Berufung abgewiesen: Unwirksame Umlagenvereinbarung (§ 20 I S.3 NMV)
KI-Zusammenfassung
Die Vermieterin verlangt Nachzahlungen aus den Betriebskostenabrechnungen 2005/2006; die Berufung gegen das erstinstanzliche Urteil wird zurückgewiesen. Das Landgericht hält die Umlagenvereinbarung für preisgebundenen Wohnraum wegen fehlender Aufschlüsselung der Vorauszahlung nach Art und Höhe für unwirksam. Eine nachträgliche Heilung durch Abrechnungen kommt nur mit Wirkung für die Zukunft in Betracht.
Ausgang: Berufung der Vermieterin auf Zahlung von Nebenkostennachforderungen abgewiesen; Umlagenvereinbarung wegen Verstoßes gegen § 20 I S.3 NMV unwirksam, Heilung nur zukünftig möglich.
Abstrakte Rechtssätze
Bei preisgebundenem Wohnraum verpflichtet § 20 I S.3 NMV den Vermieter, die Betriebskosten dem Mieter bei Vertragsschluss nach Art und Höhe bekannt zu geben; fehlt eine Aufschlüsselung der Vorauszahlung auf die einzelnen Betriebskostenarten, ist die Umlagenvereinbarung unwirksam.
Eine nachträgliche Betriebskostenabrechnung kann eine unwirksame Umlagenvereinbarung heilen, sofern die Erklärung den Anforderungen des § 10 WoBindG genügt.
Eine Heilung unwirksamer Umlagenvereinbarungen wirkt nur für die Zukunft; eine rückwirkende Heilung widerspricht dem Transparenzgebot und dem Schutzzweck der Norm.
Bei Neubau bzw. erstmaliger Festsetzung einer Betriebskostenvorauszahlung ist der Vermieter verpflichtet, die Vorauszahlung anhand einer Kalkulation auf die einzelnen Betriebskostenarten aufzuspalten und offenzulegen.
Vorinstanzen
Amtsgericht Herne, 9 C 227/07
Tenor
Die Berufung der Klägerin gegen das am 18.03.2008 verkündete Urteil des Amtsgerichts Herne (9 C 227/07) wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Klägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe
I.
Auf die vollständige Darstellung des Tatbestandes wird verzichtet gem. §§ 540 I, 313 a I S.1 ZPO iVm § 26 Nr.8 EGZPO.
Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagte ist Mieterin der Wohnung Nr. 22 im Dachgeschoss des Hauses H-Straße ## in I. Hierüber verhält sich der Mietvertrag vom 14.07.2003. Als Mietbeginn war der 01.07.2004 des zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht erstellten Neubaus vereinbart. Die Beklagte hat eine Nettokaltmiete von 189, 20 € und eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 66,- € zu leisten.
Es handelt sich um preisgebundenen Wohnraum, auf den die Neubaumietenverordnung anzuwenden ist, § 1 NMV.
Die Betriebskostenabrechnung für 2005, übersandt unter dem 30.09.2006, endete mit einer Nachzahlungsforderung in Höhe von 244, 90 €, die für das Jahr 2006, übersandt unter dem 30.04.2007, endete mit einer Nachzahlungsforderung in Höhe von 218, 80 €. Diese Beträge macht die Klägerin geltend.
Die Beklagte wendet gegen die Forderung primär ein, es gebe keine wirksame Umlagenvereinbarung, da ihr die Betriebskosten nicht nach Art und Höhe aufgeschlüsselt mitgeteilt worden seien. Weiter sei keine Wirtschaftlichkeitsberechnung vorgelegt worden, eine Kostenänderung zugunsten der Mieter für das Wasser im Jahr 2006 sei nicht berücksichtigt worden, die Positionen "Schornsteinfeger" und "Flurreinigung" seien nicht ordnungsgemäß berechnet worden, die Kosten für den Hausmeister seien überhöht und nicht nachvollziehbar. Dieser übe auch Verwaltungstätigkeiten aus, die von den Mietern nicht zu bezahlen seien.
Die Klägerin bringt hierzu vor, die Umlagenvereinbarung sei wirksam und selbst wenn dies nicht der Fall sei, so wäre Heilung eingetreten mit Übersendung der Nebenkostenabrechnungen. Diese Heilung könne auch rückwirkend eintreten.
II.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen mit der Begründung, die Umlagenvereinbarung entspreche nicht den Anforderungen an die Aufschlüsselung der Betriebskosten iSd § 20 I S.3 NMV. Sie sei damit unwirksam, so dass die Klägerin eine Nachzahlung nicht verlangen könne. Auch eine Heilung durch die Nebenkostenabrechnung 2004 komme nicht in Betracht, da der monatliche Vorauszahlungsbetrag nach den einzelnen Betriebskostenarten aufzuschlüsseln sei.
Hiergegen richtet sich die Berufung der Klägerin.
III.
Die zulässige Berufung der Klägerin ist unbegründet.
Ein Anspruch auf Nachzahlung von Nebenkosten gemäß den Betriebskostenabrechnungen 2005 und 2006 besteht gegen die Beklagte nicht.
Die Umlagenvereinbarung aus dem Mietvertrag ist unwirksam, denn sie verstößt gegen das Transparenzgebot des § 20 I S.3 NMV.
Im preisgebundenen Wohnraum, der hier vorliegt, besteht eine gesetzlich normierte Pflicht zur Aufklärung der Mieter über die Höhe der Betriebskosten. Gem. § 20 I S.3 NMV sind diese dem Mieter bei Überlassung der Wohnung nach Art und Höhe bekannt zu geben. Der Mietvertrag im vorliegenden Fall gibt die Höhe der von dem Mieter zu leistenden Vorauszahlung an und führt im Einzelnen auf, welche Positionen unter die umzulegenden Betriebskosten fallen. Eine Aufschlüsselung der Vorauszahlung auf die einzelnen Positionen fehlt jedoch.
Nach einhelliger Auffassung besteht die Verpflichtung zur Bekanntgabe aus § 20 I S.3 NMV zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses (vgl. etwa LG Hamburg, Urteil vom 24.02.2005, 307 S 135/04, Juris S. 3) und nicht zum Zeitpunkt der Wohnungsübergabe, wie es der Wortlaut des § 20 I S. 3 NMV zunächst nahe legt. Weiter ist davon auszugehen, dass zu einer wirksamen Umlagenvereinbarung bei preisgebundenem Wohnraum die Aufschlüsselung der Kosten und die Zuordnung zu jeder einzelnen Position zu erfolgen hat. Zu begründen ist dies mit der Verpflichtung zur transparenten Vertragsgestaltung auf Seiten des Vermieters und dem vitalen Interesse des Mieters, die Kostenstruktur der Nebenkosten überschauen und einschätzen zu können (vgl. Blum, WUM 2006 S. 656; LG Duisburg, Urteil vom 13.01.2004, 13 S 269/03, Juris S. 2; LG Hamburg a.a.O.; AG Hamburg, Urteil vom 06.03.2007, 649 C 315/05, Juris S.1, Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 3. Auflage 2002, Abschnitt B Rdnr.28). Der Mieter preisgebundenen Wohnraums ist aufgrund seines regelmäßig knappen Budgets besonders schutzwürdig, denn er muss einschätzen können, welche Positionen bei den Betriebskosten in welcher Höhe zu Buche schlagen können. Bei genauer Aufschlüsselung und Zuordnung der Kosten zu den einzelnen Betriebskostenarten wird er in die Lage versetzt, seinen eigenen Verbrauch hierzu in Relation zu setzen und das Risiko von Preissteigerungen etwa auf dem Energiemarkt einzuschätzen.
Hiergegen kann nicht vorgebracht werden, es habe sich um einen Neubau gehandelt, so dass eine Kostenaufschlüsselung gar nicht möglich gewesen sei. Da die Klägerin eine Betriebskostenvorauszahlung verlangt hat, muss es ihr auch möglich sein, diese nach den Betriebskostenarten aufzuschlüsseln, denn die Summe von 66,- € wird auf einer Kalkulation der einzelnen Positionen beruhen. Diese hätte die Klägerin ohne weiteres offen legen können. Dass die Nebenkostenvorauszahlung nach der ersten Abrechnung gegebenenfalls zu korrigieren ist, liegt aufgrund des unterschiedlichen Verbraucherverhaltens der Mieter und der sich ändernden Kosten in der Natur der Sache und kann nicht als Grund dafür herhalten, auf eine Aufschlüsselung zu verzichten.
Das Unterbleiben der Bekanntgabe ist auch nicht durch Übersendung der Betriebskostenabrechnungen geheilt worden.
Grundsätzlich ist eine Heilung zwar möglich, denn dem Vermieter würde anderenfalls auf Dauer die zulässige Kostenmiete im Sinne der §§ 8 a VII, 8 I WoBindG vorenthalten (vgl. AG Hamburg, a.a.O., Rdnr.29; Langenberg, a.a.O. Rdnr. 29). Dies wäre nur dann vertretbar, wenn die nachträglich eingeführte Vorschrift des § 20 I S. 3 NMV für ihren Regelungsbereich die Bestimmung des § 10 I WoBindG verdrängt hätte, wofür es aber keine Anhaltspunkte, insbesondere nicht aus dem Wortlaut der Norm, gibt (vgl. Langenberg, a.a.O. Rdnr. 29; LG Köln, WuM 1991, S. 259). Zwar scheint auf den ersten Blick hier ein Widerspruch zu bestehen, da sich § 10 Wo BindG auf die Mieterhöhung bezieht und § 20 auf die Umlagen neben der Einzelmiete, so dass eine Geltungsüberschneidung zunächst nicht ersichtlich ist. Aus § 8 WoBindG ergibt sich jedoch, dass bei preisgebundenem Wohnraum die Wohnung nicht gegen ein höheres Entgelt zum Gebrauch überlassen werden darf als zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist. Aus § 8 a VII lässt sich entnehmen, dass die zulässige Kostenmiete auch zulässige Umlagen umfasst. Daher kann sich § 10 WobindG nicht nur auf die Erhöhung der Nettokaltmiete beziehen, da diese begrifflich von der Miete nach diesem Gesetz umfasst ist. (vgl. hierzu LG Köln, a.a.O.).
Da die nachträgliche Erhöhungsmöglichkeit besteht, muss bei entsprechender Anwendung dieser Vorschrift auch die Möglichkeit einer Heilung für eine wegen Verstoßes gegen § 20 NMV unwirksame Umlagevereinbarung bestehen, wenn die Erklärung, die diese herbeiführen soll, den Anforderungen des § 10 WoBindG genügt (LG Köln, a.a.O.; AG Hamburg, a.a.O. Rdnr. 34; LG Duisburg, a.a.O., Rdnr. 8)
Diese Heilungsmöglichkeit besteht aber nur für die Zukunft.
Ein Vergleich mit der Wirkung der Mieterhöhungserklärung bei vereinbarter Mietpreisgleitklausel, wie ihn das Amtsgericht Hamburg zieht (vgl. AG Hamburg, a.a.O., Rdnr. 38), ist hier nicht möglich. Die Erhöhungserklärung verhilft dem bereits bestehenden Anspruch lediglich zur Durchsetzbarkeit. Dies gilt aber nicht für den Fall der nach § 10 WoBindG nachgeholten Spezifizierung der Betriebskosten; denn in diesem Fall entsteht der Anspruch auf Nachzahlung erst mit der Heilung. Im Übrigen widerspricht es dem Sinn und Zweck der Norm, eine rückwirkende Heilung zu ermöglichen. Dies würde das Transparenzgebot, das dem Mieterschutz dient, ad absurdum führen. Erst wenn der Mieter dem Schutzzweck des Gesetzes entsprechend informiert ist, kann auch der Anspruch des Vermieters auf den durch die Abrechnung ermittelten Mehrbetrag entstehen.
Die Betriebkostenabrechnung, aus der die Heilung erwachsen soll, muss vor Beginn des nächsten Abrechnungszeitraumes zugegangen sein. Hier kommt also nur die Betriebskostenabrechnung 2004 in Betracht, die der Kammer nicht vorliegt. Die Abrechnung für 2005 wurde unter dem 30.09.2006 versandt, so dass diese für 2007 zu einer Heilung geführt haben könnte, was hier jedoch nicht streitgegenständlich ist.
Selbst wenn die Betriebskostenabrechnung 2004 vorgelegt worden wäre, könnte durch diese die Heilung nicht eingetreten sein, denn sie kann sich nur auf einem Teil des Jahres beziehen (Mietbeginn 01.11.2004) und daher –schon im Hinblick auf die Heizkosten- keinen verwertbaren Überblick über die Jahresnebenkosten der Wohnung der Beklagten geben.
IV.
Die Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 97 I, 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.
V.
Die Kammer hat die Revision nicht zugelassen, da die Voraussetzungen des § 543 II S.1 ZPO nicht gegeben sind. Einer Entscheidung über die Möglichkeit einer rückwirkenden Heilung unwirksamer Umlagevereinbarungen bedarf es aufgrund der offensichtlichen Unvereinbarkeit mit Sinn und Zweck des § 20 I S. 3 NMV und der damit übereinstimmenden landgerichtlichen Rechtsprechung nicht.