Aufhebung einstweiliger Verfügung: Anfechtung des Mietvertrags wegen verschweigener Insolvenz
KI-Zusammenfassung
Die Kläger begehrten Aufrechterhaltung einer einstweiligen Verfügung zur Besitzeinräumung des gemieteten Einfamilienhauses. Das Gericht hob die Verfügung auf und wies den Antrag zurück, weil die Beklagte den Mietvertrag wirksam wegen arglistiger Täuschung nach §123 BGB angefochten hat. Entscheidend waren verschleierte erhebliche finanzielle Probleme (Insolvenz, Mietrückstände) und damit verbundene Aufklärungspflichten der Mieter.
Ausgang: Antrag auf Erlass/Beibehaltung der einstweiligen Verfügung zurückgewiesen; einstweilige Verfügung aufgehoben wegen wirksamer Anfechtung des Mietvertrags
Abstrakte Rechtssätze
Eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung nach §123 BGB setzt voraus, dass die andere Partei Umstände, die für deren Willensbildung offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind, ungefragt verschweigt.
Eine Offenbarungspflicht besteht jedenfalls, wenn die finanzielle Lage des Mieters so erheblich von den für die Anmietung erwarteten Verhältnissen abweicht, dass ohne Mitteilung der Vermieter in seiner Willensbildung getäuscht wird.
Wiederholt unterlassene Mietzahlungen im bisherigen Verhältnis können als Indiz für Zahlungsunwilligkeit dienen und die Anfechtung begründen.
Wer eine Anfechtung erklärt, trägt die Darlegungs- und Beweislast für die Voraussetzungen der Anfechtung; bei Zweifeln gehen diese zu Lasten der anfechtenden Partei.
Erklärungen des Prozessbevollmächtigten im anhängigen Rechtsstreit sind wirksam; §174 BGB findet auf prozessual getätigte Erklärungen aufgrund der Prozessvollmacht keine Anwendung.
Zitiert von (1)
1 neutral
Vorinstanzen
Landgericht Bonn, 6 T 312/05, 6 S 226/05 [NACHINSTANZ]
Tenor
Die einstweilige Verfügung vom 23.08.2005 wird aufgehoben. Der Antrag auf Erlass der einstweili-gen Verfügung wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Klägern bleibt vorbehalten, die Vollstreckung seitens der Beklagten wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages abzuwenden.
Tatbestand
Die Beklagte ist Eigentümerin des Einfamilienhauses E..straße in Bonn. Mit Mietvertrag vom 11.06.2005 schloss die Beklagte, vertreten durch ihren Bruder, den Zeugen S mit den Klägern einen Mietvertrag über das Haus zum einem monatlichen Mietzins von 675,00 Euro. Das Mietverhältnis sollte am 01.09.2005 beginnen. Bei den Mietvertragsverhandlungen erkundigte sich der Zeuge S zumindest nach den Berufen der Kläger. Die klägerische Ehefrau erklärte, sie sei examinierte Altenpflegerin, mit dem klägerischen Ehemann erfolgte das Gespräch über die berufliche Tätigkeit zumindest im Zusammenhang mit notwendigen Arbeiten, die im Haus noch durchzuführen waren. Der klägerische Ehemann erklärte, Elektroinstallateur zu sein und berichtete von Einsätzen auf zahlreichen Baustellen.
Am 20.06.2005 zahlten die Kläger einen Betrag von 800,00 Euro hin-sichtlich der Kaution an, der restliche Teil der Kaution ist mittlerweile bei ihrem Prozessbevollmächtigten hinterlegt. Mit Schreiben vom 08.08.2005 teilte die Beklagte den Klägern durch die C GmbH ein Aufhebungsangebot hinsichtlich des Mietvertrags mit. Dies begründete sie damit, dass ihr bei Vertragsabschluss verschwiegen worden sei, dass vor Vertragsabschluss ein Insolvenzverfahren gegen den klägerischen Ehemann eröffnet worden sei. Das Insolvenzverfahren gegen den klägerischen Ehemann war am 26.01.2005 eröffnet worden. Zuvor hatte er mehrfach die eidesstattliche Versicherung abgegeben. Auch gegen die klägerische Ehefrau ist ein Insolvenzverfahren eröffnet.
Mit Schreiben vom 09.08.2005 wies der Prozessbevollmächtigte der Kläger darauf hin, dass der Mietvertrag Bestand habe. Mit Schreiben vom 11.08.2005 erklärte der Prozessbevollmächtigte der Beklagten eine Anfechtung des Mietvertrages gestützt auf arglistige Täuschung, in der Folge hat er einen Rücktritt vom Mietvertrag nach § 109 II InsO erklärt. In der mündlichen Verhandlung hat er eine weitere Anfechtung des Mietvertrags wegen arglistiger Täuschung erklärt.
Der klägerische Ehemann hat ein monatliches Nettoeinkommen von 778,00 Euro, die klägerische Ehefrau erhält derzeit brutto ein Krankentagegeld von 49,82 Euro täglich. Der Selbstbehalt aufgrund des Insolvenzverfahrens ist ungeklärt. Derzeit wohnen die Kläger in einer Mietwohnung bei den Vermietern M zu einem monatlichen Mietzins von 1.138,00 Euro. Es stehen zumindest mehrere Monatsmieten offen, die derzeitigen Vermieter M haben vor Gericht einen Räumungstitel sowie einen Zahlungstitel wegen der offenen Mieten erstritten.
Die Kläger behaupten, es seien überhaupt keine Fragen zu ihrer wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit gestellt worden. Sie seien zur Zahlung der Miete in der Lage.
Die Kläger beantragen,
die einstweilige Verfügung aufrechtzuerhalten.
Die Beklagte beantragt,
die einstweilige Verfügung aufzuheben und den Antrag zurückzuweisen.
Sie behauptet, auf ausdrückliche Frage nach den wirtschaftlichen Verhältnissen, ob diese in Ordnung sein, seien seitens der Beklagten lediglich die Arbeitsverhältnisse genannt worden. Die Beklagten hätten ganze 10 Monate beim Vermieter M keine Mieten mehr gezahlt.
Entscheidungsgründe
Die einstweilige Verfügung vom 23.08.2005 war aufzuheben. Es besteht kein Verfügungsgrund, da die Kläger keinen Anspruch auf Besitzeinräumung an der Wohnung haben. Die Beklagte hat den Mietvertrag wirksam nach § 123 BGB wegen arglistiger Täuschung angefochten. Zumindest die in der mündlichen Verhandlung erklärte Anfechtung des Mietvertrags wegen arglistiger Täuschung war erfolgreich.
Die Kläger haben die Beklagte bei Abschluss des Mietvertrags sowohl über ihre wirtschaftlichen Verhältnisse als auch ihre Zahlungswilligkeit getäuscht.
Zwar liegen im Hinblick darauf, ob während der Mietvertragsverhandlungen von dem Zeugen S die Frage gestellt worden ist, ob die wirtschaftlichen Verhältnisse der Kläger in Ordnung seien, einander widersprechende eidesstattliche Versicherungen vor. Mangels persönlichen Eindrucks kann das Gericht keiner Darstellung mehr Glauben schenken als der anderen. Dafür, dass eine entsprechende Frage gestellt worden ist, ist aber die Beklagte, die die Anfechtung erklärt hat, beweispflichtig, so dass seitens des Gerichts hier gegebene Zweifel zu ihren Lasten gehen.
Das Gericht geht insoweit nicht davon aus, dass die Kläger falsche Angaben bei den Vertragsverhandlungen gemacht haben. Das Gericht geht aber davon aus, dass die Beklagten eine ihnen obliegende Aufklärungspflicht verletzt haben. Denn Umstände, die für die Willensbildung des anderen Teils offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind, müssen ungefragt offenbart werden. Das gilt vor allem für Umstände, die den Vertragszweck vereiteln oder erheblich gefährden können (vergleiche Palandt, 63. Auflage, § 123 Randnummer 5b).
Zwar ist in der Rechtsprechung und Literatur die Frage streitig, ob eine Offenbarungspflicht für hochverschuldete Mieter, die die eidesstattliche Versicherung bereits abgegeben haben, besteht (für eine entsprechende Aufklärungspflicht beispielsweise Palandt, § 123 Randnummer 5c; AG Wedding, Urteil vom 04.04.2003, Aktenzeichen 15 C 49/03; Landgericht Gießen, Beschluss vom 23.03.2001, Aktenzeichen 1 S 590/00; AG Gießen, Urteil vom 23.10.2000, Aktenzeichen 48 -M C 228/00; AG Hagen, Urteil vom 05.07.1984, Aktenzeichen 13 C 414/84; dagegen Schmidt-Futterer, 8. Auflage, § 543, Randnummer 186 ff.; LG München, Urteil vom 07.07.1991 , Aktenzeichen 21 U 4248/90).
Hier kommt aber hinzu, dass die finanzielle Situation der Kläger nach dem unstreitigen Sachverhalt so erheblich von den normalerweise im Falle der Anmietung eines Hauses mit einer monatlichen Mietbelastung von 675,00 Euro zur erwartenden Verhältnissen abweicht, dass die Kläger von sich aus hierüber hätten aufklären müssen.
Zum einen ist zu berücksichtigen, dass die Kläger nicht alleine nicht über die Insolvenzverfahren aufgeklärt haben, sondern darüber hinaus die Vermögensverhältnisse der Kläger nach ihren eigenen Angaben noch ungeklärt sind. Das ergibt sich daraus, dass der Selbstbehalt, der ihnen aufgrund der Insolvenzverfahren verbleibt, noch unklar ist.
Noch gewichtiger wiegt aber der Umstand, dass die Kläger seit geraumer Zeit in der bisher gemieteten Wohnung keinerlei Mietzinsen mehr gezahlt haben, obwohl sie, so zumindest hier ihr Vortrag, zumindest zur Zahlung von 675,00 Euro monatlich imstande wären. Der Umstand, das im bisherigen Mietverhältnis keine Mieten mehr gezahlt worden sind, läßt zwar nicht den zwingenden Schluss darauf zu, dass die Kläger die für das Haus der Beklagten verlangte niedrigere Miete nicht aufbringen können. Nach Auffassung des Gerichts ist aber aufgrund des Verhaltens im bisherigen Mietverhältnis darauf zu schliessen, dass zumindest eine Zahlungsunwilligkeit der Beklagten vorliegt. Es sind keine Gründe ersichtlich oder vorgetragen, aufgrund derer die Beklagte mit einer besseren Zahlungsmoral der Kläger in ihrem Mietverhältnis rechnen könnte. Sofern sich die Kläger darauf berufen, aufgrund des Insolvenz-verfahrens ihre Vermögensverhältnisse nunmehr geklärt zu haben, ist das Insolvenzverfahren des klägerischen Ehemannes bereits im Januar diesen Jahres eröffnet worden. Insoweit hätte er die Möglichkeit gehabt, im laufenden Mietverhältnis zumindest einen Teil der Mietzinsen bei den Vermietern M zu begleichen.
Im übrigen geht aus der eidesstattlichen Versicherung der Kläger hervor, dass nach den Berufen gefragt worden ist. Auch hierdurch ist bei der Beklagten der Eindruck wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit entstanden. Die bereits bei Abschluss des Vertrages bestehenden hohen Mietschulden sowie andere Schulden, die zur Verbraucherinsolvenz geführt haben und der Umstand, das noch nicht einmal Teilzahlungen an die bisherigen Vermieter erbracht worden sind, zeigen, dass den
Klägern bereits bei Vertragsschluss klar gewesen sein muss, dass sie keine Gewähr für regelmäßige und pünktliche Mietzahlungen bieten konnten.
Die Beklagte hat die Anfechtung des Mietvertrages auch durch die in der mündlichen Verhandlung erklärte Anfechtung seitens ihres Prozessbevollmächtigten auf Leistungsunwilligkeit bzw. mangelnde Leistungsfähigkeit der Kläger gestützt. Soweit der Prozessbevolimächtigte der Kläger eine fehlende Vollmacht für diese Anfechtung gerügt hat, findet die Vorschrift des § 174 BGB auf Erklärungen, die im anhängigen Rechtsstreit aufgrund der Prozessvollmacht vorgenommen werden, keine Anwendung (vergleiche Palandt, § 174 Randnummer 1 a). Im übrigen hat der Prozessbevollmächtigte der Beklagten eine Anfechtung bereits mit Schreiben vom 11.08.2005 erklärt unter Versendung einer entsprechenden Vollmacht, hieraus dürfte sich auch eine weitere Bevollmächtigung ergeben.
Die Entscheidung über die Kosten folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 704,708 Nr. 6, 711 ZPO.