Bauträgerhaftung: Mängelbeseitigung an Balkon, Tiefgarage und Glastür; Feststellung Ersatzvornahme
KI-Zusammenfassung
Die Erwerber einer Eigentumswohnung nahmen die Bauträgerin wegen Mängeln am Sonder- und Gemeinschaftseigentum auf Mängelbeseitigung sowie auf Feststellung der Ersatzvornahme-/Schadensersatzpflicht in Anspruch. Streitentscheidend waren u.a. eine nicht vollständig öffnende deckenhohe Glastür, fehlende Trennfugen an Balkonanschlüssen, Mängel der Tiefgaragenbodenbeschichtung und Putz-/Farbablösungen im Terrassenbereich. Das Landgericht gab der Klage nach sachverständiger Begutachtung weitgehend statt, bejahte die Aktivlegitimation (auch aufgrund WEG-Beschlusses) und hielt Feststellungsanträge wegen zahlreicher Mängel für zulässig. Die Beklagte wurde zur Mängelbeseitigung verurteilt und zur Erstattung weiterer Ersatzvornahmekosten/Schäden (über 21.182 € hinaus) verpflichtet; die Kosten des Rechtsstreits trägt sie vollständig.
Ausgang: Klage auf Feststellung der Ersatzvornahmekosten/Schäden und auf Mängelbeseitigung überwiegend stattgegeben; Beklagte trägt die Kosten.
Abstrakte Rechtssätze
Wohnungserwerber aus einem Bauträgervertrag sind zur Geltendmachung von Mängelrechten am Sondereigentum aus dem Vertragsverhältnis aktivlegitimiert; für Ansprüche am Gemeinschaftseigentum genügt eine Bevollmächtigung durch Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft.
In einem Bauprozess mit einer Vielzahl geltend gemachter Mängel kann eine Feststellungsklage zur Ersatzvornahmekosten- und Schadensersatzpflicht zulässig sein, wenn eine Bezifferung durch Einholung zahlreicher Kostenvoranschläge oder Gutachten nicht zumutbar ist.
Mängel an Bauteilen liegen vor, wenn Ausführungen (z.B. Anschluss- und Bewegungsfugen an Balkonanschlüssen) nicht den anerkannten Regeln der Technik entsprechen und deshalb fachgerecht abzudichten sind.
Bringt der Unternehmer eine Leistung (z.B. eine Bodenbeschichtung) tatsächlich auf, ist sie jedenfalls dann mangelfrei herzustellen, wenn die Ausführung Fehlstellen aufweist, unabhängig davon, ob die Leistung im Einzelnen vertraglich geschuldet war.
Ein Anspruch auf Kostenvorschuss nach § 637 Abs. 3 BGB setzt eine erfolglose Aufforderung zur Mängelbeseitigung unter Fristsetzung voraus; ein Feststellungsinteresse kann bestehen, wenn der endgültige Aufwand noch nicht überschaubar ist.
Tenor
Es wird festgestellt, dass die Beklagte dazu verpflichtet ist, den Klägern sämtliche Ersatzvornahmekosten und Schäden zu erstatten, die ihnen dadurch entstehen, dass die Dachgeschosswohnung in dem Mehrfamilienhaus I.Straße xx, xxxxx C. folgenden Mangel aufweist:
Die doppelflügelige, deckenhohe Glastür zwischen der Diele und dem Wohnbereich lässt sich nicht vollständig öffnen. Sie stößt gegen die Wohnzimmerdecke.
Die Beklagte wird verurteilt, die nachfolgenden Mängel an dem Mehrfamilienhaus I.Straße xx, xxxxx C. zu beseitigen:
Die Balkone im ersten und zweiten Obergeschoss wurden ohne Trennfugen an das Außenmauerwerk angesetzt.
Die Oberfläche des Tiefgaragenbodens ist nicht vollständig fertiggestellt. Die Oberflächenbeschichtung ist nicht vollständig aufgebracht. Sie weist Fehlstellen auf. Die Bewegungsfugen sind nicht mit einem geeigneten, die Bewegungen aufnehmenden materialverschlossen sondern offen.
Es wird festgestellt, dass die Beklagte dazu verpflichtet ist, der Wohnungseigentümergemeinschaft I.Straße xx, xxxxx C., sämtliche über einen Betrag von 21.182,00 € (brutto einschließlich 19 % Umsatzsteuer) hinausgehend Ersatzvornahmekosten und Schäden zu erstatten, die dieser für die Beseitigung folgender Mängel bereits entstanden sind oder noch entstehen werden:
Im Terrassenbereich der Erdgeschoßwohnung von der Straße aus betrachtet links befindet sich an einer glatt gespachtelten Wandteilfläche eine Farb- und Putzablösung.
Die Beklagte trägt die gesamten Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 2.000,00 €.
Tatbestand
Die Kläger machen im eigenen Namen Mängelansprüche bezüglich des Sondereigentums an dem von der Beklagten errichteten Mehrfamilienhaus I.Straße xx, xxxxx C., geltend, bezüglich dessen die Kläger einen Eigentumsübertragungsanspruch erworben haben. Ferner machen die Kläger im eigenen Namen Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft I.Straße xx, xxxxx C. an dem Gemeinschaftseigentum des Mehrfamilienhauses geltend. Die Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragte durch Beschluss vom 23.03.2010 die Kläger im eigenen Namen Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft an dem Gemeinschaftseigentum geltend zu machen.
Die Kläger schlossen mit der Beklagten unter dem 25.10.2004 einen notariellen Bauträgervertrag ab. In diesem Vertrag veräußerte die Beklagte an die Kläger das Wohnungseigentumsrecht, eingetragen im Grundbuch von C., Blatt x: 312, 4515/1000 Anteil an dem Grundstück Gemarkung C., Flur xx, Flurstück xx, Gebäude- und Freifläche, I.Straße in einer Größe von 647 qm, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 5 gekennzeichneten Wohnung nebst Kellerraum. Gemäß § 3 des Vertrages verpflichtete sich die Beklagte, das Wohngebäude gemäß der Baubeschreibung vom 26.09.2003, UR.NR. 571/2003 des Notars Dr. G. N. aus C., und den Plänen, die der Teilungserklärung zugrunde liegen, nach den anerkannten Regeln der Baukunst, technisch einwandfrei unter Beachtung der einschlägigen DIN-Vorschriften und unter Verwendung normgerechter Baustoffe herzustellen.
Die Kläger berufen sich auf etliche Mängel des Sonder- und Gemeinschaftseigentums, die zwischen den Parteien streitig sind, und machen diesbezüglich Gewährleistungsansprüche geltend.
Die Beklagte leitete zum Aktenzeichen 3 OH 14/08 Landgericht Bielefeld das selbständige Beweisverfahren gegen bauausführende Unternehmen und den Architekten ein. In diesem Verfahren wurde die Sachverständige Dipl.-Ing. F. beauftragt. Diese erstattete am 15.03.2011 lediglich ein Teilgutachten. Ferner war vor dem Landgericht Bielefeld unter dem Aktenzeichen 7 O 188/05 ein Rechtsstreit anhängig, mit dem das Architekturbüro V. und U. die Beklagte auf Zahlung eines behaupteten Resthonoraranspruches für die Architektenleistung in Anspruch nahm, die Beklagte in dem Verfahren Mängel an dem streitgegenständlichen Bauvorhaben einwandte. Das Landgericht Bielefeld beauftragte daraufhin in dem Verfahren 7 O 188/05 den Sachverständigen Dipl.-Ing. Architekten H. S. mit der Erstattung eines Gutachtens. Dieser erstattete unter dem 07.01.2010 ein Gutachten.
Im vorliegenden Verfahren wurde auf die mündliche Verhandlung vom 06.01.2010 durch Teilurteil über einen Teil der von den Klägern geltend gemachten Ansprüche entschieden, unter Verwertung des Beweisergebnisses der Verfahren 3 OH 14/08 und 7 O 188/05 LG Bielefeld. Insoweit wird auf den Tatbestand und die Entscheidungsgründe des Urteils zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen. Das Urteil ist nicht rechtskräftig.
Hinsichtlich der verbleibenden vom Teilurteil nicht umfassten Ansprüche, wurde der Rechtsstreit fortgeführt und nunmehr ein Gutachten des Sachverständigen T. in Auftrag gegeben, der unter dem 04.07.2012 ein schriftliches Sachverständigengutachten erstattet hat, nachdem die Sachverständige Dipl. Ing. F. im Verfahren 3 OH 14/08 LG Bielefeld das Gutachten über das vorgelegte Teilgutachten nicht vollständig erstattet hatte. Der Sachverständige wurde beauftragt zu folgenden von den Klägern mit Schreiben vom 15. Oktober 2010 (GA 59 ff.) gerügten und die Beklagte zur Beseitigung aufgeforderten Mängel Stellung zu nehmen:
Die Balkone im ersten und zweiten Obergeschoss wurden ohne Trennfugen an das Außenmauerwerk angesetzt.
Im Terrassenbereich der Erdgeschosswohnung, von der Straße betrachtet links, befindet sich an einer glatt gespachtelten Wandteilfläche eine Anstrichabsetzung.
Die Oberfläche des Tiefgaragenbodens ist nicht vollständig fertiggestellt. Im Sichtbereich der Anschlüsse an aufgehende Wände und Säulen sind blaue Dämmstreifen sichtbar. Die Oberflächenbeschichtung ist nicht vollständig aufgebracht. Sie weist Fehlstellen auf. Die Bewegungsfugen sind nicht mit einem geeigneten, die Bewegungen aufnehmende Material verschlossen, sondern offen.
Ferner wurde der Sachverständige beauftragt, zu dem von den Klägern in der Klageschrift vom 16.07.2010 gerügten Mangel, dass die doppelflügelige, deckenhohe Glastür zwischen der Diele und dem Wohnbereich der Dachgeschosswohnung sich nicht vollständig öffnen lässt und gegen die Wohnzimmerdecke stößt, Stellung zu nehmen.
Mit Schriftsatz vom 17.09.2010 erklärte die Beklagte, dass sie sich hinsichtlich des zuletzt genannten Mangels an der Glastür im Wohnbereich dahingehend verständigt habe, dass der damalige Handwerker, die Firma G., den Mangel kurzfristig beseitigen werde und das nach Beseitigung die Hauptsache für erledigt erklärt werde. Im Übrigen bestritt sie die oben aufgeführten von den Klägern geltend gemachten Mängel.
Mittlerweile hat die Beklagte das Architekturbüro V. und U. wegen der von den Klägern im hiesigen Verfahren gerügten Mängeln vor dem LG Bielefeld auf Schadensersatz in Anspruch genommen.
Nach Erlass des Teilurteils beantragen die Kläger nunmehr:
Es wird festgestellt, dass die Beklagte dazu verpflichtet ist, den Klägern sämtliche Ersatzvornahmekosten und Schäden zu erstatten, die ihnen dadurch entstehen, dass die Dachgeschosswohnung in dem Mehrfamilienhaus I.Straße xx, xxxxx C. folgenden Mangel aufweist:
Die doppelflügelige, deckenhohe Glastür zwischen der Diele und dem Wohnbereich lässt sich nicht vollständig öffnen. Sie stößt gegen die Wohnzimmerdecke.
Die Beklagte wird verurteilt, die nachfolgenden Mängel an dem Mehrfamilienhaus I.Straße xx, xxxxx C., zu beseitigen:
Die Balkone im ersten und zweiten Obergeschoss wurden ohne Trennfugen an das Außenmauerwerk angesetzt.
Die Oberfläche des Tiefgaragenbodens ist nicht vollständig fertiggestellt. Im Bereich der Anschlüsse an aufgehende Wände und Säulen sind blaue Dämmstreifen sichtbar. Die Oberflächenbeschichtung ist nicht vollständig aufgebracht. Sie weist Fehlstellen auf. Die Bewegungsfugen sind nicht mit einem geeigneten, die Bewegungen aufnehmenden Material verschlossen, sondern offen.
Es wird festgestellt, dass die Beklagte dazu verpflichtet ist, der Wohnungseigentümergemeinschaft I.Straße xx, xxxxx C., sämtliche über einen Betrag von 21.182,00 € (brutto einschließlich 19 % Umsatzsteuer) hinausgehende Ersatzvornahmekosten und Schäden zu erstatten, die diese für die Beseitigung folgender Mängel bereits entstanden sind oder noch entstehen werden:
Im Terassenbereich der Erdgeschosswohnung, von der Straße aus betrachtet links, befindet sich an einer glatt gespachtelten Wandteilfläche eine Farb- und Putzablösung.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze und das vorangegangene Teilurteil des Landgerichts Bielefeld vom 06.01.2012 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist, soweit nunmehr durch Schlussurteil über sie entschieden wird, zulässig und begründet.
Die Kläger sind zur Geltendmachung der mit der Klage verfolgten Mängelansprüche aktivlegitimiert. Dies folgt hinsichtlich der im eigenen Namen geltend gemachten Mängelansprüche bezüglich des Sondereigentums auf dem mit der Beklagten beruhenden Vertragsverhältnis, hinsichtlich der am Gemeinschaftseigentum geltend gemachten Ansprüche aus der Bevollmächtigung der Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß Beschluss vom 23.03.2010.
a)Der geltend gemachte Feststellungsantrag, dass die Beklagte dazu verpflichtet ist, den Klägern sämtliche Ersatzvornahmekosten und Schäden zu erstatten, die ihnen dadurch entstehen, dass die Dachgeschosswohnung in dem Mehrfamilienhaus I.Straße xx, xxxxx C. den Mangel aufweist, dass sich die doppelflügelige, deckenhohe Glastür zwischen der Diele und dem Wohnbereich nicht vollständig öffnen lässt und gegen die Wohnzimmerdecke stößt, ist zulässig und begründet. Die Kläger können nicht darauf verwiesen werden im Rahmen einer Leistungsklage einen Kostenvorschussanspruch geltend zu machen. Denn handelt es sich bei einem Baumangelprozess wie vorliegend, um einen Streit mit zahlreichen Mängeln, kann es den Bauherren nicht zugemutet werden, Kostenvoranschläge verschiedener Fachfirmen einzuholen oder durch Sachverständigengutachten ermitteln zu lassen. In diesem Fall ist eine Feststellungsklage zulässig (Werner/Pastor, Der Bauprozess, 13. Auflage, Rdn. 438, 439). Im Übrigen hatte die Beklagte in der Klageerwiderung erklärt, dass der streitgegenständliche türeinbauende Handwerker den Mangel kurzfristig beseitigen werde. Die Kläger konnten daher darauf vertrauen, dass mit sachverständiger Feststellung des Mangels dessen Beseitigung auch erfolgen werde.
Der Sachverständige Dipl.-Ing., Architekt I. T. hat in seinem schriftlichen Gutachten vom 04.07.2012 den geltend gemachten Mangel an der Glastür bestätigt. Er hat ausgeführt, dass der untere rechte Bodenabstand mit ca. 18,00 mm unter Berücksichtigung der einschlägigen DIN-Vorschriften deutlich zu hoch sei, der obere rechte Abstand beim Öffnen der Tür gegen 0 mm läuft. Die Tür ist ggfs. neu einzustellen, sollte dies nicht möglich sein, ist die Tür zu erneuern. Das Gericht folgt den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen, demgegenüber auch die Beklagte keine Einwendungen erhoben hat.
b)Die Beklagte ist des weiteren verpflichtet, die gerügten Mängel, dass der Balkon im ersten und zweiten Obergeschoss ohne Trennfugen an das Außenmauerwerk angesetzt wurde und die Oberfläche des Tiefgaragenbodens nicht vollständig fertiggestellt, die Oberflächenbeschichtung nicht vollständig aufgebracht ist, und sie Fehlstellen aufweist sowie die Bewegungsfugen nicht mit einem geeigneten, die Bewegung aufnehmenden Materials verschlossen, sondern offen sind, zu beseitigen.
Der Anspruch folgt aus §§ 634 Nr. 1, 635, 633 BGB. Die Kläger hatten mit Schreiben vom 25.10.2012 die Beklagte unter Fristsetzung aufgefordert, die Mängel zu beseitigen. Nach den Feststellungen des Sachverständigen Dipl.-Ing. T. vom 04.07.2012 liegen die oben genannten Mängel vor. Nach seinen Ausführungen wurden die senkrechten Übergänge zwischen dem Brüstungsmauerwerk der Balkone und dem Mauerwerk der Außenwände ohne Fugen bzw. ohne fachgerechte Fugenausbildung ausgeführt. Die Anschluss- und Bewegungsfugen sind nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik abzudichten.
Ferner hat der Sachverständige festgestellt, dass die Oberflächenbeschichtung des Tiefgaragenbodens flächige Fehlstellen aufweist. Unabhängig von der Frage, ob eine Beschichtung vertraglich vereinbart war, hat die Beklagte jedenfalls eine Beschichtung aufgebracht und diese somit fehlerfrei herzustellen. Der Sachverständige hat ferner festgestellt, dass die Bewegungsfugen offen sind, und mit elastischen geeigneten Stoffen bewegungsausgleichend abgedichtet werden müssen, um den anerkannten Regeln der Technik zu genügen. Lediglich die gerügten blauen Dämmstreifen im Bereich der Anschlüsse an aufgehende Wände und Säulen konnten sachverständigerseits nicht festgestellt werden.
c)Die Beklagte ist ferner verpflichtet, der Wohnungseigentümergemeinschaft I.Straße xx, xxxxx C., sämtliche über einen Betrag von 21.182,00 € (brutto einschließlich 19 % Umsatzsteuer) hinausgehende Ersatzvornahme Kosten und Schäden zu erstatten, die dieser für die Beseitigung des Mangels der Putz- und Farbablösung im Terrassenbereich der Erdgeschosswohnung, von der Straße aus betrachtet links entstanden sind oder noch entstehen werden.
Der Anspruch folgt aus §§ 634 Nr. 7, 637 Abs. 3, 633 BGB. Die Beklagte wurde mit Schreiben der Kläger vom 15.10.2010 unter Fristsetzung zum 12.11.2010 zur Mängelbeseitigung aufgefordert, so dass der geltend gemachte Anspruch auf Kostenvorschuss begründet ist gemäß § 637 Abs. 3 BGB. Das erforderliche Feststellungsinteresse ist gegeben, da die Kläger den Umfang der notwendigen Mängelbeseitigungsarbeiten – über die im Teilurteil ausgeurteilten sachverständigerseits festgestellten Kosten der Mängelbeseitigung in Höhe von 21.182,00 €- nicht ausreichend überblicken können. Denn handellt es sich wie hier um einen Bauprozess mit zahlreichen Mängeln, kann es den Bauherren nicht zugemutet werden, alle Schadensbeträge zu beziffern (Werner Pastor a. a. O.).
Der Sachverständige T. hat in seinem schriftlichen Gutachten vom 04.07.2010 den geltend gemachten Mangel der Farb- und Putzablösung bestätigt. Nach seinen Ausführungen waren auf der Terrasse Eingangsseite im Garten auf 1,50 m Höhe an einer aufgesetzten Fensterfasche eins bodentiefen Fensters Farbabstufungen infolge mangelhaften Anstrichs und Farb- und Putzablösungen an mehreren Stellen der Wandfläche der Außenwände deutlich sichtbar.
Der Klage war daher stattzugeben.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 91 a ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO. Soweit die Parteien den Klageantrag zu Ziffer 1 b übereinstimmend für erledigt erklärt haben, richtet sich die Kostenentscheidung nach §§ 91 a ZPO. Insoweit waren die Kosten des Rechtsstreits ebenfalls der Beklagten aufzuerlegen, da unstreitig bei Klageerhebung der Mangel des fehlenden Bodenschließers der Glastür vorlag, der dann jedoch seitens der Beklagten im Laufe des Rechtsstreites behoben worden wurde.