Grundbuchverfahren: Vollzug einer notariell beurkundeten Übertragung hälftigen Wohnungseigentums unter Eheleuten bei Mitwirkung der Tochter als Dolmetscherin bei der Beurkundung; Zwischenverfügung als Rechtsschutzziel bei einer Beschwerde gegen die abgelehnte Einrtagung; Verfügungserlass bei unmöglicher rückwirkender Heilung eines Antragsmangels
KI-Zusammenfassung
Der Notar rügt die Zurückweisung seines Antrags auf Vollzug einer notariellen Übertragung hälftigen Wohnungseigentums. Streitpunkt ist, ob die Mitwirkung der Tochter als Dolmetscherin die Beurkundung formnichtig macht und ob vor Zurückweisung eine Zwischenverfügung hätte ergehen müssen. Das OLG bestätigt die Zurückweisung: Die Beurkundung ist nach BeurkG und §139 BGB nichtig, eine Zwischenverfügung war entbehrlich, weil der Mangel nicht rückwirkend heilbar ist.
Ausgang: Beschwerde gegen Zurückweisung des Eintragungsantrags als unbegründet abgewiesen; Grundbuchamt durfte wegen Formnichtigkeit zurückweisen
Abstrakte Rechtssätze
Die Mitwirkung eines in gerader Linie verwandten Dolmetschers bei der notariellen Beurkundung führt zur Formnichtigkeit der Beurkundung der Willenserklärungen, wenn die beurkundeten Erklärungen die Erschienenen betreffen (Anwendung von § 6 Abs.1 Nr.3 BeurkG auf Dolmetscher nach § 16 Abs.3 S.2 BeurkG).
Erfasst ein Formmangel die notariell beurkundete Verpflichtung zur Übertragung eines Grundstücksanteils, so ist das Rechtsgeschäft nach § 139 BGB insgesamt nichtig, wenn nicht anzunehmen ist, dass die formgültige Erklärung ohne den formunwirksamen Teil vorgenommen worden wäre.
Eine Zwischenverfügung vor Zurückweisung eines Eintragungsantrags ist unzulässig, wenn der Mangel des Antrags nicht mit rückwirkender Kraft geheilt werden kann; dies gilt insbesondere, wenn das einzutragende Rechtsgeschäft formnichtig ist und nur durch Neuvornahme in gehöriger Form geschaffen werden kann.
Ein Verstoß gegen das Gebot des rechtlichen Gehörs liegt nicht vor, wenn das Grundbuchamt die Beteiligten rechtzeitig auf die Unwirksamkeit hingewiesen hat und keine substantiierten Einwendungen vorgebracht wurden.
Vorinstanzen
vorgehend AG Schopfheim, 6. Februar 2013, GRG 3240/2012
Leitsatz
1. Der Vollzug einer notariell beurkundeten Übertragung hälftigen Wohnungseigentums unter Eheleuten im Grundbuch kann vom Grundbuchamt verweigert werden, wenn die Tochter der Eheleute bei der Beurkundung als Dolmetscherin mitgewirkt hat und nicht anzunehmen ist, dass die Auflassung auch ohne die formunwirksamen vertraglichen Vereinbarungen erklärt worden wäre.(Rn.7)
2. Beschwerde gegen die Zurückweisung eines Eintragungsantrags kann auch mit dem Rechtsschutzziel erhoben werden, dass zunächst eine Zwischenverfügung zu erlassen gewesen wäre.(Rn.13)
3. Eine Zwischenverfügung vor Zurückweisung eines Eintragungsantrags ist nicht zu erlassen, wenn der Mangel des Antrags nicht mit rückwirkender Kraft geheilt werden kann. Das ist. u.a. der Fall, wenn das einzutragende Rechtsgeschäft wegen des Mangels der Neuvornahme bedarf.(Rn.14)
Tenor
1. Die Beschwerde der Beteiligten Ziff. 1 gegen den Beschluß des Grundbuchamts S. vom 6.2.2013 (GRG 3240/2012) wird zurückgewiesen.
2. Die Beteiligte Ziff. 1 trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.
3. Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens wird auf € 25.000.- festgesetzt.
Gründe
I.
Mit der Beschwerde wendet sich der Beteiligte Ziff. 3 (Notar) gegen die Zurückweisung des von ihm gestellten Antrags auf Vollzug des von den Beteiligten Ziff. 1 und 2 am 1.10.2012 geschlossenen Übergabevertrags im Grundbuch.
Die Beteiligten Ziff. 1 und 2 sind Eheleute und leben im Güterstand der Errungenschaftsgemeinschaft nach italienischem Recht. Im Grundbuch von M. Nr. 1791, sind sie als Eigentümer der Eigentumswohnung Nr. 1 eingetragen. Anläßlich ihrer Trennung haben sie am 1.10.2012 vom Beteiligten Ziff. 2 einen Übergabevertrag mit ehevertraglichen Regelungen notariell beurkunden lassen. Eingangs der notariellen Urkunde heißt es: „Der Anwesende Ziff. 1 ist nach Angaben der deutschen Sprache nicht ausreichend mächtig. Es ist daher auf Wunsch der Anwesenden Ziff. 1 und 2 die Tochter G. G. zur Übersetzung der Urkunde anwesend." Im Weiteren hoben die Eheleute unter Bildung von Anteilen zu je 1/2 die Errungenschaftsgemeinschaft auf und vereinbarten Gütertrennung. Sodann übertrug der Beteiligte Ziff. 2 seinen hälftigen Anteil an der Eigentumswohnung auf die Beteiligte Ziff. 1, welche die darauf lastende Grundschuld und die zugrundeliegenden Darlehensverbindlichkeiten übernahm und sich zur Abgeltung des entstandenen Zugewinns zur Zahlung von 15.000 € an den Beteiligten Ziff. 2 verpflichtete. Weiter trafen die Eheleute Regelungen über Kindesunterhalt und Verrechnungen mit den geschuldeten 15.000 €.
Den vom Beteiligten Ziff. 3 beantragten grundbuchmäßigen Vollzug des Vertrages hat das Grundbuchamt mit Beschluß vom 6.2.2013 zurückgewiesen, weil die Beurkundung wegen der Mitwirkung der Tochter als Dolmetscherin unwirksam sei. Dagegen wendet sich der Beteiligte Ziff. 3 mit der Beschwerde, mit der er rügt, daß die Zurückweisung ohne vorherige begründete Zwischenverfügung erfolgt sei. Mit Beschluß vom 20.2.2013 hat das Grundbuchamt der Beschwerde nicht abgeholfen.
II.
Das Rechtsmittel ist als Beschwerde der Beteiligten Ziff. 1 statthaft (§ 58 FamFG) und auch im übrigen zulässig, in der Sache aber unbegründet. Das Grundbuchamt hat richtig entschieden, als es den Eintragungsantrag zurückgewiesen hat.
1. Die vom Beteiligten Ziff. 3 eingelegte Beschwerde ist als Rechtsmittel der Beteiligten Ziff. 1 zu behandeln.
Der Beteiligte Ziff. 3 ist bei der Antragstellung auf Vollzug des Eigentumswechsels nicht nur als Überbringer (Bote) des im Übergabevertrag von der Übernehmerin (Beteiligte Ziff. 1) unter „Auflassung" (AS 158) gestellten Vollzugsantrags tätig geworden, sondern hat den Eintragungsantrag gemäß § 15 Abs. 2 GBO selbst gestellt. Dies ergibt sich aus seiner Vorlage des Übergabevertrags an das Grundbuchamt „gem. § 15 GBO zum Vollzug gegen Vollzugsanzeige" (vgl. Demharter, GBO, 28. Aufl., § 15 Rn 13). Er ist deshalb befugt, für einen Antragsberechtigten, nicht aber im eigenen Namen, Beschwerde einzulegen (Demharter a.a.O. Rn 20). In diesem Sinne ist die Beschwerde vorliegend als Rechtsmittel der Beteiligten Ziff. 1 zu verstehen.
2. Das Grundbuchamt hat die beantragte Eigentumsumschreibung zu Recht abgelehnt. Denn der Übergabevertrag vom 1.10.2012 und die darin erklärte Auflassung und die Bewilligung des Vollzugs im Grundbuch sind nach §§ 6 Abs. 1 Nr. 3, 16 Abs. 3 S. 2 BeurkG i.V.m. § 139 BGB nichtig.
a) Nach § 6 Abs. 1 Nr. 3 BeurkG ist die Beurkundung von Willenserklärungen unwirksam, wenn eine Person, die mit dem Notar in gerader Linie verwandt ist, an der Beurkundung beteiligt ist. Beteiligt sind die Erschienenen, deren Erklärungen beurkundet werden sollen (§ 6 Abs. 2 BeurkG). Die Vorschrift ist auf einen zur Beurkundung zugezogenen Dolmetscher entsprechend anzuwenden (§ 16 Abs. 3 S. 2 BeurkG), mit der Folge, daß die Beurkundung unwirksam ist, wenn die Erklärung einer erschienenen Person beurkundet werden soll, die mit dem Dolmetscher in gerader Linie verwandt ist.
b) Im Streitfall ist die Tochter der vertragschließenden Eheleute als Dolmetscherin zugezogen worden. Die Zuziehung eines Dolmetschers war erforderlich, nachdem der Beteiligte Ziff. 2 erklärt hatte, er sei der deutschen Sprache nicht ausreichend mächtig, und dies in der Niederschrift vermerkt worden war (§ 16 Abs. 1, Abs. 2 S. 1 BeurkG; Winkler, Beurkundungsgesetz, 17. Aufl., § 16 Rn 5). Die Voraussetzungen des § 6 Abs. 1 Nr. 3 BeurkG sind damit erfüllt.
c) Der Umstand, daß die Auflassung als solche nicht der notariellen Beurkundung bedurfte und deshalb von der Unwirksamkeit der Beurkundung grundsätzlich nicht berührt wird (Winkler a.a.O. § 6 Rn 9, § 7 Rn 12; BGH NJW 1957, 459), ändert im Streitfall nichts. Denn hier ist der Vertrag nach § 139 BGB insgesamt nichtig, weil nicht anzunehmen ist, daß der formgültige Teil „Auflassung“ auch ohne den formnichtigen Teil vorgenommen worden wäre.
Formnichtig ist wegen der Unwirksamkeit der Beurkundung die Verpflichtung des Beteiligten Ziff. 2 zur Übertragung seines hälftigen Miteigentumsanteils auf die Beteiligte Ziff. 1 (§ 311b Abs. 1 BGB). Die Nichtigkeit erfaßt die Vereinbarung über die Zahlung von 15.000 € als Gegenleistung und deren Verrechnung mit Kindesunterhaltsverpflichtungen des Beteiligten Ziff. 2. Formnichtig sind auch die ehevertraglichen Regelungen über Gütertrennung und Verzicht auf etwaige Zugewinnausgleichsansprüche (§§ 1410, 125 S. 1 BGB). Damit sind alle wesentlichen Bestandteile der Vereinbarung von der Formnichtigkeit betroffen und kann nicht angenommen werden, daß der Beteiligte Ziff. 1 bei Kenntnis der Unwirksamkeit die Übertragung seines hälftigen Anteils gleichwohl vorgenommen und die Auflassung erklärt hätte (§ 139 BGB).
3. Gegen die vom Grundbuchamt angenommene Nichtigkeit des Vertrages erhebt die Beschwerdeführerin auch keine konkreten Einwendungen. Sie wendet sich stattdessen dagegen, daß das Grundbuchamt ohne vorherigen Erlaß einer Zwischenverfügung entschieden habe. Der Einwand ist unbegründet.
a) Allerdings kann gegen die Zurückweisung eines Antrags Beschwerde mit dem Ziel erhoben werden, daß zunächst eine Zwischenverfügung zu erlassen gewesen wäre (OLG München DNotZ 2008, 934). Auch ist der Erlaß einer Zwischenverfügung die Regel und die sofortige Zurückweisung die Ausnahme; insbesondere ist dem Antragsteller grundsätzlich Gelegenheit zu geben, fehlende Voraussetzungen der beantragten Eintragung in angemessener Frist zu beheben (OLG München a.a.O.). Andererseits ist nach herrschender Rechtsprechung eine Zwischenverfügung dann unzulässig, wenn der Mangel des Antrags nicht mit rückwirkender Kraft geheilt werden kann (Demharter a.a.O. § 18 Rn 8 m.N.).
b) Letzteres ist vorliegend der Fall, weshalb das Grundbuchamt zu Recht keine Zwischenverfügung erlassen hat. Eine Heilung des Mangels der fehlenden Auflassung und Bewilligung mit rückwirkender Kraft ist nicht möglich, weil das Rechtsgeschäft insgesamt nichtig ist und die Eintragungsvoraussetzungen nur durch Neuvornahme in gehöriger Form geschaffen werden können. Die Neuvornahme des Rechtsgeschäfts ist aber nicht geeignet, den Rang des streitgegenständlichen Eintragungsantrags zu wahren. Überdies ist fraglich, ob das Grundbuchamt durch Zwischenverfügung überhaupt aufgeben könnte, die Auflassung erneut zu erklären (vgl. Demharter a.a.O. § 18 Rn 32), und wäre darüberhinaus zweifelhaft, ob die Behebung des Hindernisses durch Neuvornahme in angemessener Frist möglich wäre (vgl. Demharter a.a.O. § 18 Rn 23).
c) Ein Verstoß gegen das Gebot des rechtlichen Gehörs liegt nicht vor. Das Grundbuchamt hat den Beteiligten Ziff. 3 auf die Unwirksamkeit wegen Mitwirkung der Tochter als Dolmetscherin am 21.11.2012 und am 9.1.2013 hingewiesen (so unwidersprochen das Grundbuchamt im Beschluß vom 6.2.2013), ohne daß der Beteiligte Ziff. 3 daran Anstoß genommen oder darauf reagiert hätte.
4. Die Kostenentscheidung beruht auf § 84 FamFG. Bei der Festsetzung des Werts für das Beschwerdeverfahren gemäß §§ 131 Abs. 4, 30 Abs. 1 KostO wurde der Wert des zu übertragenden hälftigen Miteigentums an der Wohnung zugrundegelegt, die nach Angaben der Beteiligten Ziff. 1 und 2 einen Wert von € 50.000 hat (vgl AS 158). Die Zulassung der Rechtsbeschwerde war nicht veranlaßt, da die Voraussetzungen hierfür nicht vorliegen (§ 70 Abs. 2 FamFG).