AUV/BUKG: Mietwertermittlung für beibehaltene Eigentumswohnung bei Auslandsabordnung
KI-Zusammenfassung
Ein Bundeswehrsoldat begehrte höhere Erstattung für das Beibehalten seiner inländischen Eigentumswohnung während einer Auslandsabordnung als die bewilligten 568,10 € monatlich. Streitpunkt war allein die Höhe des anzusetzenden ortsüblichen Mietwerts. Das VG Köln hielt die Heranziehung der BImA-Gutachtenermittlung anhand Mietspiegel und Wohnungsmerkmalen für sachgerecht und sah keine substantiiert dargelegten Bewertungsfehler. Private Mietverträge (anderes Mietobjekt bzw. späterer Zeitraum) seien keine objektive Vergleichsgrundlage. Die Klage wurde abgewiesen.
Ausgang: Klage auf höhere Umzugskostenvergütung (Mietwertansatz) für beibehaltene Wohnung abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Die Erstattung notwendiger Auslagen für das Beibehalten einer inländischen Wohnung nach § 26 Abs. 1 Nr. 5 AUV setzt bei Eigentumswohnungen die Ermittlung eines ortsüblichen Mietwerts als maßgebliche Vergleichsgröße voraus.
Die Bundeswehrverwaltung darf zur kurzfristigen und massenhaften Mietwertermittlung in Fällen des § 26 Abs. 1 Nr. 5 AUV regelmäßig auf eine sachkundige staatliche Stelle (BImA) zurückgreifen; eigene Ermittlungen sind nicht erforderlich, wenn keine konkreten Fehlerhinweise vorgetragen werden.
Wer eine höhere Erstattung begehrt, muss substantiiert darlegen, aus welchen Gründen die herangezogene Mietspiegelbewertung oder die angesetzten Zu- und Abschläge im konkreten Fall fehlerhaft sind; pauschale Einwände genügen nicht.
Zuschlagsmöglichkeiten des Mietspiegels („bis zu“-Spannen) begründen ohne besondere Umstände keinen Anspruch darauf, stets den Höchstzuschlag anzusetzen.
Individuell ausgehandelte private Mietverträge – insbesondere aus einem anderen Zeitraum – sind regelmäßig keine objektive Vergleichsgrundlage zur Bestimmung der ortsüblichen Miete nach Mietspiegelmaßstäben.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.
Tatbestand
Der Kläger stand als Hauptfeldwebel im Dienst der Beklagten und wurde mit Personalverfügung vom 30. August 2016 zum Bundeswehrkommando V. D. mit Dienstort U. G. für den Zeitraum 2. Januar 2017 bis 3. September 2017 kommandiert.
Unter dem 5. September 2016 machte der Kläger gegenüber der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) Angaben im Rahmen einer Wohnungsbeschreibung mitsamt Fotos und beantragte mit Schreiben vom 20. September 2016 gegenüber der Beklagten eine Abschlagszahlung auf die zu erwartenden Auslagen für das Beibehalten der bisherigen Wohnung im Inland. Dabei gab er u.a. an, im Inland bewohne er eine Wohnung im eigenen Haus, zu der eine Garage gehöre. Die Wohnung habe 3,5 Zimmer und eine Größe von 95 qm.
In ihrer gutachterlichen Stellungnahme vom 24. Oktober 2016 teilte die BImA mit, nach ihren Ermittlungen sei ein monatlicher Mietzins in Höhe von 568,10 Euro ortsüblich und angemessen. Der sich aus dem Mietspiegel der Stadt E. (Stand 1. Mai 2015) ergebende Mietwert von 5,20 Euro pro qm erhöhe sich um einen Zuschlag von jeweils 7,5 % für Garten/überdachte Terrasse und für die besondere Ausstattung, insgesamt also um 15 %. Für die Garage sei ein monatlicher Betrag von 50,00 Euro, für einen Kfz-Stellplatz in Höhe von 20,00 Euro anzusetzen.
Mit Bescheid vom 10. November 2016 wurde dem Kläger für den Zeitraum 1. Februar 2017 bis 31. August 2017 eine Abschlagszahlung in Höhe von 568,10 Euro monatlich bewilligt.
Am 30. November 2016 legte der Kläger Beschwerde mit der Begründung ein, die ermittelte Kaltmiete sei deutlich zu gering angesetzt.
Mit Bescheid vom 8. August 2017 wies die Beklagte die Beschwerde zurück. Zur Begründung führte sie aus, entsprechend § 26 Abs. 1 Nr. 5 AUV würden die notwendigen Auslagen für das Beibehalten der bisherigen Wohnung in voller Höhe erstattet. Da es sich bei der Wohnung des Klägers um eine Eigentumswohnung handele, sei zunächst der ortsübliche Mietwert für diese Wohnung zu ermitteln. Mangels entsprechender Fachkenntnisse im Bereich der Bundeswehr hätte die Beklagte die BImA als objektive Instanz gebeten, den Mietwert für die Wohnung des Klägers festzusetzen. Das erkennende Gericht habe mit Urteil vom 10. Mai 2017 festgestellt, dass die Einholung einer Auskunft der BImA sachgerecht und nicht zu beanstanden sei. Der Kläger habe nichts dafür vorgetragen, warum die Ermittlung der Kaltmiete fehlerhaft sei.
Der Kläger hat am 2. September 2017 Klage erhoben.
Zur Begründung macht er geltend, er hätte vor Erlass des Beschwerdebescheides angehört werden müssen, um die Möglichkeit zu erhalten, einen höheren Mietwert darzulegen. Er sei davon ausgegangen, dass die Beklagte noch weitere Erkundigungen einholen würde. Durch den langen Verfahrensgang sei er auch im Übrigen gehindert gewesen, weitere Nachweise für den Mietwert zu erbringen, da er sich zwischenzeitlich auf dem Auslandseinsatz befunden habe. Die Wohnung im 1. Obergeschoss des Hauses, welche über eine geringere Wohnfläche verfüge, sei im streitgegenständlichen Zeitraum zu einer monatlichen Kaltmiete von 650 Euro vermietet worden. Aufgrund der Ausstattungsmerkmale der Wohnung sei eine monatliche Kaltmiete in Höhe von 950 Euro angemessen gewesen. Der Mietspiegel sei auch nicht richtig angewendet worden. Beispielsweise für die Garage und die Ausstattung sei nach der Modernisierung der Wohnung ein zu geringer Zuschlag berechnet worden. Die Beklagte hätte sich nicht ohne eigene Ermittlungen auf die Ermittlungen der BImA verlassen dürfen. Nunmehr vermiete der Kläger die Wohnung für eine Kaltmiete in Höhe von 940 Euro, was der ortsüblichen Vergleichsmiete entspreche. Die Mieten seien im Bereich der streitgegenständlichen Wohnung bereits seit Jahren stabil.
Der Kläger beantragt sinngemäß,
die Beklagte unter Aufhebung des Bescheides vom 10. November 2016 in Gestalt des Beschwerdebescheides vom 8. August 2017 zu verpflichten, ihm Umzugskostenvergütung in Höhe von über 568,10 Euro monatlich hinaus für den Zeitraum vom 1. Februar 2017 bis 31. August 2017, jedenfalls weitere 382,90 Euro monatlich zu bewilligen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung ergänzt sie ihr Vorbringen aus dem Beschwerdebescheid dahingehend, dass die gutachterliche Stellungnahme der BImA vom 24. Oktober 2016 auf den vom Kläger gemachten Angaben und dem zu berücksichtigenden Mietspiegel beruhe. Der Kläger habe mit seiner Wohnungsbeschreibung vom 5. September 2016 und der E-Mail vom 20. September 2016, mit der er auch Fotos übersandt habe, umfassende Angaben zu seiner Wohnung gemacht. Die besondere Ausstattung der Wohnung sei mit einem Zuschlag von 15 % berücksichtigt worden. Der nunmehr seitens des Klägers vorgelegte Mietvertrag könne nicht als Bewertungsmaßstab herangezogen werden, da das Mietverhältnis erst ab dem 1. Januar 2019 beginne und somit für den streitgegenständlichen Zeitraum in der Vergangenheit keinerlei Aussagekraft habe. Zudem würden private Mietabschlüsse auf dem freien Wohnungsmarkt von anderen Entscheidungsparametern beeinflusst als die Festlegung eines Mietwertes aufgrund eines Mietspiegels.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie des beigezogenen Verwaltungsvorgangs ergänzend Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist nicht begründet.
Der Kläger hat keinen Anspruch auf Bewilligung von Umzugskostenvergütung in Höhe von zusätzlichen 382,90 Euro monatlich für den Zeitraum vom 1. Februar 2017 bis 31. August 2017; der Ablehnungsbescheid und der Beschwerdebescheid der Beklagten sind rechtmäßig und verletzen den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 5 VwGO).
Rechtsgrundlage für die Gewährung einer Umzugskostenvergütung ist § 14 Abs. 2 Nr. 21 Bundesumzugskostengesetz (BUKG) i.V.m. § 26 Abs. 1 Nr. 5 Auslandsumzugskostenverordnung (AUV). Nach § 26 Abs. 1 Nr. 5 AUV wird, soweit von vornherein feststeht, dass die berechtigte Person für nicht mehr als zwei Jahre ins Ausland abkommandiert wird, für den Hin- und Rückumzug Umzugskostenvergütung höchstens in folgendem Umfang gewährt: Erstattung der notwendigen Auslagen für das Beibehalten der bisherigen Wohnung im Inland, und zwar in voller Höhe, wenn diese aufgrund der dienstlichen Maßnahme nicht bewohnt wird.
Diese Voraussetzungen sind im Falle des Klägers erfüllt. Er war für weniger als zwei Jahre ins Ausland kommandiert und hat seine bisherige Wohnung im Inland beibehalten, die von seiner Familie nicht mehr bewohnt oder anderweitig genutzt wurde.
Streitig ist einzig die Höhe des zu erstattenden Betrages. Diesen hat die Beklagte in nicht zu beanstandender Weise ermittelt. Die Kammer hat bereits in dem Urteil vom 10. Mai 2017, 23 K 2188/16, darauf hingewiesen, dass ein Rückgriff auf eine Auskunft der BImA keinen rechtlichen Bedenken begegnet. Dass die Beklagte in Fällen des § 26 Abs. 1 Nr. 5 AUV regelmäßig eine Auskunft der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben einholt, ist sachgerecht und nicht zu beanstanden. Eigene Kenntnisse über die bundesweiten Mietwerte kann die Beklagte in Gestalt der Bundeswehrverwaltung nicht haben. Daher ist die Einholung einer Auskunft einer sachkundigen Stelle angebracht und angezeigt. Angesichts der Vielzahl der zu bearbeitenden Fälle und der notwendigen kurzfristigen Mietwertbestimmungen ist es sachgerecht, dass sich die Beklagte hierzu einer staatlichen Stelle bedient. Dass die Bundesanstalt für Immobilienangelegenheiten hierzu fachlich geeignet ist, liegt angesichts ihrer vielfältigen Aufgaben im Immobilienbereich, zu denen auch die bundesweite Vermietung und Verpachtung von Wohnungen und Grundstücken sowie die Wohnungsfürsorge für Bundesbedienstete gehört, nahe.
Vgl. VG Köln, Urteil vom 10. Mai 2017 – 23 K 2188/16 –, juris, Rn. 21.
An diesen Grundsätzen hält die Kammer fest.
Es fehlt auch an einem substantiierten Vortrag dazu, warum die Ermittlung der Wohnungskosten durch die BImA fehlerhaft sein soll. Die Beklagte durfte auch ohne eigene weitere Ermittlungen den von der BImA ermittelten Betrag zugrunde legen. Denn der Kläger hatte ausreichend Gelegenheit, der BImA die erforderlichen Tatsachen zur Bewertung der Wohnung vorzulegen. Dies hat er auch getan. Die Ermittlung der BImA erfolgte sodann auf der Grundlage des Mietspiegels einerseits und den individuellen Merkmalen der Wohnung andererseits. Dass für Garten/Terrasse und für die Ausstattung der Wohnung bereits ein Zuschlag von 15 % einberechnet wurde, zeigt, dass sich die BImA nicht auf pauschale Werte beschränkt, sondern auch einen individuellen Anteil berücksichtigt hat. Die Beklagte musste sich daher nicht veranlasst sehen, die Ermittlung nochmals eigenständig zu überprüfen – zumal ihr die erforderliche Sachkompetenz hierzu fehlen dürfte. Im Beschwerdeverfahren hat der Kläger dann auch lediglich vorgebracht, der Betrag sei zu niedrig.
Fehler bei der Anwendung des Mietspiegels sind überdies auch nicht ersichtlich. Aus dem Mietspiegel der Stadt E. wird erkennbar, dass etwaige Zuschläge regelmäßig bis zu einem gewissen Prozentsatz vorgenommen werden können. Der Kläger hat nichts dafür vorgebracht, warum für seine Wohnung stets der Höchstwert der maßgebliche sein sollte.
Ein Vergleich mit der erzielten Kaltmiete der anderen Wohnung in dem Haus kann aufgrund des Charakters eines privaten Mietvertrags ebenso wenig Zweifel an dem gefundenen Ergebnis begründen wie der nunmehr geschlossene Mietvertrag für die Wohnung des Klägers. Denn individualvertraglich geschlossene Verträge können keine objektive Vergleichsgrundlage für die ortsübliche Miete bieten. Die Entscheidungsgrundlage für den Abschluss eines solchen Vertrags kann stark subjektiv beeinflusst sein. Darüber hinaus kann der nunmehr erzielten Kaltmiete in der Wohnung des Klägers schon deshalb keine Aussagekraft zukommen, da der Mietvertrag zu einem späteren als dem streitgegenständlichen Zeitraum geschlossen wurde.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.
Gründe
Der festgesetzte Betrag entspricht der Höhe der streitigen Geldleistung (§ 52 Abs. 3 GKG). Diese ergibt sich aus dem streitigen Differenzbetrag von 382,90 Euro für sieben Monate (1. Februar 2017 bis 31. August 2017).
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil steht den Beteiligten die Berufung an das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen zu, wenn sie von diesem zugelassen wird. Die Berufung ist nur zuzulassen, wenn
1. ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen,
2. die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist,
3. die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,
4. das Urteil von einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts, des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder
5. ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.
Die Zulassung der Berufung ist innerhalb eines Monats nach Zustellung des Urteils bei dem Verwaltungsgericht Köln, Appellhofplatz, 50667 Köln, schriftlich zu beantragen. Der Antrag auf Zulassung der Berufung muss das angefochtene Urteil bezeichnen.
Statt in Schriftform kann die Einlegung des Antrags auf Zulassung der Berufung auch als elektronisches Dokument nach Maßgabe des § 55a der Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO – und der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung – ERVV) erfolgen.
Die Gründe, aus denen die Berufung zugelassen werden soll, sind innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils darzulegen. Die Begründung ist schriftlich oder als elektronisches Dokument nach Maßgabe des § 55a VwGO und der ERVV bei dem Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen, Aegidiikirchplatz 5, 48143 Münster, einzureichen, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist.
Vor dem Oberverwaltungsgericht und bei Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Oberverwaltungsgericht eingeleitet wird, muss sich jeder Beteiligte durch einen Prozessbevollmächtigten vertreten lassen. Als Prozessbevollmächtigte sind Rechtsanwälte oder Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mitgliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, die die Befähigung zum Richteramt besitzen, für Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts auch eigene Beschäftigte oder Beschäftigte anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts mit Befähigung zum Richteramt zugelassen. Darüber hinaus sind die in § 67 Abs. 4 der Verwaltungsgerichtsordnung im Übrigen bezeichneten ihnen kraft Gesetzes gleichgestellten Personen zugelassen.
Die Antragsschrift sollte zweifach eingereicht werden. Im Fall der Einreichung eines elektronischen Dokuments bedarf es keiner Abschriften.
Beschluss
Der Wert des Streitgegenstandes wird auf
2.680,30 €
festgesetzt.
Gegen diesen Beschluss kann schriftlich oder zu Protokoll des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle, Beschwerde bei dem Verwaltungsgericht Köln, Appellhofplatz, 50667 Köln eingelegt werden.
Statt in Schriftform kann die Einlegung der Beschwerde auch als elektronisches Dokument nach Maßgabe des § 55a der Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO – und der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung – ERVV) erfolgen.
Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, einzulegen. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann sie noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.
Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200 Euro übersteigt.
Die Beschwerdeschrift sollte zweifach eingereicht werden. Im Fall der Einreichung eines elektronischen Dokuments bedarf es keiner Abschriften.