort zulässig wäre. Einem Kerngebiet entspricht die nähere Umgebung aber nicht, weil es an zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und Kultur fehlt.

Eine andere Gebietseinstufung ergäbe sich auch dann nicht, wenn man die nähe­re Umgebung in südwestlicher Richtung weiter ziehen und die Flächen zwischen S. und I. Landstraße einbeziehen würde.

cc. Das Vorhaben hätte sich im entscheidungserheblichen Zeitpunkt als großflä­chiger Einzelhandelsbetrieb seiner Art nach in die so zu qualifizierende nähere Umgebung eingefügt. Es hätte innerhalb des durch die vorhandene Bebauung und Nutzung vorgegebenen Rahmens gelegen. Mit dem vorgenannten L.-Markt als großflächigem Einzelhandelsbetrieb lag ein Vorbild vor.

b. Auch in Bezug auf das Maß der baulichen Nutzung, die Bauweise und die überbaubare Grundstücksfläche fügte sich das Vorhaben - unter Ausklammerung des Rücksichtnahmegebots - i. S. v. § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB in die nähere Umgebung ein. Insoweit bestand mit dem bereits auf dem Vorhabengrundstück bestehenden X.-Markt der Klägerin ein Vorbild, da sich das Vorhaben auf die Nutzungsänderung einer in diesem Bestandsgebäude vorhandenen Lagerfläche in Verkaufsfläche sowie die Entfernung einer innenliegenden Trockenbauwand beschränkte.

3. Die Erschließung war gesichert. Es bestand bereits ein Lebensmittelmarkt mit einer gesicherten Erschließung. Es ergeben sich keinerlei Anhaltspunkte, dass diese Frage aufgrund der Verkaufsflächenvergrößerung anders zu beurteilen war.

4. Dem Vorhaben stand auch nicht § 34 Abs. 3 BauGB entgegen.

Nach dieser Vorschrift dürfen von Vorhaben nach den Absätze 1 oder 2 keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.

Ziel des § 34 Abs. 3 BauGB ist die Vermeidung städtebaulich nachteiliger Aus­wirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche. Solche Auswirkungen sind anzu­nehmen, wenn sie dazu führen, dass zentrale Versorgungsbereiche ihren Ver­sorgungsauftrag generell oder hinsichtlich einzelner Branchen nicht mehr in sub­stantieller Weise wahrnehmen können, weil sie etwa bereits geschädigt sind und durch die Zulassung weiterer, bei isolierter Betrachtung jeweils unbedenklicher Vorhaben einen vollständigen Funktionsverlust erleiden können. Aber auch dann, wenn kein vollständiger Funktionsverlust des jeweils zu betrachtenden Versor­gungsbereichs droht, wird er, wenn er bereits geschädigt ist, von § 34 Abs. 3 BauGB insoweit geschützt, als ihm eine Erholung nicht durch die Zulassung von Vorhaben an anderer Stelle, die seine bereits eingetretene Schädigung verstär­ken würden, erschwert oder unmöglich gemacht werden soll.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 12. Januar 2017 - 4 B 43.16 -, juris Rn. 4; OVG NRW, Urteil vom 19. August 2022 - 10 A 1242/20 -, juris Rn. 47.

Dabei gilt die Vermutungsregel des § 11 Abs. 3 Sätze 3 und 4 BauNVO weder unmittelbar noch entsprechend.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 12. Februar 2009 - 4 B 3.09 -, juris Rn. 9; OVG NRW, Urteil vom 1. Oktober 2025 - 7 A 1145/23 -, juris Rn. 87.

Soll ein bestehender Einzelhandelsbetrieb erweitert werden, ist die Zulässigkeit des Gesamtvorhabens zu prüfen; bei der Prognose zu schädlichen Auswirkungen im Sinne von § 34 Abs. 3 BauGB ist der Umstand zu berücksichtigen, dass der zu erweiternde Betrieb mit seiner bisherigen (genehmigten) Größe am Erweite­rungsstandort bereits vorhanden ist.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 1. Oktober 2025 - 7 A 1145/23 -, juris Rn. 91, m. w. N.

Dass das Vorhaben danach zu schädlichen Auswirkungen in diesem Sinne füh­ren könnte, ist nicht ersichtlich.

Soweit sich die Beklagte in ihren Schriftsätzen vom 14. März 2025 und 10. Dezember 2025 - in der Annahme der Wirksamkeit des ursprünglichen Be­bauungsplans - mit der Vermutungsregelung des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO sowie einer (fehlenden) Atypik i. S. d. § 11 Abs. 3 Satz 4 BauNVO auseinander­setzt, ist dies aus den vorgenannten Gründen für die Frage der schädlichen Aus­wirkungen nach § 34 Abs. 3 BauGB nicht von Belang. Den diesbezüglichen Aus­führungen der Beklagten lässt sich auch nicht entnehmen, dass ein zentraler Versorgungsbereich seinen Versorgungsauftrag bei Durchführung des Vorha­bens - der Erweiterung der Verkaufsfläche eines Bestandsmarkts um weniger als 300 m² - nicht mehr in substantieller Weise hätte wahrnehmen können oder (bei unterstellter Vorschädigung) seine Erholung erschwert oder gar unmöglich ge­macht worden wäre. Dafür fehlen auch sonst jegliche Anhaltspunkte.

Die Kostenentscheidung folgt hinsichtlich der Kosten des erstinstanzlichen Ver­fahrens unter Einbeziehung des rechtskräftigen Teils der Kostenentscheidung des erstinstanzlichen Urteils aus § 155 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 VwGO. In Bezug auf das Berufungsverfahren, in dem nur ein Teil des ursprünglichen Streitgegen­stands Verfahrensgegenstand geworden ist, ergibt sich die Kostenentscheidung aus § 154 Abs. 1 VwGO.

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.