Klage gegen Nichtfreistellung eines Bauvorhabens wegen GFZ-Überschreitung und Wohneinheiten abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin begehrte Feststellung der Genehmigungsfreistellung für ein Doppelhaus mit zwei Wohnungen je Haushälfte. Streitgegenstand war insbesondere die maßgebliche Berechnung der Geschossfläche (BauNVO 1962 vs. BauNVO 1990) und die zulässige Anzahl der Wohneinheiten nach Bebauungsplan. Das Gericht wies die Klage ab: Es ist auf die bei Inkrafttreten geltende BauNVO 1962 abzustellen, die geplanten Dachräume sind bei konkreten Anhaltspunkten als Aufenthaltsräume einzubeziehen und das Vorhaben überschreitet zudem die auf zwei Wohnungen beschränkte Festsetzung.
Ausgang: Klage gegen die Nichtfreistellung des Bauvorhabens als unbegründet abgewiesen; Klägerin darf nicht genehmigungsfrei beginnen.
Abstrakte Rechtssätze
Für die Berechnung der zulässigen Geschossfläche ist auf die zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens des Bebauungsplans geltende Fassung der BauNVO abzustellen; spätere, für neuere Pläne geltende Änderungen (BauNVO 1990) wirken nicht zurück.
Textliche Änderungen eines Bebauungsplans begründen nicht ohne ausdrücklichen Regelungswillen des Ortsgesetzgebers eine Umstellung auf neuere Berechnungsregeln der BauNVO; Festsetzungen sind nach ihrem ursprünglichen Planinhalt auszulegen.
Bei konkreten Anhaltspunkten für eine Vorwandplanung sind im Dachraum liegende, als "Abstellraum" bezeichnete Flächen als Aufenthaltsräume zu bewerten und daher bei der Geschossflächenberechnung zu berücksichtigen.
Ein Doppelhaus ist im planungsrechtlichen Sinne als bauliche Einheit zu behandeln; die Beschränkung der maximalen Anzahl von Wohnungen richtet sich auf das gesamte Wohngebäude als solche Einheit.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vorher Sicherheit in Höhe von 110% des je-weils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
Die Klägerin unterbreitete der Beklagten mit Anschreiben vom 15. April 2010, bei der Beklagten eingegangen am 19. April 2010, eine Vorlage über die Genehmigungsfreistellung zu der geplanten Bebauung des Grundstücks Cweg 21 in H, Gemarkung G1, Flurstücke 813/814 mit einem Einfamilienhaus mit PKW-Garage. Der Überleitung in ein Genehmigungsverfahren widersprach die Klägerin.
Das Grundstück Cweg 21 (Flurstück 814) ist durch Grundstücksteilung aus dem früheren Flurstück 169 hervorgegangen, ebenso wie das Nachbargrundstück mit der Hausnummer 23 (Flurstück 813). In den Entwurfszeichnungen wird das Haus auf dem Flurstück 814 als "rechte Doppelhaushälfte" gekennzeichnet, zur Unterscheidung von der linken Doppelhaushälfte auf dem Flurstück 813. Die Planung sah innerhalb der rechten Doppelhaushälfte zwei Wohnungen vor, ferner rechts des Gebäudes eine Doppelstockgarage. Die Berechnung der Geschossfläche ergab 150 qm und eine Geschossflächenzahl von 0,4. Die Werte waren ohne den Raum im Dachgeschoss zustande gekommen, den die Klägerin wegen der fehlenden Fensterflächen nicht als Aufenthaltsraum gelten lassen wollte. Der insoweit als Abstellraum gekennzeichnete Bereich hat eine Grundfläche (in beiden Wohnungen zusammen) von rund 45 qm.
Das Bauvorhaben liegt im Bereich des Bebauungsplanes Nr. 5877/10 "P" der Stadt E vom 26. November 1966. Er setzt für die Umgebung ein reines Wohngebiet, eingeschossige Bauweise und eine Geschossflächenzahl von 0,4 fest. Der Bebauungsplan ist durch eine Änderung vom 8. Juli 2006 um textliche Festsetzungen ergänzt worden. Danach ist die Bauweise gemäß § 22 Abs. 2 BauNVO ausschließlich auf Einzel- und Doppelhäuser beschränkt worden. Es sind höchstens zwei Wohnungen je Wohngebäude zulässig (Festsetzung auf der Grundlage von § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB).
Die Beklagte erklärte mit Bescheid vom 18. Mai 2010, das Vorhaben werde nicht genehmigungsfrei gestellt. Es sei auch nicht genehmigungsfähig. Mit der Ausführung dürfe nicht begonnen werden. Der Abstellraum im Dachgeschoss könne mit einfachen Mitteln zu einem Aufenthaltsraum abgeändert werden. Er müsse auf die Geschossfläche angerechnet werden, wodurch sich die nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes unzulässig hohe Geschossflächenzahl von 0.52 ergebe.
Die Klägerin hat am 18. Juni 2010 Klage erhoben.
Sie meint, auf das Vorhaben sei die Baunutzungsverordnung in der seit 1990 geltenden Fassung anzuwenden, nach der die Geschossfläche nach den Außenmaßen in allen Vollgeschossen berechnet werde. Nach dieser Berechnungsmethode werde die festgesetzte Geschossflächenzahl nicht überschritten.
Die Klägerin beantragt,
unter Aufhebung des Bescheides der Beklagten vom 18. Mai 2010 festzustellen, dass das unter dem 15. April 2010 zur Genehmigungsfreistellung angezeigte Bauvorhaben auf dem Grundstück Cweg 21 in E, Gemarkung H, Flur 7, Flurstück 814, genehmigungsfrei ausgeführt werden darf.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der von der Beklagten vorgelegten Verwaltungsvorgängen und auf den Inhalt der Gerichtsakten verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klägerin ist nicht berechtigt, mit dem durch Übersendung der Bauvorlagen am 15./19. April 2010 angezeigten Vorhaben zu beginnen. Die Monatsfrist des § 67 Abs. 2 Satz 2 BauO NRW ist weder ohne Äußerung der Beklagten verstrichen, noch hat diese schriftlich erklärt, es solle kein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden (§ 67 Abs. 2 Satz 3 BauO NRW). Die Beklagte hat vielmehr durch die Erklärung über die Nichtfreistellung vom 18. Mai 2010 klar und bestimmt zu erkennen gegeben, dass ohne eine Baugenehmigung mit dem Bau nicht begonnen werden darf. Darin liegt – mindestens konkludent – die Aussage nach § 67 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauO NRW, für das Bauvorhaben müsse ein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden. Diese Erklärung ist wirksam, beachtlich und sachgerecht. Es bestehen ernsthafte Zweifel, ob das Vorhaben der Klägerin mit den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 5877/10 vereinbar ist.
1. Das zulässige Maß der Bebauung auf dem Baugrundstück richtet sich nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 5877/10. Für die Berechnung der Geschossfläche und der Geschossflächenzahl ist auf die zur Zeit des Wirksamwerdens geltende Fassung der Baunutzungsverordnung (BauNVO 1962) abzustellen. Die Änderung bei der Berechnung der Geschossfläche in § 20 Abs. 2 BauNVO insbesondere durch die BauNVO 1990 bleibt unberücksichtigt. Die planergänzende Vorschrift des § 20 Abs. 2 BauNVO hat keine Rückwirkung auf alte Bebauungspläne, weil sie sonst den festgesetzten Inhalt des Bebauungsplanes umdeuten und in die Planungshoheit der Gemeinde eingreifen würde. Sie gilt nur für die aufgrund der BauNVO 1990 aufgestellten Bebauungspläne (vgl. Fickert/Fieseler, Baunutzungsverordnung, Kommentar, 11. Auflg. § 20 Rdn. 20).
2. Die Ergänzung des Bebauungsplanes Nr. 5877/10 durch besondere textliche Festsetzung bedeutet nicht, dass für alle Regelungen auf die BauNVO 1990 umgestellt wird. Ein derartiger Wille des Ortsgesetzgebers lässt sich weder aus der Änderungssatzung selbst noch aus der zugehörigen Begründung entnehmen. Die textlichen Festsetzungen haben das Ziel, eine Nachverdichtung der Bebauung im Plangebiet einzudämmen und den vorhandenen Charakter der Ostparksiedlung zu erhalten. Die Regelungen über die Berechnung der Geschossfläche bleiben von diesen Zielen unberührt.
3. Die Beklagte unterstellt zu Recht, dass das Vorhaben der Klägerin die Gefahr birgt, die zulässige Geschossfläche zu überschreiten. Nach § 20 Abs. 2 Satz 2 BauNVO 1962 werden die Flächen von Aufenthaltsräumen, die im Dachraum zugelassen werden, bei der Berechnung der Geschossfläche einbezogen. Würde die von der Klägerin im Dachgeschoss geplanten "Abstellräume" auf diese Weise mitgerechnet, läge die Geschossflächenzahl der Doppelhaushälfte auf dem Grundstück Cweg 21 über der zulässigen Grenze von 0,4. Zwar werden die fraglichen Räume in den Bauzeichnungen als "Abstellraum" bezeichnet, also gerade nicht als Aufenthaltsräume im Sinne von § 2 Abs. 7 BauO NRW. Tatsächlich sind sie aber größer als die als solche deklarierten Schlafräume im Dachgeschoss. Angesichts des ohnehin knappen Wohnraums in den beiden Wohnungen der Doppelhaushälfte ist eine derartig unvorteilhafte Raumaufteilung merkwürdig. Sie begründet den Verdacht einer Vorwandplanung, die den alsbaldigen Ausbau der Abstellräume zu Aufenthaltsräumen verschleiern soll. Mit guten Gründen stellt sich die Beklagte auf den Standpunkt, das Bauvorhaben könne jedenfalls ohne förmliches Baugenehmigungsverfahren nicht zugelassen werden.
4. Das Vorhaben der Klägerin verstößt darüber hinaus gegen Nr. 2 der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 5877/10. Die Vorschrift ist auf § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB gestützt und beschränkt die Anzahl der Wohnungen je Wohngebäude auf zwei. Das Vorhaben enthält vier Wohnungen in einem Wohngebäude.
Wohngebäude im Sinne des Bebauungsplanes ist das gesamte Doppelhaus auf den Grundstücken Cweg 21 und 23 mit beiden Doppelhaushälften zusammen. Das Haus Cweg 21 muss man, obwohl es zur Bildung von zwei Wohnungen mittig vertikal durch eine durchgehende Trennwand geteilt wird, als Teil eines Doppelhauses im Sinne von § 22 Abs. 2 BauNVO auffassen. Die Doppelhausbebauung im planungsrechtlichen Sinne setzt eine Bebauung auf zwei Grundstücken einseitig ohne Grenzabstand, an den Außenseiten aber mit Grenzabstand voraus (vgl. Fickert/Fieseler, BauNVO, 11. Auflg., § 22 Rdn. 6.3., 6.3.1, 6.3.2). Anders kann diese Art der Bebauung nicht der offenen Bauweise zugerechnet werden (BVerwG, Urteil vom 24.Februar 2000, 4 C 12/98, juris, dort Rdn. 18). Gebäude im Sinne von § 22 Abs. 2 BauNVO ist dementsprechend das Doppelhaus als bauliche Einheit; denn nur als Gesamtgebäude wird es "mit seitlichem Grenzabstand", d.h. mit einem Grenzabstand vor den äußeren Seitenwänden errichtet. Der Bebauungsplan der Beklagte ist in gleichem Sinn zu verstehen.
Auf dem Baugrundstück der Klägerin besteht das Wohngebäude aus den beiden Wand an Wand gebauten Doppelhaushälften Cweg 21 (Flurstück 814) und Cweg 23 (Flurstück 813). Darin plant die Klägerin zwei Wohnungen in jeder Doppelhaushälfte, insgesamt also vier Wohnungen.
Die Nebenentscheidungen ergeben sich aus §§ 154, 167 VwGO, 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.