Einstweilige Verfügung: Herausgabe des Hauses nach Besitzübertragung durch Makler
KI-Zusammenfassung
Die Verfügungskläger beantragten einstweilige Verfügung zur Herausgabe eines Einfamilienhauses, nachdem ihnen die Maklerin Schlüssel übergeben hatte und die Beklagten später die Schlösser austauschten. Das Gericht gab der Verfügung statt und erkannte einen Anspruch aus § 861 BGB an, weil die Besitzgewährung durch die Bevollmächtigte wirksam war und das Austauschen der Schlösser verbotene Eigenmacht darstellt. Die Entscheidung ist vorläufig vollstreckbar.
Ausgang: Einstweilige Verfügung auf Herausgabe des Hauses nach § 861 BGB stattgegeben; Besitzübertragung durch Maklerin und verbotene Eigenmacht bejaht
Abstrakte Rechtssätze
Ein Anspruch auf Besitzeinräumung nach § 861 BGB besteht, wenn der bisherige Besitzer durch verbotene Eigenmacht seines unmittelbaren Besitzes beraubt wurde.
Die wirksame Besitzeinräumung durch einen Bevollmächtigten (z. B. Makler) begründet Besitz beim Erwerber gegenüber dem Eigentümer, wenn der Verfügungsberechtigte zuvor sein Einverständnis erklärt hat.
Fehlende formale Unterschriftsleistung des Erwerbers schließt die Zurechnung der Besitzübertragung nicht aus, wenn die vereinbarten Voraussetzungen (z. B. Zahlung von Kaution/Miete) erfüllt und dem Erwerber der Übertragungswille nicht mitgeteilt wurde.
Das Auswechseln von Schlössern und die Verweigerung des Zutritts sind als verbotene Eigenmacht zu qualifizieren und rechtfertigen den Herausgabeanspruch des in Besitz Eingesetzten.
Zitiert von (1)
1 neutral
Tenor
Den Verfügungsbeklagten wird aufgegeben, der Verfügungsbeklagten zu 1) durch Beschluß und der Verfügungsbeklagte zu 2) durch Urteil, das Grundstück C-straße Köln nebst dem darauf befindlichen Einfamilienhaus und Garage an die Verfügungskläger herauszugeben.
Die Gerichtskosten tragen die Verfügungsbeklagten zu 1/3 als Gesamtschuldner und der Verfügungsbeklagte zu 2) zu weiteren 2 /3. Ihre außergerichtlichen Kosten tragen die Verfügungsbeklagten jeweils selbst. Die außergerichtlichen Kosten der Verfü-gungskläger tragen die Verfügungsbeklagten zu 52 % als Gesamtschuldner zu und zu weiteren 48 % der Verfügungsbeklagte zu 2).
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Verfügungsbeklagten wird es nachgelassen, die gegen sie gerichtete Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 6000 € abzuwenden, wenn nicht die Verfügungskläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Tatbestand
Die Verfügungsbeklagten sind gemeinsam mit den Eltern der Verfügungsbeklagten zu 1) Eigentümer der Hauses C.straße in Köln. Bei den Verfügungsbeklagten handelt es sich um getrennt lebende Ehegatten. Der Verfügungsbeklagte zu 2) lebt in Berlin und die Verfügungsbeklagte zu 1) in Madrid.
Das Einfamilienhaus war von den Verfügungsbeklagten bis Ende November 2005 an die Firma K. vermietet.
Zwecks fortlaufender Vermietung beauftragten die Verfügungsbeklagten das Maklerunternehmen N. Immobilien.
Die Verfügungskläger zeigten im Oktober 2005 Interesse an dem Mietobjekt und nahmen mit Frau J. von der Firma N. Immobilien Kontakt auf.
Die Vertragsverhandlungen nahmen am 16.11.2005 ihr Ende. Avisiert war als Mietvertragsbeginn der 1.12.2005 und abgesprochen wurde, dass am 21.11.2005 die Übergabe durch Frau J. erfolgen sollte. Die Vertragsunterzeichnung war so geplant, dass die Verfügungskläger den Mietvertrag zum 18.11.2005 mit dem Nachweis über die Zahlung der Dezembermiete und der Kaution bei der Frau J. abgeben und dann die aus Spanien anreisende Verfügungsbeklagte zu 1) den Vertrag im Maklerbüro am gleichen Tag unterzeichnet und sodann an den Verfügungsbeklagten zu 2) faxt.
Die Verfügungskläger überwiesen die Dezembermiete und legten Bürgschaften vor.
Wegen einer Verspätung des Fluges aus Spanien erschien die Verfügungsbeklagte zu 1) erst nach Dienstschluß der Frau J. bei N. Immobilien und nahm den Vertrag mit. Am Samstag erhielt die Verfügungsbeklagte zu 1) den Schlüssel zum Haus von der Maklerfirma.
Am 21.11.2005 erfolgte durch Frau J. die Abnahme des Hauses C.straße vom bisherigen Mieter. Sodann führte sie die Übergabe mit den Verfügungsklägern durch und händigte ihnen sämtliche Schlüssel aus.
Als die Verfügungskläger am Nachmittag des 21.11.2005 zurückkehrten, stellten sie fest, dass sämtliche Schlösser ausgetauscht waren. Ein Telefonat mit dem Verfügungsbeklagten zu 2) ergab, dass sie kein Interesse mehr an einem Mietvertrag haben, da die Verfügungsbeklagte zu 1) aus beruflichen Gründen nach Köln zurückkehren werde.
Die Verfügungskläger lösten ihren bisherigen Mietvertrag zum 30.11.2005 auf und zogen zur Mutter der Verfügungsklägerin.
Die Verfügungskläger beantragen,
wie erkannt
Der Verfügungsbeklagte zu 2) beantragt,
den Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zurückzuweisen.
Der Verfügungsbeklagte zu 2) behauptet, dass die Verfügungsbeklagte zu 1) der Maklerfirma N. Immobilien mitgeteilt habe, dass die Übergabe am 18.11.2005 nur erfolgen solle, wenn sie den ihr ausgehändigten Schlüssel am Montag wieder in der Post fänden.
Es ist Beweis erhoben worden durch Vernehmung der Zeuginnen J. und T. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 7.12.2005 verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Verfügungsbeklagte zu1) ist im Wege der einstweiligen Verfügung durch Beschlusses zur Besitzeinräumung zu verpflichten. Die Anordnung "nicht ohne mündliche Verhandlung" war aufzuheben, da angesichts des Wohnsitzes in Spanien und der Dringlichkeit eine zeitnahe mündliche Verhandlung nicht möglich war. Die Dringlichkeit fusst auf der Tatsache, dass die Verfügungskläger derzeit nur notdürftig bei der Mutter der Verfügungsklägerin untergekommen sind.
Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung gegen den Verfügungsbeklagten zu 2) ist begründet.
Die Verfügungskläger haben gegen ihn und die Verfügungsbeklagte zu 1) einen Anspruch auf Besitzeinräumung an dem Einfamilienhaus C.straße in Köln.
Der Anspruch der Verfügungskläger ergibt sich aus § 861 BGB.
Die Verfügungsbeklagten haben den Verfügungsklägern den Besitz an dem Einfamilienhaus C.straße in Köln durch verbotene Eigenmacht entzogen.
Die Verfügungskläger haben am 21.11.2005 morgens gegen 10 Uhr den Besitz an dem Haus erlangt. Frau J. hat den Verfügungsklägern durch die Übergabe und die Aushändigung der Schlüssel den unmittelbaren Besitz eingeräumt. Die Verfügungskläger übernahmen die tatsächliche Sachherrschaft.
Diese Besitzeinräumung durch Frau J. war gegenüber den Verfügungsbeklagten nicht fehlerhaft gemäß § 858 BGB. Denn die Besitzeinräumung geschah nicht ohne oder gegen sondern mit dem erklärten Willen der Verfügungsbeklagten. Die Verfügungsbeklagten haben bereits am 16.11.2005 ihr Einverständnis mit der Besitzeinräumung am 21.11.2005 erklärt. Dabei erfolgte die Zustimmung der Verfügungsbeklagten zu1) durch ihren Stellvertreter, den Verfügungsbeklagten zu 2). Er hat über Frau J. unstreitig den Übergabetermin für den 21.11.2005 mit den Verfügungsklägern vereinbart.
Die Verfügungskläger konnten und durfte am 21.11.2005 morgens auch vom Besitzübertragungswillen der Verfügungsbeklagten ausgehen, da sie sämtliche ihnen obliegenden Bedingungen, Kaution, Dezembermiete und Unterschriftsleistung, gemäß der Abrede am 18.11.2005 erbracht hatten. Die Prüfung weiterer Bedingungen oblag ihnen nicht, sondern allenfalls der Maklerfirma. Die fehlende Unterschriftsleistung durch die Verfügungsbeklagten hat Frau J. den Verfügungsklägern im Zeitpunkt der Besitzeinräumung aber gerade nicht mitgeteilt.
Ob die Verfügungsbeklagte zu 1) am 18.11.2005 diese Willenserklärung gegenüber der Firma N. Immobilien widerrufen hat, kann dahinstehen. Denn Übertragungsfehler zwischen den Verfügungsbeklagten und der für sie tätigen Maklerfirma gehen allein zu Lasten der Verfügungsbeklagten.
Diese Zustimmung zur Übergabe bestand in Ermangelung eines rechtzeitigen Widerrufs des Einverständnisses gegenüber den Verfügungsklägern im Zeitpunkt der Besitzeinräumung fort. Die Verfügungskläger haben erst nach der Besitzeinräumung am Nachmittag des 21.11.2005 von dem geänderten Willen der Verfügungsbeklagten erfahren.
Die Verfügungsbeklagten haben den unmittelbaren Besitz der Verfügungskläger durch verbotene Eigenmacht entzogen. Das Auswechseln der Schlösser und die Zutrittsverweigerung stellt eine verbotene Eigenmacht dar. Sie erfolgte gegen den Willen der Verfügungskläger, die einziehen wollten.
Die Nebenentscheidungen ergeben sich aus §§ 91, 708 Nr.9, 711 ZPO.
Streitwert: 4000 €