Veränderungssperre: Unwirksamkeit wegen unbestimmter „teilweise“ erfasster Flurstücke

Oberverwaltungsgericht NRW · 7 D 175/23.NE · 29.01.2026

KI-Zusammenfassung

Der Grundstückseigentümer begehrte im Normenkontrollverfahren die Feststellung, dass eine kommunale Veränderungssperre samt erster Verlängerung unwirksam gewesen sei. Das OVG hielt den Fortsetzungsfeststellungsantrag trotz Außerkrafttretens nach Inkrafttreten des Bebauungsplans wegen möglicher Entschädigungs-/Schadensersatzansprüche für zulässig. In der Sache erklärte es die Veränderungssperre nur insoweit für unwirksam, als mehrere Flurstücke lediglich „teilweise“ ohne hinreichende räumliche Konkretisierung erfasst wurden. Im Übrigen verneinte das Gericht weitere Mängel, insbesondere einen unwirksamen Aufstellungsbeschluss oder eine fehlende sicherungsfähige Planung, und wies den Antrag ab.

Ausgang: Veränderungssperre nur hinsichtlich unbestimmt „teilweise“ erfasster Flurstücke für unwirksam erklärt; im Übrigen Normenkontrollantrag abgelehnt.

Abstrakte Rechtssätze

Tritt eine Veränderungssperre während eines anhängigen Normenkontrollverfahrens außer Kraft, kann die Feststellung begehrt werden, dass die Satzung unwirksam war, wenn ein berechtigtes Interesse hieran besteht.

Ein Feststellungsinteresse wegen beabsichtigter Entschädigungs- oder Schadensersatzansprüche erfordert nachvollziehbaren Vortrag dazu, dass ein solcher Prozess tatsächlich angestrebt wird und nicht offensichtlich aussichtslos ist; der geltend gemachte Schaden ist der Art und Größenordnung nach zu substantiieren.

Eine Veränderungssperre ist wegen Verstoßes gegen das rechtsstaatliche Bestimmtheitsgebot unwirksam, soweit ihr räumlicher Geltungsbereich Flurstücke nur „teilweise“ erfasst, ohne dass die betroffenen Teilflächen normativ hinreichend erkennbar festgelegt werden.

Ein Planaufstellungsbeschluss genügt als Voraussetzung des § 14 Abs. 1 BauGB, wenn der künftige Planbereich durch die Benennung der ihn begrenzenden Straßen eindeutig abgegrenzt ist; eine nicht in Bezug genommene Übersichtskarte ändert den Beschlussinhalt nicht.

Die Teilunwirksamkeit einer Veränderungssperre führt nicht zur Gesamtunwirksamkeit, wenn die Satzung ohne den unwirksamen Teil sinnvoll bleibt und mit Sicherheit anzunehmen ist, dass sie auch ohne diesen Teil erlassen worden wäre.

Tenor

Es wird festgestellt, dass die Satzung der Antragsgegnerin über die Veränderungssperre im Stadtbezirk Z., Ortsteil N., zwi­schen der L.-J.-Straße, der B.-G.-Straße, der O.-W.- Straße, der K.-T.-Straße und der A.-straße vom 13.12.2022, bekannt gemacht im Amtsblatt Nr. 56 der Bundesstadt Z. vom 21.12.2022, und die Sat­zung der Antragsgegnerin über die erste Verlängerung der vor­genannten Veränderungssperre vom 12.12.2023, bekanntge­macht im Amtsblatt Nr. 3 vom 24.1.2024, unwirksam waren, soweit ihr Geltungsbereich die Flurstücke Gemarkung Z., Flur 00, Flurstücke 642 und 608, Gemarkung F., Flur 0, Flurstücke 3260 und 104/1, Gemarkung F., Flur 1, Flurstücke 1078 und 1093 umfasst.

Im Übrigen wird der Antrag abgelehnt.

Die Kosten des Verfahrens tragen der Antragsteller zu 9/10 und die Antragsgegnerin zu 1/10.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Vollstreckungsschuldner darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht zuvor der jeweilige Vollstreckungsgläubiger in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags Sicherheit leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Der Antragsteller wendet sich gegen eine Satzung der Antragsgegnerin über eine Veränderungssperre sowie deren (erste) Verlängerung. Er ist Eigentümer der Grundstücke Gemarkung F., Flur 1, Flurstücke 1008, 1009, 1025 und 1167 mit der postalischen Anschrift L.-J.-Straße 24-28, 53113 Z.. Die Grundstücke lagen im Gebiet des Bebauungsplans Nr. 7920-22, der ein Sondergebiet mit der näheren Zweckbestimmung „Hauptstadteinrichtungen“ vorsah. Im Jahr 2013 beschloss der Rat der Antragsgegnerin, für diesen Bebauungsplan ein Änderungsverfahren einzuleiten.

Mit Baugenehmigung vom 10.5.2016 sowie verschiedenen Nachtragsgenehmigungen genehmigte die Antragsgegnerin dem Antragsteller die Errichtung eines Bürogebäudes mit Tiefgarage mit einem elfgeschossigen Turm, an den sich ein siebengeschossiger Gebäudeteil anschließt. Am 7.12.2021 beantragte der Antragsteller die Erteilung eines Bauvorbescheids hinsichtlich der (teilweisen) Aufstockung des Gebäudes auf 17 Vollgeschosse (zuzüglich Dachgarten).

Der Rat der Antragsgegnerin beschloss am 10.2.2022 die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 6719-2 „für ein Gebiet im Stadtbezirk Z., Ortsteil N., zwischen L.-J.-Straße, B.-G.-Straße, O.-W.-Straße, K.-T.-Straße und A.-straße“. In der zugrunde liegenden Beschlussvorlage (220195) heißt es, ihre Beratung sei dringlich, da für das Baugrundstück B.-G.-Straße/L.-J.-Straße eine Voranfrage zur Aufstockung eines Bürogebäudes auf insgesamt 17 Vollgeschosse zzgl. eines zweigeschossigen Dachgartens vorliege, die auf der Grundlage des Aufstellungsbeschlusses zurückgestellt werden solle, das Vorhaben widerspreche den Zielen der vom Rat beschlossenen Rahmenplanung Bundesviertel und damit den Zielen des aufzustellenden Bebauungsplans, die im Weiteren näher erläutert werden. Der Beschlussvorlage 220195 war ein Übersichtsplan beigefügt, in dem das Plangebiet durch eine schwarze Linie und eine gelbe Einfärbung gekennzeichnet ist.

Mit Bescheid vom 4.3.2022 stellte die Antragsgegnerin die Bauvoranfrage des Antragstellers vom 7.12.2021 für ein Jahr zurück. Ebenfalls im März 2022 stellte der Antragsteller weitere Bauvoranfragen für verschiedene Varianten der Aufstockung des Bürogebäudes, die von der Antragsgegnerin unter Verweis auf die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 6719-2 zurückgestellt wurden.

Der Rat der Antragsgegnerin beschloss in seiner Sitzung am 8.12.2022 eine Satzung über eine Veränderungssperre für das in §§ 1 und 2 näher bezeichnete Gebiet. In § 2 zählte die Satzung die erfassten Flurstücke auf, einige davon mit dem Zusatz „teilweise“. Nach § 4 der Satzung sollte die Veränderungssperre mit der Bekanntmachung im Amtsblatt in Kraft treten und nach Ablauf von zwei Jahren außer Kraft treten. In der zugehörigen Beschlussvorlage (221998) wird hinsichtlich der städtebaulichen Ziele auf den Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan Nr. 6719-2 verwiesen, weiter heißt es unter Verweis auf verschiedene Bauvorbescheidsanträge, es solle über die befristete Geltungsdauer von Zurückstellungsentscheidungen hinaus die städtebauliche Entwicklung gesichert werden. Auch dieser Vorlage war ein Übersichtsplan beigefügt, in dem der Geltungsbereich der Veränderungssperre markiert war. Die Satzung über die Veränderungssperre wurde im Amtsblatt der Antragsgegnerin vom 21.12.2022 bekannt gemacht.

Der Antragsteller hat am 2.11.2023 den Normenkontrollantrag bezüglich dieser Veränderungssperre gestellt.

Der Rat der Antragsgegnerin hat am 12.12.2023 beschlossen, die Veränderungssperre um ein Jahr zu verlängern. Die Satzung wurde im Amtsblatt der Antragsgegnerin vom 24.1.2024 bekannt gemacht.

Am 12.12.2024 hat der Rat der Antragsgegnerin den Bebauungsplan Nr. 6719-2 als Satzung beschlossen. Der Beschluss ist im Amtsblatt der Antragsgegnerin vom 15.1.2025 bekanntgemacht worden. Der Antragsteller hat am 17.1.2025 einen Normenkontrollantrag gegen den Bebauungsplan Nr. 6719-2 eingereicht, über den noch nicht entschieden wurde (Az. 7 D 12/25.NE).

Zur Begründung seines gegen die Veränderungssperre gerichteten Normenkontrollantrags führt der Antragsteller im Wesentlichen aus: Nachdem die Bauleitplanung, zu deren Sicherung die Veränderungssperre gedient habe, in Kraft getreten sei, sei die Veränderungssperre außer Kraft getreten. Er habe nunmehr ein berechtigtes Interesse an der Feststellung der Rechtswidrigkeit der Satzung. Er habe mehrere Bauvoranfragen für die Aufstockung des Bürogebäudes auf seinem Grundstück gestellt, die die Antragsgegnerin gestützt auf die laufende Bauleitplanung abgelehnt habe. Sollte sich dies als rechtswidrig erweisen, stünden ihm Entschädigungsansprüche nach § 39 OBG NRW zu. Sollte das Bauvorhaben letztendlich genehmigt werden, bestehe ein Verzögerungsschaden aufgrund von erhöhten Baukosten und Mietausfällen. Bezogen auf sechs Vollgeschosse gehe er von einer Baukostensteigerung in Höhe von etwa 2,8 Mio. Euro sowie zusätzlichen Planungskosten für Architekten und Ingenieure von bis zu 250.000,00 Euro aus. Hinzu komme ein Mietschaden von etwa 640.000,00 Euro pro Jahr. Sollte das Bauvorhaben nicht mehr genehmigt werden können, belaufe sich der Schaden auf die erwarteten Mieteinnahmen und eingesetzten Kosten abzüglich der ersparten Planungs-, Herstellungs- und laufenden Kosten. Der Antrag sei auch begründet. Zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses im Dezember 2022 hätten die Voraussetzungen für den Erlass einer Veränderungssperre nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 BauGB nicht vorgelegen. Es fehle bereits an einem wirksamen Planaufstellungsbeschluss. Der Beschluss des Rates der Antragsgegnerin vom 10.2.2022 sei fehlerhaft bekannt gemacht worden, weil das Plangebiet nicht ausreichend eindeutig bezeichnet gewesen sei. Der Aufstellungsbeschluss umgrenze das Plangebiet durch die Benennung der es umgebenden Straßen, dieser Wortlaut sei auch im Amtsblatt abgedruckt. Weder bei der Beschlussfassung noch bei der Ausfertigung oder Veröffentlichung im Amtsblatt werde jedoch auf die Anlage zur Beschlussvorlage, den Übersichtsplan, verwiesen. Dieser konkretisiere das Plangebiet abweichend vom Wortlaut des Aufstellungsbeschlusses zeichnerisch dahingehend, dass die Grundstücke K.-T.-Straße 3 sowie O.-W.-Straße 5 und 7 nicht vom Geltungsbereich des Bebauungsplans umfasst seien. Die Satzungen über die Veränderungssperre seien ferner nicht hinreichend bestimmt, soweit sie einzelne Flurstücke nur „teilweise“ erfassten. Zudem fehle es an einer hinreichend konkreten sicherungsfähigen Planung. Die von der Antragsgegnerin beabsichtigte Festsetzung eines Urbanen Gebiets sei städtebaulich nicht im Sinne von § 1 Abs. 3 BauGB erforderlich, weil sie nicht vor Ablauf von 20 bis 30 Jahren zu realisieren sei. Die Grundstücke im Plangebiet würden derzeit nahezu ausschließlich für Büro und Verwaltung genutzt, sie seien auch hinsichtlich des Maßes ihrer Bebauung schon nahezu vollständig ausgenutzt. Der Bereich entspreche einem Sondergebiet Büro und Verwaltung. Zudem fehle es an dem erforderlichen Mindestmaß der Konkretisierung der Planung. Auch in der Rahmenplanung Bundesviertel sei nicht angelegt, dass jeder Baublock oder jedes Grundstück im Baublock einen Nutzungsmix erhalten solle, sondern dass geeignete Grundstücke oder Baublöcke gesucht würden, in denen der Wohnungsanteil entsprechend erhöht oder geschaffen werden könne, um ein insgesamt durchwachsenes Bundesviertel zu schaffen. Der Wortlaut der Beschlussvorlage zur Veränderungssperre (221998) enthalte keinen Hinweis auf eine Festsetzung als Urbanes Gebiet, sondern verweise auf den Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan. Dies lasse den Schluss zu, dass die Art der baulichen Nutzung der Grundstücke im Plangebiet noch keinesfalls festgestanden habe und die Angabe im Aufstellungsbeschluss, dass die „Hybrid-Büro“-Nutzung dem Charakter eines Urbanen Gebiets entspreche, nur vorgeschoben gewesen sei. Hinzu komme, dass sich ein Teil des Plangebiets, die Ecke L.-J.-Straße/B.-G.-Straße, in einer Eignungszone für Hochhäuser befinde, so dass sich nicht absehen lasse, inwieweit die Grundstücke im Plangebiet im Wege von Festsetzungen zur Art und zum Maß der baulichen Nutzung konkret bebaubar sein sollten. Zudem sei die angestrebte Planung offensichtlich rechtswidrig. Der Überplanung eines faktischen Sondergebiets Büro und Verwaltung als Urbanes Gebiet stünden sowohl der grundrechtliche Schutz des Eigentums als auch die mit einer Nutzungsänderung verbundenen Entschädigungsansprüche entgegen. Sowohl er, der Antragsteller, als auch andere Grundstückseigentümer könnten nicht großflächig auf den Bestandsschutz gesetzt werden oder generell gemäß § 1 Abs. 10 BauNVO Einzelfallregelungen erhalten. Die Festsetzung eines Urbanen Gebiets erweise sich daher von vorneherein als städtebaulicher Missgriff.

Der Antragsteller beantragt,

festzustellen, dass die Satzung der Antragsgegnerin über die Veränderungssperre im Stadtbezirk Z., Ortsteil N., zwischen der L.-J.-Straße, der B.-G.-Straße, der O.-W.- Straße, der K.-T.-Straße und der A.-straße vom 13.12.2022, bekannt gemacht im Amtsblatt Nr. 56 der Bundesstadt Z. vom 21.12.2022, in Gestalt der Satzung der Antragsgegnerin über die erste Verlängerung der vorgenannten Veränderungssperre vom 12.1.2024, bekanntgemacht im Amtsblatt Nr. 3 vom 24.1.2024, unwirksam war.

Die Antragsgegnerin beantragt,

den Antrag abzulehnen.

Zur Begründung führt sie im Wesentlichen aus: Der Antrag sei jedenfalls unbegründet. Die Voraussetzungen einer Veränderungssperre nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 BauGB hätten vorgelegen. Der Rat habe in seiner Sitzung vom 10.2.2022 die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 6719-2 beschlossen, dieser Beschluss sei nachfolgend öffentlich bekannt gemacht worden, dabei sei entsprechend § 1 Abs. 3 i. V. m. §§ 4 und 5 der BekanntmVO NRW sowie § 18 der Hauptsatzung verfahren worden. Der Aufstellungsbeschluss erfülle auch die Anforderungen an eine eindeutige Bezeichnung des Plangebiets. Er grenze das Plangebiet verbal durch die Benennung der umgebenden Straßen ein. Einer „parzellenscharfen“ Ausweisung des Plangebiets bedürfe es nicht. Auf die gesonderte Bekanntmachung des der Beschlussvorlage als Anlage beigefügten Übersichtsplans komme es daher nicht an. Der von diesem Übersichtsplan, nicht aber dem Beschlusswortlaut erfasste Teilbereich sei zudem vergleichsweise klein. Außerdem müsse eine Veränderungssperre keineswegs mit dem räumlichen Geltungsbereich des Aufstellungsbeschlusses übereinstimmen. Die gebotene Anstoßfunktion sei erfüllt. Es liege auch eine hinreichend konkrete sicherungsfähige Planung vor. Sie erschöpfe sich nicht im Ausschluss einzelner Vorhaben, sondern lege konkrete Vorstellungen hinsichtlich der Art und des Maßes der baulichen Nutzung fest. Der Aufstellungsbeschluss enthalte insbesondere Vorstellungen zur Art der baulichen Nutzung. So habe der Rat die Vorstellung entwickelt, das Plangebiet als Urbanes Gebiet im Sinne des § 6a BauNVO auszuweisen. Es solle ein „Hybrid-Büro“-Standort definiert werden, der einen Nutzungsmix von 40 % Wohnen und 60 % Nicht-Wohnen aufweisen solle, dabei solle auf die Möglichkeit nach § 6a Abs. 4 BauNVO zurückgegriffen werden, eine horizontale oder vertikale Gliederung festzusetzen. Weiter solle eine Öffnung der Erdgeschosszonen durch entsprechende Nutzungen angestrebt werden, um den öffentlichen Raum zu beleben. Auch habe der Rat Vorstellungen hinsichtlich des Maßes der Nutzung gehabt. Unter Berücksichtigung der Rahmenplanung Bundesviertel, die für den beabsichtigten Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 6719-2 keine Eignungszonen für „Hochpunkte“ definiere, solle sich die zukünftige Bebauung auf Höhenspannen von drei bis fünf Geschossen beschränken. Die Zulässigkeit von Hochhäusern solle in Übereinstimmung mit dem Hochhauskonzept nur an ausgewählten Standorten im Bundesviertel nach im Einzelnen definierten Kriterien ermöglicht werden, um die das Stadtbild prägende Wirkung deutlich auszuformulieren, die vorgesehene Anzahl von Hochhäusern werde von acht auf 20 erhöht. Hinsichtlich der bereits genehmigten Vorhaben des Antragstellers sollten für den Eckbereich B.-G.-Straße/L.-J.-Straße Abweichungen festgesetzt werden, eine weitere Aufstockung solle hingegen nicht ermöglicht werden. Zudem enthalte der Aufstellungsbeschluss weitergehende Vorstellungen zum Maß der baulichen Nutzung, insbesondere hinsichtlich der Grundflächen- und Geschossflächenzahl. Soweit der Antragsteller darauf verweise, die Umsetzung der für das Plangebiet vorgeschlagenen Nutzung „Hybrid-Büro“ sei mit der Festsetzung eines Urbanen Gebiets nicht realisierbar, sei dies nicht nachvollziehbar. Eine aktuelle Bestandsaufnahme zeige, dass das Plangebiet durch eine gemischte Nutzung geprägt sei, vier Gebäude seien einer Wohnnutzung zugeführt, weiterhin befänden sich dort gastronomische Nutzungen und eine Kindertagesstätte. Sämtliche dieser Nutzungen entsprächen dem vorgesehenen Urbanen Gebiet. Die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung hätten positive Planvorstellungen zur Möglichkeit einer Verdichtung oder Aufstockung zum Inhalt. Aufgrund der Situation auf dem Immobilienmarkt sei damit zu rechnen, dass im Plangebiet innerhalb der nächsten zehn bis 15 Jahre Bestandsgebäude niedergelegt und neu errichtet sowie etwaige Nutzungsänderungen vorgenommen würden. Die sich aus der Rahmenplanung Bundesviertel ergebenden städtebaulichen Ziele ließen sich nur langfristig bewältigen. Die in Rede stehende Bauleitplanung sei auch nicht offensichtlich rechtswidrig. Dies ergebe sich insbesondere nicht daraus, dass im Aufstellungsbeschluss noch keine Aussagen zu den mit der Planung ggf. verbundenen Einschränkungen der Eigentümerinteressen getroffen worden seien.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Gerichtsakte, der beigezogenen Vorgänge der Antragsgegnerin zur Veränderungssperre sowie dem Bebauungsplan Nr. 6719-2, der Verwaltungsvorgänge der Antragsgegnerin zu den auf das Grundstück des Antragstellers bezogenen Baugenehmigungen und Bauvoranfragen sowie der Gerichtsakten des Verwaltungsgerichts Köln zu den Verfahren 2 K 1422/21, 2 K 3847/22, 2 L 1390/22, 2 L 1184/21, 8 K 2004/22 und 8 K 1152/23 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Der Antrag hat in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg. Er ist zulässig (dazu I.), aber nur teilweise begründet (dazu II.).

I.  Der Antrag ist zulässig.

Der Normenkontrollantrag ist mit dem nunmehr durch den Antragsteller verfolgten Feststellungsbegehren zulässig.

In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass ein Antragsteller dann, wenn eine Veränderungssperre nach § 14 BauGB während der Anhängigkeit eines nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO zulässigen Antrags auf Feststellung ihrer Unwirksamkeit außer Kraft tritt, die Feststellung begehren kann, dass die Veränderungssperre ungültig bzw. unwirksam war.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 2.9.1983 - 4 N 1.83 -, BRS 40 Nr. 99 = BauR 1984, 156 = juris Rn. 8 f.; OVG NRW, Urteil vom 11.8.2023 - 7 D 206/20.NE -, BauR 2023, 1917 = juris, Rn. 16 f.

Hier ist die Veränderungssperre infolge des Beschlusses des Rates der Antragsgegnerin über den Bebauungsplan Nr. 6719-2 am 12.12.2024 bzw. dessen Bekanntmachung im Amtsblatt vom 15.1.2025 gemäß § 17 Abs. 5 BauGB außer Kraft getreten.

Dem Antragsteller fehlt auch nicht das berechtigte Interesse an der Feststellung.

Ein Feststellungsinteresse ergibt sich vorliegend jedenfalls daraus, dass die begehrte Feststellung präjudizielle Wirkung für die Frage der Rechtmäßigkeit oder Rechtswidrigkeit eines auf die Norm gestützten behördlichen Verhaltens und damit für in Aussicht genommene Entschädigungs- oder Schadensersatzansprüche haben kann.

Das Vorbringen zur Rechtfertigung des mit der Fortsetzung des Prozesses verbundenen Aufwands muss jedoch über die bloße Behauptung hinaus nachvollziehbar erkennen lassen, dass ein Amtshaftungs- bzw. Entschädigungsprozess tatsächlich angestrebt wird und dieser nicht offensichtlich aussichtslos ist. Hierzu gehört insbesondere, dass der behauptete Schaden durch Angaben zur Art des Schadens und zur annähernden Schadenshöhe substantiiert wird.

Vgl. etwa OVG NRW, Urteil vom 11.8.2023 - 7 D 206/20.NE -, BauR 2023, 1917 = juris, Rn. 24 f., m. w. N.

Diese Anforderungen sind erfüllt. Hier kommt ein Anspruch des Antragstellers in Betracht, weil sich die rechtswidrige Versagung eines Bauvorbescheides oder einer Baugenehmigung (faktische Bausperre) als entschädigungsrelevanter Eingriff in das Eigentumsrecht darstellen kann.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 11.8.2023 - 7 D 206/20.NE -, BauR 2023, 1917 = juris, Rn. 24 f., m. w. N.

Der Antragsteller beruft sich darauf, dass die Antragsgegnerin in rechtswidriger Weise über einen längeren Zeitraum die Erteilung von Bauvorbescheiden verweigert habe und ihm dadurch ein Verzögerungsschaden entstanden sei. Er hat diesen Schaden auch hinreichend konkret beziffert.

Dem Feststellungsinteresse steht nicht - wie von der Antragsgegnerin in der mündlichen Verhandlung angesprochen - entgegen, dass der Antragsteller lediglich Bauvorbescheide beantragt hatte und daher ein Baugenehmigungsverfahren noch nicht durchgeführt worden war, so dass Baukosten noch nicht unmittelbar angefallen und Mieteinnahmen nicht zeitnah zu erwarten gewesen wären. Dies lässt einen Schadensersatzanspruch des Antragstellers nicht offensichtlich entfallen. Lehnt die Behörde die Erteilung eines Bauvorbescheids mit Verweis auf eine Veränderungssperre ab, ist der Bauherr nicht gehalten, zur Sicherung seiner Rechtsposition einen - offensichtlich aussichtslosen - Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung zu stellen. Ob das Baugenehmigungsverfahren andere, nicht vom Vorbescheid erfasste Hindernisse ergeben hätte, kann zudem im Rahmen eines eventuellen Haftungsprozesses geklärt werden.

Der Antragsteller ist als Eigentümer von im Geltungsbereich der Veränderungssperre liegenden Grundstücken auch antragsbefugt.

II.  Der Antrag ist aber nur teilweise begründet.

Die Veränderungssperre war sowohl in der Fassung des Ratsbeschlusses vom 8.12.2022 als auch in der Fassung der ersten Verlängerung vom 12.12.2023 unwirksam, soweit sie ihren Geltungsbereich auf die im Tenor dieses Urteils genannten Flurstücke erstreckte (dazu 1.). Im Übrigen wiesen die Satzungen keine zu ihrer Unwirksamkeit führenden Mängel auf (dazu 2.).

1.  Die Satzung der Antragsgegnerin über die Veränderungssperre vom 8.12.2022 und die Sat­zung der Antragsgegnerin über die erste Verlängerung der vor­genannten Veränderungssperre vom 12.12.2023 waren unwirksam, soweit ihr Geltungsbereich die Flurstücke Gemarkung Z., Flur 00, Flurstücke 642 und 608, Gemarkung F., Flur 0, Flurstücke 3260 und 104/1, sowie Gemarkung F., Flur 1, Flurstücke 1078 und 1093 umfasste.

Sie waren insoweit unbestimmt.

Das Gebot hinreichender Bestimmtheit von Rechtsnormen ergibt sich aus dem Rechtsstaatsprinzip (Art. 20 Abs. 3 GG). Es gilt auch für Bebauungspläne und - wie hier - Veränderungssperren und erfasst sowohl die zeichnerischen als auch die textlichen Festsetzungen.

Vgl. OVG NRW, Urteile vom 23.4.2024 - 7 D 159/22.NE -, juris, Rn. 40 ff., und vom 13.2.2014 - 7 D 102/12.NE -, juris, Rn. 67, m. w. N.

Es muss deshalb - gegebenenfalls nach entsprechender Auslegung - hinreichend klar zu erkennen sein, welche Regelungen mit welchem Inhalt normative Geltung beanspruchen. Dies gilt auch für den räumlichen Geltungsbereich der Satzung.

Vgl. Sächsisches OVG, Urteil vom 10.3.2023 - 1 C 10/21 -, juris, Rn. 64; Rieger, in: Schrödter, BauGB, 9. Auflage 2019, § 14 Rn. 6.

Danach waren die genannten Satzungen der Antragsgegnerin in dem vorgenannten Umfang unbestimmt.

Nach § 2 der Satzung vom 8.12.2022 erstreckte sich die Veränderungssperre auf die Flurstücke Gemarkung Z., Flur 00, Flurstücke 642 und 608, Gemarkung F., Flur 0, Flurstücke 3260 und 104/1, sowie Gemarkung F., Flur 1, Flurstücke 1078 und 1093 jeweils nur „teilweise“. Weder daraus noch aus den weiteren Regelungen der Satzung vom 8.12.2022 war ersichtlich, welche Teile dieser Flurstücke, über die die das Gebiet umgebenden öffentlichen Straßen verlaufen, der Veränderungssperre unterliegen sollen. Normadressaten, die etwa den Straßenraum für bauliche Anlagen nutzen wollten, konnten daher nicht klar erkennen, ob ihr Vorhaben der Veränderungssperre unterfiel oder nicht.

Nichts anderes ergibt sich aus dem in den Aufstellungsvorgängen enthaltenen Übersichtsplan, der der Beschlussvorlage 221998 beigefügt war. Er ist nicht Gegenstand der Satzung vom 8.12.2022 geworden. Zudem ist zweifelhaft, ob er angesichts des groben Maßstabs und der Strichstärke der das Gebiet umgrenzenden Linie geeignet gewesen wäre, eine hinreichend eindeutige Konkretisierung der von der Veränderungssperre erfassten Teilflächen der genannten Flurstücke zu ermöglichen.

Eine hinreichende Konkretisierung ergab sich auch nicht aus der Satzung über die erste Verlängerung der Veränderungssperre vom 12.1.2023. Ihr Regelungsgehalt beschränkte sich auf die Verlängerung der zeitlichen Geltungsdauer.

Dieser Mangel führte jedoch nicht zu vollständigen Unwirksamkeit der genannten Satzungen.

Die Unwirksamkeit eines Teils einer Satzungsbestimmung hat nur dann nicht die Gesamtunwirksamkeit zur Folge, wenn die Rechtsbestimmung auch ohne den unwirksamen Teil sinnvoll bleibt (Grundsatz der Teilbarkeit) und mit Sicherheit anzunehmen ist, dass sie auch ohne diesen Teil erlassen worden wäre (Grund­satz des mutmaßlichen Willens des Normgebers).

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 30.10.2019 - 4 B 37.18 -, juris, Rn. 6, m. w. N.

Dies gilt auch für Satzungen über Veränderungssperren.

Vgl. Sächs. OVG, Urteil vom 10.3.2023 - 1 C 10/21 -, juris, Rn. 143 ff.

Die Veränderungssperre blieb auch für die Flurstücke, die in § 2 der Satzung ausdrücklich - ohne den Zusatz „teilweise“ - benannt sind, sinnvoll. Diese Flurstücke bildeten den Kernbereich des künftigen Plangebiets, nämlich die eigentlichen Baugrundstücke.

Es ist zudem mit Sicherheit anzunehmen, dass der Rat der Antragsgegnerin die Veränderungssperre auch ohne den unwirksamen Teil beschlossen hätte. Maßgeblich für die Veränderungssperre war das Anliegen, die Baugrundstücke im zukünftigen Plangebiet vor Veränderungen zu bewahren, die der Entwicklung hin zu dem angestrebten „Hybrid-Büro“-Standort entgegenstehen könnten. Dass es dabei auf die auf öffentliche Straßen fallenden Flächen angekommen wäre, ist auch unter Berücksichtigung der gesamten Aufstellungsvorgänge nicht ersichtlich. Den Beschlussvorlagen zur Veränderungssperre (221998) sowie zum Aufstellungsbeschluss des Bebauungsplans Nr. 6719-2 (220195) sind keine entsprechenden Anhaltspunkte zu entnehmen, sie ergeben sich auch nicht aus den übrigen Unterlagen.

2.  Im Übrigen bleibt der Antrag des Antragstellers ohne Erfolg. Weitere Mängel der Satzungen lagen nicht vor.

a)  Dies gilt zunächst für die Satzung der Antragsgegnerin über die Veränderungssperre vom 8.12.2022.

Sie litt insbesondere nicht an materiellen Mängeln. Die Voraussetzungen für ihren Erlass nach § 14 Abs. 1 BauGB lagen im maßgeblichen Zeitpunkt der Beschlussfassung des Rates vor.

Nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 BauGB kann die Gemeinde, wenn ein Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplans gefasst ist, zur Sicherung der Planung für den künftigen Planbereich eine Veränderungssperre mit dem Inhalt erlassen, dass Vorhaben im Sinne des § 29 BauGB nicht durchgeführt werden dürfen.

aa)  Der Rat der Antragsgegnerin hat am 10.2.2022 einen wirksamen Beschluss über die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 6719-2 gefasst.

Der Beschluss war insbesondere nicht unbestimmt.

Nach § 14 Abs. 1 BauGB ist der Beschluss der Gemeinde über die Aufstellung eines Bebauungsplans materielle Rechtmäßigkeitsvoraussetzung für die als Satzung zu erlassende Veränderungssperre. Der Planaufstellungsbeschluss muss den räumlichen Geltungsbereich der künftigen Planung mit Worten oder durch eine anliegende Karte, die Bestandteil des Beschlusses ist, abgrenzen und erkennen lassen, dass in dem Gebiet ein Bebauungsplan aufgestellt werden soll.

Vgl. OVG Lüneburg, Urteil vom 16.11.2023 - 1 KN 5/23 -, BauR 2024, 235 = juris, Rn. 21, m. w. N.

Diese Voraussetzungen liegen vor. Der Aufstellungsbeschluss grenzte das Plangebiet durch die Benennung der es umgebenden Straßen - L.-J.-Straße, B.-G.-Straße, O.-W.-Straße, K.-T.-Straße und A.-straße - eindeutig ab.

Daran ändert auch die Übersichtskarte, die der Beschlussvorlage 220195 beigefügt war und die Grundstücke im Eckbereich der K.-T.-Straße und der O.-W.-Straße aus dem Geltungsbereich des Bebauungsplans ausnimmt, nichts. Der in seinem Wortlaut eindeutige Aufstellungsbeschluss nahm auf diese Karte nicht Bezug. Darauf, ob die Mitglieder des Rats möglicher­weise bei der Beschlussfassung subjektiv aufgrund der der Beschlussvorlage beigefügten Übersichtskarte von einem kleineren Plangebiet ausgingen, kommt es nicht an. Ein eventuelles Auseinanderfallen von Beschlossenem und Gewollten lässt die Wirksamkeit des Planaufstellungsbeschlusses nach § 2 Abs. 1 Satz 2 BauGB - anders als vom Antragsteller in der mündlichen Verhandlung angeführt - unberührt.

Ebenso wenig ergibt sich eine Unbestimmtheit des Beschlusses zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 6719-2 aus § 1 der angegriffenen Satzung über die Veränderungssperre, in dem das vom Aufstellungsbeschluss umfasste Gebiet unter Ausnahme der Grundstücke K.-T.-Straße 3 sowie O.-W.-Straße 5 und 7 beschrieben wird. Dies gilt schon deshalb, weil diese Satzung erst nach dem Aufstellungsbeschluss beschlossen worden ist.

Der danach eindeutig bestimmte räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 6719-2 wird durch denjenigen der Veränderungssperre nicht überschritten.

Vgl. zu dieser Voraussetzung Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: Mai 2025, § 14 Rn. 33, m. w. N.

Die Veränderungssperre zählt in § 2 ausdrücklich diejenigen Flurstücke auf, auf die sie sich erstreckt, das so beschriebene Gebiet bleibt hinter dem vom Aufstellungsbeschluss vom 10.2.2022 erfassten zurück.

bb)  Der Satzungsbeschluss über die Veränderungssperre vom 8.12.2022 erfolgte auch „zur Sicherung der Planung für den künftigen Planbereich“.

Eine Veränderungssperre darf erst erlassen werden, wenn die Planung, die sie sichern soll, ein Mindestmaß dessen erkennen lässt, was Inhalt des zu erwartenden Bebauungsplans sein soll. Wesentlich ist dabei, dass die Gemeinde im Zeitpunkt des Erlasses einer Veränderungssperre bereits positive Vorstellungen über den Inhalt des Bebauungsplans entwickelt hat. Eine Negativplanung, die sich darin erschöpft, einzelne Vorhaben auszuschließen, reicht nicht aus. Denn wenn Vorstellungen über die angestrebte Art der baulichen Nutzung der betroffenen Grundflächen fehlen, ist der Inhalt des zu erwartenden Bebauungsplans noch offen. Die nachteiligen Wirkungen der Veränderungssperre wären - auch vor dem Hintergrund des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG - nicht erträglich, wenn sie zur Sicherung einer Planung dienen sollten, die sich in ihrem Inhalt noch in keiner Weise absehen lässt. Die Veränderungssperre schützt die künftige Planung, nicht aber lediglich die abstrakte Planungshoheit. Insofern ist es grundsätzlich erforderlich, aber auch ausreichend, dass die Gemeinde im Zeitpunkt des Erlasses einer Veränderungssperre zumindest Vorstellungen über die Art der baulichen Nutzung besitzt, sei es, dass sie einen bestimmten Baugebietstyp, sei es, dass sie nach den Vorschriften des § 9 Abs. 1 bis 2a BauGB festsetzbare Nutzungen ins Auge gefasst hat.

Vgl. etwa BVerwG, Urteil vom 9.8.2016 - 4 C 5.15 -, BVerwGE 156, 1 = BauR 2017, 96 = juris, Rn. 19, m. w. N.

Es ist der Gemeinde indes nicht verwehrt, auf einen konkreten Bauantrag mit der Aufstellung bzw. Änderung eines Bebauungsplans zu reagieren, um ihm die materielle Rechtsgrundlage zu entziehen. Entscheidend ist, ob eine bestimmte Planung - auch wenn sie durch den Wunsch, ein konkretes Vorhaben zu verhindern, ausgelöst worden ist - für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. § 1 Abs. 3 BauGB erkennt die gemeindliche Planungshoheit an und räumt der Gemeinde ein Planungsermessen ein. Dabei ist entscheidend, ob die getroffene Festsetzung in ihrer eigentlich gleichsam positiven Zielsetzung gewollt und erforderlich ist. Sie darf nicht nur das vorgeschobene Mittel sein, um einen Bauwunsch zu durchkreuzen. Auch eine zunächst nur auf die Verhinderung einer - aus der Sicht der Gemeinde - Fehlentwicklung gerichtete Planung kann aber einen Inhalt haben, der rechtlich nicht zu beanstanden ist. Dabei kann die zulässige Steuerung eines von der Gemeinde als Fehlentwicklung gewerteten Baugeschehens auch darin liegen, dass der betreffende Bebauungsplan die weitere bauliche Entwicklung aus beachtlichen konzeptionellen Gründen restriktiv steuern soll. Dabei gilt der Grundsatz, dass die eine Veränderungssperre tragende Planung regelmäßig (erst) dann den erforderlichen Konkretisierungsgehalt hat, wenn der Plangeber sie auf einen bestimmten Gebietstyp oder nach § 9 BauGB festsetzbare Nutzungen ausgerichtet hat.

Vgl. OVG NRW, Urteile vom 22.11.2021 - 10 D 56/20.NE - BRS 89 Nr. 35 = juris, Rn. 23 f., und vom 25.10.2022 - 2 D 392/21.NE -, juris, Rn. 36 ff., m. w. N.

Gemessen an diesen Maßstäben lag eine durch eine Veränderungssperre sicherungsfähige Planung vor.

Dass der Antrag des Antragstellers auf Erteilung eines Vorbescheids ausdrücklich (alleiniger) Planungsanlass zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 6719-2 gewesen ist, ist unschädlich und führt nicht für sich genommen zu der Annahme, es liege eine unzulässige Negativplanung vor.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 5.3.2021 - 4 BN 66.20 -, BauR 2021, 1087 = juris, Rn. 6.

Ausweislich des Planaufstellungsvorgangs, insbesondere der Beschlussvorlage 220195, hatte die Antragsgegnerin hinreichend konkrete Vorstellungen dazu, mit welchem Ziel und mit welchen städtebaulichen Mitteln das Baugeschehen in dem räumlich klar umgrenzten Planbereich gesteuert werden sollte. Die Planung hatte einen Stand erreicht, der das Mindestmaß dessen erkennen ließ, was Inhalt des zu erwartenden Bebauungsplans sein sollte.

Gemäß der Beschlussvorlage 220195 sollten die Strukturen nach der vom Rat beschlossenen Rahmenplanung Bundesviertel derart entwickelt werden, dass die Voraussetzungen für die weitere Entwicklung hin zu einem modernen Büro- und Verwaltungsstandort verbunden mit einem hohen Anteil an Wohnnutzung gegeben sein würden. Im Geltungsbereich des angestrebten Bebauungsplans Nr. 6719-2 sollte bezüglich der Art der baulichen Nutzung ein „Hybrid-Büro“-Standort mit ca. 40 % Wohnen und 60 % Nicht-Wohnen mit einer Öffnung der Erdgeschosszonen etwa für gastronomische Nutzungen angestrebt werden. Dies entspreche dem Gebietscharakter eines Urbanen Gebiets gemäß § 6a BauNVO. Nach Möglichkeit sollten Festsetzungen gemäß § 6a Abs. 4 BauNVO für die einzelnen Grundstücke getroffen und nach § 6a Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässige Vergnügungsstätten ausgeschlossen werden.

Im Hinblick auf das Maß der baulichen Nutzung waren nach der Beschlussvorlage Höhenspannen von drei bis fünf Geschossen vorgesehen. Das Plangebiet liege nicht in einer der in der Rahmenplanung definierten Eignungszonen für Hochpunkte. Für den Bereich B.-G.-Straße/L.-J.-Straße sollten angesichts der bestehenden Genehmigungslage insoweit vom Rahmenplan abweichende Festsetzungen getroffen werden, die die bereits genehmigten vier, sieben bzw. elf Geschosse ermöglichen sollten, weitere Aufstockungen sollten angesichts der Empfehlungen des Rahmenplans nicht vorgesehen werden. Im weiteren Verfahren sollte geprüft werden, ob die in § 17 BauNVO vorgesehenen Orientierungswerte für Obergrenzen der Grundflächenzahl von 0,8 und der Geschossflächenzahl von 3,0 maßvoll und angemessen erhöht werden könnten. Für das genannte Eckgrundstück sollten Grund- und Geschossflächenzahl so festgesetzt werden, dass das Vorhaben nicht auf den Bestandsschutz verwiesen werden müsse.

Dies ließ den Inhalt des zu erwartenden Bebauungsplans hinreichend erkennen. Insbesondere vor dem Hintergrund, dass der bisher für das Plangebiet geltende Bebauungsplan aus Sicht der Antragsgegnerin zum einen funktionslos geworden und zum anderen zur Umsetzung der Rahmenplanung Bundesviertel nicht mehr hinreichend geeignet war, stellt sich die Planung auch nicht als unzulässige Negativplanung zum Nachteil des Antragstellers dar. Dass die Antragsgegnerin die Feinsteuerung - etwa Festsetzungen nach § 6a Abs. 3 BauNVO oder eine Erhöhung der Grund- und Geschossflächenzahl - in das weitere Verfahren verlagert hat, ist insofern unschädlich.

cc)  Die Veränderungssperre in der Fassung des Satzungsbeschlusses vom 8.12.2022 war auch nicht deshalb unwirksam, weil sich die zu sichernde Planung der Antragsgegnerin als offensichtlich rechtswidrig erwiesen hätte.

Als Sicherungsmittel ungeeignet ist eine Veränderungssperre, wenn sich das aus dem Aufstellungsbeschluss ersichtliche Planungsziel im Wege planerischer Festsetzung nicht erreichen lässt, wenn der beabsichtigte Bauleitplan einer positiven Planungskonzeption entbehrt und der Förderung von Zielen dient, für deren Verwirklichung die Planungsinstrumente des Baugesetzbuchs nicht bestimmt sind, oder wenn rechtliche Mängel schlechterdings nicht behebbar sind.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 21.12.1993 - 4 NB 40.93 -, NVwZ 1994, 685 = juris, Rn. 3, m. w. N.

Diese Voraussetzungen lagen nicht vor.

Der Planung der Antragsgegnerin fehlte es nicht an der städtebaulichen Erforderlichkeit im Sinne von § 1 Abs. 3 BauGB.

Nach § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB haben die Gemeinden die Bauleitpläne aufzu­stellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Was in diesem Sinne erforderlich ist, bestimmt sich nach der planerischen Kon­zeption der Gemeinde. Der Gesetzgeber ermächtigt die Gemeinden, diejenige Städtebaupolitik zu betreiben, die ihren städtebaulichen Ordnungsvorstellungen entspricht. Die städtebaulichen Gründe, die sich in einer konkreten städtebauli­chen Situation zur Rechtfertigung planerischer Festsetzungen anführen lassen, sind deshalb stets auch Ergebnis städtebaupolitischer Willensbildung. Sich einen entsprechenden Willen zu bilden und hierüber Auskunft zu geben, ist ausschließ­lich Sache der Gemeinde. Sie hat die städtebaulichen Zielsetzungen zu formulie­ren. Das Gericht darf fehlende städtebauliche Ordnungsvorstellungen und Ziel­setzungen der Gemeinde nicht durch eigene Erwägungen zum städtebaulich sinnvollen oder wünschenswerten ersetzen.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 25.7.2017 - 4 BN 2.17 -, BRS 85 Nr. 2 = juris, Rn. 3.

Nicht erforderlich im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB sind Pläne, die nicht dem wahren Willen der Gemeinde entsprechen, bei denen also zwischen Pla­nungswillen und Planungsinhalt eine Diskrepanz besteht, sowie Pläne, die einer positiven Planungskonzeption entbehren und ersichtlich der Förderung von Zie­len dienen, für deren Verwirklichung die Planungsinstrumente des Baugesetz-buchs nicht bestimmt sind. § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB ist ferner verletzt, wenn ein Bebauungsplan aus tatsächlichen oder Rechtsgründen auf Dauer oder auf ab­sehbare Zeit der Vollzugsfähigkeit entbehrt. In dieser Auslegung setzt § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB der Bauleitplanung eine erste, wenn auch strikt bindende Schran­ke, die lediglich grobe und einigermaßen offensichtliche Missgriffe ausschließt.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 5.5.2015 - 4 CN 4.14 -, BRS 83 Nr. 8 = BauR 2015, 1620 = juris, Rn. 10.

Gemessen daran ist ein Verstoß gegen § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB nicht zu er­sehen. Insbesondere war die Planung der Antragsgegnerin im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses über die Veränderungssperre nicht auf Dauer oder absehbare Zeit vollzugsunfähig. Auch wenn im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses die angestrebte Nutzungsmischung eines Urbanen Gebiets nach § 6a BauNVO nur in Ansätzen vorhanden gewesen sein sollte, ist nicht offensichtlich, dass eine verstärkte Wohnnutzung - etwa durch Nutzungsänderungen - nicht oder nicht in absehbarer Zeit in Betracht gekommen wäre. Dies gilt auch unter Berücksichtigung der vom Antragsteller hervorgehobenen geringen Ausbaumöglichkeiten auf den Grundstücken und der langjährigen Nutzung für gewerbliche bzw. Verwaltungszwecke.

Das Planungskonzept der Antragsgegnerin war im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses auch nicht aus anderen Gründen offensichtlich rechtswidrig.

Dies gilt insbesondere mit Blick auf das Vorbringen des Antragstellers, der Planung stünden der grundrechtliche Schutz des Eigentums sowie die mit einer Nutzungsänderung verbundenen Entschädigungsansprüche entgegen.

Die Wirksamkeit einer Veränderungssperre hängt nicht davon ab, ob der - noch nicht beschlossene - Bebauungsplan in seinen einzelnen Festsetzungen von einer ordnungsgemäßen und gerechten Abwägung aller betroffenen Belange getragen sein wird. Auf Voraussetzungen, die für den Bebauungsplan erst in einem späteren Stadium des Planaufstellungsverfahrens vorliegen müssen, kommt es daher für die Wirksamkeit der Veränderungssperre nicht an. Die Frage, ob der Bebauungsplan abgewogen ist, lässt sich abschließend erst nach und aufgrund des Satzungsbeschlusses beurteilen. Zu diesem Zeitpunkt müssen die abwägungserheblichen Belange in die Planung eingestellt und gewichtet sein. Wollte man etwas anderes verlangen, würde sich die Gemeinde selbst bereits im Zeitpunkt des Erlasses der Veränderungssperre, die häufig am Beginn der Planungsphase steht, inhaltlich in einer Weise binden, die den Grundsätzen der Beteiligung der Bürger und der Träger öffentlicher Belange und ihrerseits vor allem dem Prinzip des Abwägungsgebots widerspräche.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 21.12.1993 - 4 NB 40.93 -, NVwZ 1994, 685 = juris, Rn. 2, m. w. N.

2.  Auch die Satzung über die erste Verlängerung der Veränderungssperre in der Fassung des Ratsbeschlusses vom 12.12.2023 wies keine weiteren (weiteren) zu ihrer Unwirksamkeit führenden Mängel auf.

Insbesondere lagen im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses die maßgeblichen Voraussetzungen des § 17 Abs. 1 Satz 2 BauGB vor.

Nach § 17 Abs. 1 Satz 1 BauGB tritt die Veränderungssperre nach Ablauf von zwei Jahren außer Kraft, nach § 17 Abs. 1 Satz 3 BauGB kann die Gemeinde die Frist um ein Jahr verlängern.

Die erstmalige Verlängerung steht im Ermessen der Gemeinde. Besondere Umstände sind - anders als nach § 17 Abs. 2 BauGB - für diese Verlängerung nicht vorausgesetzt. Allerdings hat die Gemeinde das ihr in § 17 Abs. 1 Satz 3 BauGB eingeräumte Verlängerungsermessen nach sachlichen Gesichtspunkten auszuüben.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 27.7.1990 - 4 B 156.89 -, BauR 1990, 694 = juris, Rn. 11; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 16.10.2025 - OVG 2 A 5/23 -, juris, Rn. 29, m. w. N.

Fehler der Antragsgegnerin bei der Ausübung dieses Ermessens sind nicht ersichtlich.

Ausweislich der Beschlussvorlage 231877 ging die Antragsgegnerin davon aus, die am 21.12.2022 in Kraft getretene Veränderungssperre werde nach Ablauf von zwei Jahren außer Kraft treten, auf die Zweijahresfrist sei der seit der Zustellung der Zurückstellung des Baugesuchs des Antragstellers am 4.3.2022 abgelaufene Zeitraum anzurechnen, so dass die individuelle Wirksamkeit der Veränderungssperre für das von der Zurückstellung betroffene Grundstück bereits Anfang März 2024 ende, der neue Bebauungsplan Nr. 6719-2 habe jedoch noch keine Rechtskraft erlangt. Für eine lückenlose Sicherung der mit der Aufstellung des Bebauungsplans verfolgten Ziele sei es daher erforderlich, die Verlängerung der Veränderungssperre rechtzeitig zu beschließen.

Dabei handelte es sich um einen hinreichenden sachlichen Grund für die Verlängerung.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 155 Abs. 1 VwGO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit stützt sich auf § 167 VwGO in Verbindung mit den §§ 708 Nr. 10, 709 Satz 2, 711 ZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.