Eilrechtsschutz gegen Baugenehmigung: Büronutzung und 6 Stellplätze im WR unzulässig
KI-Zusammenfassung
Nachbarn beantragten im Eilverfahren die Anordnung der aufschiebenden Wirkung ihrer Anfechtungsklage gegen eine Baugenehmigung zum Umbau eines Wohnhauses mit Büroräumen sowie zum Neubau einer Garage mit sechs Stellplätzen. Das VG Düsseldorf ordnete die aufschiebende Wirkung an, weil die Klage voraussichtlich Erfolg hat. Die genehmigte Büronutzung sei im reinen Wohngebiet mangels Beschränkung auf § 13 BauNVO (freiberuflich/freiberufsähnlich, nur „Räume“) bauplanungsrechtlich unzulässig. Auch sechs Stellplätze überschritten voraussichtlich den nach § 12 Abs. 2 BauNVO zulässigen, nutzungsbedingten Bedarf; die nachbarschützende Gebietsart begründe einen Baugebietsgewährleistungsanspruch.
Ausgang: Aufschiebende Wirkung der Nachbarklage gegen die Baugenehmigung wurde angeordnet.
Abstrakte Rechtssätze
Eine Drittanfechtung gegen eine Baugenehmigung ist nur begründet, wenn die Genehmigung nachbarschützende öffentlich-rechtliche Vorschriften verletzt.
In einem reinen Wohngebiet ist eine Büronutzung nach § 13 BauNVO nur zulässig, wenn sie der Berufsausübung freiberuflich oder freiberufsähnlich Tätiger dient und sich ihrem Umfang nach auf „Räume“ beschränkt, sodass der Wohngebietscharakter gewahrt bleibt.
Fehlt in der Baugenehmigung eine inhaltliche Beschränkung der genehmigten Büronutzung auf die Voraussetzungen des § 13 BauNVO, kann die Nutzung nach der Art der baulichen Nutzung im reinen Wohngebiet bauplanungsrechtlich unzulässig sein.
Stellplätze und Garagen sind in reinen Wohngebieten nach § 12 Abs. 2 BauNVO nur für den durch die zulässige Grundstücksnutzung verursachten Bedarf zulässig; die Bedarfsbemessung knüpft an die konkret zulässige Nutzung an.
Die Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung vermitteln Nachbarn einen Baugebietsgewährleistungsanspruch, der gebietsfremde Nutzungen verhindern soll; er kann auch bei angrenzenden Grundstücken in einem faktischen Baugebiet (§ 34 Abs. 2 BauGB) eingreifen.
Tenor
Die aufschiebende Wirkung der gegen die dem Beigeladenen erteilte Baugenehmigung des Antragsgegners vom 8. September 2009 Reg. Nr.: xx BA xxxx/09 erhobenen Anfechtungsklage 4 K 7017/09 wird angeordnet.
Der Antragsgegner und der Beigeladene tragen die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten der Antragsteller je zur Hälfte und ihre außergerichtlichen Kosten jeweils selbst.
Der Streitwert wird auf 5.000 Euro festgesetzt.
Gründe
I.
Der Antragsteller zu 1. ist Eigentümer des mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks In der S 13 (G1), der Antragsteller zu 2. Eigentümer des ebenfalls mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks Am U 9 (G2) in E.
Das Grundstück des Antragstellers zu 1. liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. xxxx/18 der Stadt E, das nicht überplante Grundstück des Antragstellers zu 2. grenzt nördlich an das Plangebiet dieses Bebauungsplanes an. Der Bebauungsplan weist innerhalb seines Geltungsbereichs ein reines Wohngebiet WR aus. Wegen der weiteren Festsetzungen im Einzelnen wird auf die in Kopie zum Verfahren beigezogene Planurkunde Bezug genommen.
Den Voreigentümern des den Grundstücken der Antragsteller benachbarten, innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplanes gelegenen und vormals unbebauten Grundstücks In der S 15 (G3) wurde mit Bescheid vom 16. Oktober 1995 die Baugenehmigung Nr. xxxxx/94 für den Neubau eines eingeschossigen Zweifamilienhauses mit flachgedecktem Staffelgeschoss als Dachgeschoss und mit angebauter Garage auf diesem Grundstück unter Erteilung einer Befreiung von der Festsetzung "Satteldach" und von der festgesetzten Baugrenze wegen des geplanten Standortes der Garage mit 3 Einstellplätzen außerhalb des festgesetzten "Baufensters" in Gestalt der veränderten Ausführung des Vorhabens gemäß Bescheid vom 1. September 1997 Reg.Nr.: xxBAxxxxxx erteilt. Wegen des Inhalts der Baugenehmigung im Einzelnen wird auf die Bescheide und die jeweils zugehörigen Bauvorlagen Bezug genommen. Die Bauzustandsbesichtigung nach abschließender Fertigstellung fand im September 1998 statt.
Mit Bescheid vom 8. September 2009 erteilte der Antragsgegner dem Beigeladenen auf dessen Bauantrag die Baugenehmigung Reg.Nr.: xxBAxxxx/09 für das im Bauschein wie folgt bezeichnete Vorhaben auf dem Grundstück In der S 15:
Umbau des Wohngebäudes, Abriss und Neubau einer Garage, Anbau eines Geräteraumes, einer Außentreppe und eines Windfanges.
Wegen des Inhalts dieser Baugenehmigung im Einzelnen wird auf den Bauschein und die mit Zugehörigkeitsvermerk versehenen Bauvorlagen Bezug genommen.
Gegen diese Baugenehmigung haben die Antragsteller am 30. Oktober 2009 unter dem Aktenzeichen 4 K 7017/09 Anfechtungsklage erhoben und zugleich unter dem o. g. Aktenzeichen vorläufigen Rechtsschutz begehrt.
Wegen der Antragsbegründung wird auf den Inhalt der Schriftsätze der Antragsteller Bezug genommen.
Der Prozessbevollmächtigte der Antragsteller beantragt schriftsätzlich sinngemäß,
die aufschiebende Wirkung der Klage anzuordnen.
Der Antragsgegner und der Prozessbevollmächtigte des Beigeladenen beantragen schriftsätzlich,
den Antrag abzulehnen,
und treten dem Vorbringen der Antragsteller entgegen. Insoweit wird auf den Inhalt der Schriftsätze dieser Verfahrensbeteiligten Bezug genommen.
Wegen des Sach und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte zu diesem und zum Verfahren 4 K 7017/09 und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Antragsgegners Bezug genommen.
II.
Der zulässige Antrag ist begründet.
Die im Rahmen der §§ 80a Abs. 3 Satz 2, 80 Abs. 5 VwGO vorzunehmende Interessenabwägung geht zu Lasten des Antragsgegners und des Beigeladenen, denn die gegen die Baugenehmigung vom 8. September 2009 erhobene Anfechtungsklage der beiden Antragsteller wird nach derzeitigem Erkenntnisstand auf Grund summarischer Überprüfung des Streitfalles voraussichtlich Erfolg haben.
Nach § 75 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW ist eine Baugenehmigung zu erteilen, wenn dem jeweils in Rede stehenden Vorhaben öffentlichrechtliche Vorschriften nicht entgegen stehen. Stehen sie entgegen, hat eine Drittanfechtungsklage nur Erfolg, wenn die verletzte Vorschrift auch dazu bestimmt ist, dem individuellen rechtlichen Schutz des klagenden Dritten zu dienen.
Die Antragsteller als Eigentümer von dem Vorhabengrundstück benachbarten Grundstücken können sich nur dann mit Erfolg gegen die Baugenehmigung vom 8. September 2009 für den "Umbau" des genehmigten Zweifamilienwohnhauses und die Neuerrichtung einer Garage mit sechs PkwStellplätzen auf dem Grundstück In der S 15 wenden, wenn die Genehmigung gerade solche Vorschriften des öffentlichen Rechts, insbesondere des öffentlichen Baurechts verletzt, die auch dazu bestimmt sind, die Antragsteller als Nachbarn in ihren Rechten zu schützen.
Auf die antragstellerseits aufgeworfene Frage, ob hier die Bezirksvertretung intern über die Erteilung der Baugenehmigung hätte entscheiden müssen, dürfte es insoweit nicht ankommen. Entscheidungserheblich dürfte allein sein, ob das jetzt genehmigte Vorhaben gegen materielle, zugleich die Antragsteller als Nachbarn schützende Vorschriften verstößt.
Mit dem hier in Rede stehenden Bescheid ist u. a. der "Umbau des Wohnhauses" genehmigt worden. Inhalt und Reichweite des genehmigten Vorhabens ergeben sich aus der Bezeichnung des Vorhabens im Bauschein wie angegeben unter Heranziehung des Inhalts der zur Baugenehmigung gehörenden und das Vorhaben insoweit konkretisierenden Bauvorlagen. Danach ist der Umbau des bislang genehmigten Zweifamilienhauses in ein Einfamilienhaus unter Umnutzung der früheren zweiten Wohneinheit und weiterer Räume genehmigt worden. In der Grundrisszeichnung "Erdgeschoss" sind zwei Räume, die nach dem früheren Genehmigungsstand zur zweiten Wohneinheit gehört haben, mit dem Nutzungszweck "Büro" dargestellt, "Büro 1" mit einer Fläche von 18,34 m² (früherer Verwendungszweck Schlafzimmer) und "Büro 2" mit einer Fläche von 55,11 m² (früherer Verwendungszweck Kochen, Essen, Wohnen). Der vormals als Hobbyraum genehmigte Raum im Untergeschoss soll nach der zur jetzt streitgegenständlichen Baugenehmigung gehörenden Grundrisszeichnung "Untergeschoss" mit einer Fläche von 54,93 m² ebenfalls als "Büro" dienen.
Dieses genehmigte Vorhaben ist nach der Art der baulichen Nutzung im hier gegebenen reinen Wohngebiet bauplanungsrechtlich unzulässig.
Nach § 30 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit §§ 1 Abs. 3 Sätze 1 und 2; 3 Abs. 1 und 2 BauNVO dient das festgesetzte reine Wohngebiet dem Wohnen; allgemein zulässig sind dort Wohngebäude. Nach diesen Vorschriften in Verbindung mit § 13 BauNVO ist in einem reinen Wohngebiet auch die Nutzung von Räumen für Bürozwecke nach der Art der baulichen Nutzung zulässig, wenn diese Büronutzung der Berufsausübung freiberuflich Tätiger oder der Berufsausübung solcher Gewerbetreibender dient, die ihren Beruf in ähnlicher Weise ausüben.
Die Beschränkung auf Räume soll nach ständiger Rechtsprechung gewährleisten, dass zum einen der spezifische Gebietscharakter auch für das einzelne Gebäude gewahrt bleibt und zum zweiten eine solche Nutzung nur in einem Umfang zugelassen wird, bei dem typischerweise keine gebietsunverträglichen Störungen durch vorhabenbezogenen Kraftfahrzeugverkehr eintreten. Diesem Ziel dient auch die Beschränkung für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger bzw. freiberufsähnlich tätiger Gewerbetreibender. Nach ständiger bundesverwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung ist verbindendes Element beider Begriffe das Angebot persönlicher Dienstleistungen, die vorwiegend auf individuellen geistigen Leistungen oder sonstigen persönlichen Fähigkeiten beruhen. Diejenigen, die derartige Leistungen anbieten, befinden sich in der Regel in unabhängigen Stellungen; sie bieten ihre Dienste üblicherweise einer unbestimmten Anzahl von Interessenten an und regelmäßig wird bei den Bewohnern des jeweiligen Baugebietes ein Interesse an derartigen Dienstleistungen bestehen. Kennzeichnend für eine solche Tätigkeit ist die wohnähnliche, gleichsam private Art der Berufsausübung.
Zu einer Beschränkung der Büronutzung auf einer Fläche von etwa 128 m² etwa einem Fünftel der Gesamtnutzfläche des Gebäudes für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger bzw. freiberufsähnlich tätiger Gewerbetreibender verhält sich die Baugenehmigung nicht.
Auch die genehmigte Errichtung einer PkwGarage mit sechs Einstellplätzen anstelle der vormals genehmigten und errichtet gewesenen PkwGarage mit drei Einstellplätzen dürfte nach der Art der baulichen Nutzung bauplanungsrechtlich unzulässig sein.
Nach § 30 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit §§ 1 Abs. 3 Sätze 1 und 2; 3 Abs. 1 und 2; 12 Abs. 2 BauNVO sind in reinen Wohngebieten Stellplätze und Garagen nur für den durch die zugelassene Nutzung verursachten Bedarf zulässig.
Der Bedarf ist insoweit wenn auch abstrakt auf das jeweils genutzte Grundstück zu beziehen. Zu dem durch die zugelassene Wohnnutzung verursachten Bedarf zählen auch Stellplätze und Garagen für dort zulässigerweise freiberuflich Tätige oder für die dortige Ausübung artverwandter Berufe.
Vgl. Fickert/Fieseler, Baunutzungsverordnung, Kommentar, 11. Auflage, § 12 Rdnr. 6 und 7.1.
Dabei fällt hier ins Gewicht, dass das vormals genehmigte Zweifamilienhaus mit einer Garage mit drei Stellplätzen nunmehr in ein Einfamilienhaus umgebaut werden soll. Bedarfssteigernd könnte sich insoweit die genehmigte Büronutzung auswirken, dies aber nur, soweit sie nach § 13 BauNVO bauplanungsrechtlich zulässig wäre. Nach dem Inhalt der Baugenehmigung ist sie das mangels Einschränkung auf die in § 13 BauNVO genannten Berufsfelder aber nicht.
Der Umstand, dass der nunmehr genehmigte Umbau des Wohnhauses und die genehmigte Errichtung einer Garage mit sechs Einstellplätzen nach der Art der baulichen Nutzung nach gegenwärtigem Erkenntnisstand aus den vorstehenden Gründen bauplanungsrechtlich unzulässig sein dürften, verhilft dem Antrag zum Erfolg.
Die bauplanungsrechtlichen Vorschriften bzw. Festsetzungen über die im betreffenden Baugebiet zulässige Art der baulichen Nutzung sind nach ständiger Rechtsprechung nachbarschützend. Jedem Eigentümer eines in dem betreffenden Baugebiet gelegenen Grundstücks steht der sogenannte Baugebietsgewährleistungsanspruch zur Seite, der ein "Umkippen" des Baugebietscharakters durch die Zulassung baugebietsfremder Nutzungen verhindern soll.
Das Grundstück des Antragstellers zu 1. liegt innerhalb des durch den Bebauungsplan ausgewiesenen reinen Wohngebiets. Das Grundstück des Antragstellers zu 2. liegt zwar außerhalb dessen, dürfte aber nach summarischer Einschätzung aufgrund der Aktenlage innerhalb eines über den Geltungsbereich des Bebauungsplanes hinausreichenden und insoweit faktischen Wohngebiets im Sinne von § 34 Abs. 2 BauGB in Verbindung mit § 3 BauNVO liegen. Das Plangebiet erstreckt sich in seinem westlichen Teilbereich bis zur C Landstraße B x und den Straßenzug Am U unter Einbeziehung der mit Wohnhäusern bebauten Grundstücke Am U 1 und 3/3a und der Trasse des dort in die Straße Am U einmündenden Straßenzuges In der S. Lediglich der östliche Teilbereich springt mit seiner nördlichen Plangrenze bis an die rückwärtigen südlichen Grenzen der Wohnhausgrundstücke Am U 5/5a und 7/9 zurück, die damit unmittelbar nördlich an den Planbereich angrenzen. Die Wohnhausbebauung setzt sich auf den benachbarten Grundstücken Am U 11ff. fort.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1 und 3; 162 Abs. 3 VwGO.
Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 52 Abs. 1; 53 Abs. 3 Nr. 2 GKG. Nach ständiger oberverwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung im Land NordrheinWestfalen ist der Streitwert im Hauptsacheverfahren nach dem jeweils maßgeblichen Interesse des Nachbarn, der die einem Dritten erteilte Baugenehmigung anficht, im Rahmen von 1.500 bis 15.000 Euro zu entnehmen. Angesichts der Bedeutung, die die Antragsteller dem Rechtsstreit beimissen, erscheint es in Ermangelung sonstiger Anhaltspunkte gerechtfertigt, in einem Hauptsacheverfahren den Streitwert je Grundstück mit 5.000 Euro und damit insgesamt auf 10.000 Euro anzusetzen, der im vorliegenden Verfahren wegen der Vorläufigkeit des Rechtsschutzes indessen zu halbieren ist.