Zulassung der Berufung: Wirksamkeit städtebaulicher Verträge und Vergleichszahlung
KI-Zusammenfassung
Die Kläger begehrten die Rückerstattung geleisteter Zahlungen und die Feststellung der Nichtigkeit einer Zahlungsverpflichtung aus der Änderung eines städtebaulichen Vertrags. Das OVG NRW lehnte die Zulassung der Berufung ab, weil die dargelegten Gründe weder ernstliche Zweifel noch besondere Schwierigkeiten oder grundsätzliche Bedeutung (§ 124 Abs. 2 Nr. 1–3 VwGO) aufzeigten. Das Vorbringen erschütterte insbesondere nicht die Annahme, dass die Vertragsregelungen städtebaulich motiviert und die Vergleichszahlung im Änderungsvertrag im Hinblick auf drohende Vertragsstrafen angemessen war. Etwaige Unwirksamkeit einzelner Regelungen ließ die Wirksamkeit der Verträge im Übrigen unberührt.
Ausgang: Antrag auf Zulassung der Berufung mangels Darlegung von Zulassungsgründen (§ 124 Abs. 2 VwGO) abgelehnt.
Abstrakte Rechtssätze
Ernstliche Zweifel an der Richtigkeit eines verwaltungsgerichtlichen Urteils sind im Zulassungsverfahren nur dargelegt, wenn sich aus dem Zulassungsvorbringen schlüssig ergibt, dass tragende Erwägungen des Urteils durchgreifend in Frage gestellt werden (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO).
Städtebauliche Zielsetzungen können durch Festsetzungen eines Bebauungsplans u. a. zum Maß der baulichen Nutzung, zu überbaubaren Grundstücksflächen sowie zu Stellplätzen/Garagen gesteuert werden (§ 9 Abs. 1 BauGB); das schließt planerische Steuerungen auch abweichend von Entwicklungsmöglichkeiten nach § 34 Abs. 1 BauGB nicht aus.
Die Beurteilung der Angemessenheit städtebaulicher Vertragsleistungen (§ 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB) knüpft an die vertraglich geschuldeten Leistungen an; bloße hypothetische wirtschaftliche Nachteile aus einem (nicht genehmigungsfähigen) Alternativvorhaben sind hierfür nicht maßgeblich.
Enthält eine Vertragsänderung die vergleichsweise Regelung einer ungewissen Verpflichtung, ist sie an den Voraussetzungen eines Vergleichsvertrags zu messen (§ 55 VwVfG NRW); eine Vergleichszahlung kann sich dabei an der Höhe einer ansonsten drohenden Vertragsstrafe orientieren.
Haben die Parteien vereinbart, dass die Unwirksamkeit einzelner Vertragsklauseln die Wirksamkeit des übrigen Vertrags grundsätzlich unberührt lässt (vgl. § 59 Abs. 3 VwVfG NRW), führt ein unterstellter Teilmangel nicht ohne Weiteres zur Gesamtnichtigkeit.
Tenor
Der Antrag auf Zulassung der Berufung wird abge-lehnt.
Die Kläger tragen die Kosten des Zulassungsverfah-rens als Gesamtschuldner.
Der Streitwert wird auch für das Zulassungsverfah-ren auf 88.000,-- Euro festgesetzt.
Gründe
Der zulässige Antrag ist unbegründet.
Aus den mit dem Zulassungsantrag dargelegten Gründen ergeben sich weder ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des angefochtenen Urteils (Zulassungsgrund gemäß § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO) noch besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten der Rechtssache (Zulassungsgrund gemäß § 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO) noch deren grundsätzliche Bedeutung (Zulassungsgrund gemäß § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO).
Die Kläger haben mit der Beklagten am 12. März 2004 einen "städtebaulichen Vertrag" geschlossen, nach dessen § 3 sie sich zur Zahlung von Vertragsstrafen für den Fall verpflichteten, dass sie im Einzelnen benannten Vertragspflichten nicht entsprechen sollten. Sie haben ferner mit der Beklagten am 16. Februar 2006 eine "Änderung des städtebaulichen Vertrags vom 12. 3. 2004" vereinbart, wonach sie sich verpflichtet haben, an die Beklagte 88.000,-- Euro "angesichts ... entstandener Kosten und in Anbetracht und zum Ausgleich etwa in Rede stehender Vertragsstrafen hinsichtlich der abweichenden Bauerrichtung" zu zahlen. Das Verwaltungsgericht hat die Klage abgewiesen, da die Kläger keinen Anspruch auf Rückerstattung der von ihnen an die Beklagte gezahlten 60.000,-- Euro nebst Zinsen (Klageantrag zu 1.) hätten und die Nichtigkeit der im Vertrag vom 16. Februar 2006 geregelten Zahlungsverpflichtung (Klageantrag zu 2.) nicht festgestellt werden könne. Die entscheidungstragenden Ausführungen des Verwaltungsgerichts werden durch das Zulassungsvorbringen nicht erschüttert.
Die Kläger meinen, bereits der Vertrag vom 12. März 2004 sei vollen Umfangs unwirksam gewesen, denn er verstoße gegen das sog. Koppelungsverbot – wonach ein sachlicher Zusammenhang zwischen Leistung und Gegenleistung bestehen muss – und gegen den Angemessenheitsgrundsatz. Ein Verstoß gegen das Koppelungsverbot sei gegeben, denn der "schlichte Erwerb einer Sperrparzelle" sei von der "Übernahme massiver baulicher Beschränkungen ... abhängig gemacht" worden. Einen dahingehenden Sachverhalt hat das Verwaltungsgericht jedoch nicht festgestellt, sondern ausgeführt, die Beklagte habe durch den Vertrag die Grundstücksnutzung auf das nach ihren planerischen Vorstellungen Mögliche beschränken wollen. Das Verwaltungsgericht hat die Aufstellung des Bebauungsplans (Nr. 83 – B.----weg – ) in Bezug genommen (vgl. auch den Aufstellungsbeschluss des Rats der Beklagten vom 2. Februar 2004), mit dem die entsprechenden stadtbaupolitischen Zielsetzungen (einer zunehmenden baulichen Verdichtung im Gebiet entgegenzuwirken, möglichst viele Parkplätze im öffentlichen Straßenraum zu erhalten, keine (weitere) Anlage von Parkplätzen im Vorgartenbereich der Grundstücke zu ermöglichen) befördert werden sollten.
Die Kläger wenden sich mit dem Zulassungsantrag nicht gegen die Feststellung, es habe entsprechende Erwägungen der Beklagten gegeben, sondern meinen, es habe sich nicht um beachtliche Ziele der Bauleitplanung (im Sinne des § 11 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB) gehandelt, denn eine diesen Zielsetzungen entsprechende Bebau-ungsplanung hätte nicht wirksam umgesetzt werden können. Jedoch bestehen entsprechende Festsetzungsmöglichkeiten u. a. zum Maß der baulichen Nutzung (vgl. § 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB), zu den überbaubaren Grundstücksflächen (vgl. § 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB), zu den Flächen für Stellplätze und Garagen mit ihren Einfahrten (vgl. § 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB), zu den Flächen, die von Bebauung freizuhalten sind, und ihrer Nutzung (vgl. § 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 10 BauGB) und zu den Flächen für das Parken von Fahrzeugen (vgl. § 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 11 BauGB). Dies wird wohl auch von den Klägern nicht verkannt, sie stellen aber in Abrede, entsprechende Festsetzungen könnten städtebaulich erforderlich oder Ergebnis einer sachgerechten Abwägung sein. Sie kommen zu dieser Schlussfolgerung, da sich "auf der Straßenseite des Bauvorhabens ... großformatige Wohnanlagen sowie größere Anlagen" befinden, die "mit einer Vielzahl oberirdischer Stellplätze versehen" seien. Ihre an diese Beschreibung geknüpfte Wertung, das weit-gehend fertig bebaute Gebiet "sei durch großformatige Wohnanlagen im unmittelbaren Nähebereich geprägt", lässt bereits nicht deutlich werden, welches die von den Klägern als maßgeblich angesehene Umgebung ist. Selbst wenn sich aus dem Bebauungszusammenhang aber ableiten sollte, dass sich das Vorhaben der Kläger in die Eigenart der näheren Umgebung i. S. d. § 34 Abs. 1 BauGB eingefügt hätte, ergibt sich aus diesen Gegebenheiten nicht ansatzweise, die Beklagte hätte die weitere Gebietsentwicklung in abwägungsgerechter Weise und städtebaulich gerechtfertigt nicht abweichend von den sich aus § 34 Abs. 1 BauGB folgenden Entwicklungsmöglichkeiten steuern können. Das Verwaltungsgericht hat zur Begründung darauf abgestellt, die Beklagte hätte aus ortsgestalterischen Gründen entsprechend planerisch tätig werden können. Es hat damit auf einen Belang abgehoben, der eine Bebau-ungsplanung rechtfertigen kann (vgl. § 1 Abs. 6 Nr. 5 BauGB), zudem hier weitere Belange hinzutreten dürften. Auf nähere Einzelheiten kommt es nicht an, da sich die Kläger mit dem Zulassungsantrag schon nicht mit der vom Verwaltungsgericht be-nannten Motivation städtebaulicher Planung auseinandersetzen.
Selbstverständlich kann auch eine Tiefgaragenfestsetzung (vgl. § 9 Abs. 3 Satz 2 BauGB) städtebaulich gerechtfertigt und abwägungsgerecht sein, zumal wenn der weiteren Verfestigung eines Missstandes begegnet werden soll. Die Behauptung der Kläger, eine solche Festsetzung hätte nicht isoliert für die Grundstücke festgesetzt werden können, unterstellt ohne substantiierte Ausführungen, eine solche Festsetzung wäre nur für ihr Grundstück erfolgt. Die Kläger meinen schließlich, eine Tiefgaragenfestsetzung hätte mangels Erforderlichkeit und Angemessenheit nicht für alle Grundstücke im Plangebiet vorgegeben werden können, ohne ihre Behauptung jedoch zu substantiieren. Ernstliche Zweifel an der Richtigkeit der verwaltungsgerichtlichen Entscheidung ergeben sich aus dieser Behauptung nicht, denn auf künftige Beachtlichkeit gerichtete planerische Festsetzungen dürfen grundsätzlich auch für bereits bebaute Grundstücke getroffen werden.
Die Kläger nehmen einen Verstoß des Vertrages vom 12. März 2004 gegen das Kopplungsverbot ferner deshalb an, weil der Abschluss des Vertrags von der Rücknahme eines ein anderes Vorhaben (Am T. 28) betreffenden Bauantrags abhängig gemacht worden sei. Diesen Vortrag zu Gunsten der Kläger unterstellt, ergibt sich hieraus nicht der Schluss auf die Unwirksamkeit des Vertrages im Übrigen. In § 7 des Vertrages haben die Beteiligten (in sachlicher Übereinstimmung mit § 59 Abs. 3 VwVfG NRW) vereinbart, die mögliche Unwirksamkeit einer der vorstehenden (d.h. der vertraglichen) Regelungen berühre im Zweifel die Wirksamkeit des Vertrages im Übrigen nicht. Solche Zweifel bestehen hier nicht und werden mit dem Zulassungsantrag auch nicht aufgezeigt.
Die Kläger meinen, der Vertrag vom 12. März 2004 sei unangemessen (vgl. § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB), da ihnen eine Bauplanung aufgezwungen worden sei, die gegenüber ihrem (auf der Grundlage des § 34 Abs. 1 BauGB zulässigen) ursprünglich zur Genehmigung gestellten Bauvorhaben Vermögensnachteile in Höhe von 350.000,-- Euro verursacht habe. Für die Frage, ob die vertraglich vereinbarten Leistungen angemessen sind, kommt es jedoch auf die Leistungen an, die Vertragsgegenstand sind. In diesem Sinne ist es hier keine Vertragsleistung der Kläger, dass sie ein kostengünstigeres Objekt hätten bauen können, sich aber zur Errichtung eines teureren Hauses verpflichtet haben. Denn nur das am 12. März 2004 tatsächlich genehmigte Objekt war auf der Grundlage der damaligen planerischen Vorstellungen der Beklagten überhaupt genehmigungsfähig. Eine entsprechende Bebauungsplanung unterstellt, die nach den Ausführungen des Verwaltungsgerichts gefördert bzw. gesichert werden sollte und an deren rechtlicher Zulässigkeit der Zulassungsantrag wie ausgeführt - keine ernstlichen Zweifel aufzeigt, kam es auf den von den Klägern behaupteten Vermögensnachteil schon deshalb nicht an, weil sie das fiktiv günstigere Vorhaben nicht hätten errichtet dürfen.
Gehen die Kläger irrig von der Unwirksamkeit des Vertrags vom 12. März 2004 aus, geht auch ihre Schlussfolgerung fehl, aus diesem Grunde sei die Vertragsstrafenver-einbarung – gegen deren Zulässigkeit sie im Übrigen nichts vorbringen – unwirksam.
Die Kläger behaupten, auch der Abänderungsvertrag vom 16. Februar 2006 sei unwirksam. Ihre Ausführungen gehen allerdings zu einem wesentlichen Teil an der Entscheidung des Verwaltungsgerichts vorbei, die Abänderungsvereinbarung enthalte Elemente eines Vergleichsvertrages i. S. d. § 55 VwVfG NRW und sei deshalb insoweit an dessen Voraussetzungen zu messen. Die Kläger hingegen behaupten unter Bezug auf § 56 Abs. 1 Satz 2 VwVfG NRW, der Abänderungsvertrag vom 16. Februar 2006 verstoße deshalb gegen das Koppelungsverbot, weil er von einer mit der Anpassung nicht zu vereinbarenden Forderung verbunden worden sei, 88.000,-- Euro zu zahlen. Die Leistungen der Beklagten hätten nur in der Vertragsanpassung bestanden. Von einer solchen Vertragsauslegung ist das Verwaltungsgericht jedoch nicht ausgegangen. Vielmehr hat es ausgeführt (vgl. Seiten 10 Abs. 3, 11 Abs. 1 des Urteilsabdrucks), es habe sich hinsichtlich der vereinbarten Zahlung um einen Vergleichsvertrag (i. S. d. § 55 VwVfG NRW) gehandelt; es habe eine Vertragsstrafe in Höhe von 200.000,-- Euro gedroht, gegenüber der die vereinbarte Zahlung eines Betrages von 88.000,-- Euro angemessen sei. Bei einer solchen Vertragsgestaltung vermögen die Ausführungen der Kläger zum angeblichen Missverhältnis zwischen Vertragsanpassung und Zahlungsforderung das Urteil des Verwaltungsgerichts nicht in Frage zu stellen. Es geht nicht um eine "Strafzahlung", sondern um die Höhe der Vertragsstrafen, die auf Grundlage des Vertrags vom 12. März 2004 von der Beklagten hätten geltend gemacht werden können.
Ob der Änderungsvertrag vom 16. Februar 2006 von der Rücknahme in anderen Verfahren anhängiger Widersprüche abhängig gemacht worden ist, ob insoweit die Regelung in einem Vergleichsvertrag zulässig war und ob eine entsprechende Vereinbarung gegen das Kopplungsverbot verstieß, bedarf keiner Entscheidung. Auch im Änderungsvertrag haben sich die Beteiligten gemäß VI Nr. 3 des Vertrages in Anlehnung an § 59 Abs. 3 VwVfG NRW über die Folgen der Unwirksamkeit einzelner Vertragsregelungen verständigt. Die hier einmal zu Gunsten der Kläger unterstellte Unwirksamkeit der auf die Rücknahme von Widersprüchen bezogenen Vertragsregelung würde den Vertrag im Übrigen nicht in Frage stellen; die Kläger haben für einen dahingehenden Schluss mit dem Zulassungsantrag auch nichts aufgezeigt.
Die Kläger meinen, die vereinbarten Vertragsstrafen seien nicht "verwirkt", denn es sei von der Beklagten keine Frist zur Zahlung gesetzt worden. Auf eine Fristsetzung kommt es aber nicht an, wenn die Beteiligten sich über die Höhe der Zahlung vergleichsweise verständigen. Die Kläger meinen, es sei spätestens durch das Gutachten Q. offenbar geworden, dass ihnen die Errichtung einer Tiefgarage nicht zumutbar gewesen sei. Das Verwaltungsgericht hat jedoch ausgeführt, die Kläger hätten bewusst das Risiko in Kauf genommen, die ihnen obliegenden Verpflichtungen nicht erfüllen zu können (und seien dennoch die Vertragsstrafenvereinbarung eingegangen). Weshalb das Gutachten Q. bei solchen Gegebenheiten für die im Änderungsvertrag vereinbarte Zahlung von Belang sein soll, ergibt sich aus dem Zulassungsantrag nicht.
Die im Änderungsvertrag vom 16. Februar 2006 vereinbarte Zahlung der Kläger ist ihrer Höhe nach nicht unangemessen. Soweit die Kläger die Angemessenheit in ein Verhältnis zur Vertragsanpassung setzen wollen, ist hierzu oben das Erforderliche ausgeführt. Auch der von ihnen hergestellte Zusammenhang mit den Kosten der Errichtung öffentlicher Stellplätze geht an den Ausführungen des Verwaltungsgerichts vorbei, es gehe um die Vertragsstrafen, die auf Grundlage des Vertrags vom 12. März 2004 mit 200.000,-- Euro erheblich höher gewesen wären, als sie im Änderungsvertrag festgelegt wurden.
Die Kläger wollen möglicherweise auch in Frage stellen, dass die Voraussetzungen für einen Vergleichsvertrag vorgelegt hätten, denn sie führen aus, die Annahme des Verwaltungsgerichts entbehre jeder "Sachgrundlage", der Vertrag habe der "Beseitigung von Unsicherheiten" gedient. Zur Begründung verweisen sie auf den "eindeutigen Vertragswortlaut." Der Wortlaut des Änderungsvertrages bestätigt jedoch die Ausführungen des Verwaltungsgerichts, denn dort heißt es unter III "angesichts dieser entstandenen Kosten und in Anbetracht und zum Ausgleich etwa in Rede stehender Vertragsstrafen ... zu zahlen." Weder die Höhe der der Stadt bei der Fertigstellung des Bauvorhabens durch die Kläger entstandenen Kosten noch die Höhe der in Rede stehenden Vertragsstrafen ist bestimmt worden. Der Wortlaut des Änderungsvertrages zeigt damit Unsicherheiten über die Höhe der Kosten und der Vertragsstrafen auf; die Beteiligten haben sich hierüber durch Vertrag verständigt.
Die Kläger stellen in Abrede, sie hätten die Zwangslage, in der sie vor Abschluss des Änderungsvertrages gestanden haben, selbst herbeigeführt. Die entsprechende Erwägung des Verwaltungsgerichts (Seite 10 Abs. 3 des Urteilsabdrucks) sei falsch, gehe nämlich von der Überlegung aus, "die Errichtung der Tiefgarage sei erst im Hinblick auf das bereits errichtete Wohnhaus technisch und wirtschaftlich zu schwierig gewesen." Mitnichten ist das Verwaltungsgericht jedoch von einem solchen Zusammenhang ausgegangen, sondern hat zur Begründung an der angegebenen Stelle ausgeführt, den Klägern seien schon beim Abschluss des ersten Vertrages vom 12. März 2004 die Schwierigkeiten nicht unbekannt gewesen, die beim Bau einer Tiefgarage drohten. Trotzdem seien sie das Risiko eingegangen, die übernommenen Verpflichtungen nicht erfüllen zu können. Der Versuch der Kläger, die entstandenen Probleme "der Beklagten anzulasten", stellt die Dinge auf dem Kopf. Weshalb es darauf ankommen sollte, ob sich das "ganze Ausmaß" der Problematik erst nach Abschluss des Vertrages "herauskristallisiert" hat, geht aus dem Zulassungsantrag nicht hervor; ein Bauherr, der in Kenntnis einer bestehenden Baugrundproblematik zunächst hierauf bezogene Verpflichtungen eingeht und den Bau ins Werk setzt, bevor er hinreichende Klarheit über das ihm wirtschaftlich Mögliche erlangt hat, handelt in der Tat auf eigenes Risiko.
Aus den Darlegungen im Zulassungsantrag ergeben sich keine besonderen tatsächlichen oder rechtlichen Schwierigkeiten der Rechtssache. Ob "die Beurteilung der Angemessenheit städtebaulicher Verträge im Hinblick auf die Vielzahl der Fallgestaltungen ... noch nicht abschließend geklärt ist", ist für den vorliegend zu entscheidenden Sachverhalt nicht von Bedeutung. Vorsorglich merkt der Senat an, dass der Umfang der Ausführungen in diesem Beschluss auf dem Bemühen beruht, zu allen von den Klägern angesprochenen Fragen Stellung zu nehmen.
Die von den Klägern als rechtsgrundsätzlich angesehenen Fragen,
"ob die Änderung eines bebauungsplanersetzenden städtebaulichen Vertrags von einer nicht zweckgebundenen Geldzahlung, die über die mit der Änderung des Vertrags verbundenen Verwaltungs- und Anwaltskosten hinausgeht, abhängig gemacht werden kann und ob für die Prüfung der Angemessenheit auf hiermit vermittelte Ersparungen im Verhältnis zur Ursprungsregelung Bezug genommen werden kann,"
und
"inwieweit im Innenbereich im Zusammenhang mit der (Ver-)Äußerung einer Sperrparzelle die Errichtung einer Tiefgarage verlangt werden kann, zumal dann, wenn in der weitgehend bebauten Umgebung deutlich größere Gebäude mit oberirdischen Stellplätzen vorhanden sind",
sind entweder nicht entscheidungserheblich oder führen nicht über den zu entscheidenden Einzelfall hinaus.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 2, 159 Satz 2 VwGO.
Die Streitwertfestsetzung stützt sich auf § 52 Abs. 3 GKG.
Mit der Ablehnung des Zulassungsantrags wird das angefochtene Urteil rechtskräftig.