WEG-Beschlüsse: Kündigung des Verwaltervertrags und Neubestellung als zulässig
KI-Zusammenfassung
Die Kläger rügen Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung zur Kündigung des Verwaltervertrags und zur Neubestellung eines Verwalters. Das Amtsgericht Bonn hält die Beschlüsse für wirksam und ordnungsgemäß verwaltet. Die Kündigungsklausel war wirksamer Vertragsbestandteil und die Eigentümer ausreichend unterrichtet. Die Klage wird daher abgewiesen.
Ausgang: Klage auf Feststellung der Nichtigkeit bzw. Aufhebung der Beschlüsse über Kündigung und Neubestellung des Verwalters als unbegründet abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Bestellung des Verwalters und Abschluss des Verwaltervertrags sind rechtlich zu trennen; ein Beschluss zur Kündigung des Verwaltervertrags ist jedoch regelmäßig so auszulegen, dass damit auch die Abberufung des Verwalters gemeint ist.
Eine individuell ausgehandelte Ausstiegsklausel stellt keine AGB im Sinne der §§ 305 ff. BGB dar und kann wirksamer Vertragsbestandteil werden, wenn konkrete Verhandlungen oder individuelle Absprachen nachgewiesen sind.
Für die Wirksamkeit der Kündigung eines Verwaltervertrags ist die Angabe eines Kündigungsgrundes grundsätzlich nicht erforderlich; maßgeblich ist die Einhaltung der vertraglich vereinbarten Fristen und Wirkungsweise.
Vor der Abstimmung über die Bestellung eines Verwalters müssen die Eigentümer so unterrichtet werden, dass ihnen eine sinnvolle Willensbildung möglich ist; eine mündliche Darstellung der Eckdaten in der Versammlung kann ausreichen, auch wenn die Übersendung schriftlicher Angebote ideal ist.
Das Fehlen vorab übermittelter schriftlicher Angebote führt nicht zur Nichtigkeit des Bestellungsbeschlusses, wenn in der Versammlung hinreichende Eckdaten und Eindrücke vermittelt wurden und Eigentümer keine weitergehenden Informationen verlangt haben.
Zitiert von (2)
2 neutral
Vorinstanzen
Landgericht Köln, 29 S 135/12 [NACHINSTANZ]
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft L-Straße. #-##, #### C. Auf der Eigentümerversammlung vom 18.07.2011 wurden unter anderem folgende Beschlüsse gefasst, die von den Klägern beanstandet werden:
TOP 8 A: "Kündigung des Verwaltervertrages"
Die Wohnungseigentümer beschließen den Verwaltervertrag mit der J KG mit Ablauf des 31.10.2011 gemäß Ausstiegsklausel Verwaltervertrag vorzeitig zu kündigen. Der Verwaltungsbeirat wird beauftragt, die Kündigung zu formulieren und zuzustellen."
TOP 8 B: "Neuabschluss eines Verwaltervertrages, Neuwahl des Verwalters":
Die Wohnungseigentümer beschließen, die Firma T zum 01.01.2011 zum Verwalter nach Wohnungseigentumsgesetz zu bestellen. Der Verwaltungsbeirat wird beauftragt und bevollmächtigt, den Verwaltervertrag auszuhandeln und namens der Wohnungseigentümer zu unterzeichnen und Vollmacht zu erteilen."
Die Wohnungseigentümer waren zuvor mit Schreiben des Verwaltungsbeirats vom 24.05.2011 über die Absicht eines Verwalterwechsels informiert worden (B3, Bl 156f. d.A.). Unter anderem heißt es dort wörtlich:
"Der Verwaltungsbeirat hat durch Empfehlung der C I und H Kontakt mit drei potentiellen Hausverwaltungen aufgenommen und wird den Tagesordnungspunkt "Verwalterkündigung und -wechsel" für die Eigentümerversammlung 2011 einbringen. Die drei Hausverwaltungen sind:
Hausverwaltung S, X-Straße, ##### C
Hausverwaltung T, N-Straße ####, ##### C
Hausverwaltung N, L1-Straße, ##### C."
Zum Zeitpunkt der Beschlussfassung war Verwalterin der Gemeinschaft die J KG. In dem Verwaltervertrag aus Mai 2010 (K7, Bl. 103 - 106 d.A.) heißt es unter anderem unter Ziffer 1:
"Der Verwaltervertrag wird für die Dauer der Bestellung von 5 Jahren geschlossen und kann durch die WEG frühestens nach Ablauf von 2 Jahren, durch Mehrheitsbeschluss gekündigt werden."
Die Kläger sind der Ansicht, die Kündigung verstoße gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Regelung des Verwaltervertrages verstoße gegen §§ 305, 307 BGB. Zudem sei eine Kündigung ohne gleichzeitige Abberufung unwirksam. Auch habe der ursprünglich vorgesehene Entwurf des Verwaltervertrages die Kündigungsklausel nicht enthalten, die eine Kündigung frühestens nach Ablauf von 2 Jahren vorsieht. Hier sei eine Kündigung aber bereits vor Ablauf dieser Frist ausgesprochen worden. Die Neubestellung sei daher ebenfalls unwirksam, zumal den Eigentümern weder konkrete Angebote vorgelegt worden seien, noch eine Vorstellung der Kandidaten stattgefunden habe.
Die Kläger beantragen,
die Nichtigkeit der folgenden Beschlussfassungen der WEG-Versammlung vom 18.07.2011 festzustellen:
a) TOP 8 A : Kündigung des Verwaltervertrags
b) TOP 8 B: Neuabschluss eines Verwaltervertrages, Neuwahl des Verwalters
hilfsweise,
diese Beschlussfassungen der WEG-Versammlung als ungültig aufzuheben.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie behaupten, in der Eigentümerversammlung seien drei potentielle Kandidaten mit Eckdaten ausreichend vorgestellt worden. Die Kündigungsvereinbarung sei zudem von der J KG zugesagt worden.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Sitzungsprotokolle vom 06.12.2011 (Bl. 205 d.A.) und vom 25.05.2012 (Bl. 254 - 256 d.A.) sowie den sonstigen Akteninhalt Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Zunächst sind keine Nichtigkeitsgründe feststellbar. Weder liegt ein Verstoß gegen zwingende Rechtsvorschriften vor, noch können an der Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft Zweifel bestehen.
Auch eine Aufhebung der Beschlüsse kommt nicht in Betracht, da sie ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, § 21 Abs. 3, Abs. 4 WEG.
Zu TOP 8 A:
Der Beschluss, den Verwaltervertrag mit der J KG zu kündigen begegnet keinen rechtlichen Bedenken. Zwar ist zutreffend, dass die Bestellung des Verwalters und der Abschluss des Verwaltervertrages zwei rechtlich verschiedene Vorgänge (sogenannte „Trennungstheorie“) darstellen. Gleiches gilt auch für die Abberufung des Verwalters und die Beendigung des Verwaltervertrages. Dies hat zur Folge, dass die Abberufung des Verwalters nicht automatisch auch zur Beendigung des Verwaltervertrages führt, wie auch umgekehrt die bloße Kündigung des Verwaltervertrages nicht gleichzeitig die Abberufung des Verwalters bedeuten muss. Gleichwohl ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass ein Eigentümerbeschluss über die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags regelmäßig dahingehend auszulegen sein wird, dass damit auch der Verwalter abberufen wird (BayOLG, NJW-RR 1999, 1390-1391). Dies trägt insbesondere der Tatsache Rechnung, dass die Wohnungseigentümer als juristische Laien mit den Feinheiten der Trennungstheorie in der Regel nicht vertraut sind. Entsprechendes gilt nicht nur für die fristlose Kündigung, sondern auch für die Ausübung eines vereinbarten Sonderkündigungsrechts, da keine nachvollziehbaren Gründe bestehen, die einen Unterschied rechtfertigen würden (vgl. AG Bonn, Beschluss vom 09.07.2003, 28 II 1/03). Hinzu kommt, dass der Beschluss über die Bestellung eines neuen Verwalters zwangsläufig auch die Erklärung beinhaltet, den bisherigen Verwalter abberufen zu wollen (ständige Rechtsprechung, OLG Hamm, ZMR 2008, 64; KG NZM 2004, 913; BayOLG ZMR 2003, 438).
Die beanstandete Regelung in Ziffer 1) des Vertrages ist auch wirksamer Vertragsbestandteil geworden. Selbst wenn es sich bei dem vorgesehenen Kündigungsrecht um eine nachträgliche Änderung handelt, die von der Vertretungsmacht des Beirats nicht mehr umfasst gewesen sein sollte, dürfte mittlerweile eine konkludente Genehmigung vorliegen. Im Übrigen ist durch den vorgelegten Emailverkehr der Vortrag der Beklagten, dass diese Ausstiegsklausel bereits auf der Versammlung vom 16.12.2008 Gegenstand der Erörterung war, hinreichend glaubhaft gemacht. So antwortet der Verwalter J mit Mail vom 03.11.2009 (Bl. 138 d.A.) auf die Anfrage des Verwaltungsbeiratsmitglieds T1 vom selben Tag, dass die "uns zugesagte Ausstiegsklausel fehle": "Vielen Dank für Ihren Hinweis, ich habe die Klausel leider vergessen in das Formular einzubringen". Es bestehen damit kaum Zweifel, dass diese Klausel bereits zu dem ursprünglich vereinbarten Vertragsinhalt zählt. Eine Unwirksamkeit nach §§ 305, 207 BGB ist abwegig, da schon keine Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorliegen. Durch den vorgelegten Mailverkehr ist belegt, dass über die Klausel konkret und individuell verhandelt wurde. Im Übrigen ist nicht erkennbar, dass die Kläger durch die Klausel benachteiligt würden.
Das Kündigungsrecht ist auch zulässig ausgeübt worden. Die Angabe eines Grundes ist keine Wirksamkeitsbedingung. Auch die im Vertrag vorgesehene Frist wurde eingehalten, da diese sinnvollerweise so auszulegen ist, dass die Kündigungswirkungen erstmals nach Ablauf von zwei Jahren eintreten können.
Zu TOP 8 B:
Der Bestellungsbeschluss ist ebenfalls wirksam und entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Zutreffend weisen die Kläger darauf hin, dass die Eigentümer über den Inhalt von konkret vorliegenden Angeboten zu informieren sind, damit sie sich einen Überblick über die Bedingungen der einzelnen Kandidaten verschaffen können. Es entspricht ständiger Rechtsprechung, dass vor einer Abstimmung über die Bestellung zum Verwalter die Eigentümer in Anbetracht seiner weitreichenden Befugnisse über Qualifikation und Bedingungen des zu bestellenden Verwalters so umfassend wie möglich unterrichtet werden müssen (OLG Köln, Beschluss vom 14.04.2005, 16 Wx 23/05). Hierbei ist es jedoch ausreichend, wenn die erforderlichen Informationen in der Eigentümerversammlung referiert werden, auch wenn die Übersendung der schriftlichen Angebote vorab den Idealfall darstellt (Greiner, in: Köhler/Bassenge, Teil 11, Rdnr. 35).
Nach der Beweisaufnahme ist das Gericht davon überzeugt, dass in der Eigentümerversammlung eine genügende Unterrichtung der Eigentümer stattgefunden hat, um ihnen eine sinnvolle Willensbildung zu ermöglichen. Abgesehen von der Tatsache, dass die Eigentümer über die in Betracht kommenden Kandidaten bereits mit Schreiben vom 24.05.2011 informiert worden waren, sind in der Eigentümerversammlung die Eckdaten der Verträge ebenso vorgetragen worden wie der persönliche Eindruck, den der Verwaltungsbeirat von den Kandidaten gewonnen hat. Dies haben die Beteiligten T1, N1, T2, X1 und S1 im Wesentlichen übereinstimmend bestätigt. Da bezüglich der Vertragslaufzeit zwischen den Eigentümern der Konsens herrschte, dass nur noch kurze, zweijährige Amtszeiten in Betracht kommen (dies ist bestätigt durch die Vorgänge bei der Bestellung der J KG), war den Eigentümern die Vergütung, die Laufzeit sowie der persönliche Eindruck des Verwaltungsbeirats bekannt. Wem dies nicht ausreichend schien, der hätte ohne Weiteres Einsicht in konkrete Verträge verlangen können. Dies ist unstreitig nicht erfolgt. Die Verpflichtung, die Eigentümer so umfassend wie möglich zu unterrichten, ersetzt aber nicht jegliche Eigeninitiative. Es kann von dem einzelnen Eigentümer durchaus verlangt werden, vorab oder während der Eigentümerversammlung zusätzliche Informationen zu verlangen, wenn ihm diese von Bedeutung zu sein scheinen.
Da ein Verwalter nach herrschender Meinung auch rechtmäßig bestellt werden kann, ohne irgendwelche weiteren Regelungen zu treffen (Greiner, in: Köhler/Bassenge, Teil 11, Rdnr. 44), begegnet der Beschluss auch keinen sonstigen Bedenken, zumal der Beginn der Bestellung ausdrücklich genannt wird und die Vergütung zuvor erörtert worden war.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 709 ZPO.
Streitwert:
TOP 8 A: 14.908,32 €
TOP 8 B: 10.656,00 €
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insgesamt: 25.564,32 €