Fassungsbeschwerde: Klarstellungsvermerke zu Sondereigentum im Grundbuch
KI-Zusammenfassung
Der Eigentümer beantragte in zehn Grundbuchsachen die Eintragung von Klarstellungsvermerken, da die eingetragene Formulierung des Beschränkungsvermerks vom Wortlaut des § 3 Abs.1 Buchst. c WGV abweiche und missverständlich sei. Das Grundbuchamt lehnte mit Verweis auf das EDV-Programm ab. Das Landgericht gab die Fassungsbeschwerde statt und wies das Amt an, die Klarstellungen entsprechend dem gesetzlichen Wortlaut einzutragen. Maßgeblich war, dass Mehrdeutigkeit genügt, nicht materielle Unrichtigkeit.
Ausgang: Fassungsbeschwerde des Eigentümers gegen Ablehnung von Klarstellungsvermerken im Grundbuch stattgegeben; Grundbuchamt zur Eintragung angewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Eine Fassungsbeschwerde gegen die Formulierung einer Grundbucheintragung ist zulässig, wenn nicht die Existenz oder der Inhalt der Eintragung selbst, sondern ausschließlich deren Fassung gerügt wird.
Für die Eintragung eines Klarstellungsvermerks ist nicht Voraussetzung, dass die eingetragene Fassung sachlich unrichtig ist; es genügt, dass sie mehrdeutig oder missverständlich ist und der Vermerk geeignet ist, Zweifel zu beseitigen.
Das Grundbuchamt ist nicht an Formulierungsvorschläge eines im Haus eingesetzten EDV‑Programms gebunden; die Eintragung hat dem Wortlaut der maßgeblichen gesetzlichen Vorschriften zu entsprechen.
Der öffentliche Glaube des Grundbuchs verlangt eindeutige und klare Formulierungen; verkürzte oder gesetzesabweichende Wiedergaben, die zu Auslegungszweifeln führen können, sind durch Klarstellung zu beseitigen.
Vorinstanzen
Amtsgericht Münster, Münster Blatt 64093 bis Blatt 64102
Tenor
In Abänderung der angefochtenen Verfügung wird das Grundbuchamt angewiesen, die beantragten Klarstellungs-vermerke einzutragen.
Gründe
I.
Der Beschwerdeführer war Eigentümer zweier Grundstücke in N (Gemarkung N Flur ###, Flurstück ###, Gebäude und Freifläche, A, G, zur Größe von 385 qm, lfd. Nr. 5 des Bestandsverzeichnisses, und Flurstück ###, Gebäude- und Freifläche, A1, zur Größe von 375 qm, lfd. Nr. 7 des BV). Die beiden Grundstücke wurden zu einem Grundstück im Rechtssinne vereinigt. Dieses Grundstück ist mit einem Wohn- und Geschäftshaus mit 8 Wohnungen und 2 Läden bebaut. Der Beschwerdeführer teilte das Eigentum an dem Grundstück gemäß § 8 WEG in 10 Miteigentumsanteile auf. Mit jedem Miteigentumsanteil wurde das Sondereigentum an einer der Wohnungen (Wohnungseigentum) bzw. einem der Läden (Teileigentum) nebst Kellerräumen verbunden. Auf die Teilungserklärung vom 11.07.2006 (Urkundenrolle des Notars D Nr. ### Jahrgang 2006) mit Berichtigungsurkunde vom 11.10.2006 (UR.-Nr. ####/2006) sowie auf die Abgeschlossenheitsbescheinigung vom 27.06.2006 nebst (berichtigtem) Aufteilungsplan wird wegen der Einzelheiten Bezug genommen.
Entsprechende Eintragungen im Grundbuch sind am 18.10.2006 erfolgt, wobei es im Bestandsverzeichnis jeweils heißt: "Für jeden Miteigentumsanteil ist ein besonderes Grundbuchblatt angelegt (Blätter ##### bis #####). Der hier eingetragene Miteigentumsanteil ist beschränkt durch das Sondereigentum an den übrigen Miteigentumsanteilen."
Nach Erhalt der Eintragungsmitteilungen bat der Urkundsnotar mit Schriftsatz vom 23.10.2006 das Grundbuchamt unter Bezugnahme auf die Grundbuchblätter ##### bis ##### um Überprüfung dieser Formulierung des Bestandsverzeichnisses; die beschränkenden Sondereigentumsrechte bestünden nicht "an" den anderen Miteigentumsanteilen.
Mit Verfügung vom 25.10.2006 lehnte die Rechtspflegerin des Grundbuchamtes eine Änderung der Formulierung ab. Diese sei vom Programm SolumSTAR so vorgesehen.
Der Urkundsnotar bat mit Schriftsatz vom 31.10.2006 unter Hinweis auf die Formulierung des § 7 Absatz 1 Satz 2 WEG nochmals um Überprüfung und abschließende Bescheidung. Die Eintragung sei ohne Rücksicht auf die Vorgaben des im Grundbuchamt eingesetzten Computerprogramms richtigerweise so zu fassen wie in § 3 Absatz 1 Buchstabe c) WGV verbindlich vorgeschrieben. Andernfalls könne es zu Rechtsunsicherheiten oder –streitigkeiten darüber kommen, ob Sondereigentum entstanden sei.
Das Grundbuchamt sah die Eingabe des Notars vom 23./31.10.2006 als Fassungsbeschwerde gegen die in der Eintragung vom 18.10.2006 gewählte Formulierung an und legte diese mit dem Nichtabhilfevermerk vom 03.11.2006 der Kammer zur Entscheidung vor. Eine Abänderung der Eintragung sei nicht veranlasst. Die vom Programm vorgeschlagene Formulierung sei ausreichend im Sinne der §§ 7, 3 WEG. Die Grundakte zu Blatt ##### des Grundbuchs von N war beigefügt. Auf Anforderung der Kammer wurden auch die Grundakten zu Blatt ##### bis ##### übersandt.
II.
Das in den genannten 10 Grundbuchsachen eingelegte Rechtsmittel ist als Fassungsbeschwerde zulässig gemäß § 11 Absatz 1 RPflG, § 71 GBO, §§ 19 ff FGG.
Zwar ist gemäß § 71 Absatz 2 Satz 1 GBO die Beschwerde gegen eine Eintragung im Grundbuch unzulässig. Angefochten wird aber vorliegend auch nicht die Eintragung als solche. Der Beschwerdeführer will nicht den Bestand (Art, Inhalt oder Umfang) der eingetragenen Beschränkungsvermerke geändert wissen. Zutreffend und übereinstimmend gehen nämlich sowohl Grundbuchamt als auch Beschwerdeführer davon aus, dass gemäß § 7 WEG und § 3 Absatz 1 Buchstabe c) WGV (= Verordnung über die Anlegung und Führung der Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher) im Falle des § 3 WEG, d.h. bei der vertraglichen Einräumung von Sondereigentum, das zu dem Miteigentumsanteil gehörende Sondereigentum und als Beschränkung des Miteigentums die Einräumung der zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte im Grundbuch einzutragen ist. Dem Beschwerdeführer geht es demzufolge auch lediglich um Fassung und Formulierung dieses Vermerks, den er, da er vom Wortlaut der § 7 WEG und § 3 WGV abweicht, für ungenau, unklar und damit den gesetzlichen Vorgaben nicht entsprechend hält mit der Folge, dass er aus Gründen der Rechtssicherheit klarzustellen sei. Ausgehend von diesem Petitum des Beschwerdeführers ist sein Rechtsmittel als sogenannte Fassungsbeschwerde anzusehen, die nach einhelliger Ansicht in Rechtsprechung und Literatur unbeschränkt zulässig ist (OLG Hamm NJW 1967, 934 f m.w.N.; LG Wuppertal Beschluss vom 12.03.2008 (6 T 191/08) m.w.N.), um dem öffentlich-rechtlichen Anspruch der Beteiligten an das Grundbuchamt auf richtige Grundbuchführung und daher eindeutige – also rechtlich richtige und damit auch klare - Fassung beantragter Grundbucheintragungen Rechnung zu tragen (Schöner/Stöber Grundbuchrecht Rn. 485-487 m.w.N.). Die angefochtene Verfügung des Grundbuchamtes enthält auch eine Entscheidung, nämlich die Ablehnung der beantragten Klarstellung. Der Beschwerdeführer ist als Eigentümer beschwerdeberechtigt.
III.
Die Fassungsbeschwerde hat auch in der Sache Erfolg. Dabei geht die Kammer davon aus, dass nicht eine berichtigende Änderung der im Grundbuch eingetragenen Beschränkungsvermerke beantragt wird sondern jeweils die Beischreibung eines Klarstellungsvermerks, der im Fall einer begründeten Fassungsbeschwerde allein in Betracht kommt (LG Wuppertal a.a.O.) und auch dem Petitum des Beschwerdeführers gerecht wird.
Voraussetzung für die Eintragung eines solchen Klarstellungsvermerks ist nicht, dass die vom Grundbuchamt eingetragene Fassung sachlich unrichtig ist. Es genügt, wenn sie mehrdeutig oder missverständlich ist und der gewünschte Vermerk geeignet ist, Zweifel zu beseitigen und den Umfang oder Inhalt des eingetragenen Rechts klarzustellen (OLG Hamm a.a.O.). Diese Voraussetzungen liegen hier vor:
Die eingetragene Fassung des Beschränkungsvermerks entspricht nicht dem Wortlaut der maßgeblichen gesetzlichen Vorschrift des § 3 Absatz 1 Buchstabe c) WGV, wonach als Beschränkung einzutragen ist "die Einräumung der zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte". Die Formulierung "Sondereigentum an Miteigentumsanteilen" findet sich nicht im Gesetz. Sie gibt die gesetzlichen Vorgaben verkürzt und damit missverständlich wieder. Unter Berücksichtigung des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs sind aber Eindeutigkeit und Klarheit von Grundbucheintragungen zwingend geboten. Dem wird die gewählte Formulierung, die mehrere Möglichkeiten der Auslegung eröffnet und damit unter Umständen im Einzelfall zum Streit führen kann, ob Sondereigentum entstanden ist, nicht gerecht. Dem ist durch die Eintragung eines Klarstellungsvermerks zu begegnen, der, wie im
Schriftsatz vom 31.10.2006 beantragt, entsprechend dem Wortlaut des § 3 Absatz 1 Buchstabe c) WGV zu fassen ist (vgl. Eintragungsmuster bei Schöner/Stöber a.a.O. Rn. 2867). Die Begründung des Grundbuchamtes in seiner angefochtenen Verfügung und dem Nichtabhilfevermerk überzeugt nicht. Dass es nicht entscheidend darauf ankommen kann, ob und welche Formulierung das im Grundbuchamt eingesetzte Computerprogramm SolumSTAR vorschlägt, liegt auf der Hand. Keinesfalls ist das Grundbuchamt an Programmvorschläge gebunden. Aus welchem Grunde eine andere, verkürzte Formulierung abweichend vom Wortlaut der maßgeblichen gesetzlichen Vorschriften geboten oder sinnvoll sein sollte, ist nicht ersichtlich.
Dementsprechend war die angefochtene Verfügung abzuändern und das Grundbuchamt anzuweisen, jeweils den beantragten Klarstellungsvermerk einzutragen.
IV.
Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei, eine Entscheidung über die Erstattung außergerichtlicher Kosten ist nicht veranlasst.