Abweisung der Klage gegen Negativbeschluss zur Nichtverfolgung von Regressansprüchen
KI-Zusammenfassung
Die Kläger verlangen die Feststellung, dass der Negativbeschluss der Eigentümerversammlung vom 31.08.2015, wonach Schadensersatzansprüche gegen frühere Beiratsmitglieder nicht verfolgt werden sollen, unwirksam sei und beantragen einen Ersatzbeschluss. Zentrale Frage ist, ob die Verweigerung der Klageverfolgung ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht. Das Amtsgericht hält den Negativbeschluss für von der Eigentümergemeinschaft verantwortbar, weil die Erfolgsaussichten und das hohe Kosten- und Prozessrisiko eine Nichtverfolgung rechtfertigen; die Klage wird abgewiesen.
Ausgang: Klage auf Feststellung der Unwirksamkeit des Negativbeschlusses abgewiesen; Ablehnung der Regressverfolgung als ordnungsgemäße Verwaltung gewürdigt.
Abstrakte Rechtssätze
Ein Beschluss der Eigentümerversammlung, von der gerichtlichen oder außergerichtlichen Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen abzusehen, widerspricht nicht per se der ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn nach Abwägung Erfolgsaussichten und Prozessrisiken dagegen sprechen.
Die Verantwortlichkeit für die Beschlussfassung zur Verfolgung zivilrechtlicher Ansprüche liegt primär bei der Eigentümergemeinschaft; eine nachteilige Kenntnislage einzelner Beiratsmitglieder begründet nicht ohne weiteres deren haftungsbegründendes Überlegenheitswissen.
Die Ablehnung der Verfolgung von Ansprüchen wegen hoher Prozess- und Kostenrisiken ist eine zulässige Ermessensentscheidung der Eigentümerversammlung, die einer gerichtlichen Kontrolle nur eingeschränkt zugänglich ist.
Ein Negativbeschluss ist nur dann nichtig, wenn er offensichtlich gegen das Gebot ordnungsgemäßer Verwaltung oder gegen zwingende gesetzliche Vorschriften verstößt; bloße Zweifel an der Erfolgsaussicht rechtfertigen keine Nichtigkeitserklärung.
Leitsatz
Die Ablehnung eines Beschlussantrages widerspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die darauf beziehende Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen der Gemeinschaft gegen frühere Beiratsmitglieder keine Aussicht auf Erfolg hat.
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger als Gesamtschuldner.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Tatbestand
Die Parteien sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft K-L-Platz #-## in ##### C.
Aufgrund eines vor dem Amtsgericht Bonn unter dem AZ: 27 C 290/08 geschlossenen Vergleichs sollte die J E KG für 5 Jahre zur Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft K-L-Platz #-## in C bestellt werden. Grundlage sollten die verwaltervertraglichen Bedingungen nach dem seinerzeitlich vorliegenden schriftlichen Angebot der E KG vom 14.01.2017 sein. Eine Bestimmung zur Verkürzung der Vertragsdauer war in dem Angebot nicht vorgesehen. Der gerichtliche Vergleich wurde durch die Eigentümerversammlung vom 19.10.2009 bestätigt. Auf Betreiben des Verwaltungsbeirates wurde in dem Verwaltervertrag in der Folgezeit eine Ausstiegsklausel eingefügt, die der WEG die vorzeitige Beendigung des Verwaltervertrags einräumte.
Im Vorfeld der jährlichen Eigentümerversammlung im Jahre 2011, die am 18.07.2011 stattfand, informierte der Verwaltungsbeirat die WEG über die beabsichtigte vorzeitige Beendigung des Verwaltervertrags mit der J E KG und machte im Hinblick auf die erforderliche Wahl eines neuen Verwalters drei Vorschläge. Entsprechende Angebote wurden nicht übermittelt.
In der Eigentümerversammlung vom 18.07.2011 wurde daraufhin nach entsprechender Einladung unter TOP 8 A folgender Beschluss gefasst:
"Die Wohnungseigentümer beschießen, den Verwaltervertrag mit der J E KG mit Ablauf des 31.10.2011 gemäß Ausstiegsklausel Verwaltervertrags vorzeitig zu kündigen. Der Verwaltungsbeirat wird beauftragt, die Kündigung zu formulieren und zuzustellen."
Zudem wurde unter TOP 8 B beschlossen:
"Die Wohnungseigentümer beschließen, die Firma N T zum 01.11.2011 zum Verwalter nach Wohnungseigentumsgesetz zu bestellen. Der Verwaltungsbeirat wird beauftragt und bevollmächtigt, den Verwaltervertrag auszuhandeln und namens der Wohnungseigentümer zu unterzeichnen und Vollmacht zu erteilen."
Vor Beschlussfassung unter TOP 8 B ist im Protokoll festgehalten, dass die Verwaltung darauf hinwies, dass der nachfolgende Beschluss anfechtbar sei, da diese Vorgehensweise - ohne Vorstellung eines Verwalterkandidaten und Vorlage des Verwaltervertrages - nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Hinsichtlich der Details wird auf das Protokoll Bl. 103 d. GA Bezug genommen.
Die Beschlüsse unter TOP 8 a und 8 b wurden im Wege der Anfechtungsklage angegriffen. Das Landgericht Köln hat die vorgenannten Beschlüsse für ungültig erklärt. Es wurde festgestellt dass die Wohnungseigentümer zum Ausspruch der Kündigung nicht berechtigt gewesen seien. Die Einfügung der Klausel zur Verkürzung der Vertragsdauer durch den Verwaltungsbeirat sei unwirksam gewesen.
Aufgrund der erfolgreichen Anfechtung der in der Eigentümerversammlung vom 18.07.2011 zu TOP 8 A und 8 B gefassten Beschlüsse wurde zwischenzeitlich wieder die ursprüngliche Verwalterin, die E KG, als Verwalterin eingesetzt. Für die Zeit vom 01.11.2011 bis zum 31.01.2013 wurde daher sowohl an die J E KG als auch an die Fa. T I GmbH die vertraglich geschuldete Verwaltervergütung gezahlt. Zudem waren durch das vorgenannte Anfechtungsverfahren Rechtsanwalts- und Gerichtskosten angefallen. Die Kosten für die gerichtliche Auseinandersetzung werden von Klägerseite mit 22.643,27 € und die doppelte Verwaltergebühr mit 14.794,08 € angegeben.
In der Eigentümerversammlung vom 31.08.2015 hat die Gemeinschaft die Beschlussvorlage zu TOP 8 mehrheitlich abgelehnt. Sie lautete:
"Die Eigentümer beschließen, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft, vertreten durch die Verwalterin, ermächtigt wird, die Schadensersatzsprüche gegen die damaligen Beiratsmitglieder V T1, L1 N1, N2 X, auf Erstattung von 22.653,27 € sowie 14.794,08 € außergerichtlich und notfalls gerichtlich durchzusetzen. Die Verwalterin wird ermächtigt, einen Rechtsanwalt namens und in Vollmacht sowie auf die Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft mit der außergerichtlichen und notfalls gerichtlichen Durchsetzung der Ansprüche zu beauftragen."
Die Kläger sind der Auffassung, dass die Ablehnung der Beschlussvorlage nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche.
Die Kläger beantragen,
den Negativbeschluss der Eigentümerversammlung vom 31.08.2015 zu TOP 8 (außergerichtliche/gerichtliche Durchsetzung von Regressansprüchen gegen Doppelzahlung der Verwaltergebühr gegen den Beirat V T1, L1 N1, N2 X) für ungültig zu erklären.
sowie
den Beschluss durch folgenden Beschluss zu ersetzen:
"Die Eigentümer beschließen, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft, vertreten durch die Verwalterin, ermächtigt wird, die Schadensersatzansprüche gegen die damaligen Beiratsmitglieder V T1, L1 N1, N2 X auf Erstattung von 22.653,27 € sowie 14.794,08 € auf Kosten (Rechtsstreits Amtsgericht Bonn 27 C 133/11 und Berufungsgericht Landgericht Köln 29 S 135/12 sowie die Doppelzahlung der Verwaltergebühr) außergerichtlich und notfalls gerichtlich durchzusetzen. Die Verwalterin wird ermächtigt, einen Rechtsanwalt namens und in Vollmacht sowie auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft mit der außergerichtlichen notfalls gerichtlichen Durchsetzung der Ansprüche zu beauftragen."
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Hinsichtlich der weiteren Details des Sach- und Streitstandes wird auf die wechselseitigen Schriftsätze, Anlagen und Protokolle der Gerichtsakte Bezug genommen, § 313 Abs. 2 Satz 2 ZPO.
Entscheidungsgründe
1. Die Klage ist zulässig, jedoch unbegründet.
Der Negativbeschluss der Eigentümerversammlung vom 31.08.2015 unter TOP 8 ist nicht für ungültig zu erklären und nicht entsprechend der Klageschrift durch den von Klägerseite begehrten Beschluss zu ersetzen, da der Negativbeschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.
a) Bei der Frage, ob Schadensersatzansprüche gegen die Beiratsmitglieder deshalb bestehen, da der Beirat eigenmächtig eine Ausstiegsklausel in den Verwaltervertrag mit der E KG eingebaut hat, ist zu berücksichtigen, dass die Eigentümer auf der Eigentümerversammlung vom 18.07.2011 die dortigen Beschlüsse in Kenntnis der vergleichsweisen Lösung in dem Verfahren 27 C 290/08 getroffen haben. Der Eigentümergemeinschaft war der vollständige Vergleichstext in dem Rechtsstreit 27 C 290/08 bekannt. Vor diesem Hintergrund war nicht nur den Beiratsmitgliedern, sondern vielmehr allen Eigentümern bekannt, dass die nun begehrte vorzeitige Beendigung des Verwaltervertrags dieser vergleichsweisen Lösung und der Beschlussfassung widersprach. Ein überlegenes Wissen der Beiratsmitglieder lag in keiner Form vor.
Dennoch hat die Eigentümergemeinschaft nach Erörterung beschlossen, den Verwaltervertrag mit der E KG vorzeitig zu beenden und einen neuen Verwalter zu bestellen. Hinsichtlich der Aufhebung auch des Beschlusses unter TOP 8 B ist zudem festzuhalten, dass dieser Beschluss schon alleine deshalb aufzuheben war, da eine ordnungsgemäße Vorstellung von neuen Verwaltern nebst Vorlage von Angeboten nicht erfolgt war, so dass selbst die Verwalterin in der Eigentümerversammlung die Eigentümer darauf hingewiesen hat, dass dieses Prozedere nebst Beschlussfassung unter TOP 8 B nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Dennoch hat die Eigentümerversammlung trotz des Wissens, dass die Beschlüsse anfechtbar seien dürften, am 18.07.2011 die Beschlüsse unter TOP 8 A und B gefasst.
Vor diesem Hintergrund, dass die Verantwortlichkeit der Beschlussfassung vorrangig bei der Eigentümergemeinschaft liegt, ist es von dem Ermessen der Wohnungseigentümer gedeckt, sich vorliegend gegen ein Klageverfahren gegen die ehemaligen Beiratsmitglieder zu entschließen. Dieses Klageverfahren wäre erneut mit einem großen Kostenrisiko und einem hohen Prozessrisiko verbunden. Es ist von der Ermessensentscheidung der Eigentümerversammlung gedeckt, sich hier gegen ein solches Verfahren zu entscheiden.
Insofern ist die Klage abzuweisen.
2. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91 Abs. 1, 708, 11, 711 ZPO.
Streitwert: 37.450,35 €.
Rechtsbehelfsbelehrung:
Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Köln, Luxemburger Straße 101, 50939 Köln, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Köln zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Köln durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.