Klage gegen Festsetzung von Geldleistung wegen ungenehmigtem Leerstand abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin begehrt die Aufhebung eines Bescheids über eine Geldleistung nach §26 WFNG wegen angeblich nicht vermietbarer Wohnung. Das Gericht hält die Voraussetzungen des Bescheids für gegeben: schuldhafter, ungenehmigter Leerstand und vermietbare Objektbeschaffenheit. Die Klägerin konnte ihre Einwendungen nicht substantiieren und ergänzte die Klage trotz Aufforderung nicht. Die Klage wird abgewiesen; die Kosten trägt die Klägerin.
Ausgang: Klage gegen Festsetzungsbescheid wegen ungenehmigtem Leerstand als unbegründet abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
§ 26 Abs.1 WFNG erlaubt der zuständigen Stelle die Festsetzung einer Geldleistung bis zu 5 EUR je qm monatlich, wenn der Verfügungsberechtigte schuldhaft länger als drei Monate ohne Genehmigung nach § 21 Abs.2 WFNG Leerstand verursacht.
Ein schuldhafter Verstoß gegen die Leerstandspflicht liegt vor, wenn der Verfügungsberechtigte trotz Kenntnis seiner Pflichten und mehrfacher Aufforderung die Wohnung unbegründet längere Zeit leer stehen lässt.
Die Behörde trifft bei der Festsetzung der Geldleistung eine Ermessensentscheidung; das Gericht überprüft diese auf Rechtsfehler und auf Vorliegen der tatbestandlichen Voraussetzungen, nicht jedoch reine Wertungen der Behörde, sofern sie nachvollziehbar begründet sind.
Der Verfügungsberechtigte muss substantiierte Tatsachen vortragen, wenn er besondere Umstände (z. B. Gesundheits- oder Gefährdungsgründe, Unvermietbarkeit) geltend macht; bloße Behauptungen genügen nicht.
Versäumt der Kläger nach Aufforderung durch das Gericht die ergänzende Begründung seiner Klage, kann dies zur Abweisung der Klage führen; die Kostenentscheidung richtet sich nach § 154 VwGO und die vorläufige Vollstreckbarkeit nach § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr.11, 711 ZPO.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens trägt die Klägerin.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils beizutreibenden Betrages abwenden, soweit nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollsteckenden Betrages leistet.
Tatbestand
Die Klägerin begehrt die Aufhebung des Festsetzungsbescheides der Beklagten vom 27.02.2013.
Die Klägerin ist Eigentümerin der Eigentumswohnung O. Straße 322, N1. (Grundbuch von N1. , Blatt 13578, Gemarkung N1. , Flur 42, Flurstück 307 mit 235,945/1.000 Miteigentumsanteil, Sondereigentum Nr. 1). Mit Förderzusage vom 03.11.2003 der Beklagten, AZ:5147/03, wurde der Klägerin ein öffentliches Wohnungsbaudarlehen in Höhe von insgesamt 50.750 Euro und ein Eigenheimzulagedarlehen von 8.000 Euro gewährt. Das Baudarlehen entsprach der Zinskategorie 1, die eine zinsfreie Gewährung vorsah. Zudem wurde das Grundbuch mit einer vorrangigen Grundschuld in Höhe von 29.750 Euro für die T. -Bank belastet.
Die Förderzusage vom 03.11.2003 beinhaltet unter Ziffer 4. eine Zweckbindung, dass die geförderte Wohnung grundsätzlich für die Förderempfängerin, hier der Klägerin, mit ihren Haushaltsangehörigen dauerhaft zu eigenen Wohnzwecken dienen sollte. Die Zweckbindung sollte mit Bezugsfertigkeit des Förderobjektes beginnen und mit vollständiger Rückzahlung des Baudarlehens enden. Ferner enthält die Förderzusage den Passus, dass die Überlassung des Förderobjektes an Dritte, mit Ausnahme von Haushaltsangehörigen im Sinne des § 18 WoFG, unverzüglich der Wfa mitzuteilen sei. Die Klägerin bezog das Förderobjekt am 01.08.2003. Der Haushalt umfasste laut Förderantrag vom 18.03.2003 drei Personen, nämlich die Klägerin und zwei minderjährige Kinder.
Mit Schreiben vom 21.10.2011 teilte die O1. .Bank der Beklagten mit, dass die Klägerin unbekannt verzogen sei und die Wohnung leer stehe. Eine Auskunft der Einwohnermeldedatei ergab, dass die Klägerin seit dem 15.05.2011 nach „ N2. , V. A. Straße 46“ verzogen war.
Die Beklagte wies in ihrem Schreiben vom 01.03.2012 an die Klägerin darauf hin, dass sie gemäß den Vorschriften des WFNG O1. und des WoBindG nur die Möglichkeiten hinsichtlich einer weiteren Nutzung habe, (1) die Wohnung selber zu beziehen oder (2) diese an Mieter mit einem gültigen Wohnberechtigungsschein zu vermieten oder (3) die Wohnung zu verkaufen.
Da die Klägerin einwandte, dass die Wohnung nicht vermietbar sei und instand gesetzt werden müsste, wurde am 27.07.2012 eine Ortsbesichtigung durchgeführt, an der Mitarbeiter der Beklagten sowie Herr S. T1. als Beauftragter der Klägerin teilnahmen. Dem dazu gefertigten Protokoll vom 27.07.2012 ist zu entnehmen, dass die Wohnung einen vermüllten und stark abgewohnten Eindruck mache. Dazu wurden Fotos angefertigt, die dem Verwaltungsvorgang beigelegt waren. Allerdings sei das Förderobjekt - so die Feststellungen in dem Protokoll - objektiv vermietbar. Zuvor müssten nach Entmüllung der Wohnung einige Schönheitsreparaturen durchgeführt werden, wobei von einem Zeitraum von 2-3 Monaten für die Durchführung der Arbeiten auszugehen sei. In dem internen Vermerk zur Ortsbesichtigung hielt die Beklagte fest, dass die Zustände der Wohnung ausschließlich von der Verfügungsberechtigten zu vertreten seien. Unter dem 31.07.2012 schrieb die Beklagte die Klägerin an, teilte ihr die Erkenntnisse der Besichtigung mit und forderte sie auf, binnen zwei Wochen ihre beabsichtigte Vorgehensweise mitzuteilen.
Dieser Aufforderung kam die Klägerin nicht nach.
Auch eine durch die Klägerin erfolgte Kontaktaufnahme mit der O1. .Bank als Darlehensgeberin zwecks vorzeitiger Rückzahlung des Darlehens blieb ohne Erfolg, da die O1. .Bank, so die telefonische Auskunft der O1. .Bank-Mitarbeiterin gegenüber der Beklagten am 17.12.2012, die mit einer Rückzahlung der öffentlichen Mittel verbundenen Forderungen der Klägerin nicht erfüllen könne.
Eine weitere Ortsbesichtigung des Förderobjekts durch die Beklagte am 11.01.2013 ergab, dass die Wohnung der Klägerin leer stehe, ein Türschild nicht angebracht sei und die Nachbarn auf Nachfrage ausgesagt hätten, die Klägerin schon lange Zeit nicht mehr im Haus gesehen zu haben.
Unter dem 20.11.2012 hörte die Beklagte die Klägerin zu der beabsichtigten Geldleistung nach § 26 des Gesetzes zur Förderung und Nutzung von Wohnraum (WFNG O1. ) wegen des ungenehmigten Leerstandes an. In der Stellungnahme der Prozessbevollmächtigten vom 17.12.2012 übermittelte die Klägerin der Beklagten, dass sie die Wohnung weiterhin nutze. Sie halte sich nur vorübergehend bei Bekannten in N2. auf. Dies sei aufgrund einer akuten Kindeswohlgefährdung notwendig.
Mit Bescheid vom 27.02.2013 setzte die Beklagte eine Geldleistung gemäß § 26 Abs. 1 WFNG O1. für den Zeitraum 01.06.2011 bis zum 28.02.2013 in Höhe von 4.764,00 Euro und ab 01.03.2013 von monatlich 227,00 Euro fest. Die Beklagte begründete dies damit, dass die Förderwohnung seit insgesamt 20 Monaten leer stehe und eine geplante Mittelrückzahlung durch die Klägerin nicht erfolgt sei. Der geforderte Betrag errechnete sich nach Ziffer 16.3 WNB wie folgt:
58.750 Euro x 4.65 % (Zinsersparnis) : 12 Monate : 100,82 qm = 2,25 Euro/qm/Monat.
Ermessensleitend nannte die Beklagte, dass die Klägerin in Kenntnis ihrer mit der Förderzusage verbundenen Rechtsfolgen und Pflichten gewesen sei. Die durch die Beklagte gesetzte Frist zur Vornahme von Schönheitsreparaturen habe die Klägerin in Kenntnis der Rechtsfolgen verstreichen lassen. Die Klägerin sei in der Vergangenheit mehrfach durch Mitarbeiter der Beklagten über die Möglichkeiten der ordnungsgemäßen Nutzung beraten worden. Zudem stünden die Angaben der Klägerin im Anhörungsverfahren, sie würde die Wohnung weiterhin nutzen, im Widerspruch zu ihren bisherigen Angaben, die nicht weiter belegt worden seien.
Die Klägerin hat am 22.03.2013 Klage erhoben.
Die Klägerin ist der Ansicht, dass sie nicht schuldhaft gegen die Vorschriften des WFNG O1. und des WoBindG verstoßen habe. Im Falle eines Verstoßes mache sie aber Billigkeitsgründe geltend. Dazu trägt sie vor, dass sie körperlich behindert sei und lediglich eine Rente beziehe. Der älteste Sohn der Klägerin habe sie selbst sowie ihren jüngeren Sohn körperlich angegriffen. Dieser habe in Folge eines Wut- und Gewaltausbruches die Inneneinrichtung und Wohnung zerstört. Da die Klägerin befürchtet habe, dass sich der ältere Sohn erneut Zutritt zu der Wohnung verschaffen könne, sei sie vorübergehend bei Bekannten untergekommen. In der Folgezeit sei der Klägerin unklar gewesen, ob eine Rückkehr in die streitgegenständliche Wohnung möglich sei. Bei einer Besichtigung habe sie festgestellt, dass sich der älteste Sohn während ihrer Abwesenheit Zutritt zur Wohnung verschafft habe. Eine Instandsetzung der Wohnung sei aufgrund ihres gesundheitlichen Zustandes und der eingeschränkten finanziellen Verhältnisse nicht möglich gewesen. Zudem habe sie keine geeigneten Mieter finden können. Die Wohnung sei mit einem weiteren Darlehen in Höhe von 17.000 Euro der T. Bank belastet, so dass eine Verwertung wirtschaftlich nicht sinnvoll sei.
Die Klägerin beantragt,
den Geldleistungsbescheid vom 27.02.2013 aufzuheben.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte stützt sich im Wesentlichen auf die Begründung im Verwaltungsverfahren. Sie ist der Ansicht, dass der angefochtene Bescheid vom 27.02.2013 rechtmäßig sei und die Wohnung vermietbar gewesen sei. Denn nicht der objektiv-bauliche Zustand der Wohnung, sondern der verwahrloste Zustand sei ein Miethindernis gewesen. Dies werde durch die der Verwaltungsakte beigefügten Fotos belegt. Diesen Zustand hätte die Klägerin beseitigen können. Zudem hätten auch nicht die Voraussetzungen für eine Leerstandsgenehmigung nach § 21 Abs. 2 WFNG O1. vorgelegen. Die Klägerin habe bislang keinen konstruktiven Vorschlag zur Beseitigung der aufgezeigten Rechtsverstöße unterbreitet, so dass ein weiteres Zuwarten nicht mehr vertretbar erscheine.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und des beigezogenen Verwaltungsvorgangs der Beklagten Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Der angefochtene Festsetzungsbescheid vom 27.02.2013 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO).
Der angefochtene Bescheid findet seine Ermächtigungsgrundlage in § 26 Abs. 1 Satz 1 WFNG O1. . Danach kann die zuständige Stelle für die Zeit, während derer schuldhaft u.a. gegen die Vorschrift des § 21 Abs. 2 dieses Gesetzes verstoßen wird, durch Verwaltungsakt vom Verfügungsberechtigten Geldleistungen bis zu 5 Euro je Quadratmeter Wohnfläche des Wohnraums monatlich erheben, auf die sich der Verstoß bezieht. Gemäß § 21 Abs. 2 Satz 1 WFNG O1. darf der Verfügungsberechtigte Wohnraum nur mit Genehmigung der zuständigen Stelle länger als drei Monate leer stehen lassen.
Die tatbestandlichen Voraussetzungen dieser Ermächtigungsgrundlage sind erfüllt. Zur Begründung wird im Einzelnen zur Vermeidung entbehrlicher Wiederholungen auf den ausführlich begründeten Beschluss des erkennenden Gerichts im Prozesskostenhilfeverfahren vom 16. Januar 2014 Bezug genommen. Sämtliche von der Klägerin angeführten Argumente sind in dem vorgenannten Beschluss eingehend gewürdigt worden. Nach Rechtskraft des Prozesskostenhilfebeschlusses hat die Klägerin ihre Klage trotz ausdrücklicher Aufforderung des Gerichts nicht ergänzend begründet.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 1 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 11, § 711 Zivilprozessordnung (ZPO).