Abweisung der Klage gegen Versagung sanierungsrechtlicher Genehmigung (BauGB §145)
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin begehrt die Erteilung einer sanierungsrechtlichen Genehmigung zur Nutzungsänderung eines ehemaligen Baumarktes in einen Getränkemarkt innerhalb eines förmlich festgesetzten Sanierungsgebiets. Das VG Köln hält das Vorhaben für zentrenschädlich und widersprechend den Sanierungszielen, die durch Bebauungsplan und Gutachten konkretisiert sind. Die Klage wird abgewiesen, da Versagungsgründe nach §145 Abs.2 BauGB vorliegen und kein Ermessen besteht.
Ausgang: Klage gegen die Versagung der sanierungsrechtlichen Genehmigung als unbegründet abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Für Nutzungsänderungen baulicher Anlagen in förmlich festgesetzten Sanierungsgebieten ist eine sanierungsrechtliche Genehmigung nach §§144, 14, 29 BauGB erforderlich.
Die Genehmigung ist nach §145 Abs.2 BauGB zu versagen, wenn das Vorhaben die Durchführung der Sanierung unmöglich macht, wesentlich erschwert oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderläuft.
Konkretisierungen und Fortschreibungen der Sanierungsziele durch Bebauungsplan oder fachliche Gutachten sind maßgeblich für die Prüfung von Versagungsgründen und können einen Widerspruch des Vorhabens zu den Sanierungszielen begründen.
Das bloße Inkrafttreten eines Bebauungsplans bedeutet nicht automatisch, dass Sanierungsziele erreicht sind; das Genehmigungserfordernis besteht fort, solange die Sanierungsziele nicht verwirklicht sind.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks B.----weg 00 bis 00 in M. (Gemarkung M. , Flur 00, Flurstücke 000, 000, 000, 000, 000, 000, 000).
Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 000 " M. B.----weg (1. Änderung)" und des förmlich festgesetzten Sanierungsgebiets "M. -B.----weg ".
Die Klägerin strebt die Erteilung einer unbefristeten Baugenehmigung für den Betrieb eines Getränkemarktes auf dem streitbefangenen Grundstück an (teilweise Nutzungsänderung des ehemaligen Extra - Baumarktes in einen Getränkemarkt). Das Baugenehmigungsverfahren ist Gegenstand des Klageverfahrens VG Köln 8 K 3755/05. Das vorliegende Klageverfahren betrifft die sanierungsrechtliche Genehmigung dieses Bauvorhabens gemäß §§ 144, 145 des Baugesetzbuchs (BauGB).
Der Antrag der Klägerin auf Erteilung der sanierungsrechtlichen Genehmigung wurde mit Bescheid des Beklagten vom 26. April 2010 abgelehnt. Zur Begründung wurde unter anderem ausgeführt, die Sanierungsmaßnahmen seien darauf gerichtet, den Bereich B.----weg Süd in enger Verzahnung mit den südlich angrenzenden Gewerbebetrieben der Automobilindustrie zu entwickeln, um im Bereich B.----weg Süd die bestehende Gemengelage (Einzelhandel, verarbeitendes Gewerbe, Dienstleistungen, Wohnen) zu bereinigen, gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu gewährleisten und eine funktionsgerechte Erschließung des Gebietes herzustellen. Weiteres Ziel sei, die im Bereich B.----weg Nord gelegenen Flächen mit Blick auf die Nähe zum Innenstadtbereich zu einem Einzelhandelsstandort fortzuentwickeln und damit insgesamt das Gebiet einer geordneten städtebaulichen Struktur zuzuführen. Die beabsichtigte Verkaufsflächenerweiterung sei in jedem Fall zentrenschädlich und würde damit den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen. Die Ziele der Sanierung seien auch noch nicht endgültig erreicht, weshalb eine Aufhebung der Sanierungssatzung noch nicht in Betracht komme. Die städtebaulichen Missstände, die Anlass zum Erlass der Sanierungssatzung gegeben hätten, bestünden insbesondere im Bereich B.----weg Süd weiterhin.
Die Klägerin hat am 17. Mai 2010 Klage erhoben.
Zur Begründung der Klage macht die Klägerin unter anderem geltend, der Bebauungsplan zeige, dass die Bereinigung der bestehenden Gemengelage zu Lasten des Einzelhandels tatsächlich kein Sanierungsziel mehr sei, denn Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten seien im Bebauungsplangebiet zugelassen. Die Ansiedlung eines nicht großflächigen Einzelhandelsbetriebes könne deshalb für sich genommen den Zielen der Sanierung nicht widersprechen.
Auch die angestrebte Entwicklung im Bereich des Gewerbegebiets B.----weg Nord werde durch das Vorhaben der Klägerin nicht gefährdet.
Ohnehin sei die Entscheidung über die Erteilung der sanierungsrechtlichen Genehmigung als Ermessensentscheidung anzusehen und es bestehe jedenfalls ein Anspruch auf Neubescheidung.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten unter Aufhebung seines Bescheides vom 26. April 2010 zu verpflichten, der Klägerin die beantragte sanierungsrechtliche Genehmigung zur teilweisen Nutzungsänderung des Baumarktes in einen Getränkemarkt zu erteilen,
hilfsweise,
den Beklagten zu verpflichten, den Antrag auf Erteilung einer sanierungsrechtlichen Genehmigung unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts neu zu bescheiden.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er macht geltend, das Sanierungsziel "Bereinigung der Gemengelage im Bereich B.----weg Süd" sei im Lichte des von dem Beklagten eingeholten Gutachtens der CIMA-Gesellschaft für gewerbliches und kommunales Marketing mbH zu würdigen. Das Gutachten komme zu dem Ergebnis, dass eine weitere Verfestigung und damit auch eine weitere Ausdehnung des ungeplant entstandenen Einzelhandelsstandorts im Bereich B.----weg Süd die Innenstadt nachhaltig schwächen würde. Im Zusammenhang mit dem Sanierungsziel "Bereinigung der im Bereich B.----weg Süd vorhandenen Gemengelage" sei eine differenzierte Betrachtungsweise nach zentrenrelevanten und nicht zentrenrelevanten Einzelhandelsbetrieben geboten. Die Stadt M. als Trägerin der Planungshoheit habe sich den Empfehlungen und Ergebnissen der Einzelhandelsgutachten angeschlossen und nun die planerische Entscheidung getroffen, dass eine weitere Verfestigung des zentrenrelevanten Einzelhandels im Bereich B.----weg Süd städtebaulich nicht gewünscht werde.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte und die beigezogenen Verwaltungsvorgänge verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage hat sowohl mit dem Hauptantrag als auch mit dem Hilfsantrag keinen Erfolg.
Der Hauptantrag ist als Verpflichtungsantrag zulässig, aber unbegründet.
Der ablehnende Bescheid des Beklagten vom 26. April 2010 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten (vgl. § 113 Abs. 5 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO -), denn die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erteilung der begehrten sanierungsrechtlichen Genehmigung.
Nach § 144 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 14 Abs. 1 BauGB i. V. m. § 29 Abs. 1 BauGB bedarf die hier von der Klägerin begehrte Nutzungsänderung einer baulichen Anlage im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet der Genehmigung. Die Genehmigung darf nach § 145 Abs. 2 BauGB nur versagt werden, wenn Grund zur Annahme besteht, dass das Vorhaben die Durchführung der Sanierung unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde.
Hier würde das von der Klägerin angestrebte Vorhaben - der dauerhafte Betrieb eines Getränkeeinzelhandels südlich des B.----wegs im Sanierungsgebiet - den Zielen der Sanierung zuwiderlaufen.
Die Ziele und Zwecke der Sanierung ergeben sich hier bereits aus der Begründung der Sanierungssatzung. Sanierungsziel ist danach die Nutzung vorhandener Flächenpotenziale zur Entwicklung eines hochwertigen Gewerbe- und Dienstleistungsgebietes im Zusammenhang mit den südlich angrenzenden Technologiebetrieben und eine geordnete städtebauliche Entwicklung der bestehenden Gemengelage. Besondere Bedeutung hat zudem eine planungsrechtliche Steuerung des Einzelhandels am B.----weg und seine Beschränkung auf ein für den Ortskern verträgliches Maß. In der Begründung der Sanierungssatzung heißt es weiter, bei einer Erweiterung der Einzelhandelsbetriebe am B.----weg sei zu befürchten, dass diese Einzelhandelsagglomeration den Ortskern als Einkaufsschwerpunkt ablöst. Damit verbunden sei die Gefährdung einer wohnungsnahen Versorgung der Bevölkerung mit Waren des täglichen Bedarfs und die weitere Schwächung der Innenstadt.
Es bedarf keiner weiteren Erläuterung, dass ein Getränkeeinzelhandelsbetrieb zur Entwicklung eines hochwertigen Gewerbe- und Dienstleistungsgebiets nichts beiträgt. Der Getränkeeinzelhandelsbetrieb ist nach der Art der baulichen Nutzung auch nicht dazu geeignet, einen sinnvollen Zusammenhang mit den unmittelbar südlich angrenzenden Technologiebetrieben herzustellen. Dem weiteren Planungsziel, eine weitere Ansiedlung von Einzelhandelsbetreiben mit zentrenrelevantem Sortiment gerade im unmittelbaren Bereich des B.----weges zu unterbinden, widerspricht das Vorhaben der Klägerin ebenfalls offenkundig.
Auch die mit dem Fortgang der Sanierungsplanung einhergehende Konkretisierung und Fortschreibung der Sanierungsziele
- zur Maßgeblichkeit auch dieser Konkretisierungen und Fortschreibungen für die Bestimmung der Sanierungsziele vgl. etwa Krautzberger in: Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch, § 145 Rdn. 4; derselbe in: Ernst-Zinkahn-Bielenberg, BauGB, § 145 Rdn. 35 f.; Gaentzsch/Stemmler in: Berliner Kommentar zum BauGB, § 145 Rdn. 21 -
die hier unter anderem durch das eingeholte Gutachten der CIMA GmbH und den Bebauungsplan in der Fassung der 1. Änderung erfolgt ist, belegt den Widerspruch des Vorhabens der Klägerin zu den Sanierungszielen. Zentrenrelevante Sortimente, zu denen nach dem Gutachten und den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans auch der Getränkeeinzelhandel gehört, sollen danach in dem hier relevanten Gebiet (GE-A) gänzlich ausgeschlossen sein und in den unmittelbar an das Zentrum angrenzenden Sondergebieten im nördlchen Plangebiet angesiedelt werden. Gegen diese planerische Grundentscheidung, die sich als Konkretisierung der Sanierungsziele darstellt, verstößt das Vorhaben der Klägerin. In der Begründung des Bebauungsplans wird auf die eingeholte Machbarkeitsstudie und die dort dargelegten Nachteile der ungeplant gewachsenen Einzelhandelsagglomeration gerade in dem hier in Rede stehenden Bereich B.----weg Süd ausdrücklich Bezug genommen. Weiter wird auf das Einzelhandelsgutachten der CIMA GmbH verwiesen, das die negativen Auswirkungen des Einzelhandelsstandortes am B.----weg unterstreicht. Planziel des Bebauungsplans ist ausweislich der Planbegründung die Entwicklung eines attraktiven Dienstleistungs- und Gewerbestandorts am B.----weg , die Verbesserung der Einzelhandelsstruktur in M. Ort und die Beschränkung des Einzelhandels am B.----weg Süd auf ein ortskernverträgliches Maß. Auch diesen durch den Bebauungsplan konkretisierten Planzielen widerspricht das Bauvorhaben der Klägerin ersichtlich.
Das Sanierungsziel ist auch noch nicht erreicht. Es ist nichts dafür vorgetragen oder ersichtlich, dass die Entwicklung zu einem hochwertigen Gewerbe- und Dienstleistungsgebiet abgeschlossen ist. Auch die geordnete städtebauliche Entwicklung der bestehenden Gemengelage ist noch nicht vollzogen, insbesondere im Bereich B.----weg Süd ist die sich als Gemengelage darstellende bauliche Situation unverändert. Allein aus dem Inkrafttreten des Bebauungsplans Nr. 000 "M. -B.----weg " ergibt sich nicht, dass die Sanierungsziele bereits erreicht sind. Das sanierungsrechtliche Genehmigungserfordernis bleibt vielmehr grundsätzlich selbst dann bestehen, wenn der Sanierungsbebauungsplan erlassen und seit dem Inkrafttreten bereits eine Reihe von Jahren vergangen ist,
vgl. Krautzberger in: Ernst-Zinkahn-Bielenberg, BauGB, § 145 Rdn. 37.
Da Versagungsgründe nach § 145 Abs. 2 BauGB vorliegen, ist die Genehmigung zu versagen. Ein Ermessen besteht insoweit nicht,
vgl. Krautzberger in: Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch, § 145 Rdn. 3; derselbe in: Ernst-Zinkahn-Bielenberg, BauGB, § 145 Rdn. 22,
weshalb bereits aus diesem Grund ein Anspruch auf die mit dem Hilfsantrag begehrte Neubescheidung, die nur bei Ermessensentscheidungen in Betracht kommt, nicht besteht.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 167 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 VwGO, §§ 708 Nr. 11, 711 der Zivilprozessordnung.