Wohnungsräumung nach fristloser Kündigung trotz behaupteter Schimmelmängel
KI-Zusammenfassung
Nach Einspruch gegen ein Versäumnisurteil begehrte der Vermieter die Räumung und Herausgabe der Wohnung wegen erheblicher Mietrückstände. Die Beklagten beriefen sich u.a. auf Schimmel und erklärten Mietminderung bzw. Aufrechnung. Das Gericht hielt die fristlose Kündigung wegen Verzugs für wirksam, da Mängel und Minderungsrechte nicht substantiiert dargelegt und nicht bewiesen wurden. Das Versäumnisurteil wurde aufrechterhalten; eine Räumungsfrist wurde mangels Antrag und hinreichender Darlegung nicht gewährt.
Ausgang: Einspruch gegen das Versäumnisurteil blieb erfolglos; Räumungsanspruch wurde bestätigt und das Versäumnisurteil aufrechterhalten.
Abstrakte Rechtssätze
Ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe aus §§ 546 Abs. 1, 543 Abs. 2 Nr. 3, 569 BGB setzt voraus, dass das Mietverhältnis durch wirksame Kündigung beendet ist, insbesondere bei erheblichem Zahlungsverzug des Mieters.
Beruft sich der Mieter zur Abwehr von Zahlungsrückständen auf Mietminderung nach § 536 BGB, muss er die Mängel sowie deren Umfang und Auswirkungen substantiiert vortragen und im Bestreitensfall beweisen; die Nichterweislichkeit geht zu seinen Lasten.
Pauschale Behauptungen zu Mängeln und Gegenansprüchen ohne hinreichende Tatsachenkonkretisierung und geeignete Beweisangebote genügen nicht, um Minderungs- oder Aufrechnungseinwendungen schlüssig zu begründen.
Der Vermieter kann Räumung und Herausgabe auch von einem Mitbewohner verlangen, der nicht Vertragspartei ist, wenn dieser eigenständigen Besitz an der Mietsache ausübt.
Eine Räumungsfrist nach § 721 ZPO wird regelmäßig nur auf Antrag gewährt; ohne Antrag und ohne hinreichende Darlegung einer drohenden Obdachlosigkeit besteht kein Anlass zur Fristsetzung von Amts wegen.
Zitiert von (1)
1 neutral
Tenor
Das Versäumnisurteil des erkennenden Gerichtes vom 02.05.2024 wird aufrechterhalten.
Die Beklagten tragen auch die weiteren Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 7.000,- Euro abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Beklagte zu 1.) mietete seit dem 15.04.1993 die im Tenor näher bezeichnete Wohnung im Hause J.-straße N01 in ##### D. und bewohnt diese zusammen mit dem Beklagten zu 2.) - ihrem Sohn, dem sie am 00.00.0000 eine umfassende Vorsorgevollmacht (Bl. 62 ff.) erteilt hat, die ihre sachgerechte Interessenwahrnehmung und Vertretung ermöglicht und zur Vertretung in den Bereichen Wohnungsangelegenheiten, Vermögenssorge und Vertretung vor Gericht berechtigt - welcher die verfahrensgegenständliche Wohnung auch ordnungsbehördlich als seine Wohnung angemeldet hat.
Der Kläger ist in das bestehende Mietverhältnis durch späteren Eigentumserwerb eingetreten.
Seit dem 01.01.2023 schuldete die Beklagte folgenden monatlichen Mietzins: Kaltmiete 360,00 € Betriebskostenvorauszahlung 70,00 € Heizkostenvorauszahlung 70,00 €; Gesamt 500,00 €.
Mit Schreiben vom 16.06.2023 erteilte die Hausverwaltung des Klägers die Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2022. Da sich daraus ein erheblicher Nachforderungsbetrag ergab, wurden die monatlich geschuldeten Vorauszahlungen angepasst, sodass die Beklagte ab dem 01.07.2023 folgenden monatlichen Mietzins schuldete: Kaltmiete 360,00 € Betriebskostenvorauszahlung 85,00 € Heizkostenvorauszahlung 90,00 € Gesamt 535,00 €.
Die Beklagte stellte ab einschließlich Januar 2023 sämtliche Mietzinszahlungen ein. Aufgrund des bestehenden Zahlungsrückstandes in Höhe von 6.068,78 € kündigte die Hausverwaltung des Klägers das Mietverhältnis mit der Beklagten fristlos und hilfsweise fristgerecht mit Schreiben vom 07.09.2023 (Bl. 19) und forderte die Beklagte zugleich auf, die Wohnung unverzüglich an diese herauszugeben. Der Fortsetzung des Mietverhältnisses durch den tatsächlichen Gebrauch wurde ausdrücklich widersprochen.
Rein vorsorglich kündigte die Hausverwaltung des Klägers das Mietverhältnis mit der Beklagten nochmals fristlos und hilfsweise fristgerecht mit weiterem Schreiben vom 31.10.2023, der Beklagten zugestellt am 03.11.2023. Zu diesem Zeitpunkt betrug der Zahlungsrückstand mittlerweile 6.603,78 €. Mit Schriftsatz vom 31.05.2024 (Bl. 215) erklärten die Klägervertreter aufgrund eines Zahlungsrückstandes von 10.348,78 € aus anwaltlicher Vorsicht Namens und in Vollmacht des Klägers nochmals die fristlose Kündigung des im Tenor näher bezeichneten Mietverhältnisses, hilfsweise ordentlich zum nächstzulässigen Zeitpunkt.
Da die Beklagte weder die Zahlungsrückstände ausglich noch das Mietobjekt an den Kläger herausgab, verfolgt der Kläger nunmehr seine Ansprüche mit der vorliegenden Klage fort.
Da die Beklagten trotz ordnungsemäßer Ladung im Termin vom 02.05.2024 nicht erschienen waren, hat das erkennende Gericht gegen diese auf Antrag des Klägers Versäumnisurteil erlassen, mit welchem sie als Gesamtschuldner verurteilt wurden, die Wohnung J-str. N01 in ##### D., 2. Obergeschoss links, bestehend aus 2 Zimmern, 1 Küche, 1 Diele, 1 Bad und 1 Keller zu räumen und in einem geräumten ordnungsgemäßen Zustand an den Kläger herauszugeben, sowie die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Gegen dieses ihnen am 08.05.2024 zugestellte Versäumnisurteil, haben die Beklagten mit Schriftsatz vom 15.05.2024 - bei Gericht eingegangen am 16.05.2024 - Einspruch eingelegt und diesen begründet.
Der Kläger beantragt,
wie erkannt.
Die Beklagten beantragen,
das Versäumnisurteil aufzuheben und die Klage abzuweisen.
Sie trugen zunächst vor:
"Die Öffentlichkeit soll erfahren wie der Kläger vorsätzlich durch seinen Antrag versucht das Gericht zu täuschen.
Seit über drei >Jahren müssen wir die Lügen, Verleumdung und Bedrohungen seitens des Klägers zu ertragen. Er betreibt nachweislich die aggressive Entmietung Taktik.
Frau R. wohnt in der Wohnung über einunddreißig Jahren und Herr R. über vierzehn Jahre lang.
Im Jahr 2010 erkrankte Frau R. und ab dann Zeitpunkt benötigt dauerhafte Betreuung. Der Sohn X. R. übernahm die Betreuung mit der Hilfe von Diakonie Ruhr Mobile Pflege, privat Personen und der katholische Kirche.
Frau R. ist heute 100 Prozent behindert.
Aufgrund der Behinderung und des Krankheitsverlaufs ist die trotzdem auf die Wohnung angewiesen. Sie hat nur Langzeit Gedächtnis. Aber ist von der Wohnung noch mit Begleitung Mobil.
Die Klage ist unbegründet, da der von ihm dargestellte Sachverhalt nicht dem tatsächlichen Geschehen entspricht. Die Forderungen sind vorsätzlich und unbegründet und nachweislich falsch. Viel mehr schuldet er uns noch den Restbetrag aus nicht bezahlten ausgeführten Arbeiten und nicht Beseitigung der Schäden/ Schimmel in der Wohnung, den Betrag in der Höhe von 5400.00 Euro/ nachweislich.
Es wird darauf verwiesen, dass sieben Wohneinheiten im Haus J-str. N01 in und unsere auch ##### D. sind vom starken Schimmel nachweislich befallen. Und die Mieter warten seit über drei Jahren auf die Sanierung/Beseitigung der Schäden. Laut der BGB § 535 Abs. 1, Satz 2
Ist der Vermieter verpflichtet die Mängel zu beseitigen. Nach drei Jahren Versprechung und Vertrustung kamen die Mieter und die Frau R. zu den Maßnahmen wegen Schimmel, die Mieten um 20 Prozent zu mindern. Frau und Herr R. können seit Jahren nur eingeschränkt die Räume nutzten/ Schlafzimmer und Küche/. Die Schimmel Nachweise liegen dem Kläger von den Mietern vor.
Die Mietminderung regelt das Gesetz in § 536 Abs. 1 BGB.
Die Mengel sind bis heute noch nicht beseitigt worden und die Schimmelpfläche breitet sich weiter aus. Wir versuchen mit einigen Mitteln die gesundheitsschädige Mängel im Schach zu halten. Ohne Erfolg.
Fakt. Ist, der Kläger lässt den Dach am Randflächen und die Außenfassade, nach Auskunft vom Mieter P.K nicht abdichten, weil das zu viel kostet.
Fakt ist aber, der Kläger die Schimmelschäden absichtig verschleier und nimmt der gesundheitliche Schaden der Mieter vorsätzlich im Kauf.
Wir verweisen weiter auf die Tatsache, dass die Frau R. seit den 28.12.2023 Stationär auf Luge als folge Schäden der Einatmen, unter andrem der Schimmelbakterien intensiv behandelt wird. Der Ausgang der Behandlungen Ist offen. Wir behalten uns Schadenersatzansprüche als folgen Schäden gegen den Kläger , wegen vorsätzlicher Körperverletzung aufgrund vorsätzliche Pflichtverletzung als Vermieter vor.
Wir verweisen weiter auf den Vorfall mit der Frau R. vom 15.09.2023, gegen 16 Uhr vom dem Hauseingang, J-str. N01 in ##### D..
Sie wurde vom einen Unbekannten zum Boden gestoßen. Obwohl der Kläger Befand es sich im Haus oder unmittelbare Nähe. Frau R. musste im Krankenhaus nachweislich behandeln. Beweis: Anlage 4 vom 17.09.2023. und
Vorfall vom 23.09.2023, gegen 12,Uhr, lauerte der Kläger den Herrn R. vor dem Hauseingang. J-str. N01, wo er versuchte zur eigener Mutter Frau R., wo er versuchte, um sie zu betreuen zu gehen.
Bedrohte mich, mit den Worten „ Die alte Frau soll in den Altenheim gehen Und Du Pass auf dich auf, dass dir nix passiert wird, nee"
Ich hatte den erst mal ignoriert, aber dann ging um mich Ios, Ich stoppte ihm, mit den Worten, bitte zwei Meter Abstand halte, da Du Alter. Teilte mir noch mit, dass er das Gespräch aufnahm. Das ist ein Rechtsverletzung damit kommt mit mir in die Teufelsküche.
Ich schaffte in den Hausflur, da lief er mir nach und versperrte mich denn Flur.
Ich versuchte ihm zu beruhigen. Ich schlug ihm vor, er soll unbedingt zum Anwalt zu gehen und sich aufklären zu lassen, erstens über die Pflichten des Vermieters weil mit den Lügen und sich verleugnen immer zu lassen kommt er nicht weiter.
Und zweitens über seinen Verhalten, da er in einigen Situationen hatte er sich nicht unter Kontrolle. Sonst landet er noch im Knast.
Zeuge vorhanden, der Name des Zeugen wird dem Gericht kurzfristig genannt um sicher zu gehen dass er vom Kläger nicht Unterdrück gesetzt wird. Da behalten wir uns die Schadenersatzansprüche vor. Er lässt sich verleugnen, Immobilienverwaltung T. schreibt unbegründete Mieterhöhung aus, wo ein Monat nach unseren Einsprüchen die uns wieder. Nachweislich die Brutto Miete beträgt 450 Euro unverändert."
Daraufhin hat das Gericht mit Ladungsverfügung vom 08.03.2024 den Beklagten folgenden Hinweis und Auflage erteilt:
"Vorbereitende Anordnungen zum Termin können nicht ergehen, weil das Vorbringen in der Klageerwiderung zwar das grundsätzliche Anliegen der Beklagtenseite aufzeigt, aber nicht ausreichend detailliert ist, dass auf dieses im Einzelnen eingegangen werden könnte.
Den Beklagten wird daher aufgegeben, näher darzulegen in welcher Art und welchem Ausmaß in der Wohnung welche Mängel seit wann vorliegen und wann solche gegenüber dem Vermieter gerügt worden wären.
Vorsorglich wird darauf aufmerksam gemacht, dass diesbezüglich folgendes zu beachten ist: Für ein substantiiertes, schlüssiges Vorbringen reicht es nicht, dass eine Partei das ihrer Ansicht nach vorliegende rechtliche Ergebnis einer Wertung/Einschätzung/Vermutung mitteilt, sondern es muss das zugrundeliegende tatsächliche Geschehen selbst in seinen Einzelheiten so deutlich dargetan werden, dass es auf den ihm zugeschriebenen rechtlichen Erklärungsgehalt hin aus der Sicht eines verständigen Empfängers der Erklärungen unter Berücksichtigungen der §§ 133, 157 BGB gewürdigt werden kann. Zu einer in diesem Sinne gebotenen Substantiierung von Vorbringen gehört es jedenfalls, dass wörtliche Erklärungen, Handlungen oder andere Umstände im Detail vorgetragen werden.
Auch bedarf es ordnungsgemäßer Beweisantritte.
Die hier in Bezug genommenen schriftlichen Unterlagen können wegen 416 ZPO keinen Beweis erbringen für die Richtigkeit der darin abgegebenen Erklärungen." und Frist zur Erledigung vorstehender Auflagen bis zum 27.03.2024 gesetzt.
Die Beklagten reagierten durch Schriftsätze vom 12.04.224 (Bl. 122), 28.04.2024 (Bl. 151) und 28.05.2024 (Bl. 207) mit denen sie im Wesentlichen ihren Vortrag bekräftigten, Mietschulden bestünden nicht, solche seien durch Minderung, aber auch Verrechnung mit den Kosten nicht ausgeführter Reparaturen bzw. Schimmelbeseitigung erloschen. Weiter bestehe durch Schimmel ein Gesundheitsbeeinträchtigung der Beklagten zu 1.). Wegen der Einzelheiten des Vortrages wird auf die genannten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Nach mündlicher Verhandlung vom 27.06.2024 (Bl. 253 - 255) trugen die Beklagten mit - nicht nachgelassenen - Schriftsätzen vom 24.06.2024 (Bl. 256), vom 28.06.2024 (Bl. 290) und vom 07.08.2024 (Bl. 314) vor. Wegen der Einzelheiten dieses Vorbringens wird auf die genannten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Der Kläger repliziert:
"Sofern die Beklagten im Rahmen ihrer Klageerwiderung vom 24.01.2024 ins Blaue hinein behaupten, der Kläger betreibe eine „aggressive Abmietungstaktik“, indem er seit über drei Jahren Lügen, Verleumdungen und Bedrohungen ausspräche, so ist dieser Vortrag unsubstantiiert und nicht weiter einlassungswürdig. Die Behauptung der Beklagten, die Wohnung sei mit starkem Schimmel nachweislich befallen, und der Kläger sei seiner Mangelbeseitigungspflicht nicht nachgekommen, wird bestritten. Bei einer Wohnungsbesichtigung am 13.06.2023 konnte kein Schimmelbefall festgestellt werden. Vielmehr befand sich die Wohnung in einem stark verwahrlosten Zustand. Ferner wird ausdrücklich bestritten, der Kläger habe dem Beklagten vor dem Hauseingang aufgelauert und ihn dort bedroht. Etwaige Vorfälle haben zu keiner Zeit stattgefunden. Ebenfalls ist der Vortrag, der Kläger schulde den Beklagten einen Betrag in Höhe von 5.400,00 €, unsubstantiiert. Etwaige Gegenansprüche sind weder genügend vorgetragen noch dargelegt worden. ...
Im Übrigen ist der Vortrag der Beklagten derart unsubstantiiert, sodass dieser nicht weiterhin nicht einlassungswürdig ist. Die pauschalen Behauptungen ins Blaue hinein sind als Ausforschungsbeweis unzulässig. Die behaupteten Mängel sowie die daran anknüpfende Mietminderung wird sowohl dem Grunde als auch der Höhe nach bestritten. Da die Beklagten sich nicht einmal die Mühe machen, die vermeintlichen Mängel zu konkretisieren, ist es weder dem Kläger noch dem Gericht möglich, die Angemessenheit und die Höhe einer vermeintlichen Minderung zu beurteilen. Die Beklagte mindert derzeit die Miete in voller Höhe. Dass die Tauglichkeit der Wohnung hier in Gänze aufgehoben sei, ergibt sich aus dem Vortrag der Beklagten nicht." "Hinsichtlich der Andeutung eines vermeintlichen Aufwendungsersatzanspruchs über 7.200,00 € fehlt es hier in Gänze an substantiierten Vortrag. Weder ist dargelegt, wie sich dieser Betrag zusammensetzt, noch worauf dieser gestützt wird. Sofern die Beklagten die Aufrechnung geltend machen, so sind sie jedenfalls gehalten, ihre behaupteten Ansprüche schlüssig darzutun. Daran fehlt es in Gänze."
Im Übrigen trägt der Kläger vor, der Beklagte vereitele immer wieder den Beklagten angebotene Termine zur Wohnungsbesichtigung, sodass eine etwaige Mängelbeseitigung - so sie denn geboten wäre - nicht möglich sei.
Wegen des umfangreichen Vorbringens der Parteien im Übrigen wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. Die Beklagten haben in der mündlichen Verhandlung vom 27.06.2024 klargestellt, dass die Schadensersatz- und Gegenansprüche, die sich sich zuschreiben nicht bereits in diesem Prozess geltend gemacht werden sollen, sondern in einem anderen Verfahren.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist begründet.
Der Einspruch der Beklagten hat den Prozess in die Lage vor Erlass des Versäumnisurteils zurückversetzt; er ist zulässig, da statthafter Rechtsbehelf und form- sowie fristgerecht eingelegt und begründet.
I.
Der Kläger hat gegen die Beklagten als Gesamtschuldner einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der im Tenor näher bezeichneten Räumlichkeiten aus §§ 546 Abs. 1, 543 Abs. 2 Nr. 3, 569 BGB.
Die Beklagte zu 1.) befand sich im Zeitpunkt des Ausspruches der Kündigung vom 07.09.2023 mit einem Gesamtbetrag der zu entrichtenden Mietzinse in Höhe von 6.068,78 € in Verzug (§§ 286 I, II Nr. 1, 287, 276 II, 278 BGB).
Entgegen der Auffassung der Beklagten ist der geschuldete Mietzins nicht in irgendeiner Höhe - oder gar auf Null - gemindert gewesen oder durch Aufrechnung mit vermeintlichen Gegenansprüchen erloschen.
Denn von dem Bestehen von Mängeln der Mietsache i.S.d. § 536 BGB durfte das Gericht nicht ausgehen.
Zunächst fehlte es nämlich dem Vortrag der Beklagten - worauf sowohl das Gericht, als auch der Gegner ausdrücklich hingewiesen hatten - an hinreichender Substanz zu den entscheidungserheblichen Tatbestandsmerkmalen.
Im Übrigen vermochten die Beklagten ihren, an Anwürfen reichen Vortrag - trotz Hinweises des Gerichtes bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung - nicht unter geeigneten Beweis zu stellen.
Die damit gegebene Nichterweislichkeit von etwaig für Minderungsrechte maßgeblichen Umständen, hatte sich zu Lasten der Beklagten auszuwirken, denn diese tragen nach allgemeinen Beweisregel die Beweislast für derartige anspruchshemmende oder vernichtende Einwendungen.
Damit kann der Kläger von der Beklagten zu 1.) Räumung und Herausgabe verlangen; desweiteren auch von dem Beklagten zu 2.) - und zwar selbst dann, wenn dieser nicht Mietvertragspartei sein sollte (was demzufolge hier dahinstehen kann). Denn dieser hat nach seinem eigenen Vortrag selbstständig eigenen Besitz an der Mietsache.
II.
Eine Räumungsfrist nach § 721 ZPO war nicht auszusprechen.
Zunächst ist eine solche nicht beantragt.
Darüberhinaus sind keine Umstände dargelegt, die von Amts wegen annehmen lassen müssten, der Beklagten zu 1.) drohe Obdachlosigkeit im Falle der alsbaldigen Räumung. Vielmehr ergibt sich aus dem Beklagtenvortrag selbst, dass Möglichkeiten des Aufenthaltes in der Kurzzeitpflege auch wiederholt bestanden und offenbar bestehen.
III.
Die nicht nachgelassenen Schriftsätze der Beklagten geben keine Veranlassung nach § 156 ZPO erneut in die mündlichen Verhandlung einzutreten. Das Gericht hat sein ihm insofern eröffnetes Ermessen gesehen, übt dies aber dahingehend aus, dass die mündliche Verhandlung geschlossen bleibt. Tragender Grund hierfür ist, dass das Verfahrensinstitut der Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung nicht dazu dient, das nachlässige Prozessverhalten einer Partei zu goutieren.
IV.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Nr. 7, 711 ZPO.
Der Streitwert wird auf 4.320,00 EUR festgesetzt.