Baugenehmigung für Doppelhaushälfte: Keine Befreiung von Baugrenze/Garagenfläche
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin begehrte eine Baugenehmigung für eine Doppelhaushälfte, die von den Festsetzungen des Bebauungsplans abwich, indem die südliche Baugrenze überschritten und eine als Garagenfläche festgesetzte Zone überbaut werden sollte. Streitpunkt war, ob eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB zu erteilen ist. Das VG Köln verneinte die Befreiung, weil das Vorhaben die Grundzüge der Planung (Mindestabstand der Wohnbebauung zur Verkehrsfläche; Garagen unmittelbar an der Straße) berührt. Zusagen seien zudem nicht schriftlich i.S.d. § 38 VwVfG belegt; die Klage wurde abgewiesen.
Ausgang: Verpflichtungsklage auf Erteilung einer Baugenehmigung mangels Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Eine Baugenehmigung ist zu versagen, wenn das Vorhaben Festsetzungen eines wirksamen Bebauungsplans (Baugrenzen/Flächenfestsetzungen) verletzt und keine Befreiungslage besteht.
Eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB kommt nur in Betracht, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden; dies ist zu verneinen, wenn die Abweichung dem erkennbaren planerischen Grundkonzept zuwiderläuft.
Ein planerischer Grundzug kann in einem einheitlich vorgesehenen Mindestabstand der Wohnbebauung zur öffentlichen Verkehrsfläche liegen, während straßenseitig nur Nebenanlagen (z.B. Garagen) zugelassen werden.
Sind bereits die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 31 Abs. 2 BauGB nicht erfüllt, kommt eine Ermessensausübung (einschließlich einer Ermessensreduzierung auf Null) nicht in Betracht.
Auf eine behördliche Zusage, eine Befreiung zu erteilen, kann sich der Bauherr regelmäßig nur bei Vorliegen einer schriftlichen Zusicherung nach § 38 Abs. 1 Satz 1 VwVfG berufen.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Tatbestand
Die Klägerin begehrt die Erteilung einer Baugenehmigung für die Errichtung einer Doppelhaushälfte auf dem Grundstück Gemarkung I1. , Flur 00 Flurstück 000 in C. -H. .
Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 000/H. der Stadt C. . Dieser sieht entlang der Straße „U. “ die Errichtung von Doppel-häusern vor. Diese Festsetzung erfasst auch das Grundstück der Klägerin, das als letztes in der Reihe der festgesetzten Doppelhausbebauung an der Ecke zur rechtwinklig abzweigenden Straße „H1. “ liegt. Der Bebauungsplan legt auch die überbaubaren Grundstücksgrenzen durch die Festsetzung von Baulinien und Baugrenzen fest; auf dem Flurstück 000 weist er zur südlich gelegenen Straße „H1. “ eine 3 m breite Fläche zur Errichtung von Garagen aus. Auch an anderer Stelle des Plans ist durch vorgesehene Flächen zur Errichtung von Garagen oder durch Baugrenzen sichergestellt, dass die Wohnbebauung nicht an die öffentliche Verkehrsflächen grenzt.
Das Flurstück 000 war ursprünglich Bestandteil der größeren Parzelle 000. Für diese beantragte die Klägerin im Jahre 2000 den Erlass eines Vorbescheides für die Errichtung eines freistehenden Einfamilienhauses. Hintergrund dieses Antrages war ausweislich eines Vermerks in der Bauakte vom 17.04.2000, dass das Grundstück für die Errichtung einer Doppelhausbebauung zu klein war. Die Beklagte erteilte am 26.04.2000 einen Vorbescheid und stellte die Befreiung von der festgesetzten Doppelhausbebauung sowie für die Überschreitung der südlichen Baugrenze und der Festsetzung von Garagenflächen bis auf 1 m zur Grundstücksgrenze in Aussicht.
Hiervon machte die Klägerin jedoch keinen Gebrauch, sondern stellte im Dezember 2002 Bauanträge für eine Doppelhausbebauung. Dabei sollte auf dem Flurstück 000 (das zuvor die Bezeichnung 000 trug) die nördliche Doppelhaushälfte unmittelbar an
der Grenze zum Flurstück 000 errichtet werden, die südliche unter Einhaltung der festgesetzten Garagenfläche an der Straße „H1. “. Nachdem die Beklagte
auf die Verpflichtung zur Einhaltung des Grenzabstandes bei einer Doppelhausbebauung hinwies und eine Befreiung nicht in Aussicht stellte, nahm die Klägerin die Bauanträge zurück.
Sie stellte im Februar 2003 weitere Bauanträge und nahm sodann eine Teilung des Flurstücks 000 in die (nördlich gelegene) Pazelle 000 und die (südlich gelegene und hier streitbefangene) Parzelle 000 vor. Der Bauantrag hinsichtlich einer Doppelhaus-hälfte auf dem Flurstück 000 – nunmehr unter Einhaltung eines Grenzabstandes –
wurde am 09.04.2003 genehmigt; das Haus ist inzwischen errichtet. Der weitere Bau-antrag für eine Doppelhaushälfte auf dem Flurstück 000 sah abweichend zu den Festsetzungen im Bebauungsplan (Garagenfläche) eine Bebauung des Grundstücks bis zur Grundstücksgrenze an der Straße „H1. “ vor, da nur so eine wirtschaftliche Nutzung des Grundstücks mit dem geforderten Doppelhaus möglich sei.
Nach vorheriger Anhörung lehnte die Beklagte den Bauantrag für die Parzelle 000 mit Bescheid vom 12.06.2003 ab. Zur Begründung wies sie darauf hin, dass das Vorhaben die südlich festgesetzte Baugrenze überschreite und dadurch zusätzlich die für die Errichtung von Garagen vorgesehene Fläche überbaut werde. Die Voraussetzungen für eine Befreiung lägen nicht vor. Im gesamten Baugebiet sei eine Bebauung bis unmittelbar an die Straßengrenze nicht vorgesehen. Ein Härtefall liege nicht vor.
Hiergegen erhob die Klägerin am 09.07.2003 Widerspruch. Sie führte aus, im Rahmen der Verhandlungen sei ihr eine Befreiung hinsichtlich der Überbauung der Garagenfläche zugesagt worden. Auch im Vorbescheid sei eine Befreiung in Aussicht gestellt worden. Die Durchführung des Bebauungsplanes führe zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte. Die Klägerin sei gehindert, das Grundstück entsprechend den Festsetzungen im Bebauungsplan mit einer Doppelhaushälfte zu bebauen. Dies sei ein Einzelfall im Baugebiet. Das Ermessen der Beklagten bei der Erteilung einer Befreiung sei auf Null reduziert. Sie habe die entstandene Situation durch Erteilung von Befreiungen entlang der Hausreihe selbst hervorgerufen. Im übrigen hätte der Plangeber keine Errichtung einer Doppelhaushälfte vorgeschrieben, von der er gewusst habe, dass sie nicht realisierbar sei.
Der Widerspruch wurde mit Widerspruchsbescheid des Landrats des Rhein-Erft-Kreises vom 27.10.2004 zurückgewiesen.
Am 23.11.2004 hat die Klägerin Klage erhoben. Sie bezieht sich auf die Ausführungen im Widerspruchsverfahren und beantragt,
die Beklagte unter Aufhebung des Bescheides vom 12.06.2003 und des Widerspruchsbescheides des Landrats des Rhein-Erft-Kreises vom 27.10.2004 zuverpflichten, der Klägerin die beantragte Baugenehmigung zur Errichtung einer Doppelhaushälfte auf dem Grundstück Gemarkung I1. , Flur 00, Flurstück 000, zu erteilen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie verweist auf die angefochtenen Bescheide und führt ergänzend aus: Nach den zeichnerischen Festetzungen des Bebauungsplanes Nr. 000/H. lägen die überbaubaren Grundstücksflächen stets in einem Mindestabstand von 3 m zu der jeweiligen Verkehrsfläche. Dieser Mindestabstand zur Verkehrsfläche sei Inhalt einer erkennbaren städtebaulichen Konzeption. Auch im Vorbescheid vom 26.04.2000 sei ein Mindestabstand von jedenfalls 1 m vorgesehen. Bei den erteilten Befreiungen im Rahmen der Bebauung entlang der Straße „U. “ sei der festgesetzte 3-m-Abstand nicht unterschritten worden. Aus einer von ihr eingereichten zeichnerischen Darstellung werde deutlich, dass bei einer Bauausführung, wie sie dort eingezeichnet sei, auch auf dem ehemaligen Flurstück 000 eine Doppelhaushälfte möglich gewesen wäre.
Das Gericht hat am 22.02.2005 einen Ortstermin durchgeführt. Auf das Ergebnis dieses Termins wird ebenso Bezug genommen wie auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet.
Die angefochtenen Bescheide sind rechtmäßig und verletzen die Klägerin nicht ihren Rechten. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erteilung der begehrten Baugenehmigung.
Das zur Genehmigung gestellte Vorhaben verstößt gegen die Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 000/H. . Der – zwischen den Beteiligten nicht umstrittene – Verstoß besteht hinsichtlich der Überschreitung der südlichen Baugrenze und der da
durch bedingten Überbauung einer Fläche, die zur Errichtung von Garagen vorgesehen ist. Bedenken gegen die Wirksamkeit des Bebauungsplanes sind weder vorgetragen noch ersichtlich.
Ein Anspruch auf Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes besteht nicht. Zur Begründung kann hierfür auf die Ausführungen der Beklagten im angefochtenen Bescheid sowie auf diejenigen der Widerspruchsbehörde im Widerspruchsbescheid Bezug genommen werden, § 117 Abs. 5 VwGO.
Lediglich ergänzend ist auszuführen:
Gemäß § 31 Abs. 2 Nr. 2 bzw. 3 BauGB – die für eine Befreiung allein in Betracht kommen – kann von den Festsetzungen eines Bebauungsplanes befreit werden, wenn Grundzüge der Planung nicht berührt werden, und wenn die Abweichung städtebaulich vertretbar ist (Nr. 2) oder die Durchführung des Bebauungsplanes zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde (Nr. 3).
Diese Voraussetzungen sind schon deshalb nicht erfüllt, weil die begehrte Befreiung Grundzüge der Planung berühren würde.
Ob dies der Fall ist, hängt von der jeweiligen Planungssituation ab; entscheidend ist, ob die Abweichung dem planerischen Grundkonzept zuwiderläuft.
Vgl. BVerwG, Beschluss vom 05.03.1999 – 4 B 5.99 -, BRS 62 Nr. 99.
Dies ist hier der Fall. Schon aus den zeichnerischen und textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes (dort. Nr. 1.1.7 : „Die festgesetzte Stellung der Garagen...ist verbindlich“) ergibt sich das planerische Konzept, zwischen der überbaubaren Grundstücksfläche und der öffentlichen Verkehrsfläche einen Mindestabstand von 3 m einzuhalten und nur Garagenflächen unmittelbar an der Verkehrsfläche vorzusehen. Auf die Ausführungen der Beklagten hierzu im Schriftsatz vom 21.03.2005 kann Bezug genommen werden. Im gesamten Baugebiet ist deshalb eine Wohnbebauung unmittelbar an der Verkehrsfläche nicht vorgesehen, so dass das Bauvorhaben der Klägerin gegen diesen eindeutigen und einheitlichen Planungsgrundzug verstoßen würde. Wie die Beklagte unwidersprochen vorgetragen hat, sind sonstige Befreiungen, die ein Heranrücken der Wohnbebauung an die öffentliche Verkehrsfläche ermöglicht hätten, auch nicht
erteilt worden, insbesondere nicht an der Straße „U. “. Auch im Vorbescheid vom
26.04.2000 ist ein solches Heranrücken unmittelbar an die öffentliche Verkehrsfläche nicht in Aussicht gestellt worden (sondern ein Abstand von 1 m gefordert worden, der der Klägerin hier jedoch eine sinnvolle Bebauung nicht ermöglichen würde).
Im Hinblick darauf fehlt es bereits an den tatbestandlichen Voraussetzungen für eine Befreiung, so dass Gesichtspunkte der Ermessensausübung keine Rolle spielen. Durch das Erfordernis der Wahrung der Grundzüge der Planung stellt der Gesetzgeber vielmehr sicher, dass die Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht beliebig durch Verwaltungsakt außer Kraft gesetzt werden.
Vgl. insgesamt BVerwG a.a.O.
Nur ergänzend ist darauf hinzuweisen, dass ausweislich der von der Beklagten mit Schriftsatz vom 21.03.2005 vorgelegten Zeichnung (Beiakte Heft 4 Bl. 4) eine Bebauung des (früheren) Flurstücks 000 mit einer Doppelhaushälfte unter Einhaltung der festgesetzten überbaubaren Flächen grundsätzlich möglich gewesen wäre, so dass die Festsetzungen des Plangebers durchaus sinnvoll waren. Eine andersartige Bauausführung, die dann letztlich die Ausnutzbarkeit des letzten Grundstücks berührt, ändert hieran nichts. Der Klägerin war auch bei Erwerb des Grundstücks erkennbar, dass eine Doppelhausbebauung auf diesem Flurstück nicht mehr möglich war, woraufhin sie die Errichtung eines freistehenden Hauses plante und die Beklagte einen entsprechenden Vorbescheid in Aussicht stellte. Wenn die Klägerin hiervon keinen Gebrauch macht, sondern durch Teilung des Grundstückes veränderte Umstände schafft, die eine sinnvolle Bebauung einer der neuen Grundstückshälften mit einer Wohnbebauung nicht mehr zulassen, ist dies kein Befreiungsgrund. Eventuelle Zusagen der Bauverwaltung für die Erteilung einer Befreiung liegen jedenfalls nicht schriftlich vor (§ 38 Abs. 1 Satz 1 VwVfG), so dass auf die Frage, ob sie überhaupt erteilt worden sind, nicht ankommt.
Im Hinblick darauf war die Klage mit der Kostenfolge des § 154 Abs. 1 VwGO abzuweisen.
Gründe
Mit Rücksicht auf die Bedeutung der Sache für ist es angemessen, den Streitwert auf den festgesetzten Betrag zu bestimmen (§ 52 Abs. 1 GKG).
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil steht den Beteiligten die Berufung an das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen zu, wenn sie von diesem zugelassen wird. Die Berufung ist nur zuzulassen, wenn
1. ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen,
2. die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist,
3. die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,
4. das Urteil von einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts, des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundesoder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder
5. ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.
Die Zulassung der Berufung ist innerhalb eines Monats nach Zustellung des Urteils bei dem Verwaltungsgericht Köln, Appellhofplatz, 50667 Köln, schriftlich zu beantragen. Der Antrag auf Zulassung der Berufung muss das angefochtene Urteil bezeichnen. Die Gründe, aus denen die Berufung zugelassen werden soll, sind innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils darzulegen. Die Begründung ist bei dem Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen, Aegidiikirchplatz 5, 48143 Münster einzureichen, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist.
Der Antrag auf Zulassung der Berufung kann nur durch einen Rechtsanwalt oder Rechtslehrer an einer deutschen Hochschule im Sinne des Hochschulrahmengesetzes mit Befähigung zum Richteramt gestellt und begründet werden. Juristische Personen des öffentlichen Rechts und Behörden können sich auch durch Beamte oder Angestellte mit Befähigung zum Richteramt sowie Diplomjuristen im höheren Dienst, Gebietskörperschaften auch durch Beamte oder Angestellte mit Befähigung zum Richteramt der zuständigen Aufsichtsbehörde oder des jeweiligen kommunalen Spitzenverbandes des Landes, dem sie als Mitglied zugehören, vertreten lassen.
Die Antragsschrift sollte dreifach eingereicht werden.
Beschluss
Der Wert des Streitgegenstandes wird auf
11.250,00 €
festgesetzt.
Gegen diesen Beschluss kann schriftlich oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle bei dem Verwaltungsgericht Köln, Appellhofplatz, 50667 Köln, Beschwerde eingelegt werden.
Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, einzulegen. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann sie noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.
Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200 Euro übersteigt.