Grundsteuererlass (§ 33 GrStG) bei Sport- und Freizeitanlage: Übliche Jahresrohmiete nicht feststellbar
KI-Zusammenfassung
Die Kläger begehrten für 2006 einen teilweisen Erlass der Grundsteuer nach § 33 GrStG wegen gesunkener Pachteinnahmen ihrer verpachteten Sport- und Freizeitanlage. Streitpunkt war, ob der „normale Rohertrag“ (übliche Jahresrohmiete) um mehr als 20 % gemindert und die Minderung nicht zu vertreten ist. Das VG Düsseldorf wies die Klage ab, weil mangels vergleichbarer Objekte und Mietspiegel eine übliche Jahresrohmiete nicht belastbar geschätzt werden konnte. Ein Rückgriff auf eine Kostenmiete schied aus, da nach den Marktverhältnissen eine höhere Miete als die tatsächlich erzielte nicht erzielbar war.
Ausgang: Klage auf Erlass der Grundsteuer 2006 nach § 33 GrStG mangels nachweisbarer Rohertragsminderung abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Ein Grundsteuererlass nach § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG setzt voraus, dass der normale Rohertrag um mehr als 20 % gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung nicht zu vertreten hat.
Bei bebauten Grundstücken, deren Wert im Sachwertverfahren zu ermitteln ist, ist normaler Rohertrag i.S.d. § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 GrStG die zu Beginn des Erlasszeitraums geschätzte übliche Jahresrohmiete für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung.
Kann eine übliche Jahresrohmiete mangels vergleichbarer Objekte und mangels Mietspiegels nicht durch Marktvergleich ermittelt werden, kommt ein Rückgriff auf isolierte Teilnutzungen nicht in Betracht, wenn die Nutzungen auf einem einheitlichen, voneinander abhängigen Nutzungskonzept beruhen und das Objekt nur als Einheit vermietbar ist.
Eine pauschal aus Grundstücks- und Baukosten hergeleitete Rahmenmiete (Kostenmiete) kann als Hilfsmittel zur Schätzung der Vergleichsmiete ausscheiden, wenn nach den Marktverhältnissen feststeht, dass eine solche Miete nicht erzielbar ist.
§ 33 Abs. 1 Satz 2 GrStG (Unbilligkeit der Steuererhebung) findet keine Anwendung, wenn der Grundstückseigentümer das Objekt nicht eigengewerblich nutzt, sondern lediglich eigenes Vermögen durch Verpachtung verwaltet.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens.
Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.
Die Kläger können die Vollstreckung der Beklagten durch Sicher-heitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 100,- Euro abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 125 % des Betrages, der vollstreckt werden soll, leistet.
Rubrum
Die Kläger begehren mit der vorliegenden Klage den Erlass von Grundsteuern gem. § 33 GrStG für das Jahr 2006 für ihr in ihrem Miteigentum stehendes Grundstück mit der postalischen Bezeichnung N, Istraße 69-71 (G1 und G2), das die Kläger am 13. Januar 1988 erwarben.
Die Kläger ließen im Jahr 1988 auf dem Grundstück eine Freizeit-Sportanlage mit einem Hallenkomplex von 44.838 cbm errichten, in dem a) zwei Dreifeld-Tennishallen, b) fünfzehn Squashcourts, c) ein Fitnessstudio, d) ein Sonnenstudio, e) ein Gastronomiebereich, f) eine Sauna mit Schwimmbad, g) Kegelbahnen, h) ein Shop und i) eine Wohnung bestehen.
Mit Einheitswertbescheid vom 10. Dezember 1990 setzte das Finanzamt N den Einheitswert für die Zeit ab 1. Januar 1989 auf 1.815.300,- DM fest. Dem lag ein Ausgangswert (Boden- und Gesamtgebäudewert sowie Gesamtwert der Außenanlagen) von 2.269.221,- DM zugrunde.
Mit Pachtvertrag vom 17. April 2001 verpachteten die Kläger das gesamte Objekt an die Firma T i.Gr.. Für die Bereiche a)-c) wurde ein umsatzabhängiger jährlicher Pachtzins von 50-60% des Umsatzes und für die übrigen Bereiche jeweils feste Beträge vereinbart.
Mit Bescheid vom 10. Januar 2006 zog die Beklagte die Kläger für das Jahr 2006 für das oben genannte Grundstück zu Grundsteuern in Höhe von 16.242,60 Euro heran.
Mit Antrag vom 14. März 2007 beantragten die Kläger, ihnen die Grundsteuern vollständig zu erlassen. Sie machten geltend, dass der Pachterlös von 531.148,00 DM im Jahr 1995 auf 141.173,20 Euro im Jahr 2006 gesunken sei. Auf Grund der allgemeinen schlechten wirtschaftlichen Lage und der steuerlichen Verschlechterung seien die Einnahmen dramatisch gesunken. Zur Zeit sei kein höherer Pachterlös aus dem Pachtvertrag zu erzielen. Nur eine Grundsteuer in Höhe von 4.235,- Euro sei angemessen.
Diesen Antrag lehnte die Beklagte mit Bescheid vom 20. Juni 2007 ab und führte zu Begründung aus, dass eine solche Minderung der Mieteinnahmen bei derartigen Verträgen nicht atypisch sei.
Den dagegen fristgerecht von den Klägern erhobenen Widerspruch wies die Beklagte mit Bescheid vom 21. November 2007 zurück.
Die Kläger haben am 21. Dezember 2007 die vorliegende Klage erhoben, mit der sie begehren, die Grundsteuern für das oben genannte Objekt in Höhe von 9.942,60 Euro zu erlassen.
Sie machen u.a. geltend: Die Voraussetzungen des § 33 GrStG für den begehrten Erlass seien erfüllt. Den normalen Rohertrag des Objektes schätzten sie auf 480.000,- Euro pro Jahr. Die tatsächlich erzielte Jahresmiete betrage dagegen nur 141.173,20 Euro. Dabei handele es sich um eine strukturbedingte Ertragsminderung. Um die Immobilie überhaupt verpachten zu können, hätten sie 2001 den Vertrag mit der teilweise umsatzabhängigen und teilweise fixen Pacht akzeptieren müssen. Ein Vertrag mit einer höheren, insbesondere einer festen Pachtsumme, sei nicht zu realisieren gewesen. 2006 sei der Vertrag im Rahmen der Änderung der steuerrechtlichen Regelungen geändert worden. Die Änderungen des Steuerrechts hätten zu einer katastrophalen finanziellen Situation des Betreibers der Anlage geführt. Der Pächter habe deshalb "aus dem Vertrag heraus gewollt". Um dies zu verhindern, hätten sie einer Verringerung der Pachtbeträge zugestimmt. Sie seien sehr froh gewesen, dass der Pachtvertrag vom 17. April 2001, wenn auch in der geänderten Fassung, noch Geltung gehabt haben. Dieser sei für sie - in Relation zu den Verträgen, die es ansonsten noch am Markt gegeben habe, - noch günstig gewesen. Der Pachtvertrag vom 17. April 2001 sei zum 28. Februar 2009 gekündigt worden und der alte Pächter sei ausgezogen. Sie hätten einen neuen Pächter gefunden, allerdings zu schlechteren Bedingungen, als in dem damaligen Vertrag. Die Herstellungskosten für das Objekt hätten insgesamt inklusive der Architektenleistungen ca. 12.000.000,00 DM gekostet. Rechne man dies um, so seien dies heute ca. 6.000.000,00 Euro. Die Hallen seien nicht so konzipiert, dass sie sinnvoller Weise in ihren Einzelteilen isoliert genutzt werden könnten. Dies sei zwar theoretisch möglich, praktisch aber nicht sinnvoll, da sich Vermietungsprobleme für die einzelne Teile ergeben würden.
Ihnen sei nichts über Pachtverträge vergleichbarer multifunktionaler Sport- und Freizeitanlagen bekannt. Es gebe in Nordrhein-Westfalen nur wenige solcher Anlagen.
Die Kläger beantragen;
die Beklagte unter Aufhebung des Bescheides vom 20. Juni 2007 und des Widerspruchsbescheides vom 22. November 2007 zu verpflichten, die für das Objekt Istraße 69 bis 71 für das Jahr 2006 erhobene Grundsteuer in Höhe von 9.942,60 Euro zu erlassen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie trägt vor:
Die übliche Jahresrohmiete sei für das streitgegenständliche Objekt auf Grund seiner besonderen Nutzung schwer zu beurteilen. Der Ner Mietspiegel mache dazu keine Angaben. Die Kläger hätten darüber hinaus die Ertragsminderung auch selbst zu vertreten. Sie hätten selbst vorgetragen, dass höhere Pachteinnahmen nicht zu erzielen seien, da der Pachtvertrag auch umsatzabhängige Teile enthalte. Daraus ergäben sich naturgemäß Schwankungen bei den erzielbaren Pachteinnahmen, die sie durch den Vertragsabschluss in dieser Form zu vertreten hätten. Sie seien damit das unternehmerische Risiko der geringeren bzw. schwankenden Einnahmeerzielung eingegangen.
Wegen des Sach- und Streitstandes im Übrigen wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie der beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Der angefochtene Bescheid ist rechtmäßig und verletzt die Kläger nicht in ihren Rechten, denn den Klägern steht der geltend gemachte Anspruch auf Grundsteuererlass für das Jahr 2006 (Erlasszeitraum) nicht zu (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).
Die begehrte Erlassentscheidung findet keine Rechtsgrundlage in § 33 Abs. 1 GrStG in der hier anzuwendenden Fassung des Gesetzes vom 1. September 2005. Nach dieser Regelung wird, ist bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft und bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 20 vom Hundert gemindert und hat der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten, die Grundsteuer in Höhe des Prozentsatzes erlassen, der vier Fünfteln des Prozentsatzes der Minderung entspricht (Satz 1). Bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft und bei eigengewerblich genutzten bebauten Grundstücken wird der Erlass nur gewährt, wenn die Einziehung der Grundsteuer nach den wirtschaftlichen Verhältnissen des Betriebs unbillig wäre (Satz 2). Satz 2 der Norm ist hier nicht anzuwenden, da das Grundstück von den Klägern nicht eigengewerblich genutzt wird. Die Kläger verpachten ihnen gehörende Gewerberäume. Sie führen damit keinen Gewerbebetrieb, sondern verwalten lediglich eigenes Vermögen.
Gem. § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 GrStG ist normaler Rohertrag bei bebauten Grundstücken, deren Wert – wie in dem vorliegenden Fall - nach dem Bewertungsgesetz im Sachwertverfahren zu ermitteln ist, die nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraumes geschätzte übliche Jahresrohmiete. Was unter der üblichen Jahresrohmiete zu verstehen ist, sagt das Grundsteuergesetz nicht. Entsprechend der Regelung in § 79 Abs. 2 BewG, in dem die übliche Miete näher beschrieben wird, ist jedoch anzunehmen, dass die Jahresrohmiete gemeint ist, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird,
vgl. BFH, Urteil vom 24. Oktober 2007 – II R 4/05 -.
Der solchermaßen zu schätzenden üblichen Jahresrohmiete ist der tatsächlich erzielte Rohertrag gegenüberzustellen. Eine Mietminderung liegt vor, wenn die Mieteinnahmen für das Erlassjahr niedriger sind als die, die sonst üblicherweise für die vermietete Fläche hätten erzielt werden können.
Diese Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall nicht erfüllt.
Nach den eigenen Angaben der Kläger betrug die von ihnen im Jahr 2006 erzielte Pacht 141.173,20 Euro. Es kann nicht festgestellt werden, dass die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung zu Beginn des Jahres 2006 regelmäßig gezahlte Jahresrohmiete höher gewesen ist.
Im vorliegenden Fall scheitert die Schätzung der üblichen Miete im unmittelbaren Vergleich daran, dass nach Art, Lage und Ausstattung vergleichbare vermietbare Objekte, wie das der Kläger, offensichtlich nicht bestehen. Die Beteiligten haben dem Gericht auf dessen Anfrage keine vergleichbaren Objekte benennen können. Gleiches gilt für Objekte gleicher oder ähnlicher Art anderer Grundstücksarten und die dafür gezahlte Mieten,
vgl. BFH, Urteil vom 18. November 1998 – II R 79/96-.
Ein Mietspiegel besteht für derartige Objekte ebenfalls nicht.
Ein Rückgriff auf Mieten für Objekte, die nicht alle, sondern nur isoliert einzelne der in der klägerischen Halle vorhandenen Nutzungsarten aufweisen,
vgl. zu dieser Frage BFH, Urteile vom 23. September 1977 – III R 121/74 - und 24. Oktober 2007 – II R 4/05 -,
kommt ebenfalls nicht in Betracht, da die unterschiedlichen Nutzungen im vorliegenden Fall auf einem einheitlichen und voneinander abhängigen Nutzungskonzept beruhen. Davon gehen die Kläger nach ihrem eigenen Vortrag auch selbst aus. Auch haben sie ihr Objekt bisher nur als Einheit vermietet.
Scheitert eine solche Schätzung der Jahresrohmiete an Hand von tatsächlich gezahlten Mieten, so ist in der Rechtsprechung des BFH,
vgl. z.B. Urteil vom 18. November 1998 – II R 79/96-,
anerkannt, dass die Finanzämter zur Schätzung der Vergleichsmieten im Rahmen des § 79 Abs. 2 BewG als letztes Hilfsmittel auf eine Rahmenmiete zurückgreifen können, die auf der Grundlage durchschnittlicher Grundstücks- und Baukosten aus den regelmäßigen Kapital- und Bewirtschaftungskosten hergeleitet werden ("Kostenmiete"). Für Zwecke der Einheitsbewertung ist danach statt einer aufwendigen Einzelberechnung eine pauschale Ermittlung zulässig, nach der sich die Kostenmiete nach einem bestimmten Prozentsatz der Gesamtkosten (Kosten des Baugrundstücks und der Baukosten) ergibt. Für frei finanzierten Wohnungsbau beträgt der Prozentsatz n.h.M. 7% der Gesamtkosten. Für Geschäftsgrundstücke dürfte er etwas darüber liegen,
vgl. Rössler/Troll, Bewertungsgesetz, Stand. 10. Oktober 2007, § 79 Rdnr. 61 und 93.
Nach den Angaben der Kläger würde danach die Kostenmiete zumindest 420.000,- Euro (6.000.000,- Euro Gesamtkosten * 7%) pro Jahr betragen.
Allerdings kann die Kostenmiete dann nicht als übliche Miete angesetzt werden, wenn nach den Marktverhältnissen feststeht, dass sie nicht zu erzielen ist,
vgl. BFH, Urteil vom 11. Oktober 1974 – III R 103/73 -.
Das ist vorliegend der Fall. Die Kläger haben selbst vorgetragen, dass für ihr Objekt eine höhere als die erzielte Miete nicht zu erhalten gewesen sei, dass sie es im Gegenteil - verglichen mit den üblicherweise am Markt zu erzielenden Preisen - noch für besonders gute Konditionen verpachtet gehabt hätten.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO, §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Die Berufung war nicht zuzulassen, weil die Gründe des § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder 4 VwGO nicht vorliegen (§ 124 a Abs. 1 VwGO).