Versorgungsrente aus Grundstücksübertragung erhöht; Widerruf wegen Undanks abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Nach Übertragung von Grundbesitz auf die Tochter gegen lebenslange Versorgungsrente begehrte der Vater die Erhöhung der Rente sowie Rückübertragung wegen groben Undanks; die Tochter verlangte u.a. Feststellung der Beendigung des Hausverwaltervertrags und Herausgabe von Unterlagen. Das LG erhöhte die Versorgungsrente ab Klagezustellung auf 36.000 EUR jährlich, gestützt auf ein Sachverständigengutachten zur Wert- und Einnahmenentwicklung. Ein Widerruf der Schenkung wegen groben Undanks wurde mangels schwerer Verfehlung abgelehnt. Auf Widerklage wurde der Verwaltervertrag wegen zerstörten Vertrauensverhältnisses nach Treu und Glauben als beendet festgestellt und der Vater zur Herausgabe sämtlicher Verwaltungsunterlagen verurteilt; die Herabsetzung der Versorgungsrente wurde abgewiesen.
Ausgang: Klage auf Erhöhung der Versorgungsrente überwiegend stattgegeben, Rückübertragung abgewiesen; Widerklage auf Vertragsbeendigung und Unterlagenherausgabe stattgegeben, Rentenherabsetzung abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Eine vertraglich vereinbarte Anpassung einer Versorgungsrente aus Grundstücksübertragung kann in entsprechender Anwendung von § 323 ZPO verlangt werden, wenn eine wesentliche Änderung der maßgeblichen Verhältnisse eintritt.
Für die Bemessung einer Anpassung der Versorgungsrente können Wertentwicklung, Überschüsse und Finanzierungslage der übergebenen Objekte maßgeblich sein; ergibt sich daraus eine nachhaltige Überdeckung, kann eine Rentenerhöhung gerechtfertigt sein.
Ein Widerruf einer Schenkung wegen groben Undanks (§ 530 BGB) setzt eine objektiv schwere, gegen den Schenker gerichtete Verfehlung und eine subjektiv undankbare Gesinnung voraus; die prozessuale Rechtsverteidigung und sachbezogene Vorwürfe genügen hierfür regelmäßig nicht.
Ein Hausverwaltervertrag setzt ein tragfähiges Vertrauensverhältnis voraus; ist dieses nachhaltig zerstört, kann dem Eigentümer ein Festhalten am Vertrag nach § 242 BGB unzumutbar sein, auch wenn vertraglich eine Kündigung nur bei Pflichtverletzung vorgesehen ist.
Nach Beendigung eines entgeltlichen Geschäftsbesorgungs-/Verwalterverhältnisses ist der Verwalter nach §§ 675, 667 BGB zur Herausgabe sämtlicher im Zusammenhang mit der Verwaltung erlangter oder erstellter Unterlagen verpflichtet.
Zitiert von (1)
1 neutral
Vorinstanzen
Bundesgerichtshof, X ZR 22/07 [NACHINSTANZ]
Tenor
Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger
für die Zeit vom 7.10.2004 bis zum 30.6.2005 über die bisher jährlich gezahlte Versorgungsrente von 32.518,00 EUR hinaus jeweils jährlich weitere 3.482,00 EUR zu zahlen, insoweit für den Zeitraum vom 7.10.2004 bis 30.6.2005 2.552,49 EUR;
für Juli 2005 auf die Versorgungsrente weitere 1.000,00 EUR zu zahlen;
und ab August 2005 eine jährliche Versorgungsrente von 36.000,00 EUR zu zahlen, und zwar in monatlichen Teilbeträgen von 3.000,00 EUR.
Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
Auf die Widerklage wird festgestellt, dass der zwischen den Parteien geschlossene Hausverwaltervertrag vom 26.12. bzw. 23.12.1993 über den Grundbesitz xxx C-Straße a, b, Grundbuch von Xxxxyy, Flur X, Flurstück ##und xxx T-Straße/12, Grundbuch von #####Flur X, Flurstück xx beendet ist.
Der Kläger wird darüber hinaus verurteilt, an die Beklagte sämtliche Unterlagen herauszugeben, die sich aufgrund des Hausverwaltervertrages vom 26./23.12.1993 in seinen Händen befinden, insbesondere alle Miet- und sonstigen objektbezogenen Verträge, Bankauszüge, Rechnungen, Auftragserteilungen und Schriftverkehr.
Im übrigen wird die Widerklage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden dem Kläger zu 95 %, der Beklagten zu
5 % auferlegt.
Das Urteil ist für die Parteien vorläufig vollstreckbar; jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des von den Parteien jeweils zu vollstreckenden Betrages.
Tatbestand
Durch notariellen Vertrag vom 27. Dezember 1993/28. März 1994 übertrug der Klägerder Beklagten, seiner Tochter, seinen in A, C-Straße, 11 und13 belegenen Grundbesitz, eingetragen im Grundbuch von A (Flur X, Flurstückxx) und seinen in A, T-Straße und 12 belegenen Grundbesitz, eingetragen im Grundbuch von A, Band ##, Blatt ##### (Flur X, Flurstück xxxx).
Als Gegenleistung übernahm die Beklagte zwei im Objekt abgesicherte Verbindlichkei-ten über ca. 505.000,00 DM und 46.000,00 DM. Darüber hinaus übernahm die Beklag-te die Verpflichtung, eine
„Versorgungsrente von jährlich DM 63.600,--, zahlbar in monatlichen Teilbeträ-den am 15. eines jeden Monats, beginnend mit dem 15.01.1994 lebenslangzugunsten des Vaters und nach seinem Ableben lebenslang zugunsten derErschienenen zu 2)
- im folgenden „Mutter“ genannt
zu zahlen;
weiter ist vermerkt:
für die Ermittlung der Höhe der Versorgungsrente sind die derzeitigen Verhält-nisse der Beteiligten maßgeblich gewesen; tritt eine wesentliche Änderung die-ser Verhältnisse ein, so ist jeder Teil berechtigt, eine Abänderung der Höhe inentsprechender Anwendung des § 323 ZPO zu verlangen;
Zweck des Übertragungsvertrages war nach der Präambel dieses Vertrages die Vor-wegnahme der künftigen Erbfolge, die wirtschaftliche Sicherung der Eltern im Alter undder Erhalt des im wesentlichen von den Großeltern AB und CB, geb. T herrührenden Grundbesitzes im Familienbesitz. Des weiterenist vermerkt, dass die Vertragsparteien davon ausgehen, dass die übernommene Ver-pflichtungen nicht Gegenleistungen sind, sondern sich vom Versorgungsbedürfnis derEltern und der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Verpflichteten bestimmen.
Auch dem Bruder der Beklagten übertrug der Kläger Grundbesitz.
Da der Kläger Wert darauf legte, die Verwaltung der Häuser zu behalten und er als Rentner Zeit hatte, die Beklagte auch keine Erfahrung mit der Verwaltung von Häusern hatte, schlossen der Kläger und die Beklagte unter dem 23.12./26.12.1993 einen Verwaltungsvertrag. Danach beauftragte die Beklagte den Kläger, die beiden Grundstücke zu verwalten. Für die Verwaltung sollte der Kläger eine Pauschale von 645,00 DM monatlich für fixe Kosten für Raum und Personal erhalten, zuzüglich weiterer sporadisch anfallender Auslagen. Hinsichtlich der Kündigung dieses Verwaltervertrages vereinbarten die Parteien folgendes:
„Dieser Vertrag ist mit einer Frist von 1 Jahr zum Kalenderjahresende kündbar, seitens des Eigentümers jedoch nur bei nachgewiesener Pflichtverletzung des Verwalters."
Wegen der weiteren Einzelheiten des Verwaltervertrages wird auf die Anlage B 1 zum Schriftsatz der Beklagten vom 18.11.2004 Bezug genommen.
In der Folgezeit übte der Kläger, der auch die Verwaltung der dem Bruder der Beklagten geschenkten Grundstücke inne hatte, seine Verwaltertätigkeit aus.
Mitte 2002 kam es zum Bruch zwischen dem Kläger und der Beklagten. Auslöser war, dass der Kläger der Beklagten nahe gelegt hatte, sich von ihrem Ehemann scheiden zu lassen.
Der Kläger behauptet:
Angesichts seiner ordnungsgemäßen Verwaltung seien die Nettomieten seit 1994 um 21,4 % gestiegen. Auch der Verkehrswert der beiden Häuser habe sich erheblich gesteigert. Er liege um ca. 14 % über dem Wert im Jahre 1994. Alle Häuser, die aus dem Jahre 1939 und 1963 stammten, befänden sich in einem Zustand, der keinerlei Sanierungsmaßnahmen verlange. Angesichts dessen sei es gerechtfertigt, die jährliche Versorgungsrente von 32.518,00 EUR um 3.482,00 EUR zu erhöhen, was einen Betrag von jährlich 36.000,00 EUR bzw. monatlich 3.000,00 EUR ausmache. Diese Erhöhung müsse die Beklagte seit Klagezustellung zahlen. Da sie im Juli 2005 lediglich 2.000,00 EUR bezahlt habe, könne er für diesen Monat weitere 1.000,00 EUR verlangen.
Er sei seiner Verwaltertätigkeit immer ordnungsgemäß nachgegangen. Er habe der Beklagte jährlich Abrechnungen erteilt. Die Beklagte habe dann, wenn sie es gewünscht habe, die Unterlagen einsehen können. Die Beklagte versuche nunmehr mit unwahren verleumderischen und ihn tief kränkenden Behauptungen seine Verwaltertätigkeit zu torpedieren. So sei es nicht hinzunehmen, dass die Beklagte ihm vorwerfe, er habe Darlehen aufgenommen, nur um seine Rentenzahlungen zu finanzieren. Im Gegenteil seien die Darlehen aufgenommen worden, um Reparaturen durchführen zu können. Auch weise er den unverschämten Vorwurf, er habe aus blankem Eigennutz ohne jegliche Rückkopplung mit der Beklagten Mietanpassungen bis an die Grenze des ökonomisch Sinnvollen vorgenommen, zurück.
Das Verhalten der Beklagten im Prozess und außerhalb des Prozesses zeuge von grobem Undank hinsichtlich der Schenkung. Deswegen habe er durch Schriftsatz seines Prozessbevollmächtigten - insoweit unstreitig - vom 6.1.2005 die Schenkung der beiden Grundstücke wegen groben Undanks widerrufen. Insofern müsse die Beklagte die beiden Grundstück zurückübertragen.
Der Kläger hat zunächst den Antrag angekündigt,
die Beklagte zu verurteilen, - insoweit unter Abänderung der Vereinbarung in I § 2 Ziff. 3 des Vertrages vom 28.03.1994 (UR-Nr.: ccc- Notare G) - ab Zustellung der Klageschrift über die bisher jährlich gezahlte Versorgungsrente von 32.518,00 EUR hinaus jährlich weitere 3.482,00 EUR, insgesamt jährlich 36.000,00 EUR zu zahlen, und zwar in monatlichen Teilbeträgen von 3.000,00 EUR.
Im Wege der Klageerweiterung hat er dann zusätzlich den Antrag angekündigt, die Beklagte zu verurteilen,
die Grundstücke
a) in A, I, 11 und 13, eingetragen im Grundbuch von A Band xx, Blatt ### (Flur X, Flurstück xxxx),
b) in A, T und 12, eingetragen im Grundbuch von A, Band ##, Blatt ##### (Flur X, Flurstück xxxx)
an ihn aufzulassen und herauszugeben.
Nunmehr beantragt der Kläger
1. die Beklagte zu verurteilen,
a)
ab Zustellung der Klageschrift bis zum 30.06.05 über die bisher jährlich gezahlte Versorgungsrente von 32.518,00 EUR hinaus jeweils jährlich weitere 3.482,00 EUR, insgesamt jährlich 36.000,00 EUR zu zahlen, und zwar in monatlichen Teilbeträgen von 3.000,00 EUR,
b)
für Juli 2005 auf die Versorgungsrente einen monatlichen Teilbetrag von
1.000,00 EUR zu zahlen,
c)
ab August 2005 bis zur Rückübereignung der in dem Antrag zu Ziff. 2 bezeichneten Grundstücke eine jährliche Versorgungsrente von 36.000,00 EUR zu zahlen, und zwar in monatlichen Teilbeträgen von 3.000,00 EUR, hilfsweise ohne zeitliche Einschränkung zu zahlen.
2. die Grundstücke
c) in A, I, 11 und 13, eingetragen im Grundbuch von A Band xx, Blatt #### Flur X, Flurstück xxx),
d) in A, T und 12, eingetragen im Grundbuch von A, Band ##, Blatt ##### (Flur X, Flurstück xxxx)
an den Kläger aufzulassen und herauszugeben.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Widerklagend beantragt sie,
1.
Ziffer l § 2 Nr. 3 des notariellen Vertrages vom 28.03.1994, UR-Nr. ccc vor dem Notar G dahin abzuändern, dass die Beklagte ab Zustellung der Widerklageschrift statt der bisher jährlich gezahlten Versorgungsrente von 32.518,-EUR jährlich 21.600,- EUR in monatlichen Teilbeträgen von 1.800,- EUR zahlt;
2.
festzustellen, dass der zwischen den Parteien geschlossene und als Anlage B 1 in Kopie überreichte Hausverwaltervertrag vom 26. bzw. 23.12.1993 über den Grundbesitz xxx C-Straße a/b Grundbuch von A Band xxx Blatt xxx Flur X, Flurstück ##und xxx T-Straße/12 Grundbuch von A Band ## Blatt ##### Flur X, Flurstück xxxx sein Ende gefunden hat;
3.
den Kläger zu verurteilen, an die Beklagte sämtliche Unterlagen herauszugeben, die sich aufgrund des vorgenannten Hausverwaltervertrages in seinen Händen befinden, insbesondere alle Miet- und sonstigen objektbezogenen Verträge, Bankauszüge, Rechnungen, Auftragserteilungen, Schriftverkehr u.ä.
Die Beklagte behauptet:
Der Kläger habe die Verwaltung des Immobilienbesitzes nicht ordnungsgemäß durchgeführt. Er habe ihr gegenüber nur lückenhaft Rechnung gelegt. Er habe sich nicht ausreichend um die Häuser gekümmert. Er habe Darlehen aufgenommen, nicht um Reparaturen, die dringend notwendig gewesen wären, durchführen zu lassen, sondern um seine Rente zu sichern. Insoweit bestehe inzwischen ein erhebliche Finanzierungslücke, die dazu geführt habe, dass die Sparkasse Harburg-A nicht bereit sei, das Engagement weiter zu begleiten.
Der Kläger habe ihr nicht alle Unterlagen zur Verfügung gestellt. Auch dann, wenn sie um Einsichtnahme bzw. zur Verfügungstellung der Unterlagen, auch in diesem Prozess, gebeten habe, sei sie vertröstet worden. Sie könne sich, da sie nur lückenhaft die Unterlagen erhalten habe, kein wahres Bild machen. Dies zeige auch das einstweilige Verfügungsverfahren 1 O 266/05 LG Wuppertal, in dem sie die Herausgabe der Unterlagen begehrt habe. Auch nachdem die Parteien in diesem Verfahren einen Vergleich geschlossen hätten, sei der Kläger nicht bereit gewesen, ihr Einsichtnahme in alle Unterlagen zu gewähren oder diese zur Verfügung zu stellen.
Sie habe zunächst dem Kläger blind vertraut, wie sich nun herausgestellt habe, zu Unrecht.
Der Kläger habe teilweise private Rechnungen über das Mietenkonto gezahlt. Da die Nettomieten die Versorgungsrente nicht abdeckten, so dass eine laufende Unterde
ckung bestehe, müsse die Versorgungsrente auf jährlich 21.600,00 EUR, die in monatlichen Teilbeträgen von 1.800,00 EUR bezahlt werde, herabgesetzt werden.
Sie habe angesichts der miserablen Verwaltertätigkeit den Verwaltervertrag mit Schriftsatz vom 18.11.2004 zu Recht gekündigt. Dieser bestehe daher nicht mehr. Insoweit habe sie einen Anspruch darauf, da der Kläger die Wirksamkeit der Kündigung leugne, dass die Beendigung des Verwaltervertrages festgestellt werde. Folge davon sei, dass der Kläger auch alle Unterlagen im Zusammenhang mit der Verwaltung der beiden Grundstücke an sie herausgeben müsse.
Der Kläger beantragt,
die Widerklage abzuweisen.
Insoweit ist der Kläger der Auffassung, dass er seiner Verwaltertätigkeit in vollem Umfange ordnungsgemäß nachgekommen sei. Es sei nicht zutreffend, dass die Sparkasse Harburg-A nicht weiter die Finanzierung durchführen wolle. Er habe sich immer um die Renovierung der Häuser gekümmert. Diese seien nicht renovierungsbedürftig, jedenfalls nicht im großem Umfange. Die von der Beklagten aufgelisteten Mängel beständen nicht. Die Darlehen seien nicht aufgenommen worden, um seine Rente zu finanzieren. Die Beklagte habe ihrerseits die laufenden Einnahmen/Ausgabenkontrollen erhalten und sei über jede Aktivität und über die einzelnen Zusammenhänge informiert worden.
Da er nach wie vor zur Verwaltung berechtigt und verpflichtet sei, da der Vertrag nicht wirksam gekündigt sei, sei er nicht verpflichtet, die Unterlagen herauszugeben. Diese benötige er zur ordnungsgemäßen Verwaltung. Er sei jedoch bereit, Kopien zu überlassen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des beiderseitigen Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der Akte Bezug genommen.
Das Gericht hat Beweis erhoben. Hinsichtlich des Umfanges und des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Beweisbeschlüsse vom 12.4.2005 (BI. 118 ff. d. A.) und vom 18.10.2005 (BI. 187 d. A.) sowie auf das Gutachten des Sachverständigen R vom 5.9.2005 und auf das Ergänzungsgutachten des Sachverständigen vom 14.12.2005 (BI. 214 d. A.) Bezug genommen.
Entscheidunqsqründe
Die Klage ist teilweise begründet.
Die Widerklage ist teilweise begründet.
Das Rechtsverhältnis richtet sich nach den bis zum 31.12.2001 geltenden Gesetzen (Art. 229 § 5 S. 1 EGBGB).
Die von dem Kläger gern. § 323 ZPO erhobene Abänderungsklage ist zulässig und begründet.
Die Parteien haben im notariellen Kaufvertrag vom 27.12.1993 wirksam vereinbart, dass dann, wenn sich eine wesentliche Änderung der Verhältnisse ergibt, jeder Teil berechtigt ist, eine Abänderung der Höhe der Versorgungsrente in entsprechende Anwendung des § 323 ZPO zu verlangen.
Aufgrund des Gutachtens des Sachverständigen R vom 5.9.2005 und des Ergänzungsgutachtens des Sachverständigen vom 14.12.2005 steht zur Überzeugung des Gerichtes fest, dass sich zugunsten des Klägers bezüglich der Objekte in C-Straße, 11 und 13 sowie T-Straße und 12 so die Wertverhältnisse und Einnahmen verändert haben, dass dies eine Erhöhung der jährlichen Versorgungsrente auf 36.000,00 EUR ab Zustellung der Klage am 7.10.2004 rechtfertigt.
Der Sachverständige hat aufgrund der ihm vom Kläger zur Verfügung gestellten Unterlagen, die der Sachverständige als ausreichend für seine Begutachtung angesehen hat, so dass die Einwände der Beklagten insoweit nicht greifen, nachvollziehbar dargelegt, dass das Objekt C-Straße a) und b) zum 31.12.1994 einen Wert von 501.252,15 EUR hatte. Dabei hat der Sachverständige berücksichtigt, dass das Objekt im Jahre 1963 erbaut worden ist, zwölf Wohneinheiten mit einer Gesamtfläche von 759,58 m2 beinhaltet und die Wohnlage mit gut angegeben ist. Unter Berücksichtigung der Jahresmiete ohne Umlagen und Betriebskosten in Höhe von 93.368,- DM und unter Berücksichtigung einer Wertminderung von 16 % kommt der Sachverständige zu einem Wert von 980.364,00 DM = 501.252,15 EUR.
Bei der Berechnung des Wertes zum 31.12.2004 hat der Sachverständige die aktuelle Jahresmiete zugrunde gelegt und ist unter Berücksichtigung der Wertminderung zu einem Wert von 562.603,15 EUR gekommen, was eine Wertsteigerung von 61.351,00 EUR bedeutet, so dass der Wert um 12,24 % gestiegen ist. Der Sachverständige kommt auch unter Berücksichtigung der vorliegenden Unterlagen zu dem Ergebnis, dass in jedem Jahr vor 1994 bis zum Jahre 2004 ein Überschuss erwirtschaftet worden ist.
Die gleichen Berechnungen stellt der Sachverständige für die T-Straße/12 an. Hier kommt der Sachverständige zu einem Wert am 31.12.1994 von 304.988,64 EUR und zum 31.12.2004 zu einem Wert von 362.875,44 EUR, was eine Wertsteigerung von insgesamt 57.886,40 EUR ergibt. Insoweit ist der Wert des Objektes in der Zeit von 1994 bis 2004 um 18,98 % gestiegen. Auch hier stellt der Sachverständige fest, dass in jedem Jahr von 1994 bis 2004 ein Überschuss erwirtschaftet wurde.
Sodann fasst der Sachverständige beide Objekte zusammen und kommt zu einer Wertsteigerung von insgesamt 119.237,80 EUR. Unter Berücksichtigung der Darlehen per 31.12.2004 bleibt ein Wertsteigerungsüberhang von 57.118,80 EUR. Unter Berücksichtigung der Überschüsse und des Wertsteigerungsüberhangs beider Objekte und unter Berücksichtigung der bisher gezahlten Versorgungsrente ergibt sich eine Überdeckung von 1994 bis 2004 in Höhe von 86.708,38 EUR. Daraus schließt der Sachverständige nachvollziehbar, dass eine jährlich Überdeckung von 7.882,58 EUR erzielt wurde, so dass die vom Kläger begehrte Erhöhung der Versorgungsrente um 3.482,00 EUR aus den Überschüssen des Objektes gezahlt werden kann und es sich insoweit um eine wesentliche Veränderung handelt. Auch hinsichtlich der Preissteigerungsrate kommt der Sachverständige nachvollziehbar dazu, dass eine Anhebung der Versorgungsrente gerechtfertigt ist.
Insoweit bleiben, selbst wenn man die Versorgungsrente erhöht, auch weitere Überschüsse, die es ermöglichen, Sanierungsmaßnahmen, durchführen zu können. Dass in der Vergangenheit keine Reparaturmaßnahmen durch den Kläger durchgeführt worden sind, ergibt sich aus den Unterlagen eben nicht. Die Unterlagen enthalten auch Ausgaben für Reparaturen, die durchgeführt worden sind, so dass der Umstand, dass nunmehr weitere Reparaturmaßnahmen auf die Beklagte zukommen, nicht dazu führen kann, dass die Versorgungsrente nicht gezahlt werden kann.
Dabei ist im übrigen zu berücksichtigen, dass nach dem notariellen Vertrag eben die Versorgungsrente der wirtschaftlichen Sicherung der Eltern im Alter dienen sollte. Unter diesen Umständen bedurfte es auch keiner Einholung eines Bausachverständigengutachtens. Wie der Sachverständige zutreffend ausführt, ist dies nicht erforderlich. Dieser kann den Zustand des Objektes im Jahre 1994 nicht mehr beurteilen, so dass keine Vergleichswerte zu erzielen sind. Wäre der Zustand der Bebauung so schlecht, wie von der Beklagten dargestellt, wären die Wohnungen wohl kaum mehr mit einem Leerstandanteil, wie der Sachverständige festgestellt hat, von 0,34 % zu vermieten gewesen. Insofern hat der Sachverständige nämlich ausgeführt, dass aufgrund der ihm vorliegenden Unterlagen im Zeitraum von 11 Jahren lediglich 10 Leerstandsmonate für alle Wohneinheiten, insgesamt nämlich 22, sich ergeben haben. Zu Leerständen ist es im übrigen auch aufgrund der durchgeführten Mieterhöhung durch den Kläger nicht gekommen.
Ab dem 7.10.2004 steht dem Kläger der jährliche Erhöhungsbetrag zu. Insoweit war bezüglich des Klageantrags zu 1) auch auszuurteilen, da der Rückstand insoweit zu berechnen ist, dass dem Kläger für die Zeit vom 7.10.2004 bis 30.6.2005 wegen der Erhöhung um 3.482,00 EUR jährlich ein Betrag von 2.552,49 EUR zusteht (bei einem Betrag von 3.482,00 EUR macht dies monatlich 290,17 EUR aus, was dann bei 8 Monaten und 24 Tagen einen Betrag von 2.321,36 EUR + 232,13 EUR = 2.552,49 EUR ergibt).
Da die Beklagte unstreitig für Juli 2005 lediglich 2.000,00 EUR anstatt der monatlichen 3.000,00 EUR gezahlt hat, stehen dem Kläger für den Monat Juli noch 1.000,00 EUR zu.
Ab August 2005 kann der Kläger die jährliche Rente von 36.000,00 EUR bzw. 3.000,00 EUR monatlich verlangen. Dies ohne zeitliche Einschränkung, da, wie noch auszuführen sein wird, der Antrag des Klägers auf Rückübereignung der beiden Grundstücke in A unbegründet ist.
Dem Kläger steht gegen die Beklagte nämlich kein Rückübertragungsanspruch gern. § 812 BGB wegen des von ihm erklärten Widerrufs der Schenkung aus dem Jahre 1993/94 wegen groben Undanks gern. § 530 BGB zu.
Insofern vermag das Gericht nicht festzustellen, dass sich die Beklagte durch eine schwere Verfehlung des groben Undanks schuldig gemacht hat. Dabei muss sich dieser objektiv auf die Verfehlung gegen den Schenker richten und subjektiv sich eine auf Undankbarkeit deutende Gesinnung offenbaren. Dabei reicht es nicht aus, dass die Beklagte sich im Prozess gegen die Forderung des Klägers gewehrt hat, eine höhere Versorgungsrente zu zahlen. Es reicht auch nicht aus, wenn die Beklagte in diesem Prozess dem Kläger vorwirft, dass er seine Verwaltungsaufgaben nicht ordnungsgemäß durchgeführt hat. Um ihr Ziel zu erreichen, dass nämlich der Verwaltungsvertrag gekündigt werden kann, muss die Beklagte dem Kläger nach dem Vertrag aus Dezember 1993 nachweisen, dass er, nämlich der Kläger, sich im Zusammenhang mit der Verwaltung einer Pflichtverletzung schuldig gemacht hat. Dabei muss der Kläger auch hinnehmen, dass, wie auch sonst in Prozessen, wenn es nicht um Verwandte geht, auch mit „harten Bandagen“ und auch mit jedenfalls von ihm so empfundenen Beleidigungen gearbeitet wird. Insoweit ist allgemein anerkannt, dass es an einer Widerrechtlichkeit der Handlung im Prozess fehlt. Dies wäre nur dann anders, wenn, was vorliegend nicht gegeben ist, es sich um eine reine Diffamierung ohne Bezug zum Verfahren oder um bewusst falsche Tatsachenbehauptungen handeln würde. Insofern mag es sehr pointiert dargestellt worden sein, wenn die Beklagte dem Kläger vorwirft aus blankem Eigennutz ohne jegliche Rückkoppelung mit ihr eine Anpassung bis zur Grenze des ökonomisch Sinnvollen vorgenommen zu haben bzw. er Darlehen aufgenommen habe, um seine Rente zu sichern. Letztendlich geht es im Kern darum, dass die Beklagte dem Kläger vorwirft, nicht ordnungsgemäß die Verwaltung durchgeführt zu haben. Dass der Sachverständige in seinem Gutachten zu dem Ergebnis gekommen ist, dass aufgrund der ihm vorliegenden Unterlagen von einer nicht ordnungsgemäßen Verwaltertätigkeit nicht gesprochen werden könne, ändert nichts daran, dass die Beklagte insoweit zunächst ihre berechtigten Interessen geltend gemacht hat. Auch wenn man berücksichtigt, dass die Beklagte über lange Jahre die Verwaltertätigkeit ihres Vaters, des Klägers, nicht beanstandet hat, kann aus dem Umstand, dass sie nunmehr, da sie subjektiv der Auffassung ist, dass ihr Vater die Verwaltung nicht in ihrem Sinne durchführt, nicht darauf aufgeschlossen werden, dass hier grober Undank vorliegt. Die Beklagte hat jahrelang die Versorgungsrente ohne Beanstandung gezahlt. Erst nachdem der Kläger eine Erhöhung der Rente begehrte, hat sie sich eingehend mit der Verwaltertätigkeit beschäftigt und ist zu dem Ergebnis gekommen, dass eigentlich die Rente zu hoch sei. In diesem Rahmen muss der Kläger hinnehmen, dass er auch bezichtigt wird, die Verwaltertätigkeit nicht ordnungsgemäß ausgeübt zu haben. Grober Undank spricht aus dieser Handlungsweise der Beklagten nicht.
Die Widerklage ist teilweise begründet.
Soweit die Beklagte festgestellt haben will, dass der Verwaltervertrag vom 23.12./26.12.1993 durch die außerordentliche und fristlose Kündigung im Schriftsatz vom 18.11.2004 ihrer Prozessbevollmächtigten beendet ist, ist dieser Feststellungsantrag zulässig und begründet.
Da der Kläger im Prozess die Auffassung vertreten hat, dass der Verwaltervertrag fortbesteht, besteht zugunsten der Beklagten ein Feststellungsinteresse.
Der Klageantrag ist auch begründet.
Dabei verkennt das Gericht nicht, dass der Sachverständige in seinem Gutachten vom 5.9.2005 aufgrund der ihm vom Kläger überreichten Unterlagen zu dem Ergebnis gekommen ist, dass der Kläger seine Aufgaben als Hausverwalter ordnungsgemäß und mit großer Sorgfalt erfüllt hat. Der Sachverständige ist zu dem Ergebnis gekommen, dass die ihm vorgelegten Abrechnungen von fachkundigen Dritten in kurzer Zeit nachvollziehbar sind und jegliche wichtige Informationen beinhalten. Insoweit hat sich der Kläger in seiner Eigenschaft als Hausverwalter auch bemüht, Mieterhöhungen regelmäßig und zeitnah durchzusetzen. Größere Reparaturstaus hat es, wie der Sachverständige aus dem Umstand, dass es kaum Leerstände gegeben hat, schließt, nicht gegeben.
Dennoch ist das Gericht der Auffassung, dass jedenfalls der Beklagten aus dem Grundsatz von Treu und Glauben gern. § 242 BGB ein Festhalten an dem Verwaltervertrag nicht mehr zumutbar ist.
Nach Auffassung des Gerichtes ist für einem Verwaltervertrag nicht nur wichtig, dass der Verwalter die Aufgaben objektiv und ohne Beanstandungen erfüllt. Grundlage eines Verwaltervertrages ist es auch, und zwar als wesentliche Voraussetzung, dass zwischen dem Eigentümer der Objekte und dem Verwalter ein Vertrauensverhältnis besteht. Der Eigentümer der zu verwaltenden Objekte muss auch subjektiv den Eindruck haben, dass der Verwalter in seinem Sinne tätig wird und dass er sich dessen bewusst ist, dass er lediglich Verwalter und nicht Eigentümer der Objekte ist. Unter Berücksichtigung dieser Umstände erscheint es der Kammer nicht mehr zumutbar für die Beklagte, am Verwaltervertrag festzuhalten.
Wie die gegenseitigen Vorwürfe im Laufe des Rechtsstreits mit aller Deutlichkeit zeigen, ist das Vertrauensverhältnis zwischen dem Kläger und der Beklagten nachhaltig und auf absehbare Zeit zerstört. Beide werfen sich gegenseitig vor, dass der eine den anderen diffamiert. Aus dem Verhalten des Klägers hat das Gericht den Eindruck gewonnen, dass er sich nicht so sehr als Verwalter, sondern mehr als Eigentümer des Objektes fühlt. Dies wird u.a. darin deutlich, dass der Kläger meint, der Beklagten nicht alle Unterlagen zur Verfügung stellen zu müssen, und auch nur dann, wenn diese danach fragt. Bei Nachfragen der Beklagten wird nicht sofort geantwortet. Es bedarf eines größeren Nachdrucks, um dem Kläger deutlich zu machen, dass er die entsprechenden Unterlagen, die zur Überprüfung der Verwaltertätigkeit notwendig sind, der Beklagten herausgibt. Insofern verkennt der Kläger, dass er nicht nur verpflichtet ist, der Beklagten die Unterlagen zur Einsichtnahme zur Verfügung zu stellen. Denn der Kläger hat gern. §§ 675, 667 BGB die Verpflichtung alles das, was er im Zuge der Verwaltung an Unterlagen, seien es auch persönliche, vom Kläger hergestellte hat, an die Beklagte herauszugeben. Ohne auf die beiderseitigen Vorwürfe im einzelnen eingehen zu müssen, ergibt sich aus dem, was die Parteien sich gegenseitig vorwerfen, dass eine sinnvolle weitere Zusammenarbeit zwischen den Parteien ausgeschlossen ist. Dies geht aber zu Lasten des Beklagten, der lediglich Verwalter ist. Dabei ist es auch ohne Bedeutung, ob das, was die Beklagte dem Kläger vorwirft, tatsächlich zutreffend ist oder nicht. Allein der Umstand, dass die Parteien - insbesondere weil es sich auch um Vater und Tochter handelt, - sich gegenseitig erhebliche Pflichtverletzungen vorwerfen, reicht aus.
Dass in dem Vertrag von Dezember 1993 die Verwaltertätigkeit nur mit einer nachgewiesenen Pflichtverletzung gekündigt werden kann, ändert nichts daran, dass die Beklagte dann, wenn aus anderen Umständen keine zumutbare Zusammenarbeit mehr möglich ist, den Vertrag aus dem Grundsatz von Treu und Glauben kündigen kann. Auch der Widerklageantrag zu 3) ist begründet.
Die Klägerin kann, nach wirksamer Kündigung des Vertrages, gern. § 667, 675 BGB sämtliche Unterlagen von den Beklagten herausverlangen, die sich im Zusammenhang mit der Hausverwaltertätigkeit sich in seinen Händen befinden. Dabei sind auch die Unterlagen herauszugeben, die der Kläger selbst angefertigt hat.
Soweit die Beklagte eine Herabsetzung der jährlichen Versorgungsrente begehrt hat (Widerklageantrag zu 1) ist dieser Antrag unbegründet.
Dies ergibt sich schon daraus, dass, wie bereits ausgeführt, dem Kläger eine Erhöhung der jährlichen Versorgungsrente zusteht.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 I ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.
Streitwert: bis 22.11.2004: 12.187,00 EUR (§ 9 ZPO).
Vom 22.11.2004 -1.11.2005: 56.360,00 EUR
(Klage: 12.187,00 EUR,
Widerklageantrag zu 1.: 38.213,00 EUR (§ 9 ZPO)
Widerklageantrag zu 2.: 3.960,00 EUR (§ 3 ZPO).
Widerklageantrag zu 3.: 2.000,00 EUR (§ 3 ZPO).
ab 12.1.2005 bis 10.08.2005: 981.338,57 EUR
Klageantrag zu 1.: 12.187,00 EUR
Klageantrag zu 2 a): 562.603,13 EUR
Klageantrag zu 2 b): 362.875,44 EUR
Widerklageanträge insgesamt: 44.173,00 EUR
ab 11.8.2005: 985.391,06 EUR (Klageantrag zu 1 a): 2.552,49 EUR,
Klageantrag zu 1 b): 1.000,00 EUR und
Klageantrag zu 1 c): 12.187,00 EUR,
Klageanträge zu 2) insgesamt: 925.478,57 EUR (§ 6 ZPO);
die etwaigen Belastungen bleiben der Streitwertberechnung unberücksichtigt.
Widerklageanträge insgesamt: 44.173,00 EUR.