Nutzungsänderung Scheune zu Wohnhaus im Außenbereich: Splittersiedlung und Frist § 35 Abs. 4 BauGB
KI-Zusammenfassung
Der Kläger begehrte eine Genehmigung zur Nutzungsänderung einer Scheune in ein Wohnhaus mit zwei Wohneinheiten im Außenbereich. Das VG Köln wies die Verpflichtungsklage ab, weil das Vorhaben nach § 35 Abs. 3 Nr. 7 BauGB die Entstehung bzw. Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lasse. Zudem seien die Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 BauGB nicht erfüllt, da die maßgebliche Frist seit Aufgabe des von der Hofstelle aus betriebenen Nebenerwerbsbetriebs (01.01.1990) abgelaufen sei. Die spätere Mitnutzung der Gebäude durch einen Pächter von anderer Hofstelle aus ändere den Fristbeginn nicht; eine Rückbeziehung auf den Zeitpunkt der Antragstellung lehnte das Gericht ab.
Ausgang: Verpflichtungsklage auf Genehmigung der Nutzungsänderung wegen Splittersiedlungsgefahr und Fristablaufs nach § 35 Abs. 4 BauGB abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Die Nutzungsänderung eines landwirtschaftlichen Nebengebäudes zu Wohnzwecken ist im Außenbereich planungsrechtlich wie die Neuerrichtung eines entsprechenden Wohngebäudes zu beurteilen.
Ein Vorhaben im Außenbereich widerspricht § 35 Abs. 3 Nr. 7 BauGB, wenn es nach Lage der Dinge die Entstehung oder Erweiterung einer Splittersiedlung und damit eine unerwünschte Zersiedelung befürchten lässt.
Für die Frist nach § 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB ist auf die Aufgabe des land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs abzustellen, dessen Hofstelle mit dem umzunutzenden Gebäude räumlich-funktional verbunden ist.
Wird ein aufgegebener Betrieb nicht von der Hofstelle an einen Dritten übernommen und von dort fortgeführt, sondern werden Flächen und Gebäude lediglich von einer anderen Hofstelle aus mitbewirtschaftet bzw. mitbenutzt, verschiebt dies den Fristbeginn des § 35 Abs. 4 BauGB nicht.
Eine Rückbeziehung der in § 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB vorgesehenen Frist auf den Zeitpunkt der Antragstellung kommt nicht in Betracht, wenn die maßgebliche Fristregelung zu diesem Zeitpunkt noch nicht in Kraft war und Übergangsvorschriften eine Fristverlängerung nicht erkennen lassen.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens trägt der Kläger einschließlich der außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen.
Tatbestand
Der Kläger stellte mit Schreiben vom 03.03.1995 eine Voranfrage bezüglich der Nutzungsänderung einer Scheune in ein Wohngebäude mit zwei Wohneinheiten auf der Hofstelle O. 0 in S. . Unter dem 29.03.1995 teilte die Landwirt- schaftskammer Rheinland mit, der Vater des Klägers habe bis zum 01.01.1990 einen landwirtschaftlichen Nebenerwerbsbetrieb geführt. Ab diesem Zeitpunkt seien die landwirtschaftlichen Nutzflächen bis auf eine kleine Restfläche und auch die zur Um- nutzung anstehende Scheune an einen landwirtschaftlichen Vollerwerbsbetrieb ( C. ) verpachtet und von diesem bis zum 01.01.1994 genutzt worden. Mit Bescheid vom 30.05.1996 lehnte der Beklagte die Erteilung einer Bebauungsgenehmigung ab. Das Vorhaben liege im Außenbereich. Der Beigeladene habe die nach § 36 BauGB erforderliche Zustimmung nicht in Aussicht gestellt. Das Vorhaben beeinträchtige Belange im Sinne des § 35 Abs. 2 und 3 BauGB. Gegenstand der Prüfung sei nicht die Nutzungsänderung als solche, sondern die bauliche Anlage in ihrer geänderten Funktion. Insoweit würde infolge der Nutzungsänderung die vorhandene Wohnbe- bauung in die freie Landschaft ausufern. Die vom Gesetzgeber nicht gewollte Zersie- delung wäre nicht mehr aufzuhalten, zumal die Genehmigung des Bauvorhabens zu Berufungsfällen führen würde und weitere Anträge anderer Grundstückseigentümer aufgrund des Gleichheitsgrundsatzes nicht versagt werden könnten. Zwar stehe hier die Darstellung des Flächennutzungsplanes dem Vorhaben nicht entgegen. Dies räume jedoch den vorgenannten Verstoß nicht aus. Im übrigen sei völlig offen, ob im Falle einer verbindlichen Bauleitplanung die ehemalige Hofstelle erhalten werde, da dort keine denkmalgeschützten Gebäude vorhanden seien. Dagegen legte der Klä- ger Widerspruch ein. Es sei keine ausreichende Würdigung der konkreten Gegeben- heiten erfolgt. Im Außenbereich des Beklagten gebe es nirgendwo eine Hofstelle, die im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche ausgewiesen sei. Daher sei es ausge- schlossen, dass andere Bauwillige sich insoweit auf den Gleichbehandlungsgrund- satz berufen könnten. Es sei außerdem kaum vorstellbar, dass im Rahmen eines Bebauungsplanes die vorhandene Wohnunnutzung nicht erhalten werde.
Mit Schreiben vom 03.03.1997 bat der Kläger darum, das Widerspruchsverfahren im Hinblick auf die geplante Gesetzesänderung im Bereich des § 35 BauGB vorerst ruhen zu lassen.
Mit Bescheid vom 20.01.1998 wies der Beigeladene den Widerspruch des Klä- gers zurück. Unter anderem wurde darauf hingewiesen, dass sowohl die in § 4 Abs. 3 BauGBMaßnG vorgesehene Fünfjahresfrist zwischen Nutzungsaufgabe und Nut- zungsänderung als auch die in § 35 Abs. 4 Nr. 1 c BauGB 1998 vorgesehene Sie- benjahresfrist bereits verstrichen sei.
Dagegen hat der Kläger rechtzeitig Klage erhoben. Die Hofstelle bestehe aus Wohnhaus nebst angebauter Scheue sowie zwei Schuppen. Im Wohnhaus bestün- den derzeit zwei Wohneinheiten: Eine werde von den Eltern bewohnt, eine vom Klä- ger und seiner vierköpfigen Familie sowie dem Bruder des Klägers. Da der Bruder keine abgeschlossene Wohneinheit habe, wolle der Kläger in die ausgebaute Scheune ziehen, der Bruder solle dann die freiwerdende Wohnung übernehmen. Die Voraussetzung des § 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB 1998 lägen vor. Es handele sich um die Nutzungsänderung eines ehemals privilegierten Gebäudes. Das Vorhaben diene ei- ner zweckmäßigen Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz, die äußere Gestalt bleibe im wesentlichen unberührt. Die maßgebliche Frist zwischen Nutzungsaufgabe der privilegierten Nutzung und Nutzungsänderung sei auch eingehalten. Maßgebli- cher Zeitpunkt der Nutzungsaufgabe sei der 01.01.1994. Der Vollerwerbslandwirt C. habe nämlich den kompletten landwirtschaftlichen Betrieb der Familie des Klägers übernommen (Pacht) und bis zum 01.01.1994 fortgeführt. Selbst wenn man als maßgeblichen Zeitpunkt auf den 01.01.1990 abstelle, sei die Siebenjahresfrist nicht abgelaufen. Denn es komme auf den Zeitpunkt der Antragstellung an, da der Bürger auf die zeitliche Dauer des Verwaltungsverfahrens keinen Einfluss habe. § 35 Abs. 4 Nr. 1 f BauGB 1998 stehe dem Vorhaben ebenfalls nicht entgegen. Während nach der bisherigen Rechtslage eine Wohnung, die nach Aufgabe der privilegierten Nutzung nur noch Bestandsschutz genossen habe, auf die zulässige Höchstzahl von drei Wohnungen angerechnet worden sei, sei dies nach der neuen Regelung nicht mehr der Fall. Im übrigen sei das Vorhaben auch nach § 35 Abs. 2 BauGB zulässig. Der Flächennutzungsplan weise den fraglichen Bereich als Wohnbaufläche aus. Zwar könne nach der Rechtsprechung des OVG NRW ein Bauvorhaben im Außen- bereich auch dann die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersied- lung befürchten lassen, wenn das Bauvorhaben den Darstellungen des Flächennut- zungsplanes entspreche, allerdings bedürfe es dafür besondere Anhaltspunkte, die im vorliegenden Falle nicht ersichtlich seien.
Der Kläger beantragt,
den Beklagten unter Aufhebung seines Bescheides vom 30.05.1996 und des Widerspruchsbescheides der Beigeladenen vom 20.01.1998 zu verpflichten, dem Kläger eine Bebauungsgenehmigung zur Nutzungsänderung einer Scheune in ein Wohnhaus mit 2 Wohneinheiten gemäß Antrag vom 03.03.1995 zu erteilen.
Der Beklagte und der Beigeladene beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie vertiefen die Gründe der angefochtenen Bescheide und weisen ergänzend darauf hin, dass bezüglich der Fristberechnung die Nutzung durch den Pächter nicht mitzurechnen sei, da insoweit kein räumlich-funktionaler Zusammenhang mit der fraglichen Hofstelle mehr bestehe. § 35 Abs. 4 Nr. 1 e BauGB stelle auf die Hofstelle ab, mit welcher das zur Änderung vorgesehene Gebäude räumlich und funktional im Zusammenhang stehe, hier also die (ehemalige) Hofstelle des Klägers.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet.
Der Kläger hat keinen Anspruch auf Erteilung er beantragten Be- bauungsgenehmigung, da dem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegenstehen (§ 75 Abs. 1 BauO NRW).
Das Vorhaben steht nicht mit § 35 Abs. 3 Nr. 7 BauGB in Einklang, da es die Entstehung bzw. Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lässt. Im Hinblick darauf, dass auf der Hofstelle bislang nur 2 Wohneinheiten nebst landwirtschaftlichen Nebengebäuden vorhanden sind, dürfte es sich um einen Siedlungssplitter handeln. Durch das Hinzutreten der beantragten 2 weiteren Wohneinheiten würde eine Entwicklung zu einer Splittersiedlung hin eingeleitet. Wenn man demgegenüber den vorhandenen Baubestand selbst bereits als Splittersiedlung bewerten wollte, würde diese erweitert. Denn die Nutzungsänderung einer Scheune in ein Wohnhaus ist planungsrechtlich wie die Neuerrichtung eines entsprechenden Gebäudes zu bewerten. Von daher würde durch das fragliche Vorhaben die Wohnbebauung in den Außenbereich hin ausgedehnt. In den Fällen einer Entstehung oder Erweiterung einer Splittersiedlung ist im Regelfall die Annahme einer unerwünschten Zersiedelung gewissermaßen indiziert und deshalb im Sinne des Gesetzes "zu befürchten".
Vgl. etwa BVerwG, Urteil vom 03.06.1977 - IV C 37.75 - , BRS. 32 Nr. 75.
Davon abgesehen lässt sich auch konkret feststellen, dass die bauliche Fortentwicklung der ehemaligen Hofstelle ohne entsprechende Bauleitplanung siedlungsstrukturell unerwünscht ist. Eine andere Bewertung ergibt sich hier auch nicht auf dem Hintergrund der vom Kläger zitierten Entscheidung des OVG NRW (Urteil vom 07.02.1979 - VII A 1739/77 -, BauR 1979, 485) i.V.m. der einschlägigen Ausweisung des Flächennutzungsplanes (Wohnbau-fläche). Denn der der OVG Entscheidung zugrunde liegende Sachverhalt lässt sich mit dem vorliegenden in keiner Weise vergleichen. So geht das OVG in der genannten Entscheidung davon aus, dass aufgrund der vorhandenen Bebauung und der topographischen Gegebenheiten Standort und Größe des dort streitigen Wohnhauses praktisch vorgegeben waren, es daher keiner die Darstellungen des Flächennutzungsplanes konkretisierender Festsetzungen eines Bebauungsplanes mehr bedurfte. Eine derartige Situation liegt hier ersichtlich nicht vor. Denn es gibt zahlreiche Möglichkei- ten, den fraglichen im Flächennutzungsplan ausgewiesenen Bereich einschließlich der Hofstelle des Klägers planerisch zu gestalten. Von daher würde die Genehmigung des streitigen Vorhabens gerade die planerischen Möglichkeiten der Gemeinde einschränken.
Die Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 BauGB liegen nicht vor. Die zulässige Frist zwischen Aufgabe der privilegierten Nutzung und der Nutzungsänderung ist bereits abgelaufen. Abzustellen ist insoweit auf die Aufgabe des von der Hofstelle aus betriebenen landwirtschaftlichen Nebenerwerbsbetriebes durch den Vater des Klägers zum 01.01.1990, nicht dagegen auf die spätere Nutzungsaufgabe des Pächters zum 01.01.1994. Dies ergibt sich letztlich aus § 35 Abs. 4 Nr. 1 e BauGB. Danach muss das fragliche Gebäude in einem räumlich-funktionalen Zusammenhang mit der Hofstelle des land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes stehen. Dies bedeutet, dass es nicht ausreicht, dass das fragliche, umzuwandelnde Gebäude (irgend-) einem (gegebenenfalls auch anderen) landwirtschaftlichen Betrieb dient, sondern der räumlich-funktionale Zusammenhang muss mit der Hofstelle bestehen, deren bisherige privilegierte Nutzung ganz oder teilweise aufgegeben werden soll. Insoweit ist darauf hinzuweisen, dass die komplette oder teilweise Aufgabe des landwirtschaftlichen Betriebes nicht mit dem bloßen Wechsel des Betriebsinhabers gleichzusetzen ist. Wird die Hofstelle komplett an einen Dritten übergeben (gegebe- nenfalls auch im Wege der Pacht) und von diesem von der bisherigen Hofstelle aus weitergeführt, ist für die maßgebliche Fristberechnung die Betriebsaufgabe durch den Dritten maßgeblich. Ein derartiger Fall liegt hier jedoch nicht vor. Denn die Hofstelle als solche ist nicht mit dem gesamten landwirtschaftlichen Nebenerwerbsbetrieb von einem Dritten übernommen worden, sondern der Dritte hat als Vollerwerbslandwirt von seiner eigenen Hof-stelle aus die Ländereien des klägerischen Hofes mitbewirtschaftet und dabei auch die landwirtschaftlichen Nebengebäude mitbenutzt. Der mit der Hofstelle als Betriebsmittelpunkt existierende Nebenerwerbsbetrieb ist jedoch zum 01.01.1990 aufgegeben worden.
Diese Auslegung der Vorschrift steht auch mit der im übrigen erkennbaren Intention in Einklang, eine erleichterte Umwandlung von privilegierten Gebäuden bei Betriebsaufgabe nur einmal zuzulassen. Denn wenn sich ein Landwirt etwa entscheidet, landwirtschaftliche Nebengebäude durch Dritte gewerblich nutzen zu lassen, dieser Gewerbebetrieb dann aber aufgegeben wird, richtet sich eine erneute Nutzungsänderung ebenfalls nach den allgemeinen Vorschriften. Im übrigen würde sich bei der vom Kläger für richtig gehaltenen Gesetzesauslegung auch die Notwendigkeit ergeben, im einzelnen zu überprüfen, ob es sich bei der von einer anderen Hofstelle aus betriebenen landwirtschaftlichen Nutzung überhaupt um einen privilegierten landwirtschaftlichen Betrieb handelt. Dies liegt nach Auffassung der Kammer ebenfalls nicht in der Systematik des § 35 Abs. 4 BauGB.
Ausgehend von einer Betriebsaufgabe am 01.01.1990 ist die maßgebliche Frist für eine privilegierte Nutzungsänderung bereits abgelaufen. Dass im Zeitpunkt der Antragstellung die nach der alten Gesetzeslage geltende Fünfjahresfrist bereits verstrichen war, ist unstreitig. Aber auch die nach der neuen Regelung geltenden Siebenjahresfrist ist bereits abgelaufen. Insoweit kann entgegen der Auffassung des Klägers diese Frist nicht auf den Zeitpunkt seiner Antragstellung zurückbezogen werden. Denn zu diesem Zeitpunkt war die neue Regelung noch nicht in Kraft. Es bestehen auch keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber bei noch nicht endgültig beschiedenen Bauanträgen die maßgebliche Frist praktisch über sieben Jahre hinaus ausdehnen wollte. Die Übergangsvorschriften lassen eine derartige Intention nicht erkennen. Vielmehr spricht § 245 b Abs. 2 BauGB deutlich gegen diese Auslegung. Denn dort ist eine Ermächtigung für die Länder vorgesehen, die Anwendung der fraglichen Frist bis zum 31.12.2004 auszuschließen und damit eine erleichterte Umwandlung von ehemals privilegierten Vorhaben auch in Fällen zu- zulassen, in denen die Aufgabe des Betriebes schon länger als sieben Jahre zurückliegt. Das lässt aber nur den Schluss zu, dass der Bundesgesetzgeber selbst eine Fristausdehnung in Übergangsfällen nicht zum Inhalt der Regelung machen wollte. In Nordrhein Westfalen ist eine derartige landesrechtliche Regelung nicht getroffen worden.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 1, 162 Abs. 3 VwGO.