Berufung zu Maklervertrag und wirtschaftlicher Verflechtung nach WoVermittG zurückgewiesen
KI-Zusammenfassung
Die Beklagte legte Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts Münster ein; das Landgericht weist die Berufung zurück. Streitgegenstand war die Wirksamkeit eines Maklervertrags nach § 2 Abs. 2 Nr. 3 WoVermittG wegen angeblicher Verflechtung mit der Verwalterin. Das Gericht sieht Verwaltertätigkeit vor bzw. beim Mietvertragsabschluss und eine mögliche Interessenkollision als gegeben.
Ausgang: Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Münster wird zurückgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Ein Verstoß gegen § 2 Abs. 2 Nr. 3 WoVermittG liegt vor, wenn der Vermittler oder eine mit ihm wirtschaftlich verflochtene Person vor oder während des Abschlusses des Mietvertrags die Stellung eines Verwalters innehat.
Der Provisionsanspruch des Maklers entsteht erst mit Abschluss des Hauptvertrags; daher ist maßgeblich, ob die Verwaltertätigkeit bereits vor oder beim Vertragsabschluss bestand.
Eine wirtschaftliche Verflechtung im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 3 WoVermittG ist anzunehmen, wenn dieselbe natürliche Person auf Seiten des Verwalters und des Maklers wesentliche Entscheidungsbefugnisse innehat; die bloße Möglichkeit eines Interessenkonflikts genügt.
Behauptungen, die das Vorliegen oder Nichtvorliegen von Verwaltertätigkeit betreffen, müssen substantiiert dargelegt werden; ohne substanziierte Darlegung kommt eine Beweisaufnahme nicht in Betracht.
Vorinstanzen
Amtsgericht Münster, 55 C 2667/15
Tenor
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Münster (55 C 2667/15) vom 11.12.2015 wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Rechtsmittels trägt die Beklagte.
Das angefochtene Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
Gründe
Der Beschluss ergeht gemäß § 522 Abs. 2 ZPO.
Zur Begründung wird auf den Hinweisbeschluss vom 04.07.2016 Bezug genommen.
Die hierzu erfolgte Stellungnahme der Beklagten rechtfertigt eine andere Entscheidung nicht, sondern gibt lediglich zu folgender ergänzenden Begründung Anlass:
Soweit die Beklagte ausführt, der geschlossene Maklervertrag verstoße nicht gegen § 2 Abs. 2 Nr. 3 WohnVermittG, weil die Verwaltungstätigkeit der E ausweislich eines vorgelegten „Verwaltungsvertrages“ erst mit dem 01.08.2013 begonnen habe, dringt sie damit nicht durch. Es genügt nämlich, dass der Vermittler (oder eine mit ihm wirtschaftlich verflochtene Person) vor oder während des Abschlusses des Mietvertrages die Stellung als Verwalter hat (vgl. MünchKomm BGB / Roth, 6. Aufl. 2012, § 652 Rn. 130), zumal der Provisionsanspruch erst mit Abschluss des Hauptvertrages entsteht. Der Mietvertrag ist jedoch erst am 09.08.2013 und damit jedenfalls nach Beginn der Verwaltertätigkeit der E abgeschlossen worden.
Die Kammer hat bereits im Hinweisbeschluss vom 04.07.2016 ausgeführt, dass die E jedenfalls im maßgeblichen Jahr 2013 den Vermietern der Klägerin die Sorge und Obhut über die Wohnung abgenommen hat und damit faktisch Verwalterin des an die Klägerin vermieteten Sondereigentums war. Dies hat die Kammer nach Gesamtwürdigung der Umstände, insbesondere der von der E vorgenommenen Ausfertigung des Mietvertrages und der Erstellung der Nebenkostenabrechnung 2013, die klassische Verwaltertätigkeiten darstellen (vgl. MünchKomm BGB/ Roth a.a.O. m.w.N.), festgestellt. Auf die übrigen Ausführungen des Hinweisbeschlusses wird zur Vermeidung von Wiederholungen verwiesen. Dass tatsächlich Angestellte der Wohnungseigentümer – für die Mieter erkennbar – in diesem Zeitraum Verwalter der klägerischen Wohnung waren, hat die Beklagte, wie schon im Hinweisbeschluss ausgeführt, bereits nicht substantiiert dargetan. Eine Beweisaufnahme kam insofern nicht in Betracht. Soweit die Beklagte weiter geltend macht, die Tätigkeiten der E hätten nur im Jahr 2013 stattgefunden, ist dieser Umstand jedenfalls unerheblich. Es genügt nämlich, dass die E im Zeitpunkt des Abschluss des Mietvertrages Verwalterin der Wohnung war.
Schließlich bestand auch zwischen der Beklagten und der Verwalterin E eine wirtschaftliche Verflechtung jedenfalls entsprechend § 2 Abs. 2 Nr. 3 WoVermittG. Wie bereits im Hinweisbeschluss ausgeführt, ist maßgeblich, ob die Möglichkeit eines Interessenkonflikts vorliegt, unabhängig davon, ob er im Einzelfall auch auftritt (vgl. MünchKommBGB/Roth, a.a.O., § 652 Rn. 132 m.w.N.). Die Möglichkeit eines solchen Interessenkonflikts ist insbesondere dann gegeben, wenn die rechtsgeschäftliche Willensbildung in der Person des Eigentümers (bzw. Verwalters) und des Maklers von derselben Person vorgenommen wird, also dieselbe natürliche Person auf Seiten des Vermieters (bzw. Verwalters) und des Maklers die Entscheidungen trifft (vgl. MünchKomm BGB/Roth, a.a.O. m.w.N.). Wie bereits im Hinweisbeschluss ausgeführt, ist dies der Fall, wenn Verwalter und Makler – wie hier – juristische Personen sind, deren Geschäftsführer ein- und dieselbe natürliche Person ist (vgl. nur LG Konstanz, Urteil vom 08.09.2006 - Aktenzeichen 11 S 54/06, BeckRS 2006, 11373; LG München II, NZM 2001, 489; AG Hagen, Urteil vom 21.11.2005 - Aktenzeichen 19 C 266/05, BeckRS 2008, 24439; AG Regensburg, Urteil vom 26.02.1987 - Aktenzeichen 8 C 4013/86, BeckRS 2014, 18362; MünchKomm BGB/Roth a.a.O.).
Etwas anderes ergibt sich nicht aus den von der Beklagten hierzu zitierten Urteilen des Bundesgerichtshofes. Diese betreffen andere Fälle. In der Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 06.02.2003, Az.: III ZR 287/02 geht es um einen Wohnungsverkauf, der bereits außerhalb des Anwendungsbereichs des Wohnungsvermittlungsgesetzes liegt. Der der Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 05.10.1995 (NJW 1995, 3311) zugrunde liegende Fall betrifft – unabhängig davon, dass auch dieser nicht unter das Wohnungsvermittlungsgesetz fällt – die wirtschaftliche Verflechtung zwischen Maklerkunden und Erwerber eines Grundstücks, nicht zwischen Makler und Eigentümer bzw. Verwalter.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO, 26 Nr. 8 EGZPO.
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