Fristlose Kündigung wegen krankheitsbedingter Störungen des Hausfriedens
KI-Zusammenfassung
Die Vermieterin begehrte Räumung nach fristloser, hilfsweise ordentlicher Kündigung wegen fortdauernder Ruhestörungen und Hausfriedensstörungen durch den Sohn der Mieter. Das AG Bonn hielt die fristlose Kündigung für wirksam, weil das wiederholte laute Hilferufen aus dem Fenster sowie das Eindringen in Nachbarwohnungen die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar machten. Ein Verschulden der Mieter sei hierfür nicht Voraussetzung, sondern nur im Rahmen der Interessenabwägung zu berücksichtigen. Eine Fortsetzung wegen Härte (§§ 574, 574a BGB) lehnte das Gericht mangels ausreichenden Vortrags zu Ersatzwohnraumbemühungen ab; es gewährte jedoch eine Räumungsfrist nach § 721 ZPO.
Ausgang: Räumungsklage nach wirksamer fristloser Kündigung stattgegeben; Räumungsfrist bis 31.01.2009 gewährt.
Abstrakte Rechtssätze
Eine fristlose Kündigung des Wohnraummietverhältnisses kann bei nachhaltigen Störungen des Hausfriedens auch dann wirksam sein, wenn die Störungen von einem im Haushalt lebenden Angehörigen ausgehen.
Für die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung wegen Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung ist ein Verschulden des Mieters nicht zwingende Voraussetzung, sondern ein Abwägungskriterium im Rahmen der Interessenabwägung.
Wiederholtes lautes Hilferufen aus der Wohnung zu unregelmäßigen Zeiten sowie das Eindringen in die Wohnung anderer Hausbewohner können eine Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses begründen.
Eine fehlende oder zweifelhafte Abmahnung kann dadurch ersetzt werden, dass eine (unwirksame) Kündigung als Abmahnung umgedeutet wird, sodass eine nachfolgende Kündigung als nach Abmahnung erklärt gilt.
Wer sich auf die Sozialklausel (§§ 574, 574a BGB) beruft, muss eine unbillige Härte substantiiert darlegen, wozu insbesondere konkrete Bemühungen um angemessenen Ersatzwohnraum gehören.
Zitiert von (1)
1 neutral
Vorinstanzen
Landgericht Bonn, 6 S 9/09 [NACHINSTANZ]
Tenor
Die Beklagten werden verurteilt, die von ihnen genutzte Wohnung im Hause B e F ##, 3. Obergeschoss, bestehend aus 4 Zimmern, Küche, Bad, Diele, Abstellraum sowie Zimmer im Speicher des Dachgeschosses in C zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis 31.01.2009 gewährt.
Die Kosten des Rechtsstreits werden den Beklagten gesamtschuldnerisch auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 5.000,00 Euro abwenden, es sei denn die Klägerin leistet Sicherheit in selber Höhe.
Tatbestand
Zwischen der Stadt C2 und den Beklagten zu 1) und zu 2) wurde am 26.04.1995 ein Mietvertrag über die streitgegenständliche Wohnung geschlossen, in den die Klägerin durch Eigentumserwerb des Grundstückes eintrat.
Die Stadt C2 erteilte den Beklagten mit Schreiben vom 05.05.1999 bereits eine Abmahnung, der ein Lärmprotokoll beigefügt war. Bezüglich des Lärmprotokolls wird auf Bl. 9-12 d. A. Bezug genommen.
Nach Rechtsnachfolge sprach die Klägerin ebenfalls Abmahnungen aus. Diese waren auf Störungen des Hausfriedens durch die Beklagten gestützt, wobei die einzelnen Vorfälle zwischen den Parteien streitig sind.
Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis am 05.11.2007 fristlos hilfsweise fristgerecht zum 30.09.2008. Als Kündigungsgrund gab sie eine Vielzahl von erneuten Ruhestörungen und Hausfriedensstörungen an.
Mit Schreiben vom 20.02.2008 kündigte die Klägerin wiederum fristlos hilfsweise fristgerecht zum 30.11.2008.
Die Klägerin behauptet, dass am 13.04.2007 etwa gegen 24:00 Uhr aus der Wohnung der Beklagten Wasser auf das Glasdach der Zeugin I geschüttet wurde. Dieser Vorfall habe sich ca. 5 Minuten später wiederholt. Am 19.07.2008 gegen 18:00 Uhr sei der 16jährige Sohn der Beklagten zu 1) und 2) in die Wohnung der Zeugen I und C3 eingedrungen. Er habe dort ein Bild von der Wand gerissen und der Beklagte zu 3) habe seinen jüngeren Bruder erst nach mehrfachen Aufforderungen aus der Wohnung geholt. Dieser Vorfall habe sich ähnlich auch am 23.07.2007 gegen 17:30 Uhr zugetragen.
Die Klägerin behauptet weiter diverse Ruhestörungen, die insbesondere durch den Sohn der Beklagten zu 1) und 2) hervorgerufen werden. Der Sohn schreie laut im Treppenhaus, stapfe laut in der Wohnung, so dass alles vibriere. Der Sohn hämmere wie wild gegen die Innenseite der Wohnungstür und schreie dabei "Ich will hier raus", wobei er die Klinke mehrere Male lautstark herunterdrücke. Desweiteren schreie der Sohn aus dem Fenster Sätze wie: "Können Sie mir helfen?" oder "Feuer, Feuer". Diese und ähnliche Sätze schreie der Sohn auch durch die Gegensprechanlage, so dass sie auf dem Gehsteig zu hören sind.
Das Rufen aus dem Fenster habe schon mehrmals Passanten dazu bewegt, bei den übrigen Mietern anzuklingeln und nachzufragen, ob dort alles in Ordnung sei. Die Polizei sei auch schon mehrfach gerufen worden, auch von weiter entfernt wohnenden Nachbarn. Wegen der Einzelheiten der vorgetragenen Lärmbelästigungen wird auf Bl. 13-23 d. A. Bezug genommen.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagten zu verurteilen, die von ihnen genutzte Wohnung im Hause B e F ##, 3. Obergeschoss, bestehend aus 4 Zimmern, Küche, Bad, Diele, Abstellraum sowie Zimmer im Speicher des Dachgeschosses in C zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie behaupten, dass die Stadt C2 die damalige Abmahnung zurückgenommen habe. Bezüglich der vorgetragenen Ruhestörungen und Störungen des Hausfriedens behaupten die Beklagten, dass der Sohn unter anderem an dem Tourette-Syndrom erkrankt sei. Dies habe zur Folge, dass er sogenannte Ticks aufweisen könne, diese seien aber nicht gewollt oder irgendwie kontrollierbar. Dies lasse sich auch nicht mit erzieherischen Mitteln abstellen. Bei dem Sohn L würden sich diese Ticks dadurch äußern, dass er die Türklinke dreimal herunter drücke. Ebenso das Rufen "Können Sie mir helfen" bzw. "Feuer" sei ein Tick.
Zu den Polizeieinsätzen behaupten die Beklagten, dass die Polizei keine Lärmbelästigung feststellen konnte und die Einsätze vor Ort unmittelbar beendet wurden.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen I, D und C3. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf Bl. 231-239 d. A. Bezug genommen.
Wegen der Einzelheiten des Vorbringens wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst eingereichten Anlagen und die Sitzungsprotokolle vom 21.07.2008 (Bl. 201, 201 R d. A.) und vom 03.11.2008 (Bl. 231-239 d. A.) Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist begründet.
Die Beklagten sind zur Räumung und Herausgabe der von ihnen innegehaltenen Wohnung verpflichtet, da die Klägerin das bestehende Mietverhältnis durch fristlose Kündigung rechtswirksam beendet hat.
Die fristlose Kündigung war wirksam.
Nach der Beweisaufnahme steht fest, dass der Sohn der Beklagten zu 1) und 2) zu unregelmäßigen Zeiten laut aus dem hinteren Fenster Sätze wie "Hilfe, Hilfe, holen Sie mich hier raus" oder "Können Sie mir helfen" ruft. Dies haben die klägerseits benannten Zeugen glaubhaft versichert. Die Zeugenaussagen sind jede für sich aber auch im Vergleich zu den anderen Zeugenaussagen widerspruchsfrei. Die Zeugen haben einzelne Vorfälle detailreich geschildert. Hierbei waren alle Zeugen in der Lage zwischen den einzelnen Vorfällen gedanklich zu springen. Die Aussagen der Zeugen waren auch geprägt von Emotionen, nicht nur mit dem Verständnis für die beklagte Familie sondern auch die Belastung für die eigene Lebensqualität.
Nach Auffassung des Gerichts führt allein dieses Geschehen dazu, dass eine Vertragsfortsetzung unzumutbar für die Klägerin ist. Es kann demnach dahinstehen, ob das Herunterdrücken der Türklinke und das vorgetragene Stampfen auf dem Boden nur aufgrund nicht geeigneter Trittschalldämmung in den anderen Wohnungen als Lärmbelästigung empfunden werden.
Auch das nach der Beweisaufnahme feststehende Eindringen des Sohnes der Beklagten in die Wohnung der Zeugen berechtigt die Klägerin fristlos zu kündigen. Hier kann es dahinstehen, ob die Beklagten den Sohn sofort, nachdem sie auf seiner Anwesenheit in einer fremden Wohnung hingewiesen wurden, wieder nach oben geholt haben oder dies erst auf mehrmaliges Rufen geschah. Entscheidend ist, dass der Sohn überhaupt in die Wohnung der anderen Mitmieter geht und diese aufgrund der Besonderheiten des Aufbaus ihrer Wohnung jede einzelne Tür ihrer Wohnräume hinter sich abschließen müssten um dies zu verhindern.
Die durchzuführende Interessenabwägung zwischen den Interessen der Mieter am Fortbestand des Mietverhältnisses einerseits und den Interessen der Vermieterin andererseits an der Vertragsbeendigung geht hier im vorliegenden Fall zugunsten der Vermieterin aus. Bei der Abwägung sind alle Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen, auch ein eventuelles Verschulden. Ein solches ist entgegen der Ansicht der Beklagten aber nicht Voraussetzung für eine wirksame Kündigung, sondern lediglich ein Kündigungskriterium, so dass es letztlich dahinstehen kann, ob die vorliegenden Verhaltensweisen des Sohnes aufgrund seiner Krankheit nicht durch erzieherische Maßnahmen oder ähnliches abgestellt werden können.
Soweit aufgrund des schon lange dauernden Mietverhältnisses und der Tatsache, dass die festgestellten Störungen von einem erkranktem Menschen ausgehen, im nachbarlichen Zusammenleben ein höheres Maß an Verständnis und Rücksichtnahme zu erwarten ist, so haben sowohl die Mitmieter, die Zeugen, als auch die Vermieterin durch jahrelanges Zuwarten mit einer fristlosen Kündigung und nicht durchgeführter Mietminderung durch die Mieter in ausreichendem Maße Verständnis und Rücksichtnahme gezeigt. Dadurch, dass der Sohn der Beklagten nunmehr physisch herangewachsen ist und sein Verhalten gegenüber den Mitmietern dadurch auch bedrohlicher wirkt, ist aber eine Grenze überschritten, wonach die Verpflichtung zur Toleranz und Rücksichtnahme gegenüber dem krankheitsbedingten Verhalten endet.
Es ist für das Gericht nachzuvollziehen, dass die Mitmieter sich durch das häufige Rufen des Sohne und auch durch seine Anwesenheit in ihrer Wohnung teilweise bedroht fühlen, da sie den Sohn nicht einschätzen können und sich von dem Rufen des Sohnes gestört fühlen.
Die Klägerin hat auch das Wohl und die Interessen der übrigen Mitmieter zu berücksichtigen. Die Klägerin hat ausreichend Toleranz gegenüber der besonderen Situation der Beklagten dadurch gezeigt, dass sie versucht hat, eine außergerichtliche Beendigung des Mietverhältnisses mit einer langen Räumungsfrist zu erreichen. Demgegenüber war die Klägerin entgegen der Ansicht der Beklagten nicht verpflichtet, etwa die Türklinke durch einen Drehknauf zu ersetzen oder die Gegensprechanlage vor dem Zugriff des Sohnes zu sichern oder in den Wohnungen der Mitmieter eine Türautomatik einzubauen, die die Türen der Mietparteien verschlossen gehalten hätte. Zum einen betrifft dies teilweise Vorgehensweisen, die durch die Beklagten selbst erbracht hätten werden können, um die Störungen abzustellen, zum anderen ist die Klägerin nicht verpflichtet, das Miethaus so umzugestalten, dass unabhängig von dem Verhalten der Beklagten einer Beeinträchtigung der übrigen Mitmieter nicht erfolgen kann. Entscheidend ist, dass hier – zumindest was die Türklinke, die Gegensprechanlage und der Aufbau der Wohnungen – kein Mangel der Mietsache vorliegt, der von der Klägerin abzustellen wäre.
Wegen der nachhaltigen Störungen durch die Beklagten kann die Erhaltung des Hausfriedens nur dadurch erreicht werden, dass das Mietverhältnis mit diesen beendet wird.
Soweit die Beklagten der Auffassung sind, dass den Kündigungen eine Abmahnung hätte vorausgehen müssen, kann dies letztlich dahinstehen, da zumindest die Kündigung vom 05.11.2007 als Abmahnung gemäß § 140 BGB umzudeuten ist, so dass die Kündigung vom 20.02.2008 nach vorheriger Abmahnung ausgesprochen wurde und damit die Voraussetzung des § 569 BGB erfüllt sind. Dementsprechend kann es dahinstehen, ob die im Jahre 1999 erteilte Abmahnung von der Stadt C2 zurückgenommen wurde, ebenfalls, ob die vorangegangenen Abmahnungen ausreichend gewesen sind.
Das Mietverhältnis muss auch nicht nach § 574, 574 a BGB fortgesetzt werden. Die Beklagten haben nicht ausreichend dargelegt, dass die Beendigung des Mietverhältnisses eine Härte bedeuten würde, die eine Beendigung des Mietverhältnisses nicht rechtfertigen würde. Zwar wurde beklagtenseits in der Klageerwiderung aufgeführt, dass für den Sohn keine andere Unterbringungsmöglichkeit bestehe und ein angemessener Ersatzwohnraum nicht zu zumutbaren Bedingungen beschaffbar sei. Die Bemühungen um Ersatzwohnraum, zu den die Mieter ab dem Zeitpunkt der Kündigung verpflichtet waren, wurden aber nicht näher dargelegt. Auf Nachfrage in der mündlichen Verhandlung wurde nur erklärt, dass bei der Stadt C2 und dem Sozialamt nachgefragt worden sei. Weitere Bemühungen wären erforderlich gewesen, um eine unbillige Härte im Sinne des § 574 BGB darzulegen.
Den Beklagten war gemäß § 721 ZPO eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist zu gewähren, damit diese die Möglichkeit haben, eine andere Wohnung zu finden. Die Interessen des Vermieters an einer sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses und die vorstehend festgestellte Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses steht dieser Bewilligung einer Räumungsfrist nicht entgegen, da im Rahmen des § 721 ZPO eine weitere Interessenabwägung vorzunehmen ist, die im Hinblick auf das Krankheitsbild des Sohne der Beklagten zu 1) und zu 2) und den damit möglicherweise vorhandenen Schwierigkeiten Ersatzwohnraum zu suchen zugunsten der Beklagten ausgeht. Hierbei berücksichtigt wurde der Umstand, dass die Beklagten seit ca. 13 Jahren in der Wohnung wohnen und während der gesamten Zeit Störungen von ihnen ausgegangen sind. Eine längere Räumungsfrist war nicht zu gewähren. Die Räumungsklage wurde den Beklagten schon am 07.03.2008 zugestellt. Spätestens mit Zugang der Räumungsklage mussten die Beklagten damit rechnen, dass sie die streitgegenständliche Wohnung räumen müssen und hätten sich um eine andere Wohnung bemühen müssen.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 7, 711 ZPO.
Streitwert: 7.842,96 Euro