Berufung: Heizkostennachforderung zugesprochen, übrige Nebenkosten abgewiesen

Landgericht Duisburg · 13 S 269/03 · 12.01.2004

KI-Zusammenfassung

Die Kläger wandten sich in Berufung gegen die Abweisung von Nachforderungen für 2001. Das LG Duisburg gab der Berufung nur insoweit statt, als die Heizkostennachforderung in Höhe von 31,42 EUR (abzüglich 15 % nach §12 I HeizKostV) zuzusprechen war. Die übrigen Nebenkostennachforderungen wurden abgewiesen, weil die mietvertragliche Umlagevereinbarung das Transparenzgebot des §20 Abs.1 S.3 NMV nicht erfüllte und die Abrechnungen nicht nachvollziehbar waren. Neues Vorbringen in der Berufung blieb unzulässig.

Ausgang: Berufung der Kläger teilweise stattgegeben: Heizkostennachforderung von 31,42 EUR zugesprochen, übrige Nebenkostennachforderungen abgewiesen.

Abstrakte Rechtssätze

Bei der Umlage von Heizkosten ist ein Abzug von 15 % nach § 12 I HeizKostV zu berücksichtigen; ist die darauf beruhende Berechnung nachvollziehbar und nicht bestritten, besteht ein Zahlungsanspruch des Vermieters.

Eine Umlagevereinbarung über Betriebskosten genügt den Anforderungen des § 20 Abs. 1 S. 3 NMV nur, wenn Art und Höhe der einzelnen Betriebskosten bei Überlassung der Wohnung bekannt gegeben sind; fehlt diese konkrete Angabe, liegt ein Verstoß gegen das Transparenzgebot vor.

Ein formeller Mangel der Umlagevereinbarung kann für die Zukunft durch eine Erklärung nach § 10 I WoBindG i.V.m. § 20 IV NMV geheilt werden; eine solche Heilung muss vor Beginn des Abrechnungszeitraums erfolgt sein, um Nachforderungsansprüche für diesen Zeitraum zu rechtfertigen.

Neues Vorbringen in der Berufungsinstanz ist nach § 531 II ZPO nur unter den dort genannten Voraussetzungen zuzulassen; unzulässiges neues Vorbringen bleibt unberücksichtigt.

Vorinstanzen

Amtsgericht Oberhausen, 32 C 1140/03

Tenor

Auf die Berufung der Kläger wird das am 23. September 2003 verkündete Urteil des Amtsgerichts Oberhausen - 32 C 1140/03 - unter Zurückweisung des Rechtsmittels im übrigen teilweise abgeändert:

Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner an die Kläger weitere 31,42 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 % Punkten über dem Basiszins seit dem 06.09.2002 zu zahlen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Kläger.

Streitwert für das Berufungsverfahren: 473,14 EUR

Gründe

Die Berufung ist gemäß § 511 II Nr. 2 ZPO zulässig, in der Sache jedoch nur in geringem Umfang begründet.

I.

Erfolg hat die Berufung, soweit die Kläger die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung einer Heizkostennachforderung für das Jahr 2001 in Höhe von 31,42 EUR begehren. Die Kläger haben nachvollziehbar dargetan, dass bei der Umlage von Heizkosten in Höhe von 552,54 EUR für das Jahr 2001 der gemäß § 12 I HeizKostV erforderliche Abzug von 15 % in der Weise stattgefunden hat, dass von den Energielieferungskosten in Höhe von 6.214,56 EUR nur ein Betrag in Höhe von 5.282,38 EUR in die Heizkostenabrechnung eingestellt wurde.

Dieser Berechnung treten die Beklagten in der Berufung nicht mehr entgegen, weshalb den Klägern aufgrund ihrer im übrigen unstreitigen Abrechnung ein Nachforderungsanspruch in Höhe von 31,42 EUR zuzusprechen ist.

II.

Im übrigen hat die Berufung der Kläger keinen Erfolg. Weder beruht die Entscheidung des Amtsgerichts auf einer Rechtsverletzung, noch rechtfertigen die gemäß § 529 ZPO zugrundezulegenden Tatsachen eine andere Entscheidung (§ 513 I ZPO).

Ein Anspruch der Kläger auf Nachzahlung von Wasserverbrauchskosten über 156,09 EUR und sonstiger Nebenkosten über 285,62 EUR für das Jahr 2001 gemäß Abrechnung vom 04.12.2002 besteht nicht, da nicht festgestellt werden kann, dass für den Abrechnungszeitraum 2001 eine wirksame Vereinbarung über die Umlage der Nebenkosten vorliegt.

Wie auch in den von der Kammer entschiedenen Parallelverfahren (13 S 322/02 u. 13 S 377/02) fehlt es in den mietvertraglichen Vereinbarungen der Parteien an einer den Erfordernissen des § 20 Abs. 1 S. 3 NMV (Neubaumietenverordnung 1970) genügenden Vereinbarung über die Umlage von Betriebskosten. Danach sind dem Mieter die geltend gemachten Betriebskosten nach Art und Höhe bei Überlassung der Wohnung bekannt zu geben. Nahezu einhellig wird in Rechtsprechung und Literatur vertreten, dass nur die ausdrücklich aufgeführten Betriebskosten neben der Miete umlagefähig sind und dass die einzelnen Kosten auch der Höhe nach zu bezeichnen sind. Die Angabe eines einheitlichen Vorauszahlungsbetrages ist nicht ausreichend (Langenberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 556 BGB, Rn. 41 m.w.N.). Ist bei den aufgeführten Kostenarten die jeweilige Höhe der auf den Mieter entfallenden Kosten - wie hier bezüglich aller Kosten mit Ausnahme der Heiz- und Warmwasserkosten - nicht ausgewiesen, liegt ein Verstoß gegen das Transparenzgebot vor (vgl. auch Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 6. Aufl. 2001, Rn. 3041 ff.).

Soweit die Kläger erstmals in der Berufung vortragen, den Beklagten sei bei einer Versammlung mit den Mietinteressenten, die ca. vier Wochen vor Bezug der Wohnungen stattgefunden habe, die voraussichtliche Höhe der einzelnen Betriebskosten mitgeteilt worden, handelt es sich um neues Vorbringen im Sinne des § 531 II ZPO, für das die Zulassungsvoraussetzungen nicht dargetan sind. Insbesondere ist nicht ersichtlich, dass es ohne Nachlässigkeit nicht bereits erstinstanzlich hätte vorgebracht werden können. Im übrigen ist das Vorbringen aber auch nicht ausreichend, da nicht dargetan wird, wie die Beklagten konkret über die voraussichtliche Höhe der auf sie entfallenden Betriebskosten informiert worden sein sollen. Hierzu hätte gehört, die den Beklagten mitgeteilten Werte anzugeben.

Die fehlerhafte Umlagevereinbarung hindert auch die Geltendmachung eines Nebenkostennachforderungsanspruches für das Jahr 2001. Zwar ist es nach überwiegender Meinung, der sich die Kammer anschließt, möglich, den Verstoß gegen das Transparenzgebot des § 20 Abs. 1 S. 3 NMV für die Zukunft zu heilen (Langenberg a.a.O. Rn 42 mit Darstellung des Meinungstandes). Zu einer Heilung ist es vor Beginn des Abrechnungszeitraums 01.01.2001 bis 31.12.2001 indes nicht gekommen. Erforderlich zur Heilung ist eine Erklärung des Vermieters gemäß § 10 I WoBindG, 20 IV NMV, durch welche die bei Überlassung des Wohnraums unterlassenen Angaben über die Art und Höhe der Nebenkosten nachgeholt werden. Im Hinblick darauf sind die umfänglichen Ausführungen der Kläger in der Berufungsinstanz zu der Veranstaltung von Mieterversammlungen und Fragestunden im Zusammenhang mit der Abrechnung der Nebenkosten für das Jahr 1999 nicht von Relevanz, zumal nicht dargetan wurde, dass den Beklagten in diesem Rahmen die Höhe der einzelnen Betriebskosten konkret mitgeteilt wurde.

Auch durch die Nebenkostenabrechnungen vom 13.12.2000 ist es nicht zu einer Heilung gekommen. Zwar kann die erforderliche Erklärung gemäß § 10 I WoBindG ggfs. auch durch die Nachforderung von Nebenkosten im Rahmen der Abrechnung über diese abgegeben werden (vgl. LG Köln WuM 1991, 259).

Zudem enthält die Nebenkostenabrechnung der Kläger vom 13.12.2000 den einleitenden Satz, "die auf ihre Wohnung entfallenden Betriebskosten/Nebenkosten setzen sich wie folgt zusammen", weshalb bei einer nachvollziehbare Abrechnung über die Nebenkosten, die von § 20 I S. 3 NMV geforderte Bekanntgabe der einzelnen Betriebskosten der Höhe nach hätte erfolgt sein können.

Die Nebenkostenabrechnung der Kläger vom 13.12.2000 war indes nicht nachvollziehbar und zudem hinsichtlich der Höhe der umgelegten Betriebskosten nicht plausibel, weshalb eine den Anforderungen des § 10 I WoBindG genügende Erklärung im Ergebnis zu verneinen ist. Die Nebenkostenabrechnung vom 13.12.2003 ist nicht nachvollziehbar, da die Gesamtkosten und Gesamtanteile unklar und daher auch die auf die Beklagten entfallenden Kostenanteile nicht nachvollziehbar sind. Die ohne weitere Erläuterungen nicht nachvollziehbaren Gesamtanteile von "36,26576 Nutzfläche" werden in der Abrechnung nicht erklärt, obwohl dies im Hinblick auf die Gesamtnutzfläche des Objektes, die unstreitig bei 486,18 m² liegt, erforderlich gewesen wäre.

Zwar haben die Kläger im anhängigen Rechtsstreit vorgetragen, der Gesamtanteil von "36,26576 Nutzfläche" beruhe darauf, dass die Gesamtanteile ebenfalls nur zeitanteilig angesetzt und im übrigen nur die im Jahre 1999 bereits fertiggestellten Wohnungen berücksichtigt worden seien. Diese Erläuterungen und die mit Schriftsatz vom 11.08.2003 ergänzte Berechnung der Wohnungsanteile, die im übrigen nicht vor Beginn des hier fraglichen Abrechnungszeitraums 01.01.2001 bis 31.12.2001 erfolgt sind, machen die Abrechnungen indes noch nicht nachvollziehbar. Denn unklar ist, warum Gesamtkosten, die laut Abrechnung für den Zeitraum 01.01.1999 bis 31.12.1999 angefallen sein sollen, in einer Weise auf die Mieter umgelegt werden, die diese auch an den vor ihrem Bezug entstandenen Kosten beteiligt. Die maßgeblichen Gesamtanteile werden nur aus dem Zeitraum 01.11. bis 31.12.1999 berechnet, während die Kosten aus dem Zeitraum 01.01. bis 31.12.1999 stammen sollen, weshalb die Abrechnung im Ergebnis nicht in sich schlüssig ist.

Im übrigen ist die Abrechnung in Bezug auf die Gesamtkosten und Gesamtanteile auch unplausibel und im Hinblick darauf erläuterungsbedürftig. Mit der Nebenkostenabrechnung vom 13.12.2000 werden für einen Zeitraum von 17 Tagen (15.12.1999 bis 31.12.1999) Betriebskosten (ohne Heizung u. Warmwasser) in Höhe von 211,02 DM auf die Beklagten umgelegt, was auf den Monat umgerechnet einem Betrag von 372,38 DM entspricht und damit mehr als dem fünffachen Betrag der monatlichen Betriebskostenvorauszahlung von 71,- DM.

Vergleicht man die einzelnen Betriebskosten mit den für das Jahr 2000 umgelegten Kosten, so ist feststellbar, dass z.B. die Gebäudeversicherung hinsichtlich der Jahreswerte im Jahr 2000 wesentlich höher war (Abrechnung 1999: 250,05 DM; Abrechnung 2000: 780,15 DM), der auf die Beklagten umgelegte Anteil im Jahre 2000 aber deutlich niedriger (1999: 20,37 DM für 17 Tage; 2000: 96,49 DM für 365 Tage entsprechend 4,49 DM für 17 Tage).

Im Hinblick auf die mangelnde Nachvollziehbarkeit der Nebenkostenabrechnung vom 13.12.2000 und die Tatsache, dass die umgelegten Beträge überhöht und im Vergleich zu der nachfolgenden Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2000 nicht plausibel sind, konnte mit der Übersendung dieser Nebenkostenabrechnung der Verstoß gegen das Transparenzgebot des § 20 Abs. 1 S. 3 NMV bezüglich der Mitteilung von Art und Höhe der Betriebskosten nicht geheilt werden.

III.

Die Entscheidung über die Kosten der Berufung beruht auf § 92 II ZPO. Das Unterliegen der Beklagten hinsichtlich der Heizkostennachforderung für 2001 ist geringfügig und hat nicht zu Mehrkosten geführt. Aus dem gleichen Grunde war eine Abänderung der erstinstanzlichen Kostenentscheidung nicht veranlasst.