Räumungsklage: Eigenbedarf wegen Einzug des Sohnes anerkannt
KI-Zusammenfassung
Der Vermieter kündigte wegen Eigenbedarfs, sein erwachsener Sohn solle die Wohnung beziehen. Das Gericht hielt den geltend gemachten Eigenbedarf für glaubhaft und verurteilte die Mieter zur Räumung. Ein Härtefall nach §574 BGB wurde verneint, da gesundheitliche Beeinträchtigungen nicht durch die Kündigung verschlechtert würden. Die Mieter hatten zudem keine Ersatzwohnungssuche nachgewiesen.
Ausgang: Klage des Vermieters auf Räumung und Herausgabe wegen anerkanntem Eigenbedarf in vollem Umfang stattgegeben; Räumungsfrist bis 30.06.2021 gewährt
Abstrakte Rechtssätze
Zur Bejahung von Eigenbedarf genügt, dass der Vermieter ernsthaft und mit nachvollziehbaren, vernünftigen Erwägungen darlegt, die Wohnung einem Familienangehörigen zur Nutzung zu überlassen; der Mieter muss substantiierte Anhaltspunkte für eine vorgeschobene Absicht vortragen.
Bei jungen, ausgebildeten Personen am Beginn des Berufslebens ist der Wunsch nach einer eigenen Wohnung bei der Prüfung des Eigenbedarfs besonders zu berücksichtigen.
Eine unzumutbare Härte gemäß § 574 Abs. 1 BGB liegt nur vor, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses eine bestehende Gesundheitsstörung nachhaltig verschlechtert oder erst durch die Beendigung entsteht; bloße, bereits bestehende Gesundheitsbeeinträchtigungen sind unbeachtlich.
Wer sich auf fehlenden angemessenen Ersatzwohnraum nach § 574 Abs. 2 BGB beruft, muss zuvor zumutbare und nachweisbare Bemühungen zur Wohnungssuche unternommen haben; bloße Behauptungen ohne Suchbemühungen sind nicht schutzwürdig.
Bei der Bemessung einer Räumungsfrist nach § 721 ZPO sind die aktuelle Lage auf dem Wohnungsmarkt sowie individuelle Erschwernisse (z. B. Pandemie, gesundheitliche Beeinträchtigungen) zu berücksichtigen, ohne den Schutz des Berechtigten auszuhebeln.
Zitiert von (1)
1 zustimmend
Vorinstanzen
Landgericht Detmold, 3. Zivilkammer - 03 S 18/21 [NACHINSTANZ]
Leitsatz
1. Zum Maßstab für die Überprüfung des Eigenbedarfs bei beabsichtigter Nutzung durch den Sohn des Vermieters.2. Der Bezug einer eigenen Wohnung außerhalb des Wohnhauses der Eltern nach Abschluss der Berufsausbildung ist im Zuge der Entwicklung als junger, ausgebildeter Mensch am Beginn seines Berufslebens besonders wichtig.3. Gesundheitliche Beeinträchtigungen begründen eine unzumutbare Härte gem. § 574 Abs. 1 BGB nur dann, wenn sie sich erst infolge der Beendigung des Mietverhältnisses nachhaltig zu verändern drohen; bereits bestehende gesundheitliche Beeinträchtigungen stellen demgegenüber lediglich unbeachtliche Erschwernisse dar. Dasselbe gilt für allgemeine Unannehmlichkeiten, die jeder Umzug mit sich bringt.4. Auf Schwierigkeiten bei der Beschaffung angemessenen Ersatzwohnraumes kann sich nur berufen, wer überhaupt versucht hat, Ersatzwohnraum zu finden. Wer sich darauf beruft, keine Ersatzwohnung zu finden, ohne hierzu den Versuch unternommen zu haben, ist nicht schutzwürdig
Tenor
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die von ihnen innegehaltene, im Dachgeschoss rechts des Hauses gelegene Wohnung in einer Größe von 56,18 qm, bestehend aus 2 Zimmern, einer Küche, einem Flur und einem Bad nebst zugehörigem Kellerraum im Kellergeschoss zu räumen und an den Kläger herauszugeben.
Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 30.06.2021 bewilligt.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten als Gesamtschuldner.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Den Beklagten wird nachgelassen, die gegen sie gerichtete Vollstreckung durch Sicherheitsleistung abzuwenden, und zwar hinsichtlich der Räumung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 3.000,00 Euro und hinsichtlich der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 1.200,00 Euro. Der Kläger kann trotz der Sicherheitsleistung der Beklagten vollstrecken, hinsichtlich der Räumung nach Sicherheitsleistung von 3.000,00 Euro, hinsichtlich der Kosten nach Sicherheitsleistung in Höhe von 1.200,00 Euro.
Der Streitwert wird auf 2.844,96 Euro festgesetzt.
Tatbestand
Der Beklagte zu 1) mietete 1988 von der Voreigentümerin die Wohnung im Dachgeschoss rechts des Hauses D.-straße in A.. Dort wohnt er gemeinsam mit seiner Lebensgefährtin, der Beklagten zu 2). Der Kläger ist zwischenzeitlich als neuer Eigentümer in das Mietverhältnis auf Vermieterseite eingerückt. Die monatliche Miete beläuft sich aktuell auf 237,08 Euro nebst einer Vorauszahlung auf die Heiz- und Betriebskosten von 260,00 Euro.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 24.10.2019 kündigte der Kläger das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31.07.2020. Wegen des Inhalts der Kündigung wird Bezug genommen auf Bl.4 d.A.
Die Beklagten widersprachen der Kündigung mit Schreiben vom 15.05.2020 und vom 24.05.2020.
Mit seiner Klage fordert der Kläger die Räumung und Herausgabe der Wohnung.
Der Kläger behauptet, er benötige die Wohnung, weil sein 26-jähriger Sohn nach bereits erfolgtem Abschluss seines Studiums dort künftig wohnen solle.
Der Kläger beantragt,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die von ihnen innegehaltene, im Dachgeschoss rechts des Hauses … gelegene 56,18 qm große Wohnung, bestehend aus 2 Zimmern, einer Küche, einem Flur und einem Bad nebst zugehörigem Kellerraum im Kellergeschoss zu räumen und an ihn herauszugeben.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie tragen vor, das Mietverhältnis sei belastet. Der Kläger habe 2011, aber auch 2018 angekündigt, die Wohnung verkaufen zu wollen. Mit der angestrebten Räumung wolle der Kläger die Verkaufsmöglichkeiten verbessern. Einen Eigenbedarf habe er daher nicht.
Bezahlbarer Ersatzwohnraum sei auf dem Wohnungsmarkt nicht zu finden. Zudem sei ein Umzug nicht für sie zu finanzieren. Auch seien sie, die Beklagten, gesundheitlich so angeschlagen, dass ein Umzug nicht zuzumuten sei. Eine Räumung würde zu einer Verschlechterung der gesundheitlichen Situation führen.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch die uneidliche Vernehmung des Zeugen R. Wegen des Inhalts der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 13.01.2021 (Bl.69 ff. d.A.).
Entscheidungsgründe
Die Räumungsklage ist begründet.
Dem Kläger steht gemäß § 546 BGB ein Anspruch gegen die Beklagten auf Räumung und Herausgabe seiner Wohnung zu, nachdem er das mit dem Beklagten zu 1) bestehende Mietverhältnis durch seine Kündigung vom 24.10.2019 wirksam beendet hat.
Gemäß § 573 Abs. 1 BGB kann der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse liegt u.a. dann vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt, § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.
Der Kläger hat seinen Eigenbedarf an der Wohnung und damit sein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses bewiesen. Der Maßstab, den Eigenbedarf zu überprüfen, beschränkt sich nach höchstrichterlicher Rechtsprechung auf die Fragen, ob der Vermieter tatsächlich die ernsthafte Absicht hat, die Wohnung seinem Familienangehörigem zu überlassen, ob der Nutzungswille von vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen getragen ist, ob durch die Inanspruchnahme der gekündigten Wohnung der Bedarf des Vermieters gedeckt wird, ob der Bedarf des Vermieters durch eine andere frei stehende oder frei werdende Wohnung gedeckt werden kann und ob der Wohnbedarf nicht weit überhöht ist (BGH NJW 2015, 1590 ff.). Der hierzu vernommene Zeuge R hat bekundet, er beabsichtige den Umzug in die streitgegenständliche Wohnung, um dort ggf. gemeinsam mit seiner Lebensgefährtin einen eigenen Hausstand zu gründen. Seinen Wunsch, anstelle der Beklagten die Wohnung zu beziehen, hat er dabei glaubhaft damit begründet, etwaigen Unstimmigkeiten und Spannungen über die aktuelle Wohnsituation mit dem Kläger als seinem Vater aus dem Weg gehen zu wollen.
Der Zeuge R hat dem Gericht seine aktuelle Wohnsituation ausführlich und überzeugend erklärt. Sein Wunsch, das Vaterhaus zu verlassen, um eine eigene Wohnung außerhalb der väterlichen Aufsicht zu beziehen, erscheint nicht nur nachvollziehbar, sondern ist im Zuge der Entwicklung als junger ausgebildeter Mensch am Beginn seines Berufslebens besonders wichtig. Umstände, die darauf schließen lassen, dass der mit der Kündigung geltend gemachte Eigenbedarf nur vorgeschoben ist, drängen sich nicht auf; zumindest sind solche Umstände nicht von den Beklagten bewiesen.
Dass für den Zeugen R mit dem Bezug einer neuen Wohnung Einschränkungen gegenüber seiner jetzigen Wohnsituation - wie etwa in Bezug auf die nutzbare Wohnfläche oder die Parksituation - verknüpft sind, ist ohne Bedeutung. Jedenfalls sind diese Gesichtspunkte nicht Grund, am Eigenbedarf des Klägers zu zweifeln. Gleiches gilt für etwaige Verkaufsabsichten des Klägers aus der Vergangenheit. Dass solche noch aktuell bestehen, stellt sich als reine Vermutung der Beklagten dar; konkrete Anhaltspunkte dafür, dass der Kläger einen Verkauf seiner Wohnung nach Auszug der Beklagten plant, gibt es jedenfalls nicht. Dabei hat der Kläger im Rahmen seiner persönlichen Anhörung seine bestehende Kenntnis von einer Schadensersatzverpflichtung bei nur vorgeschobenem Eigenbedarf ausdrücklich bestätigt.
Unter Berücksichtigung der gesetzlichen Kündigungsfrist des § 573 c Abs. 1 BGB, die sich aufgrund der Dauer des Mietverhältnisses auf 9 Monate beläuft, ist das Mietverhältnis zum 31.07.2020 beendet worden. Die Beklagten sind als Nutzer zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verpflichtet.
Die Beklagten können nicht nach § 574 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Sie haben weder nachgewiesen, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für sie eine unzumutbare Härte bedeutet. Noch lässt sich feststellen, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.
Zwar haben die Beklagten durch Vorlage von Arztunterlagen belegt, dass sie unter massiven gesundheitlichen Beeinträchtigungen leiden, die die Durchführung eines Umzugs deutlich erschweren. Als Härtegrund im Sinne von § 574 Abs. 1 BGB sind sie gleichwohl nicht berücksichtigungsfähig. Denn erforderlich ist dafür, dass erst die Beendigung des Mietverhältnisses zu einer unzumutbaren Härte führt. Die beklagtenseits vorgetragenen Beeinträchtigungen stellen dagegen Erschwernisse dar, mit denen die Beklagten seit Jahren leben (müssen). Dass sich ihre gesundheitliche Situation durch die Beendigung des Mietverhältnisses – abgesehen von Unannehmlichkeiten, die jeder Umzug mit sich bringt – nachhaltig zu verändern droht, haben die Beklagten auf entsprechende Nachfrage in der mündlichen Verhandlung weder plausibel erklärt noch ist eine solche Gefahr im nachgelassenen Schriftsatz vom 27.01.2021 in ausreichendem Maße dargelegt. Gleiches gilt für den Vortrag aus dem nach Ablauf der nachgelassenen Schriftsatzfrist eingegangenen Eingabe vom 03.02.2021; die darin erfolgte Bezugnahme auf ein beigefügtes Attest ersetzt nicht den Parteivortrag. Hinsichtlich des Attestes nimmt das Gericht mit Verwunderung zur Kenntnis, dass und warum der Aussteller als Facharzt für Innere Medizin/Geriatrie u.a. Angaben zu den finanziellen Verhältnissen der Beklagten machen kann.
Auf Erschwernisse bei der Beschaffung angemessenen Ersatzwohnraums zu zumutbaren Bedingungen im Sinne von § 574 Abs. 2 BGB können sich die Beklagten schon deshalb nicht berufen, weil sie weder den Erhalt der Kündigung noch das eingeleitete Klageverfahren zum Anlass genommen haben, eine neue Wohnung zu suchen. Wer sich darauf beruft, keine Ersatzwohnung zu finden, ohne hierzu den Versuch unternommen zu haben, ist nicht schutzwürdig.
Den Beklagten war gemäß § 721 ZPO eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist zu gewähren, um ihnen Gelegenheit zu bieten, sich zur Vermeidung der Vollstreckung eine neue Wohnung zu suchen. Bei der Bemessung der Frist hat sich das Gericht von der aktuellen Lage auf dem Wohnungsmarkt, die darüber hinaus bestehenden Erschwernisse bei einer Wohnungssuche durch die bestehende Corona-Pandemie und den die Suche erschwerenden gesundheitlichen Beeinträchtigungen der Beklagten leiten lassen. Den Beklagten sei aber gleichzeitig aufgezeigt, dass sie mit allen Kräften und Hilfen unverzüglich mit der Suche nach Ersatzwohnraum zu beginnen haben.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen hinsichtlich der Kosten auf § 92 Abs. 1 ZPO, hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Rechtsmittelbelehrung
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