Wohngeldforderungen der WEG gegen Miteigentümerin: Zahlungsklage stattgegeben
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin (Wohnungseigentümergemeinschaft) verlangt Zahlung offener Wohngeldforderungen aus Jahresabrechnung 2022 und Wirtschaftsplan-Vorauszahlungen 2023/2024 gegen eine Wohnungseigentümerin. Das Amtsgericht verurteilt die Beklagte zur Zahlung von 972,25 € nebst Zinsen. Das Gericht hält die Eigentümerbeschlüsse für wirksame Anspruchsgrundlage; materielle Angriffe gegen die Höhe der Forderungen seien nur im Wege der Anfechtungsklage nach §44 WEG möglich. Ein Zurückbehaltungsrecht oder Aufrechnung gegen Wohngeld ist grundsätzlich ausgeschlossen.
Ausgang: Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Zahlung offener Wohngeldforderungen in voller Höhe stattgegeben
Abstrakte Rechtssätze
Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft begründen einen voll wirksamen Anspruch auf Wohngeld und dienen als taugliche Anspruchsgrundlage, solange sie nicht durch eine erfolgreiche Anfechtungsklage nach § 44 Abs. 1 WEG aufgehoben sind.
Angriffe auf die Höhe oder Richtigkeit von Wohngeldbeschlüssen sind in einem Wohngeldklageverfahren unzulässig; solche Mängel sind als Anfechtungsgründe nur im Verfahren der Anfechtungsklage nach den Fristen des § 45 WEG geltend zu machen.
Ein Zurückbehaltungsrecht oder die Aufrechnung gegen Wohngeldforderungen ist grundsätzlich ausgeschlossen; Ausnahmen bestehen lediglich bei anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen bzw. in engen Notgeschäftsführungssituationen.
Wohngeldforderungen unterliegen der regelmäßigen Verjährungsfrist des § 195 BGB in Verbindung mit § 199 BGB (drei Jahre ab Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist).
Bei Anspruchseinziehung stehen der Klägerin Rechtshängigkeitszinsen nach § 291 BGB zu.
Zitiert von (1)
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Tenor
1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 972,25 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus einem Betrag i.H.v. 802,63 € seit 07.03.2024 und aus einem Betrag i.H.v. 169,62 € seit 18.04.2024 zu zahlen.
2. Die Kosten des Rechtstreits trägt die Beklagte.
3.Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann jedoch die Vollstreckung gegen sich durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des aufgrund dieses Urteiles gegen sie vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Rubrum
Streitwert: 972,25 €
Tatbestand
Die Klägerin begehrt von der Beklagten die Begleichung von Wohngeldforderungen.
Die Klägerin ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft, in welcher die Beklagte eine Wohnungseigentümerin ist.
Bestandskräftig von den Wohnungseigentümern genehmigt schuldet die Beklagte aus der Jahresabrechnung 2022 die Nachzahlung einer Abrechnungsspitze i.H.v. 17,06 €.
Aus den ebenfalls bestandskräftig genehmigten Wirtschaftsplänen 2023 und 2024 schuldet die Beklagte für das Jahr 2023 monatliche Vorauszahlungen i.H.v. 176,61 € und für das Jahr 2024 i.H.v. 169,82 €.
Offen hiervon sind jeweils Restforderungen für die Monate Januar 2023, März 2023 und April 2023 (in der Klagschrift bezeichnet als April 2024, aber schon angesichts des Datums der Klagschrift offensichtlich gemeint April 2023) von jeweils 51,17 €, für den Monat Mai 2023 von 93,73 €, für die Monate Juni 2023, Juli 2023 und August 2023 von jeweils 51,17 €, aus September 2023 von 54,55 € und aus den Monaten Oktober 2023, November 2023 und Dezember 2023 von jeweils 51,17 €. Außerdem ist offen sind die gesamte Vorauszahlung Februar 2023 i.H.v. 176,61 €.
Die ursprünglich ebenfalls streitgegenständliche Vorauszahlung Februar 2024 i.H.v. 169,82 € hatte die Beklagte bereits am 06.02.2024 und damit noch vor Anhängigkeit der Klage geleistet gehabt. Dagegen hat die Beklagte die Vorauszahlung April 2024 i.H.v. 169,62 € nicht beglichen.
Die Klägerin trägt vor, die Beklagte könne ihre Zahlungsbereitschaft nicht vom Erhalt von Unterlagen abhängig machen.
Die Klägerin hatte ursprünglich ihre Klage unter anderem mit der tatsächlich aber bereits vor Anhängigkeit bezahlten Vorauszahlung Februar 2024 i.H.v. 169,62 € begründet, stützt die Klage aber nunmehr, nach dem Erfüllungseinwand der Beklagten, für diesen Teilbetrag auf die offene Vorauszahlung April 2024.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 972,25 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
Klageabweisung.
Die Beklagte trägt vor, sie habe Ende Oktober 2022 Einspruch gegen die Betriebskostenabrechnung eingelegt. Die Hausverwaltung habe ihr jedoch weder einen Termin gegeben noch Kopien aller relevanten Unterlagen zugesandt, um die Richtigkeit der Berechnungen überprüfen zu können. Es handele sich nur um eine Formsache, da die Klägerin nicht alle relevanten Unterlagen zur Bestätigung der Richtigkeit ihrer Rechnungen vorgelegt habe.
Die Berechnungen seien unangemessen hoch und nicht dem Verbrauch der Beklagten bzw. dem Anstieg der Energiepreise entsprechend.
Das Streitfenster für die Betriebskosten bis 31.12.2023 sei geschlossen, verjährt.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf deren Schriftsätze verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist in vollem Umfange begründet.
Die Klägerin kann von der Beklagten noch Zahlung der oben genannten Wohngeldforderungen verlangen.
Unstreitig haben die Wohnungseigentümer der Gemeinschaft über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse für das Abrechnungsjahr 2022 und über die Wirtschaftspläne der Jahre 2023 und 2024 Beschlüsse gefasst. Diese Beschlüsse sind eine taugliche Anspruchsgrundlage für die streitgegenständlichen Forderungen.
Soweit die Summe der eingeklagten Forderungen tatsächlich sogar einen Betrag i.H.v. 972,30 € ergibt, hat es die Klägerin trotz gerichtlichen Hinweises bei ihrem um 0,05 € geringeren Antrag belassen.
Hiergegen kann die Beklagte nicht jetzt im Wohngeldverfahren argumentieren, die gefassten Beschlüsse seien falsch und würde insbesondere den Verbrauch der Beklagten zu hoch berechnen. Raum für einen derartigen Einwand bietet nur eine Anfechtungsklage gemäß § 44 Abs. 1 WEG innerhalb der Fristen von § 45 WEG. Außerhalb einer solchen Anfechtungsklage gemäß § 23 Abs. 4 WEG ist nur ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, nichtig, während im Übrigen ein Beschluss gültig ist, solange er nicht durch ein rechtskräftiges Urteil, also auf eine Anfechtungsklage hin, für ungültig erklärt ist. Dabei ist der Vorwurf der Beklagten, die beschlossenen Forderungen seien überhöht, kein Nichtigkeitvorwurf, sondern betrifft lediglich Anfechtungsgründe, welche nicht hier im Verfahren geltend gemacht werden können.
Ebenso wenig steht der Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht wegen der von ihr angeforderten Unterlagen bzw. wegen ihrer Terminsbitte zu. Sowohl eine Aufrechnung als auch die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechtes gegen Wohngeldforderungen sind grds. ausgeschlossen und nur in Ausnahmefällen zulässig. Denn nur wenn alle Wohnungseigentümer ihrer Zahlungspflicht nachkommen, ist eine ordnungsmäßige Verwaltung gewährleistet. Die von ständiger Rechtsprechung gewährten Ausnahmen für zugelassene Aufrechnungen oder Zurückbehaltungsrechte wegen einer anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderung bzw. einer Gegenforderung aus Notgeschäftsführung liegen hier nicht vor (BeckOK BGB/Hügel, 69. Ed. 1.2.2024, WEG § 28 Rn. 30).
Gegen die streitgegenständlichen Forderungen kann die Beklagte auch nicht die Einrede der Verjährung erheben. Vielmehr gilt für Wohngeldforderungen nach §§ 195, 199 BGB die Regelverjährungsfrist von drei Jahren ab dem Schluss des Jahres, in welchem der Anspruch entstanden ist. Für die sämtlich frühestens im Jahr 2023 entstandenen Ansprüche kann deshalb noch keine Verjährung eingetreten sein.
Sollte die Beklagte mit der Vermutung der Klägerin bei ihrem diesbezüglichen Vortrag die Vorschrift von § 556 Abs. 3 BGB gemeint haben, wäre diese Norm ohnehin nicht anwendbar, da die Beklagte nicht eine Mieterin, sondern eine Wohnungseigentümerin ist.
Als Nebenforderung schuldet die Beklagte die Bezahlung von Rechtshängigkeitszinsen gemäß § 291 BGB.
Die Klägerin hat dabei in Auswechslung des Klagegrundes mit ihrem Schriftsatz vom 15.04.2024 die Teilforderung in Höhe von 169,82 € nicht mehr auf Vorauszahlungsansprüche Februar 2024, sondern auf Vorauszahlungsansprüche April 2024 gestützt und begehrt weiter Rechtshängigkeitszinsen. Das Gericht versteht dies so, dass die Klage insoweit zurückgenommen wurde, als zunächst Rechtshängigkeitszinsen für die mit der Klagschrift vom 13.02.2024 streitgegenständlich gemachte Vorauszahlung Februar 2024 begehrt waren. Der Schriftsatz vom 15.04.2024 wurde der Beklagten zwar nicht förmlich zugestellt, aber am 16.04.2024 durch die Serviceeinheit der Abteilung der Beklagten formlos übersandt. Deshalb ist davon auszugehen, dass dieser spätestens am 18.04.2024 der Beklagten vorlag. Ab dann wurden deshalb der Klägerin auch insoweit Zinsen zugesprochen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Soweit die Klägerin mit Schriftsatz vom 15.04.2024 den Klagegrund ausgewechselt und ihren Zinsantrag teilweise zurückgenommen hat, hatte dies keine Kostenkonsequenzen. Der Streitwert hat sich nicht erhöht; der teilweise zurückgenommene Zinsantrag betrifft nur für die Kostenentscheidung nicht erhebliche Nebenforderungen. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Ziff. 11, 711 ZPO.