WEG: Heizschlangen einer Fußbodenheizung sind mangels Vereinbarung Gemeinschaftseigentum
KI-Zusammenfassung
Die Antragstellerin focht einen Eigentümerbeschluss an, der Einrichtungen der Fußbodenheizung (u.a. Verteiler, Rohrleitungen, Estrich) als Gemeinschaftseigentum deklarierte. Sie rügte u.a. eine unzulässige Wiederholversammlung und machte Sondereigentum an den im Estrich verlegten Heizschlangen geltend. Das AG wies den Antrag zurück: Die Wiederholversammlung war aufgrund eines früheren, bestandskräftigen Beschlusses ordnungsgemäß einberufen und nach § 25 Abs. 4 WEG beschlussfähig. Materiell seien Estrich und auch die Heizschlangen Gemeinschaftseigentum, weil Änderungen durch einzelne Eigentümer die Gesamtanlage über § 14 WEG hinaus beeinträchtigen könnten; der Beschluss sei daher nur klarstellend.
Ausgang: Antrag auf Ungültigerklärung des WEG-Beschlusses zur Fußbodenheizung zurückgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Eine Wiederholversammlung nach § 25 Abs. 4 WEG kann ordnungsgemäß einberufen sein, wenn aufgrund einer bestandskräftigen Beschlusslage auf die erneute Ladungsfrist verzichtet und hierauf in der Einladung hingewiesen wird.
Ein Beschluss der Wohnungseigentümer ist für ungültig zu erklären, wenn er gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 Abs. 3 WEG) verstößt; dies setzt bei deklaratorischen Feststellungen voraus, dass die festgestellte Zuordnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum materiell unrichtig ist.
Estrich als Bestandteil der Zwischendecke steht regelmäßig als für Bestand und Sicherheit des Gebäudes erforderlicher Gebäudeteil zwingend im Gemeinschaftseigentum (§ 5 Abs. 2 WEG).
Ein im Bereich des Sondereigentums verlegter Anlagenteil gehört nur dann zum Sondereigentum, wenn er ohne über § 14 WEG hinausgehende Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums oder anderer Sondereigentumsrechte verändert oder beseitigt werden kann.
Heizschlangen einer zentralen Fußbodenheizung können dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sein, wenn ihre Änderung (z.B. Umstellung/Erweiterung) die auf den Gesamtbetrieb ausgelegte Heizungsanlage und die Kosten-/Lastenverteilung wesentlich beeinflussen oder schädigen kann.
Zitiert von (1)
1 neutral
Vorinstanzen
Landgericht Bonn, 8 T 27/97 [NACHINSTANZ]
Tenor
1.
Der Antrag wird zurückgewiesen.
2.
Der Antragstellerin werden die Gerichtskosten auferlegt. Eine Erstattung der außergerichtlichen Kosten findet nicht statt.
Rubrum
28 II 106/96 WEG
Gründe
I.
Die Beteiligten zu 1.) und 2.) bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft C-Str. ## in C1, deren Verwalterin die Beteiligte zu 3.) ist. Mit ihrem Antrag ficht die Antragstellerin folgenden in der Wohnungseigentümerversammlung vom 12.06.1996 zu Top 10 gefaßten Beschluß an:
Es wurde der Antrag gestellt, die Wohnungseigentümer mögen beschließen:
Die zur Fußbodenheizung gehörenden Einrichtungen, wie Verteiler, Rohrleitungen und Estrich werden zum Gemeinschaftseigentum erklärt. Diese Regelung soll ab Beschlußabfassung gelten.
ABSTIMMUNG.........: per Handzeichen
ABSTIMMUNGSERGEBNIS:
2.131,112 Zehntausendstel ME JA
407,478 Zehntausendstel ME NEIN
0 Zehntausendstel ME ENTHALTUNG
BESCHLUSSERGEBNIS : Antrag angenommen
Zu der Eigentümerversammlung vom 12.06.1996 hatte die Verwalterin durch Einladung vom 24.05.1996 geladen. In dem Einladungsschreiben heißt es unter anderem:
Die Versammlung ist beschlußfähig, wenn mehr als die Hälfte der grundbuchlich eingetragenen Miteigentumsanteile im Versammlungsraum vertreten sind. Sollte die hiermit einberufene Versammlung nicht beschlußfähig werden, beginnt gemäß Vereinbarung bzw. Beschluß 30 Min. später eine 2. Versammlung, die nach Paragraph 25 Abs. 4 WEG ohne Rücksicht auf die Höhe der vertretenen Anteile auf jeden Fall beschlußfähig ist!
Unter Top 2 a heißt es in dem Protokoll der Eigentümerversammlung vom 12.06.1996:
FESTSTELLUNG DER BESCHLUSSFÄHIGKEIT UND ANWESENHEIT
Der Versammlungsleiter stellte fest, daß die Versammlung mit insgesamt 2.538,59 Tausendstel anwesenden bzw. vertretenden Miteigentumsanteile n i c h t beschlußfähig war und schloß die Versammlung unter dem Hinweis, daß gemäß Einladung und Beschluß 30 Minuten später die Wiederhol-Versammlung beginnt, die dann ohne Rücksicht auf die Anwesenden bzw. vertretenen Miteigentumsanteile beschlußfähig ist.
DER VERSAMMLUNGSLEITER ERÖFFNETE UM 18.30 UHR DIE WIEDERHOL-VERSAMMLUNG.
In einer vorhergehenden Wohnungseigentümerversammlung vom
20.05.1992 wurde zu Top 9 folgender Beschluß gefaßt:
WIEDERHOL-VERSAMMLUNG (ORGA)
Es wurde folgender Antrag gestellt: Die Eigentümergemeinschaft verzichtet in Zukunft auf eine erneute Ladungsfrist für den Fall, daß die 1. Versammlung nicht beschlußfähig ist. In diesem Fall kann die 2. Versammlung (Wiederholversammlung) bereits 30 Minuten nach der für die Erstversammlung bestimmten Zeit eröffnet werden. Die 2. Versammlung ist ohne Rücksicht auf die Höhe der vertretenen Anteile sofort beschlußfähig. Darauf ist in der Einladung zur Erst-Versammlung hinzuweisen.
ABSTIMMUNG : per Handzeichen
ABSTIMMUNGSERGEBNIS:
7001.87 Miteigentumsanteile JA
0 Miteigentumsanteile NEIN
0 Miteigentumsanteile ENTHALTUNG
BESCHLUSSERGEBNIS: Damit ist der Antrag einstimmig angenommen
Die Wohnungseigentumsanlage besteht aus 19 Einheiten, die alle mit Fußbodenheizung beheizt werden. Die Gewerbeeinheit im Erdgeschoß hat darüberhinaus zusätzlich Radiatoren. Die Heizschlangen für die einzelnen Wohnungen sind im jeweiligen Fußboden eingelassen, daß heißt unter dem jeweiligen Fußbodenbelag im Estrich verlegt.
Die Antragstellerin hält den angefochtenen Beschluß für ungültig. Zum einen sei er wegen Verstoßes gegen § 23 Abs. 2 WEG ungültig, weil sich der einzelne Wohnungseigentümer wegen der sofortigen Abhaltung der Wiederhol-Versammlung am gleichen Tag ohne nochmalige Einberufung nicht auf die Eigentümerversammlung habe vorbereiten können.
Im übrigen verstoße der Beschluß auch gegen materielles Recht. Die im Bereich des Fußbodens unter den jeweils im Sondereigentum stehenden Wohnungen verlegten Heizschlangen stünden im Sondereigentum der jeweiligen Wohnungseigentümer. Dies sei schon deshalb der Fall, da die Heizungen durch den jeweiligen Nutzer der Eigentumswohnung selbstständig ab- bzw. wieder angeschaltet werden könnten, ohne daß dies zu einer Beeinträchtigung der Gesamtanlage führe. Auch eine Änderung der Heizungsart in Beheizung durch Radiatoren sei grundsätzlich möglich. Es bestehe daher gem. § 5 Abs. 1 WEG Sondereigentum an den Heizschlangen im Fußbodenbereich der jeweiligen Eigentumswohnungen. Für eine abweichende Regelung gem. § 5 Abs. 3 WEG weise der angefochtene Beschluß nicht die vorgeschriebene Allstimmigkeit für eine Vereinbarung aus und sei außerdem nicht im Grundbuch eingetragen. Die Abänderung der Heizungsart zum Beispiel in Radiatoren-Beheizung könne für den einzelnen Wohnungseigentümer zum Beispiel dann notwendig werden, wenn er eine bestimmte Fußbodenbelagsart wähle, die sich mit Fußbodenheizung nicht vertrage, wie dies zum Beispiel bei Parkettfußboden der Fall sei.
Die Antragstellerin beantragt,
den Beschluß der Eigentümerversammlung vom 12.06.1996 zu Top 10 (Beschlußfassung über Fußbodenheizung) für ungültig zu erklären.
Die Antragsgegner beantragen,
den Antrag abzuweisen.
Sie sind der Auffassung, daß die gesamte Heizungsanlage einschließlich der Heizschlangen unter den jeweiligen Sondereigentumseinheiten im Gemeinschaftseigentum stehe, da diese wesentliche Bestandteile des im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudes geworden seien. Darüber hinaus dürfe ein einzelner Wohnungseigentümer keine eigenmächtigen Änderungen an den Heizschlangen unter dem Fußboden seiner Wohnung vornehmen, diese insbesondere weder ändern noch erweitern, da dies die Gesamtanlage schädigen könne. Außerdem biete der angefochtene Beschluß für alle Eigentümer den Vorteil, daß etwaige Schäden an den Heizschlangen durch die Verwaltung abzuwickeln wäre und ggfls. einen Versicherungsfall der Gemeinschaft darstellten. Der angefochtene Beschluß begründe keine neue Rechtslage, sondern sei nur deklaratorischer Natur.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.
II.
1.
Der Antrag ist zulässig, insbesondere ist die Zuständigkeit der WEG-Abteilung des Amtsgerichts Bonn gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG gegeben. Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist in erster Linie die Anfechtung eines Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft. Nur im Rahmen dessen ist über die Vorfrage zu entscheiden, on Teile der Heizungsanlage im Sondereigentum oder im Gemeinschaftseigentum stehen. In der Literatur und Rechtsprechung ist es zwar umstritten, ob Fragen der Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum im FGG-Verfahren oder vor der normalen Zivilgerichtsbarkeit zu klären sind (vergleiche hierzu Überblick bei Weitnauer Wohnungseigentumsgesetz Kommentar, 7. Auflage 1988 § 5 Rdnr.13 a und § 43 Rdnr. 4 d), es besteht jedoch Einigkeit darüber, daß die Zuständigkeit der WEG-Abteilung in Fällen gegeben ist, in denen die Frage der Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum lediglich einer Vorfrage darstellt (vergleiche Weitnauer a.a.O.). Dies ist vorliegend der Fall.
2.
Der Antrag ist jedoch nicht begründet.
a)
Der angefochtene Beschluß ist nicht bereits deshalb ungültig, weil er die Eigentümerversammlung vom 12.06.1996 nicht gemäß § 25 Abs. 3 und 4 WEG beschlußfähig gewesen ist.
Grundsätzlich bedarf es gemäß § 25 Abs. 3 WEG zur Beschlußfähigkeit einer Wohnungseigentümerversammlung der Anwesenheit von Wohnungseigentümern, die mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten. Dies war unstreitig in der Eigentümerversammlung vom 12.06.1996 nicht der Fall, so daß der Versammlungsleiter die Eigentümerversammlung zunächst wieder schloß. Die nur eine halbe Stunde später eröffnete Wiederhol-Versammlung, bei der ebenfalls weniger als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten war, war gemäß § 25 Abs. 4 WEG beschlußfähig und ordnungsgemäß einberufen.
Gemäß § 25 Abs. 4 Satz 2 ist eine Wiederhol-Versammlung ohne Rücksicht auf die Höhe der vertretenen Anteile beschlußfähig.
Grundsätzlich ist eine so genannte Eventualeinberufung einer zweiten Versammlung zugleich mit der Einladung für die ordentliche Versammlung für den Fall, daß diese nicht beschluß-fähig sein sollte, unzulässig, da Miteigentümer, die zu der ordentlichen Versammlung nicht erscheinen können, in der Regel auch zu einer kurz danach anberaumten Eventualversammlung ebenfalls verhindert sein dürften (vergleiche hierzu Henkes/Niedenführ/ Schulze WEG 3. Auflage 1995 § 25 Rdnr. 3 m. w. N.). Die Regelung des § 25 Abs. 4 WEG ist jedoch abdingbar, wenn der Hinweis auf die ohne Rücksicht auf die Höhe der vertretenen Anteile gegebene Beschlußfähigkeit entweder in der abbedingenen Vereinbarung oder in der jeweiligen Einladung zur Eventualversammlung enthalten ist (Henkes a. a. O.). In der Eigentümerversammlung vom 20.05.1992 hatte die Eigentümerversammlung zu Top 9 einen entsprechenden Beschluß mehrheitlich gefaßt, der nicht angefochten wurde und somit eine Vereinbarung ersetzt.
Ein Verstoß gegen § 23 Abs. 2 WEG, wonach es zur Gültigkeit eines Beschlusses erforderlich ist, daß der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist, liegt vorliegend nicht vor. Der Gegenstand der Beschlußfassung des angefochtenen Beschlusses war in der Einladung vom 24.05.1996 ausreichend bezeichnet. Die Antragstellerin scheint hier die Vorschriften des § 25 Abs. 4 WEG und 23 Abs. 2 WEG zu verwechseln.
b)
Ein Beschluß der Eigentümergemeinschaft ist dann für ungültig zu erklären, wenn er gegen die Grundsätze der ordnungsgemäßen Verwaltung verstößt (§ 21 Abs. 3 WEG).
Dies wäre vorliegend nur dann der Fall, wenn die zu der Fußbodenheizung gehörenden Einrichtungen wie Verteiler, Rohrleitungen und Estrich nicht dem Gemeinschaftseigentum, sondern dem Sondereigentum zuzurechnen wären.
Gemäß § 1 Abs. 5 WEG sind alle Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes gemeinschaftliches Eigentum, soweit nichts anderes -durch Vereinbarung, Teilungserklärung, bestandskräftigen Mehrheitsbeschluß oder durch Gesetz- bestimmt ist.
Die Teilungserklärung sowie die bisherige Beschlußlage enthält insoweit keine Regelung über die Abgrenzung zwischen Sonder und Gemeinschaftseigentum, so daß lediglich Sondereigentum gemäß § 5 Abs. 1 WEG in Betracht käme, soweit sich nicht aus § 5 Abs. 2 und 3 WEG etwas anderes ergibt.
Sondereigentum gemäß § 5 Absatz 1 WEG liegt nicht vor. Im einzelnen gilt folgendes:
Gemäß § 5 Abs. 2 WEG sind Teile des Gebäudes zwingend Gemeinschaftseigentum, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, so wie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden.
Gemäß dieser Bestimmung ist der in dem angefochtenen Beschluß vom 12.06.1996 erwähnte Estrich als für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes und der Zwischendecken erforderlich zwingend Gemeinschaftseigentum (vergleiche Weitnauer a.a.O. § 5 Rdnr. 10).
Heizkessel, Tankanlage sowie die Hauptleitungen bis zur jeweiligen Abzweigung zu den einzelnen Wohneinheiten sind gemäß § 5 Abs. 2 WEG ebenfalls zwingend Gemeinschaftseigentum, da sie dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen. Dies ist zwischen den Parteien auch unstreitig.
Voraussetzung dafür, daß abweichend von der Regel des § 1 Abs. 5 WEG gemäß § 5 Abs. 1 WEG die unter dem jeweiligen Sondereigentum der Wohnungen befindlichen Heizschlangen zu dem jeweiligen Sondereigentum gemäß § 5 Abs. 1 WEG zählen, ist folgendes:
a)
Die Heizschlangen müßten wesentliche Bestandteile des Gebäudes geworden sein. Dies ist dann der Fall, wenn sie zu seiner Herstellung eingefügt worden sind (§ 94 Abs. 2 BGB), daß heißt, daß sie zwischen Teile des Gebäudes gebracht und durch Einpassen in eine für sie bestimmte Stelle mit den sie umschließenden Stücken vereinigt worden sind und zwar in der Gestalt, daß durch sie das Gebäude in seiner Sonderart zu seinem Sonderzweck mit hergestellt wird (vergleiche Hurst DNotz 1984, 66, 77). Dies kann für die Heizungsschlangen hier angenommen werden.
b)
Weiterhin muß eine räumliche Verbindung zum Sondereigentum bestehen. Auch dies ist hier durch die Verlegung im Fußboden unter der jeweiligen Wohnung der Fall.
c)
Schließlich müßten die Heizschlangen verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne daß dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder das Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 WEG zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestalt des Gebäudes verändert würde (vergleiche Weitnauer a. a. O. § 5 Rdnr. 5 bis 7).
Eine Veränderung der äußeren Gestalt des Gebäudes kann hier ausgeschlossen werden. Allerdings ist von einer über das im Rahmen des § 14 WEG zulässige Maß der Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehende Beeinträchtigung auszugehen, wenn einzelne Wohnungseigentümer die Verlegung der Heizschlangen im Bereich des Fußbodens ihrer Eigentumswohnung verändern, daß heißt zum Beispiel auf Radiatorenheizung umstellen oder neue Heizschleifen hinzufügen. Es ist zwar davon auszugehen, daß die Heizungsanlage grundsätzlich darauf eingestellt sein muß, daß einzelne Wohnungseigentümer ihre Zuleitungen zu ihren Wohnungen vorübergehend zum Beispiel wegen Urlaubsabwesenheit stark drosseln oder abschalten. Insgesamt ist jedoch die Heizungsanlage auf die Abnahme von Wärme durch alle Eigentumseinheiten ausgelegt und eine entsprechende Kostenverteilung auf alle Wohnungseigentümer vorgesehen. Die Hinzufügung von Heizschlangen oder die Umstellung auf Radiatoren könnte darüberhinaus die Kesselanlage schädigen.
Mangels abweichender Vereinbarung bzw. gesetzlicher Regelung stehen somit auch die Heizschlangen gemäß § 1 Abs. 5 WEG im Gemeinschaftseigentum, so daß der angefochtene Beschluß lediglich klarstellende Bedeutung hat.
3.
Gemäß § 47 Satz 1 WEG waren die Gerichtskosten der Antragstellerin als der unterlegenen Partei aufzuerlegen. Ein Anlaß, von der Regel im WEG-Verfahren abzuweichen, wonach gemäß § 47 Satz 2 WEG grundsätzlich jede Partei ihre außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen hat, bestand im vorliegenden Fall insbesondere angesichts der Tatsache nicht, daß bislang weder in Literatur noch in der Rechtsprechung ausdrücklich entschieden ist, ob -mangels abweichender Regelung- Sonder- oder Gemeinschaftseigentum an den Einrichtungen einer Fußbodenheizung nach der Abzweigung zu den jeweiligen Sondereigentumseinheiten besteht.