Baugenehmigung für Mehrfamilienhaus im Innenbereich: Überschreitung Bebauungstiefe

Verwaltungsgericht Köln · 8 K 5235/23 · 04.12.2025

KI-Zusammenfassung

Die Klägerin begehrte eine Baugenehmigung für zwei Mehrfamilienhäuser mit 12 Wohneinheiten und Tiefgarage im rückwärtigen Grundstücksbereich. Streitig war insbesondere, ob sich das Vorhaben nach § 34 Abs. 1 BauGB hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksfläche in die nähere Umgebung einfügt und ob ein öffentlich-rechtlicher Vertrag die Prüfmaßstäbe beschränkt. Das VG Köln wies die Verpflichtungsklage ab, weil die Bebauungstiefe den prägenden Rahmen der Umgebung deutlich überschreite und eine negative Vorbildwirkung mit bodenrechtlichen Spannungen auslösen könne. Zudem fehle für ein auf zwei Flurstücken geplantes Gebäude die erforderliche öffentlich-rechtliche Sicherung (Vereinigungsbaulast) nach § 4 Abs. 2 BauO NRW.

Ausgang: Verpflichtungsklage auf Erteilung der Baugenehmigung wegen Verstößen gegen § 34 Abs. 1 BauGB und § 4 Abs. 2 BauO NRW abgewiesen.

Abstrakte Rechtssätze

Die nähere Umgebung i.S.d. § 34 Abs. 1 BauGB ist für jedes Einfügungskriterium gesondert nach der Reichweite der wechselseitigen städtebaulichen Auswirkungen zu bestimmen.

Für das Merkmal der überbaubaren Grundstücksfläche nach § 34 Abs. 1 BauGB ist maßgeblich, in welchem Umfang die rückwärtigen Grundstücksteile der prägenden Umgebung mit Hauptgebäuden bebaut sind; Nebenanlagen bleiben hierfür grundsätzlich außer Betracht.

Ein Vorhaben fügt sich nach § 34 Abs. 1 BauGB nicht ein, wenn es den in der Umgebung eingehaltenen Rahmen der Bebauungstiefe ohne grundstücksspezifische Besonderheiten überschreitet und dadurch eine verdichtende zweite Bebauungsreihe eröffnet.

Eine Überschreitung des Rahmens kann ausnahmsweise zulässig sein; sie scheidet jedoch aus, wenn das Vorhaben selbst oder aufgrund seiner Vorbildwirkung geeignet ist, bodenrechtlich beachtliche Spannungen auszulösen oder zu erhöhen.

Die Bezugnahme in einem öffentlich-rechtlichen Vertrag auf § 34 Abs. 2 BauGB begründet regelmäßig weder einen Ausschluss anderer öffentlich-rechtlicher Anforderungen (einschließlich Bauordnungsrecht) noch eine wirksame Zusicherung, eine Genehmigung ausschließlich nach diesem Maßstab zu erteilen.

Ein Gebäude auf mehreren Grundstücken ist nach § 4 Abs. 2 Satz 1 BauO NRW nur zulässig, wenn durch eine öffentlich-rechtliche Sicherung (insbesondere Vereinigungsbaulast) verhindert wird, dass durch spätere Grundstückstrennungen baurechtswidrige Zustände entstehen.

Vorinstanzen

Oberverwaltungsgericht NRW, 7 A 216/26 [NACHINSTANZ]

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand

Die Klägerin ist Eigentümerin der Grundstücke G01, Flur 00, Flurstücke 000, 000, 000, 000 & 000 mit der Lagebezeichnung A.-straße 00 auf dem Stadtgebiet der Beklagten (im Folgenden: Vorhabengrundstück). Das Vorhabengrundstück liegt in dem durch die A.-straße, den H.-straße und den K.-straße begrenzten dreiecksförmigen Bereich und zieht sich von der A.-straße aus weit in den vorgenannten Blockinnenbereich hinein. Es ist im Bestand auf dem Flurstück 000 straßenseitig zur A.-straße hin mit einem Einfamilienwohnhaus, welches grenzständig an der nördlichen, zur A.-straße hin ausgerichteten Grundstücksgrenze errichtet ist sowie etwa 0,80 Meter Abstand zur seitlichen westlichen Grundstücksgrenze mit der ihrerseits nicht grenzständig errichteten Nachbarbebauung A.-straße 0 belässt, sowie einer rückwärtig an die Hauptbebauung anschließenden Nebenanlage bebaut. Die übrigen Flurstücke sind bislang unbebaut.

Mit öffentlich-rechtlichem Vertrag über die Abwendung des allgemeinen kommunalen Vorkaufrechts gemäß § 27 Abs. 1 BauGB vom 12. Mai 2021 verpflichtete sich die Klägerin u. a., binnen vier Jahren ab Erteilung einer Baugenehmigung bzw. spätestens binnen vier Jahren ab dem 1. April 2022 die noch unbebauten Flurstücke des Vorhabengrundstücks bezugsfertig zu Wohnzwecken zu bebauen; andernfalls ist die Beklagte aus dem Vertrag berechtigt, eine Vertragsstrafe i. H. v. 20 % des Grundstückskaufpreises aus dem notariellen Kaufvertrag zwischen der Klägerin und dem seinerzeitigen Veräußerer vom 24. März 2021 zu fordern.

Ein Bebauungsplan existiert für das Vorhabengrundstück nicht. Es liegt jedoch im Geltungsbereich der Erhaltungssatzung E 19 der Beklagten zur Erhaltung baulicher Anlagen und der Eigenart von Gebieten für einen Teil der Ortslage in J./Dorfkern. In dem zugehörigen Plan ist die Bestandsbebauung auf dem Vorhabengrundstück als ortsbildprägender Giebelstand vermerkt. Um die Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebietes aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt zu sichern (§ 172 Abs. 1 Nr. 1 BauGB), sind nach § 2 Nr. 1 der Satzung in ihrem Geltungsbereich der Abbruch, die Änderung, die Nutzungsänderung und die Errichtung baulicher Anlagen genehmigungspflichtig. Nach § 4 der Satzung kann der Eigentümer nach Maßgabe des § 173 Abs. 2 BauGB die Übernahme des Grundstückes verlangen, wenn eine Genehmigung nach § 2 der Satzung in Verbindung mit § 172 Abs. 3 BauGB versagt wird.

Die Klägerin stellte am 14. Oktober 2022 drei Bauanträge bei der Beklagten bezüglich des Umbaus des bestehenden Einfamilienhauses mit Ausbau des Dachgeschosses – Az. N01 –, bezüglich der Errichtung eines unmittelbar rückwärtig an die Bestandsbebauung anschließenden Zweifamilienhauses mit Stellplätzen – Az. N02 – sowie bezüglich der Errichtung zweier Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 12 Wohneinheiten und Tiefgarage im rückwärtigen Bereich des Vorhabengrundstücks – Az. N03. Die Lagepläne enthalten hierbei teilweise drei eingezeichnete Pkw-Stellplätze mit einer vermaßten Breite von 2,65 Metern unmittelbar an der östlichen Grundstücksgrenze sowie eine zwischen diesen und der straßenseitigen Bestandsbebauung befindliche Tiefgaragenzufahrt mit einer Breite von 3,18 Metern (vgl. Darstellung in Az. N01); teilweise wird der östliche Grundstücksbereich unmittelbar an der Grundstücksgrenze als Zufahrt mit einer Breite von 3,30 Metern zur rückwärtig gelegenen Tiefgarage angegeben mit dem dazwischen bis zur Bestandsbebauung liegenden als „Pkw-Wartezone“ bezeichneten Bereich mit einer Breite von 2,50 Metern (vgl. Darstellung in Az. N03).

Mit Bescheiden vom 17. August 2023 lehnte die Beklagte die drei Bauanträge ab. Zur Begründung der Ablehnungen führte sie aus:

Die Zulässigkeit der Bauvorhaben richte sich jeweils nach § 34 BauGB i. V. m. der Erhaltungssatzung E19 (§ 172 BauGB).

Hinsichtlich der begehrten Änderungen am bestehenden Einfamilienhaus (Az. N01) widersprächen diese den Vorgaben der Erhaltungssatzung. Es komme zu einer starken Überformung der äußeren Hülle des als erhaltenswert gekennzeichneten Bestandsgebäudes am Blockrand, welche in Widerspruch zur Erhaltungssatzung stehe; auch die Größe der Dachaufbauten (Bestand und Neubau) übersteige das ortsübliche Maß und stelle sich in Kombination mit dem kritischen Volumen des Neubaus als Fremdkörper dar. Gleiches gelte für die Freiflächengestaltung, vor allem durch die Zusammenfassung der Stellplätze, welche dem Sinn der Erhaltungssatzung widerspreche. Die Vorgaben der Umgebung wie Kubatur, Dachform, Traufkanten, Fensteröffnungen und Freiraumqualitäten würden nicht übernommen. Zudem lägen Abstandsflächenverstöße vor, da die bestehende westliche Außenwand lediglich einen unter einem Meter betragenden Abstand zur Grundstücksgrenze belasse. Durch geplante Wärmedämmungen mit einer Stärke von 0,18 Metern lägen die Abstandsflächen auf dem Nachbargrundstück, ohne dass ein Abweichungsantrag vorliege. Auch ein Verstoß gegen § 16 BauO NRW sei gegeben, da die geplanten drei Stellplätze sowie die Wartefläche für den Zufahrtsbereich zur Tiefgarage die Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs auf den angrenzenden öffentlichen Verkehrsflächen beeinträchtigten. Die Beklagte wies zudem auf Mängel in den Bauvorlagen hin.

In Bezug auf den beantragten Neubau des Zweifamilienhauses (Az. N02) stützte die Beklagte den Ablehnungsbescheid darauf, dass der unmittelbar an die straßenseitige Bestandsbebauung anschließende, westlich grenzständig geplante Baukörper eine erdrückende Wirkung auf das in der Erhaltungssatzung als erhaltenswert bestimmte Einfamilienhaus ausübe. Eine im Erörterungstermin vereinbarte Staffelung sei nicht übernommen worden, ebenso wenig eine Reduktion der Dachaufbauten, welche das ortsübliche Maß überstiegen. Aufgrund des Volumens und der Höhenentwicklung handele es sich um einen Fremdkörper. Es fehle zudem an einer klaren gestalterischen Gliederung des geplanten Baukörpers durch Herausbildung eines Sockels; besonders kritisch werde die herausgebrochene Ecke im Bereich der Tiefgaragenerschließung gesehen. Auch die Freiflächengestaltung widerspreche dem Sinn der Erhaltungssatzung. Zudem liege durch die grenzständige Planung ein Abstandsflächenverstoß gegenüber dem westlichen Nachbargrundstück (Flurstück 000) vor und die Verkehrssicherheit sei durch die geplante Stellplatz- sowie Tiefgaragenzufahrtssituation nicht gewährleistet. Außerdem liege ein Verstoß gegen § 32 Abs. 6 BauO NRW hinsichtlich des im Obergeschoss im Bereich der Grundstücksgrenze geplanten Badezimmerfensters vor. Die Beklagte wies weiter darauf hin, dass Stellplatzberechnungen sowie Angaben zur Barrierefreiheit in den Bauvorlagen fehlten.

Die Ablehnung der beantragten beiden neu zu errichtenden Mehrfamilienhäuser mit Tiefgarage (Az. N03) stütze die Beklagte auf einen Verstoß gegen die überbaubare Grundstücksfläche. Zum einen werde eine faktische rückwärtige Baugrenze von 45 Metern gemessen von der Erschließungsstraße durch das Vorhaben um ca. 15 Meter überschritten und zum anderen sei die Umgebung durch großzügige Freiflächen auf den Grundstücken geprägt, was infolge einer großflächigen Versiegelung des Vorhabengrundstücks nicht übernommen werde. Sowohl die optisch in Erscheinung tretende Tiefgaragenzufahrt als auch die Herstellung weiterer oberirdischer (Fahrrad-)Stellplätze, des Feuerwehr-Wendehammers, eines Mülltonnenplatzes sowie weiterer Nebenanlagen führe dazu, dass die nutzbare Grundfläche nach der näheren Umgebung überschritten werde. Die äußere Gestaltung, insbesondere auch hinsichtlich der Freiflächen, wiederspreche dem Sinn der Erhaltungssatzung. Im Hinblick auf das Bauordnungsrecht führte die Beklagte Verstöße gegen § 16 BauO NRW auf und verwies zusätzlich darauf, dass Abstellflächen nach § 47 Abs. 4 BauO NRW fehlten sowie in Fluchtrichtung öffnende Türen der Tiefgaragenschleuse entgegen § 133 Abs. 1 SBauVO NRW. Auf weitere Mängel der Bauvorlagen wies sie ergänzend hin.

Die Bescheide wurden der Klägerin am 19. August 2023 zugestellt.

Die Klägerin hat jeweils am 19. September 2023 Klage gegen die Ablehnungsbescheide erhoben. Die den Bauantrag zur Änderung der Bestandsbebauung (Az. N01) betreffende Klage wird unter dem Aktenzeichen 8 K 5197/23 geführt die den Bauantrag zum Zweifamilienhaus (Az. N02) betreffende Klage unter dem Aktenzeichen 8 K 5234/23.

Die Klägerin trägt zur Begründung der Klagen im Wesentlichen vor, die Erhaltungssatzung E19 der Beklagten sei unwirksam, da sie nicht in rechtmäßiger Weise auf eine Ermächtigungsgrundlage gestützt werden könne. Im Erhaltungsbereich seine keine das Orts- und Landschaftsbild prägenden Gebäude vorhanden, die zum Erlass der Satzung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB berechtigt hätten. Die Bausubstanz habe in den vergangenen 30 Jahren erheblichem Wandel unterlegen. Insbesondere seien entgegen den Schutzzielen der Erhaltungssatzung in den vergangenen Jahren mehrere Projekte mit unzweifelhaft prägendem Charakter genehmigt worden. Jedenfalls könne der Satzungszweck nunmehr folglich nicht mehr erreicht werden.

In den Online-Geo-Portalen der Beklagten werde die Erhaltungssatzung E19 auch nicht mehr aufgeführt; auch daraus ergebe sich, dass diese nicht mehr anzuwenden sei.

Die Erhaltungssatzung sei aber auch ansonsten für die Beurteilung der Zulässigkeit des Vorhabens nicht maßgeblich, da ihre Anwendbarkeit durch den die Beteiligten betreffenden öffentlich-rechtlichen Vertrag ausgeschlossen sei. Darin heiße es, die Bebauung der von der Klägerin erworbenen Grundstücke richte sich nach § 34 Abs. 2 BauGB; diese Regelung binde die Beklagte und allein § 34 Abs. 2 BauGB sei daher maßgeblich.

Ein Abstandsflächenverstoß durch das energetisch zu sanierende und zu dämmende Einfamilienhaus liege nicht vor; die Beklagte habe insoweit weder eine Abweichung noch eine Gestattung nach § 6 Abs. 11 BauO NRW geprüft. Dies habe sich jedoch aufgedrängt, da bereits im Bestand die Abstandsflächen nicht eingehalten würden. Dies gebiete auch die Einheit der Rechtsordnung aufgrund der Vorschrift des § 23a Abs. 1 NachbG NRW. Eine Überlagerung von Flächen auf dem Grundstück finde zudem entgegen § 16 BauO NRW nicht statt. Insoweit könne auch nicht die Unzulässigkeit des einen Vorhabens mit Bauvorlagen in einem anderen Vorhaben begründet werden; immerhin seien drei separate Bauanträge eingereicht worden.

Auch ein Abstandsflächenverstoß durch das geplante Zweifamilienhaus sei nicht gegeben, da auch das Nachbargebäude ohne Einhaltung der Abstandsflächen errichtet worden sei. Es sei insoweit gesichert, dass auch auf dem Nachbargrundstück an die Grenze gebaut werde bzw. schon gebaut worden sei.

Die geplanten beiden Mehrfamilienhäuser fügten sich zudem nach Maß der baulichen Nutzung und überbaubarer Grundstücksfläche in die nähere Umgebung ein. Es sei zunächst – wie auch hinsichtlich der Erhaltungssatzung bereits vorgetragen – kein einheitliches näheres Umgebungsbild erkennbar, auf welches abgestellt werden könne. Die maßgebliche Umgebung sei zudem weiter zu ziehen, als die Beklagte dies innerhalb des Straßendreiecks getan habe; da der K.-straße keine trennende Wirkung aufweise, seien auch die Bebauungen südlich hiervon zu betrachten. Dort sei in zahlreichen Fällen eine größere überbaubare Fläche aufzufinden sowie in zweiter Reihe gebaut worden. Selbst im von der Beklagten herangezogenen kleineren Umgebungsbereich seien jedoch mehrere Grundstücke vollständig versiegelt, so beispielsweise die Bebauungen H.-straße 0-00. Im Hinblick auf das Bauordnungsrecht seien Abstellmöglichkeiten für Kinderwagen und Mobilitätshilfe vor den Eingängen möglich. Die Regelung der Öffnungsrichtung der Schleusentüren sei mittels einer Auflage von der Beklagten sicherzustellen.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagte unter Aufhebung des Ablehnungsbescheids vom 17. August 2023 zu verpflichten, ihr die beantragte Baugenehmigung zu erteilen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung bezieht sie sich auf den jeweiligen Ablehnungsbescheid und führt jeweils ergänzend aus, die Erhaltungssatzung E19 sei weder unwirksam noch funktionslos geworden.

Zum einen sei die im Erhaltungsgebiet vorhandene Bebauung hinreichend bedeutend, dass eine Erforderlichkeit für die Aufstellungssatzung bestanden habe. So seien Bauernhöfe und Arbeiterhäuser aus dem 18. und 19. Jahrhundert, welche um den ortsbestimmenden sog. Dorfanger gruppiert seien, vorhanden. Dem stehe nicht entgegen, dass zwischenzeitlich weitere Bebauungen entstanden seien, welche dem Stil jener erhaltenswerten Bauten nicht entsprächen. Dass dadurch der Bereich seine Eigenart als einzigartig im Kölner Stadtgebiet deklarierter Dorfkern (sog. Platzdorf) verloren hätte, sei nicht ersichtlich. Zum anderen sei auch eine Funktionslosigkeit nicht gegeben. Insbesondere die von der Klägerin herangezogene Bebauung H.-straße 0-00 liege bereits nicht im Geltungsbereich der Satzung. Auch die weiteren, nach Satzungserlass stattgefundenen Veränderungen veränderten das Ortsbild jedenfalls nicht in der für einen Verlust der städtebaulichen Eigenart erforderlichen Erheblichkeit. Die prägende Ortsstruktur sei auch heute noch ablesbar.

Durch die geplante Änderung und Errichtung der Baukörper und ihrer konkreten Ausgestaltung – insbesondere die Gebäudekubatur, Dachformen, Traufkanten und Fensteröffnungen sowie der Freiflächengestaltung – werde das Ortsbild von S. insgesamt nachteilig verändert. Die straßenseitige Bestandsbebauung präge das Ortsbild auch maßgeblich mit, da es sich gerade um eines der als erhaltenswert befundenen Landarbeiterhäuser aus dem 19. Jahrhundert handele.

Hinsichtlich einer Abweichung von den Abstandsflächen den Bauantrag das Einfamilienhaus betreffend fehle es nicht nur an einer entsprechenden Beantragung einer Abweichung, sondern eine derartige begegne auch Zweifel aufgrund der bereits beengten Lage und Belichtungssituation der Nachbarbebauung A.-straße 0.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakten des hiesigen Verfahrens sowie der Verfahren 8 K 5197/23 und 8 K 5234/23 sowie der jeweils beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die mündliche Verhandlung war nicht in Ansehung der nach Schließung der mündlichen Verhandlung erfolgten Schriftsatzübersendung des Prozessbevollmächtigten der Klägerin wiederzueröffnen, § 104 Abs. 3 Satz 2 VwGO, da sich hieraus keine für die getroffene Entscheidung erheblichen Erkenntnisse, die dem Gericht nicht bereits vorlagen und zu denen den Beteiligten nicht bereits rechtliches Gehör gewährt worden ist, ergeben.

Vgl. zu den rechtlichen Maßstäben des dahingehenden gerichtlichen Ermessens BVerwG, Beschlüsse vom 12. Juli 2017 – 4 BN 9.17 –, juris, Rn. 3, und vom 29. Juni 2007 – 4 BN 22.07 –, juris, Rn. 3, jeweils m. w. N.

Die Klage hat keinen Erfolg.

Die zulässige Verpflichtungsklage gegen die Versagung der Erteilung der beantragten Baugenehmigung ist unbegründet. Der streitige Ablehnungsbescheid ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf die begehrte Baugenehmigung, denn deren Erteilung stehen öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegen.

Eine Baugenehmigung ist gemäß § 74 Abs. 1 BauO NRW zu erteilen, wenn dem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen. Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht erfüllt.

Das hier streitgegenständliche Vorhaben in Gestalt des Mehrfamilienhauses mit insgesamt zwölf Wohneinheiten und Tiefgarage auf dem Flurstücken 000 und 000 verstößt sowohl gegen Bauplanungsrecht (hierzu I.) als auch gegen Bauordnungsrecht (hierzu II.)

I.

Das Bauvorhaben fügt sich hinsichtlich der Grundstücksfläche, die überbaut werden darf, entgegen § 34 Abs. 1 BauGB nicht in die maßgebliche nähere Umgebung ein.

Die für die Beurteilung des Einfügens eines Bauvorhabens maßgebliche „nähere Umgebung“ wird dadurch ermittelt, dass in zwei Richtungen, nämlich in Richtung vom Vorhaben auf die Umgebung und in Richtung von der Umgebung auf das Vorhaben geprüft wird, wie weit die jeweiligen Auswirkungen reichen. Dabei ist die nähere Umgebung für jedes der in § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB aufgeführten Bezugsmerkmale gesondert zu ermitteln, weil sie jeweils eine Prägung mit unterschiedlicher Reichweite und Gewichtung entfalten können. Bezüglich des Maßes der baulichen Nutzung wie auch für die überbaubare Grundstücksfläche wird die nähere Umgebung aber im Regelfall enger als bei dem Merkmal der Art der baulichen Nutzung zu bemessen sein. Entscheidend bleiben in jedem Fall die tatsächlichen Verhältnisse im Einzelfall.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 1. März 2017 – 2 A 46/16 –‍, juris, Rn. 35, m. w. N.

Bei Anwendung dieser Grundsätze wird bezüglich des Merkmals der überbaubaren Grundstücksfläche die nähere Umgebung des Vorhabengrundstücks maßgeblich durch die Bebauung innerhalb des durch die Straßen A.-straße/H.-straße/K.-straße gezogenen Dreieckes geprägt. Dies folgt aus dem der Kammer vorliegenden, online verfügbaren Kartenmaterial. Die Baulichkeiten in diesem Bereich bilden aufgrund der sie umgebenden Straßen ein deutlich abgegrenztes Siedlungsstück. Im Blockinnenbereich ist maßgeblich lediglich die Wahrnehmung der zugehörigen Straßenrandbebauung sowie ggf. noch der straßenseitig orientierten Bebauung der jeweils gegenüberliegenden Straßenseite möglich.

In den demnach maßgeblichen Umgebungsbereich fügt sich das geplante Vorhaben der Klägerin nicht ein.

Ein Vorhaben fügt sich im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB in die Eigenart der näheren Umgebung ein, wenn es bezogen auf die in dieser Vorschrift genannten Kriterien den aus seiner Umgebung für jedes von ihnen gesondert abzuleitenden Rahmen einhält, indem es dort ein „Vorbild" oder eine „Entsprechung“ findet, es sei denn, das Vorhaben würde es an der gebotenen Rücksichtnahme auf die Umgebungsbebauung fehlen lassen. Das Erfordernis des „Einfügens“ hindert indes nicht schlechthin daran, den vorgegebenen Rahmen zu überschreiten. Ist letzteres der Fall, fügt sich das Vorhaben in seine Umgebung gleichwohl ein, wenn es weder selbst noch infolge einer Vorbildwirkung geeignet ist, bodenrechtlich beachtliche und erst noch ausgleichsbedürftige Spannungen zu begründen oder vorhandene Spannungen zu erhöhen. Ausgeschlossen ist danach ein Vorhaben (nur), wenn es die vorhandene Situation in bauplanungsrechtlich relevanter Weise verschlechtert, stört oder belastet. Stiftet es in diesem Sinne Unruhe, so lassen sich die Voraussetzungen für seine Zulassung nur unter Einsatz der Mittel der Bauleitplanung schaffen. Wann insoweit die bauplanungsrechtliche Relevanzschwelle im Einzelnen erreicht ist, hängt von den jeweiligen konkreten Gegebenheiten ab. Die bloß abstrakte oder entfernte Möglichkeit, dass ein Vorhaben Konflikte im Hinblick auf die künftige Nutzung benachbarter Grundstücke auslöst, schließt die Zulässigkeit nach § 34 Abs. 1 BauGB freilich nicht aus. Dagegen fügt sich ein Vorhaben nicht in die Eigenart der näheren Umgebung ein, wenn es die Gefahr heraufbeschwört, dass der gegebene Zustand in negativer Richtung in Bewegung gebracht wird. Davon ist regelmäßig auszugehen, wenn der von der Bebauung bisher eingehaltene Rahmen überschritten wird, ohne dass dies durch irgendeine Besonderheit begründet wäre, durch die sich das Baugrundstück von den Nachbargrundstücken unterscheidet. Ob von dem Vorhaben eine solche negative Vorbildwirkung für Nachbargrundstücke ausgehen kann, ist eine Frage des jeweiligen Einzelfalls und keiner rechtsgrundsätzlichen Klärung zugänglich.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 1. März 2017 – 2 A 46/16 –‍, juris, Rn. 29 ff., m. w. N.

Bei der Bestimmung des Maßstabs, der sich aus der in der näheren Umgebung vorhandenen Bebauung ergibt, ist zunächst alles in den Blick zu nehmen, was in der näheren Umgebung tatsächlich vorhanden ist. Ob es sich hierbei um geplante oder ungeplante Bebauung handelt, ist grundsätzlich ebenso unerheblich wie die Genehmigungslage. Ebenso wenig kommt es auf die Motivlage für die Zulassung einer konkreten Bebauung an und auch nicht darauf, ob es sich um einen aus heutiger Sicht (un)erwünschten Zustand handelt. Diese Bebauung ist in der vorzunehmenden Wertung auf das Wesentliche zurückzuführen, das den charakteristischen Rahmen für das jeweils in den Blick zu nehmende Merkmal bildet. Auszusondern sind hiernach zunächst solche baulichen Anlagen, die von ihrem quantitativen Erscheinungsbild (Ausdehnung, Höhe, Zahl usw.) nicht die Kraft haben, die Eigenart der näheren Umgebung zu beeinflussen, die der Betrachter also nicht oder nur am Rande wahrnimmt. Im Weiteren sind solche Anlagen aus der Bestimmung der Eigenart der näheren Umgebung auszusondern, die zwar quantitativ die Erheblichkeitsschwelle überschreiten, die ihrer Qualität nach aber völlig aus dem Rahmen der sonst in der näheren Umgebung anzutreffenden Bebauung herausfallen und deshalb als Fremdkörper erscheinen.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 1. März 2017 – 2 A 46/16 –‍, juris, Rn. 39 f., m. w. N.

Hinsichtlich des Merkmals der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, kommt es sowohl auf die Größe der Grundfläche des Vorhabens als auch auf seine Lage innerhalb der vorhandenen Bebauung, also auf seinen konkreten Standort an. Ob sich eine Bebauung der rückwärtigen Teile eines Grundstücks einfügt, hängt im Wesentlichen davon ab, in welchem Umfang auch die den Maßstab bildenden umliegenden Grundstücke in ihren rückwärtigen Teilen bebaut sind. Zur Konkretisierung kann insofern auf die Begriffsbestimmungen in § 23 BauNVO zur überbaubaren Grundstücksfläche zurückgegriffen werden. Die planungsrechtlichen Instrumente Baugrenze, Baulinie und Bebauungstiefe (§ 23 Abs. 1 bis 4 BauNVO), mit denen die überbaubare Grundstücksfläche in einem Bebauungsplan festgesetzt werden kann, werden daher auch im Rahmen von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB zur näheren Bestimmung dieses Zulässigkeitskriteriums herangezogen. Die Bebauungstiefe ist von der tatsächlichen Straßengrenze zu ermitteln. „Tatsächliche Straßengrenze“ in diesem Sinne ist die Grenze der als Erschließungsanlage gewählten öffentlichen Straße.

Vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 28. September 1988 – 4 B 175.88 –, juris, Rn. 4, vom 6. November 1997 – 4 B 172.97 –, juris, Rn. 5 und 7, und vom 16. Juni 2009 – 4 B 50.08 –, juris, Rn. 4; OVG NRW, Urteil vom 20. Januar 2020 – 10 A 591/18 –, juris, Rn. 34 ff., m. w. N.

Den nach § 34 Abs. 1 BauGB maßgeblichen „Rahmen“ bilden in Bezug auf die überbaubare Grundstücksfläche nur die in der näheren Umgebung vorhandenen Hauptgebäude, weil das Bauplanungsrecht in § 23 Abs. 5 BauNVO für die räumliche Lage von Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO sowie von (sonstigen) in den Abstandsflächen zulässigen baulichen Anlagen gewisse Erleichterungen vorsieht.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 6. November 1997 – 4 B 172.97 –‍, juris, Rn. 6.

Mit seiner Lage innerhalb der durch straßennahe Bebauung geprägten näheren Umgebung überschreitet das geplante Vorhaben den vorgegebenen Rahmen und fügt sich in diesem Sinne nicht in seine Umgebung ein. Dies gilt sowohl bei einer Betrachtung nur der vorhandenen rückwärtigen Bebauung, als auch unter Berücksichtigung jeglicher Bebauung innerhalb der näheren Umgebung.

Die geplante Bebauung mit einem Mehrfamilienhaus unter Erschließung von der A.-straße befindet sich mit ihrer Vorderkante mehr als 48 Meter von der Erschließungsstraße entfernt. Ein Vorbild für eine derart weit in den rückwärtigen Grundstücksbereich sowie das Zentrum des vorbenannten Siedlungsstücks hineinragende Bebauung ist nicht vorhanden. Die Bebauungen A.-straße 0 und 0 weisen jeweils eine Bebauungstiefe von ca. 32 Metern auf und selbst die Reihenhaussiedlung H.-straße 0-00 – sollte man diese vom H.-straße als Erschließungsstraße aus betrachten und ihre gesonderte Erschließung durch einen abzweigenden Fußweg bzw. ihre anderweitige fremdkörperartige Ausrichtung außer Betracht lassen – ist maximal etwa 44 Meter mit der letzten Gebäudekante entfernt. Nichts anderes gilt für die jeweils auf den anderen Straßenseiten der das dreieckige Siedlungsstück umgrenzenden Straßen befindlichen Bebauungen, welche sich wiederum entlang des H.-straße ca. 30 Meter an den tiefsten Punkten entfernt befinden bzw. 40 Meter entlang des K.-straße (Bebauungen mit den Hausnummern 00-00a, soweit diesen aufgrund der Entfernung überhaupt noch eine prägende Wirkung zukommen kann).

An den vorstehenden Ausführungen zur Überschreitung des vorhandenen Maßes an Bebauungstiefen ändert es auch nichts, dass das geplante Mehrfamilienhaus unmittelbar anschließend an den Reihenhausriegel H.-straße 0-00 errichtet werden soll. Denn dass dieser eine etwaige abstandsflächenrechtliche faktische Anbausicherung i. S. d. § 6 Abs. 1 Satz 4 Nr. 2 BauO NRW darstellen mag und die dahingehenden bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen der Bauweise nach gegeben sein mögen, trifft keine Aussage zur der selbständig zu beurteilenden bauplanungsrechtlichen Voraussetzung des Einfügens der überbaubaren Grundstücksfläche nach. Insoweit ist die hier in den Blick genommene Siedlungsstruktur zwischen den drei vorgenannten Straßen auch in Anbetracht jenes Reihenhausriegels deutlich durch eine in der Mitte des Straßendreiecks verbleibende, von Bebauung freigehaltene Fläche geprägt. Eine Anschlussbebauung an den Reihenhausriegel, jedenfalls in Gestalt des geplanten massiven Mehrfamilienhauses, würde jenen Eindruck einer inmitten der Straßenzüge verbleibenden Freifläche zerstören und erstmals eine rückwärtige zweite Reihe an von den straßenseitigen Baukörpern unabhängiger Bebauung eröffnen.

Das Vorhaben kann auch nicht trotz Überschreitung des vorgefundenen Rahmens ausnahmsweise zugelassen werden.

Das Erfordernis des Einfügens im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB hindert zwar nicht schlechthin daran, den durch die Eigenart der näheren Umgebung vorgegebenen Rahmen zu überschreiten; es hindert jedoch, dies in einer Weise zu tun, die – sei es durch das Vorhaben selbst, sei es als Folge seiner nicht auszuschließenden Vorbildwirkung – geeignet ist, bodenrechtliche Spannungen auszulösen oder zu erhöhen.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 17. Juni 1993 – 4 C 17.91 –, juris, Rn. 19.

Ein Vorhaben, das im Verhältnis zu seiner Umgebung bewältigungsbedürftige Spannungen begründet oder erhöht, das – in diesem Sinne – verschlechtert, stört oder belastet, bringt die ihm vorgegebene Situation gleichsam in Bewegung. Es stiftet eine Unruhe, die potentiell ein Planungsbedürfnis nach sich zieht.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 16. November 2001 – 7 A 1143/00 –‍, juris, Rn. 40 f.

Von dem klägerischen Vorhaben geht eine solche negative Vorbildwirkung aus.

Die vorbeschriebene weit in die verbliebene Freifläche hineinragende Bebauungstiefe sowie dadurch eröffnete zweite Reihe an Bebauungen hinter jenen straßenseitig entlang der A.-straße und dem K.-straße befindlichen Gebäudekörpern hätte das Potential, weitere derartige Bauvorhaben ins Rollen zu bringen. Sie würde ein Vorbild für eine vergleichbare verdichtende Bebauung auf den Flurstücken 000, 000 und 000, ggf. auch 000, darstellen und – anders als in der bislang vorzufindenden Situation – durch die bisherige Bebauung vorgegebene Grenzen nach der überbaubaren Grundstücksfläche aufheben.

II.

Das Bauvorhaben verstößt zudem gegen bauordnungsrechtliche Vorgaben.

Die Normen des Bauordnungsrechts sind für das Bauvorhaben zu prüfen. Entgegen der Ansicht der Klägerin handelt es sich bei der Bezugnahme in § 1 des öffentlich-rechtlichen Vertrages zwischen der Klägerin und der Beklagten darauf, dass sich die „bauliche Ausnutzung des Kaufgrundstücks […] nach § 34 Abs. 2 BauGB [richtet]“, nicht um einen Ausschluss allen übrigen anwendbaren Rechts (wie der Erhaltungssatzung oder Bauordnungsrecht). Unabhängig davon, dass ein solcher Ausschluss anwendbaren Rechts bei der Erteilung einer Baugenehmigung nach § 74 Abs. 1 BauO NRW bereits nicht wirksam möglich ist, lässt sich dies der vorzitierten Passage auch nicht entnehmen. Die Bezugnahme auf § 34 Abs. 2 BauGB lässt sich allein auf die Rahmenbedingungen einer Bebauung der Art der baulichen Nutzung nach verstehen; denn auch nur hierzu trifft § 34 Abs. 2 BauGB eine Aussage. Eine etwaige weitergehende Zusicherung der Beklagten i. S. d. § 38 Abs. 1 VwVfG NRW, eine allein an § 34 Abs. 2 BauGB zu messende Baugenehmigung zu erlassen, wird dadurch nicht begründet und wäre auch nichtig (vgl. § 59 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 VwVfG NRW). Die Normen des Bauordnungsrechts sind für das Bauvorhaben zu prüfen. Entgegen der Ansicht der Klägerin handelt es sich bei der Bezugnahme in § 1 des öffentlich-rechtlichen Vertrages zwischen der Klägerin und der Beklagten darauf, dass sich die „bauliche Ausnutzung des Kaufgrundstücks […] nach § 34 Abs. 2 BauGB [richtet]“, nicht um einen Ausschluss allen übrigen anwendbaren Rechts (wie der Erhaltungssatzung oder Bauordnungsrecht). Unabhängig davon, dass ein solcher Ausschluss anwendbaren Rechts bei der Erteilung einer Baugenehmigung nach § 74 Abs. 1 BauO NRW bereits nicht wirksam möglich ist, lässt sich dies der vorzitierten Passage auch nicht entnehmen. Die Bezugnahme auf § 34 Abs. 2 BauGB lässt sich allein auf die Rahmenbedingungen einer Bebauung der Art der baulichen Nutzung nach verstehen; denn auch nur hierzu trifft § 34 Abs. 2 BauGB eine Aussage. Eine etwaige weitergehende Zusicherung der Beklagten i. S. d. § 38 Abs. 1 VwVfG NRW, eine allein an § 34 Abs. 2 BauGB zu messende Baugenehmigung zu erlassen, wird dadurch nicht begründet und wäre auch nichtig (vgl. § 59 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 VwVfG NRW).

Das Bauvorhaben ist jedenfalls mit den Vorgaben des § 4 Abs. 2 Satz 1 BauO NRW nicht vereinbar.

Hiernach ist ein Gebäude auf mehreren Grundstücken nur zulässig, wenn öffentlich-rechtlich gesichert ist, dass dadurch keine Verhältnisse eintreten können, die Vorschriften dieses Gesetzes oder den aufgrund dieses Gesetzes erlassenen Vorschriften zuwiderlaufen.

Diese Voraussetzungen sind nicht erfüllt.

Das geplante Mehrfamilienhaus soll auf zwei Flurstücken (000 und 000) errichtet werden, ohne dass eine öffentlich-rechtliche Sicherung – in Form einer Vereinigungsbaulast – vorläge und in den Bauvorlagen eingetragen ist (vgl. § 3 Abs. 1 Satz 4 Nr. 8 BauPrüfVO NRW), welche baurechtswidrige Zustände bei Verkauf eines der Flurstücke verhindern würde. Dass in den Bauvorlagen bisweilen angegeben ist, es würde ein Verschmelzungsantrag gestellt, steht dem nicht entgegen. Solange ein solcher nicht erfolgreich gestellt – und die Darstellung in den Bauvorlagen entsprechend angepasst ist – bedarf es gerade der von § 4 Abs. 2 Satz 1 BauO NRW geforderten Sicherung.

Vgl. auch VG Köln, Gerichtsbescheid vom 13. März 2018 – 23 K 7248/15 –, juris, Rn. 35.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 VwGO, § 708 Nr. 11 und § 711 i. V. m. § 709 Satz 2 ZPO.

Gründe

Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf § 52 Abs. 1 GKG. Der festgesetzte Wert entspricht der Bedeutung der Sache. Das Gericht orientiert sich hierbei an Ziffer 1 Buchstabe d des Streitwertkatalogs der Bausenate des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen vom 22. Januar 2019.

Rechtsmittelbelehrung

Innerhalb eines Monats nach Zustellung dieses Urteils kann bei dem Verwaltungs­gericht Köln schriftlich beantragt werden, dass das Ober­verwaltungsgericht für das Land Nord­rhein-West­falen in Münster die Berufung zulässt. Der Antrag muss das angefoch­tene Urteil be­zeichnen.

Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist, bei dem Oberverwaltungs­gericht für das Land Nordrhein-Westfalen in Münster schriftlich einzurei­chen.

Der Antrag ist zu stellen und zu begründen durch einen Rechtsanwalt oder einen Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mit­gliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkom­mens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, der die Befähigung zum Richteramt besitzt, oder eine diesen gleichgestellte Person als Bevollmächtig­ten. Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts ein­schließlich der von ihnen zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben gebildeten Zusammen­schlüsse können sich auch durch eigene Beschäftigte mit Befähigung zum Richter­amt oder durch Be­schäftigte mit Befähigung zum Richteramt anderer Behörden oder juristischer Per­sonen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfül­lung ihrer öffent­lichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse vertreten lassen. Auf die besonde­ren Regelungen in § 67 Abs. 4 Sätze 7 und 8 VwGO wird hingewiesen.

Beschluss

Der Wert des Streitgegenstandes wird auf

120.000,00 Euro

festgesetzt.

Gegen diesen Beschluss kann innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Ent­scheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderwei­tig erledigt hat, bei dem Verwaltungsgericht Köln schriftlich oder zur Niederschrift des Urkunds­beamten der Geschäftsstelle Beschwerde eingelegt werden, über die das Oberver­waltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen in Münster entscheidet, falls das Verwaltungsgericht ihr nicht abhilft. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ab­lauf der genannten Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungs­beschlusses ein­gelegt werden. Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn der Wert des Beschwerdege­genstandes zweihundert Euro übersteigt. Die Beschwerde findet auch statt, wenn sie das Gericht, das die Entscheidung erlassen hat, wegen der grundsätzlichen Bedeu­tung der zur Entscheidung stehenden Frage zulässt.