B-Plan nur für ein Grundstück: Gemeinbedarfsfläche für Flüchtlinge/Integration unwirksam

Oberverwaltungsgericht NRW · 2 D 191/23.NE · 10.03.2026

KI-Zusammenfassung

Im Normenkontrollverfahren wandte sich der vormerkungsberechtigte Erwerber und Mieter gegen einen Bebauungsplan, der allein sein Grundstück als Gemeinbedarfsfläche für Flüchtlingsunterkünfte sowie einen Integrations- und Begegnungsort festsetzte. Das OVG NRW hielt den Antrag für zulässig, weil auch eine Auflassungsvormerkung und Mietinteressen abwägungserhebliche Belange vermitteln. Der Bebauungsplan wurde wegen beachtlicher Ermittlungs- und Bewertungsdefizite (§ 2 Abs. 3 BauGB) und damit fehlerhafter Abwägung (§ 1 Abs. 7 BauGB) für unwirksam erklärt. Insbesondere seien Eigentümerbelange und Alternativen zur Inanspruchnahme privaten Grundeigentums unzureichend geprüft und die Planannahmen zur Nutzbarkeit des Bestandsgebäudes nicht tragfähig.

Ausgang: Verfahren der Antragstellerin nach Rücknahme eingestellt; Normenkontrollantrag des Antragstellers erfolgreich, Bebauungsplan für unwirksam erklärt.

Abstrakte Rechtssätze

Antragsbefugt nach § 47 Abs. 2 VwGO ist auch, wer an einem im Plangebiet liegenden Grundstück eigentumsähnlich dinglich berechtigt ist, insbesondere als vormerkungsberechtigter Erwerber mit übergegangenem Besitz sowie Nutzungen und Lasten.

Auch Mieter können im Normenkontrollverfahren die Rechtmäßigkeit nachteiliger bauplanerischer Festsetzungen überprüfen lassen, wenn sie sich auf eigene abwägungserhebliche private Belange berufen können.

Bei fremdnütziger Überplanung privater Grundstücke als Gemeinbedarfsfläche sind wegen Art. 14 Abs. 1 GG besonders hohe Anforderungen an Ermittlung, Bewertung und Abwägung der Eigentümerbelange zu stellen; hierzu gehört die Prüfung schonenderer Alternativen, insbesondere auf Flächen der öffentlichen Hand.

Ein Ermittlungs- und Bewertungsdefizit nach § 2 Abs. 3 BauGB liegt vor, wenn der Plangeber die tatsächlichen Nutzungsrechte, die reale Umsetzbarkeit der beabsichtigten Nutzung im Bestand sowie die Alternativenprüfung nur pauschal oder nicht nachvollziehbar erfasst und bewertet.

Ein nach § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB beachtlicher Mangel ist gegeben, wenn das Defizit offensichtlich ist und die konkrete Möglichkeit besteht, dass der Bebauungsplan bei ordnungsgemäßer Ermittlung und Bewertung anders beschlossen worden wäre.

Tenor

Das Verfahren der Antragstellerin wird einge­stellt.

Der Bebauungsplan Nr. 10 „Stadtmitte“ Teilplan C „E.-straße“, 11. Änderung der Stadt O. ist unwirksam.

Die Gerichtskosten werden der Antragstellerin zu 1/3 und der Antragsgegnerin zu 2/3 auferlegt. Die Antragstellerin trägt die Hälfte der außergerichtli­chen Kosten der Antragsgegnerin und ihre eige­nen außergerichtlichen Kosten. Die Antragsgeg­nerin trägt die außergerichtlichen Kosten des An­tragstellers und die Hälfte ihrer eigenen außerge­richtlichen Kosten.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig. voll­streckbar. Der jeweilige Vollstreckungsschuldner darf die Voll­streckung durch Sicherheitsleistung oder Hinter­legung in Höhe von 110 % des auf­grund des Ur­teils vollstreckbaren Betrages ab­wenden, wenn nicht der jeweilige Voll­streckungsgläubiger vor der Vollstreckung Si­cherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu voll­streckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Die Antragsteller wenden sich gegen den Bebauungsplan Nr. 10 „Stadtmitte“ Teilplan C „E.-straße“, 11. Änderung der Antragsgegnerin - im Folgenden: Bebauungsplan -, dessen Geltungsbereich ausschließlich das von dem Antrag­steller erworbene Grundstück E.-straße 5 umfasst. Der Bereich, in dem das Grundstück liegt, war zuletzt mit der 5. Änderung des Bebauungsplans Nr. 10 „Stadtmitte“ Teilplan C „E.-straße“ als allgemeines Wohngebiet festgesetzt worden. Der Bebauungsplan setzt eine Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung „Sozialen Zwecken dienende Gebäude und Einrichtungen hier: Unterkünfte für Flüchtlinge und Asylbegehrende sowie Ort der Integration und Begegnung“ fest.

Der Antragsteller wohnt in der ersten Etage des auf dem Grundstück grenzstän­dig errichteten Gebäudes, die Antragstellerin ist Untermieterin des Antragstellers und beabsichtigt, in dem Gebäude u.a. ein Parteibüro zu betreiben. Am 14. De­zember 2021 schloss der Antragsteller mit dem damaligen Eigentümer des Grundstücks einen notariellen Kaufvertrag über das Grundstück. Am 4. März 2022 zog der Antragsteller in das Gebäude ein.

Nach einem entsprechenden Beschluss des Rates vom 25. Mai 2022 erklärte die Antragsgegnerin gegenüber dem Antragsteller unter dem 30. Mai 2022 unter An­ordnung der sofortigen Vollziehung die Ausübung des allgemeinen Vorkaufs­rechts gemäß § 24 Abs. 1 Nr. 2 BauGB. Mit Beschluss vom 27. Juli 2022 - 8 L 584/22 - stellte das Verwaltungsgericht Arnsberg die aufschiebende Wirkung der von dem Antragsteller hiergegen erhobenen Klage wieder her. Die Beschwerde der Antragsgegnerin wies der Senat mit Beschluss vom 15. September 2022 - 2 B 929/22 - zurück. Mit Urteil vom 30. Oktober 2023 - 8 K 938/22 - stellte das Verwaltungsgericht Arnsberg fest, dass der Bescheid der Antragsgegnerin über die Ausübung des Vorkaufsrechts vom 30. Mai 2022 rechtswidrig gewesen ist. Das Urteil ist rechtskräftig, nachdem der Senat den Antrag der Antragsgegnerin auf Zulassung der Berufung mit Beschluss vom 11. Dezember 2025 - 2 A 2055/23 - abgelehnt hat.

Mit notariellem Vertrag vom 12. Oktober 2022 verkaufte der frühere Eigentümer das Grundstück an die Antragsgegnerin, wobei zu diesem Zeitpunkt allen Betei­ligten bekannt und bewusst war, dass der Vertrag des früheren Eigentümers mit dem Antragsteller noch bestand. Auf Grundlage der in dem Kaufvertrag erklärten Auflassung wurde die Antragsgegnerin am 28. November 2022 als Eigentümerin des Grundstücks im Grundbuch eingetragen.

Am 7. Dezember 2022 beantragte der Antragsteller den Erlass einer einstweili­gen Verfügung beim Landgericht Siegen, das den Antrag mit Beschluss vom 8. Dezember 2022 - 1 O 298/22 - ablehnte. Auf die sofortige Beschwerde des An­tragstellers beschloss das Oberlandesgericht Hamm unter dem 23. Februar 2023 - I-22 W 24/22 -, dass für das Grundstück eine Auflassungsvormerkung zu Gunsten des Antragstellers zur Sicherung von dessen Anspruch auf Eigentums­übertragung im Grundbuch einzutragen sei. Die Eintragung wurde am 10. März 2023 vorgenommen. Mit Urteil vom 8. April 2025 - 1 O 83/23 - verurteilte das LG Siegen die Antragsgegnerin, gegenüber dem Antragsteller die Auflassung des Grundstücks Zug um Zug gegen Zahlung eines Kaufpreises in Höhe von 355.000 EUR zu erklären und die Eintragung der Eigentumsänderung im Grundbuch zu bewilligen, weil das Verhalten der Antragsgegnerin in einer Gesamtbetrachtung als sittenwidrig im Sinne von § 826 BGB anzusehen sei. Das Oberlandesgericht Hamm wies die Berufung der Antragsgegnerin gegen dieses Urteil mit noch nicht rechtskräftigem Beschluss vom 12. Januar 2026 - I-22 U 60/25 - zurück.

Bereits am 6. April 2022 hatte der Rat die Aufstellung des Bebauungsplans be­schlossen. Der Entwurf des Bebauungsplanes lag in der Zeit vom 5. September bis einschließlich 7. Oktober 2022 öffentlich aus. Mit Schreiben vom 4. Oktober 2023 machte der Antragsteller Einwendungen geltend. Am 21. Juni 2023 be­schloss der Rat unter Abwägung der im Aufstellungsverfahren vorgebrachten Belange entsprechend der Abwägungsvorschläge der Verwaltung den Bebau­ungsplan als Satzung.

In der Planbegründung wird ausgeführt, dass für die Unterbringung von Flüchtlin­gen und Asylbegehrenden dringend Wohnraum sowie ein Ort der Begegnung und Integration benötigt werde. Das Gebäude E.-straße 5 sei von der Lage her für diese Zwecke optimal geeignet. Deshalb und zur vorsorglichen sowie langfristigen Sicherung des Standortes werde eine Fläche für den Gemeinbedarf festgesetzt. Die Unterbringung von Flüchtlingen und Asylbegehrenden sei zwar auch in einem allgemeinen Wohngebiet als Anlage für soziale Zwecke möglich, der Bebauungsplan bewirke aber, dass andere als die festgesetzten Nutzungen künftig nicht zulässig seien. Derzeit ausgeübte und genehmigte Nutzungen hät­ten Bestandsschutz, der künftigen Nutzung im Rahmen des Allgemeinwohls wer­de Vorrang vor einer rein privaten Nutzung eingeräumt. Planalternativen seien geprüft worden. Da neben der Unterbringung von Geflüchteten insbesondere ei­ne Begegnungsstätte zur Integration geschaffen werden solle, seien insoweit nur Alternativen in Alt-Hilchenbach betrachtet worden. In den anderen Stadtteilen seien die Einkaufsmöglichkeiten stark eingeschränkt bzw. nicht vorhanden, Ent­sprechendes gelte für die Anbindung an den ÖPNV, sowie die ärztliche Versor­gung und weitere öffentliche Einrichtungen. Städtische Gebäude, eine Grund­schule und eine Realschule, eigneten sich für die mit der Planung verfolgten Zwecke nicht. Städtische Grundstücke, nämlich das Schulgelände inklusive Sportplatz, der Alte Friedhof sowie der Bereich der Jugendherberge, seien auf­grund der vorgegebenen Nutzungen nicht geeignet. Auch andere Gebäude oder Flächen wie Parkplatzflächen seien für die langfristige Unterbringung nicht geeig­net. In Bezug auf die Belange des Antragstellers finden sich in der Planbegrün­dung keine darüber hinaus gehenden Ausführungen.

In der Abwägungstabelle wird zu den Einwänden des Antragstellers ergänzend ausgeführt, dass von einer Unverhältnismäßigkeit der Planung keine Rede sein könne. Die Möglichkeit, eine entsprechende Nutzung in dem Rondell auf dem Gerberpark zu realisieren, sei nur vorübergehend, da hier kein Eigentum beste­he. Die Begegnungsstätte solle in dem Gebäude E.-straße 5 eingerichtet werden. Die Schützenhalle befinde sich nicht im Eigentum der Antragsgegnerin.

Die öffentliche Bekanntmachung des Bebauungsplans erfolgte am 9. Juli 2023.

Am 21. November 2023 haben die Antragsteller den Normenkontrollantrag ge­stellt. Zur Begründung wird im Wesentlichen ausgeführt:

Der Antragsteller sei als Mieter und vormerkungsberechtigter Erwerber antrags­befugt. Er habe sich mit dem Voreigentümer geeinigt, dass ihm das Grundstück zunächst ohne die Wohneinheit im zweiten Obergeschoss gegen einen monatli­chen Mietzins zur Verfügung gestellt werde.

Es liege eine unzulässige Negativplanung vor, um die Ansiedlung der Antragstel­ler zu verhindern. Das Ziel, vorrangig die Schaffung von Wohnraum für Flüchtlin­ge und Asylbegehrende sowie die Einrichtung einer Begegnungsstätte zu schaf­fen, sei offenkundig vorgeschoben. Der Bebauungsplan leide auch an erhebli­chen Abwägungsfehlern. Die Antragsgegnerin habe ihrer Planung zugrunde ge­legt, dass das Gebäude längere Zeit leer gestanden habe. Tatsächlich sei ihr zum Zeitpunkt der Planaufstellung jedoch positiv bekannt gewesen, dass das Gebäude wieder genutzt werde und ihr daher auch nicht zur kurzfristigen Umset­zung der Planung zur Verfügung stehe.

Im Rahmen der Abwägung sei das Eigentumsgrundrecht aus Art. 14 Abs. 1 GG überhaupt nicht mit einbezogen worden. Dies sei jedoch erforderlich gewesen, weil der Antragsteller einen notariellen Kaufvertrag mit dem Voreigentümer ge­schlossen habe. Hinzu komme, dass die Antragsgegnerin sich trotz entgegenste­hender positiver Kenntnis vehement geweigert habe, das für den Eigentumser­werb erforderliche Negativzeugnis auszustellen. Nur aufgrund dieser Amtspflicht­verletzung sei es der Antragsgegnerin überhaupt noch möglich gewesen, sich unter Missachtung der guten Sitten sowie ihrer Bindung an Recht und Gesetz in diesen Kaufvertrag zu drängen und den Voreigentümer unter Verleitung zum Ver­tragsbruch zu einem zweiten Kaufvertrag mit ihr zu bewegen.

Unberücksichtigt geblieben sei zudem die mangelnde Eignung des Gebäudes als Flüchtlingsunterkunft aufgrund der geringen Größe und der Raumaufteilung (Durchgangszimmer). In dem Gebäude könnten bei einer Wohnfläche von ledig­lich 164 m² und ausgehend von einem durchschnittlichen Platzbedarf pro Person von ca. 25 m² lediglich sechs Personen untergebracht werden.

Hinzu komme die gegenwärtige Wohnnutzung und Vermietung sowie der sich aus den genehmigten beziehungsweise genehmigungsfähigen Nutzungen erge­bende Bestandsschutz. Auch der Umstand, dass der Antragsteller nicht bereit sei, die Nutzung des Gebäudes aufzugeben, und deshalb mit einer Umsetzung des Bebauungsplans in absehbarer Zeit nicht zu rechnen sei, sei in die Abwä­gung nicht eingestellt worden.

Die Festsetzung als Fläche für den Gemeinbedarf sei unverhältnismäßig, weil gleich geeignete Grundstücke der öffentlichen Hand zur Verfügung stünden. Es seien schon nicht alle zur Verfügung stehenden Alternativen betrachtet worden. Zum Einen beschränkten sich die Planalternativen auf „Alt-O.“, was im Übrigen kein eigenständiger Stadtteil von O. sei, statt auch andere gut versorgte Stadtteile wie H. oder zentrumsnahe Stadtteile wie U. und J. mit in die Planung einzubeziehen. Zum Anderen beschränkten sich die in der Planbegründung angeführten Planalternativen lediglich auf bebau­te Grundstücke, wenngleich (auch in „Alt-O.“) eine Vielzahl städtischer Grundstücke vorhanden seien, die als Gemeinbedarfsfläche festgesetzt seien und für eine Realisierung der Planung in Betracht kämen. Die Antragsgegnerin habe zwischenzeitlich ein unbebautes Grundstück in der Stadtmitte zum Verkauf angeboten. Ebenfalls unberücksichtigt geblieben sei die Möglichkeit, städtische Wohnungen als Flüchtlingsunterkunft und Begegnungsort umzunutzen. Auch sei­en sämtliche Angebote auf dem Immobilienmarkt, die freihändig erworben wer­den könnten, nicht in die Erwägungen einbezogen. Nachdem nunmehr auch das Rondell im X.park bereits als Begegnungsstätte für Flüchtlinge angemietet worden sei, lasse sich die geplante Unterbringung von Flüchtlingen über die städti­schen Wohnungen oder den angemieteten privaten Wohnraum bewerkstel­ligen.

Die Antragstellerin hat ihren Normenkontrollantrag in der mündlichen Verhand­lung zurückgenommen.

Der Antragsteller beantragt,

den Bebauungsplan Nr. 10 „Stadtmitte“ Teilplan C „E.-straße“, 11. Änderung der Stadt O. für unwirksam zu erklären.

Die Antragsgegnerin beantragt,

den Antrag anzulehnen.

Zur Begründung trägt sie vor: Der Antrag des Antragstellers sei unzulässig. Die Nutzung des Gebäudes durch den Antragsteller nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages mit dem Voreigentümer sei für das Normenkontrollverfahren irrele­vant. Die Angaben seien weder belegt noch unter Beweis gestellt. Der Antragstel­ler sei nicht der rechtmäßige Nutzer des Gebäudes.

In der Sache wiederholt und vertieft sie die Ausführungen in der Abwägungsta­belle sowie in der Planbegründung. Sie habe sich, anders als von dem Antrag­steller dargelegt, sehr wohl und intensiv mit Alternativstandorten befasst, die aber sämtlich nicht geeignet seien, das mit dem Bebauungsplan verfolgte städtebauli­che Ziel zu realisieren. Ihr sei es erstrangig um die Schaffung einer Begegnungs­stätte zur Integration, neben der auch Geflüchtete unterbracht werden sollten, gegangen, sodass die Argumentation in Bezug auf die fehlende Eignung zur Un­terbringung von Flüchtlingen fehl gehe.

Bis zum 14. November 2022 seien insgesamt 232 Personen aus der Ukraine in O. aufgenommen und untergebracht worden. Die Unterbringung erfolge - Stand Februar 2024 - in 68 Wohnungen, 2 Gebäuden mit mehreren Zimmern, einem Übergangswohnheim sowie einer Notunterkunft. Hinzu kämen 20 Woh­nungen und 2 Gebäude mit mehreren Zimmern als Unterbringungsmöglichkeiten, welche neu angemietet worden seien. Zusätzlich sei die Notunterkunft H. bereits reaktiviert worden und werde auch aktuell noch als Unterbringungsmög­lichkeit genutzt. Dennoch bestehe weiterhin Bedarf an Unterbringungsmöglichkei­ten für Familien. Darüber hinaus sei es erforderlich, die ankommenden Menschen innerhalb der Stadt O. zu integrieren.

Die von dem Antragsteller angesprochenen Alternativmöglichkeiten beachteten diesen Punkt überhaupt nicht. Innerhalb des Plangebiets gehe es gerade darum, einen integrierten Standort mit mehrfacher Nutzung zu ermöglichen. Der Antrag­steller habe als Alternativen Gebäude oder Grundstücke genannt, die für die be­absichtige Nutzung ungeeignet seien, wie z.B. eine Gaststätte, die seit Ende 2023 auch wieder als solche genutzt werde. Letztlich würden nur vier Gebäude, die sich nicht in städtischem Eigentum befänden und daher höchstens für eine Anmietung zur Verfügung stünden, angesprochen. Sie stellten somit keine mit der in Rede stehenden Planung vergleichbare Alternative - insbesondere für das Ziel der Schaffung eines Integrationsortes - dar.

Eine Verhinderungsplanung liege nicht vor. Der Rat habe klar beschlossen, wel­che Nutzung im Plangebiet städtebaulich gewollt sei. Auch die Tatsache, dass die Änderung des Bebauungsplanes nur ein Grundstück umfasse, sei nach der Rechtsprechung nicht abwägungsfehlerhaft.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und des beigezogenen Planaufstellungsvorgangs Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Nachdem die Antragstellerin ihren Normenkontrollantrag zurückgenommen hat, ist das Verfahren insoweit einzustellen, § 92 Abs. 3 Satz 1 VwGO.

Der Antrag des Antragstellers ist zulässig. Insbesondere ist der Antragsteller an­tragsbefugt im Sinne von § 47 Abs. 2 VwGO.

Erforderlich, aber auch ausreichend für die Antragsbefugnis ist, dass ein Antrag­steller hinreichend substantiiert Tatsachen vorträgt, die es als zumindest möglich erscheinen lassen, dass er durch die Festsetzungen des Bebauungsplans in ei­nem subjektiven Recht verletzt wird. An die Geltendmachung einer Rechtsverlet­zung sind grundsätzlich auch dann keine höheren Anforderungen zu stellen, wenn es um das Recht auf gerechte Abwägung (§ 1 Abs. 7 BauGB) geht. Auch insoweit reicht es aus, dass der Antragsteller Tatsachen vorträgt, die eine fehler­hafte Behandlung seiner Belange in der Abwägung als möglich erscheinen las­sen. Antragsbefugt ist hiernach, wer sich auf einen eigenen abwägungserhebli­chen privaten Belang berufen kann; denn wenn es einen solchen Belang gibt, besteht grundsätzlich auch die Möglichkeit, dass die Gemeinde ihn bei ihrer Ab­wägung nicht korrekt berücksichtigt hat.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 16. Juni 2020 - 4 BN 53.19 -, juris Rn. 9.

Nach diesen Grundsätzen bestehen an der Antragsbefugnis des Antragstellers keine durchgreifenden Zweifel. Der Inhaber eines dinglichen Rechts an einem im Plangebiet gelegenen Grundstück, der sich gegen eine bauplanerische Festset­zung wendet, die das belastete Grundstück betrifft, ist antragsbefugt, denn auch dingliche Rechte an Grundstücken unterfallen der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG. Diejenigen, die in eigentumsähnlicher Weise an einem Grundstück dinglich berechtigt sind, sind dem Eigentümer in Bezug auf die Antragsbefugnis nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO grundsätzlich gleichzustellen. Auch der Erwerber eines Grundstücks, auf den der Besitz sowie Nutzungen und Lasten übergegan­gen sind und zu dessen Gunsten eine Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen ist, ist danach antragsbefugt.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 25. September 2013 - 4 BN 15.13 -, juris Rn. 3.

So liegt der Fall im Ergebnis hier. Der Antragsteller hat das Grundstück, das al­lein den Geltungsbereich des Bebauungsplans ausmacht, von dem Voreigentü­mer gekauft. Zwar ist die Antragsgegnerin als Eigentümerin des Grundstücks im Grundbuch eingetragen. Dies beruht jedoch nach den von den Beteiligten ange­sprochenen Entscheidungen des Landgerichts Siegen und des Oberlandesge­richts Hamm in den im Tatbestand genannten Verfahren auf einem vorsätzlich sittenwidrigen Einbruch in einen fremden Vertrag. Zu Gunsten des Antragstellers ist daher schon auf der Grundlage des Eilbeschlusses des Oberlandesgerichts Hamm vom 23. Februar 2023 - I-22 W 24/22 - eine Auflassungsvormerkung zur Sicherung seines Anspruchs auf Eigentumsübertragung am 10. März 2023 einge­tragen worden. Die sich daraus ergebende, im maßgeblichen Zeitpunkt des Sat­zungsbeschlusses vorhandene Rechtsposition hatte der Rat bei seiner Abwä­gungsentscheidung zu berücksichtigen, und vermittelt dem Antragsteller die An­tragsbefugnis.

Unabhängig davon kann der Antragsteller auch einen eigenen abwägungserheb­lichen Belang als Mieter geltend machen, der ebenfalls die Antragsbefugnis be­gründet.

Zum Kreis derjenigen, deren persönlichen Interessen die Gemeinde je nach den Umständen Rechnung zu tragen hat, gehören neben den Eigentümern von Grundstücken innerhalb oder im Umkreis des Plangebiets sowie den dinglich Nutzungsberechtigten unter Umständen auch obligatorisch Berechtigte wie Mie­ter oder Pächter.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 20. November 2025 - 4 BN 3.25 -, juris Rn. 3.

Insoweit ist geklärt, dass Mieter, deren Rechte durch für sie nachteilige bauplane­rische Festsetzungen beeinträchtigt sind, im Normenkontrollverfahren überprüfen lassen können, ob diese Festsetzungen unter beachtlichen Rechtsfehlern leiden.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 14. Dezember 2022 - 4 BN 24.22 -, juris Rn. 9.

Diese Voraussetzungen liegen nach den schlüssigen Darlegungen des Antrag­stellers, die für die Prüfung der Antragsbefugnis im Normenkontrollverfahren grundsätzlich maßgeblich sind,

vgl. BVerwG, Beschluss vom 10. Juli 2012 - 4 BN 16.12 -, juris Rn. 3,

vor. Schon deshalb kommt es auf die Ausführungen in der Antragserwiderung zu einem unrechtmäßigen Besitz des Antragstellers nicht an.

Der Antrag ist auch begründet.

Der Bebauungsplan leidet jedenfalls an einem nach § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 215 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB beachtlichen Ermittlungs- und Bewertungsdefi­zit im Sinne von § 2 Abs. 3 BauGB und genügt damit nicht den an eine ord­nungsgemäße Abwägung im Sinne des § 1 Abs. 7 BauGB zu stellenden Anforde­rungen.

Nach § 1 Abs. 7 BauGB sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Die Belange, die für die Abwägung von Bedeutung sind (Abwägungsmaterial), sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne nach § 2 Abs. 3 BauGB zu ermitteln und zu bewerten. Zu ermitteln und zu bewerten sowie gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen sind alle Belange, die in der konkreten Planungssituation nach Lage der Dinge in die Abwägungsentscheidung eingestellt werden müssen.

Zu den für die Abwägung relevanten privaten Belangen gehört in hervorgehobe­ner Weise das durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG gewährleistete Eigentum. Die Gemeinde darf durch ihre Bauleitplanung die bauliche Nutzbarkeit von Grundstücken verändern und dabei auch die privaten Nutzungsmöglichkeiten einschrän­ken oder gar aufheben. Dies setzt indes voraus, dass hinreichend gewichtige, städtebaulich beachtliche Allgemeinbelange hierfür bestehen. Diese Allgemein­belange müssen umso gewichtiger sein, je stärker die Festsetzungen eines Be­bauungsplans die Befugnisse des Eigentümers einschränken oder Grundstücke von einer Bebauung ganz ausschließen. Die grundgesetzliche Eigentumsgarantie umfasst neben der Substanz des Eigentums auch die Beachtung des Gleich­heitssatzes und des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit. Die Beschränkung der Nutzungsmöglichkeiten eines Grundstücks muss von der Gemeinde daher als ein wichtiger Belang privater Eigentümerinteressen in der nach § 1 Abs. 7 BauGB gebotenen Abwägung der öffentlichen und der privaten Belange beachtet wer­den. Im Rahmen der Abwägungsentscheidung nach § 1 Abs. 7 BauGB hat die Gemeinde folglich die Nachteile einer Planung für Planunterworfene zu berück­sichtigen. Besteht ein Recht zur Bebauung, kommt der normativen Entziehung desselben erhebliches Gewicht zu, das sich im Rahmen der Abwägung auswir­ken muss. Korrespondierend hierzu folgt die Pflicht des Plangebers, sich ein hin­reichendes Bild über die durch das Eigentumsrecht vermittelten gegenwärtigen Nutzungsrechte zu verschaffen.

Bei einer fremdnützigen Überplanung privater Grundstücke durch eine Gemein­bedarfsfläche sind nach ständiger Rechtsprechung an die Abwägung besonders hohe Anforderungen zu stellen. Dies gilt unbeschadet des Umstandes, dass Be­bauungspläne keine enteignungsrechtliche Vorwirkung haben und deshalb die Enteignungsvoraussetzungen (§§ 85 ff. BauGB) bei der Rechtmäßigkeitskontrolle nach § 1 Abs. 7 BauGB nicht zu prüfen sind. Die planerische Inanspruchnahme privater Flächen als Gemeinbedarfsfläche ist mit erheblichen Eingriffen in das durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützte Nutzungsrecht des Eigentümers verbunden. Mit der Festsetzung im Bebauungsplan wird bindend über die künftige Zweckbe­stimmung der Fläche entschieden; hierfür und für die hiervon ausgehenden Nut­zungsbeschränkungen muss der Plangeber im Rahmen der Abwägung die plane­rische Verantwortung übernehmen. Er hat dabei in besonderem Maße die Be­standsgarantie des Eigentums nach Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG sowie das Gebot größtmöglicher Schonung privater Flächen zu beachten und muss daher insbe­sondere prüfen, ob das Planungsziel nicht auch unter weitergehender Schonung des Grundbesitzes der Betroffenen zu erreichen wäre, welche baurechtliche Qua­lität die betroffenen Flächen aufweisen und ob die Planung ein Mindestmaß an Lastengleichheit zwischen allen betroffenen Eigentümern gewährleistet.

Vgl. BVerfG, Stattgebender Kammerbeschluss vom 19. Dezember 2002 - 1 BvR 1402/01 -, juris Rn. 18 ff.; OVG NRW, Urteile vom 3. Februar 2025 - 2 D 62/22.NE -, juris Rn. 34 ff., vom 12. Dezember 2005 - 10 D 64/03.NE -, juris Rn. 29 zur Festsetzung von öffentlichen Grünflächen und vom 8. März 2018 - 7 D 34/17.NE - juris, Rn. 53; Bay. VGH, Beschluss vom 16. Oktober 2024 - 2 N 22.248 -, juris Rn. 25 ff.

Bei der Inanspruchnahme von Grundeigentum ist dem Grundsatz des geringst­möglichen Eingriffs als Element des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes Geltung zu verschaffen. Es muss demnach stets geprüft werden, ob es ein milderes Mittel gibt, das zur Zweckerreichung gleich geeignet ist, den Eigentümer aber weniger belastet. Als milderes Mittel ist es anzusehen, wenn das Planvorhaben gleich gut auch auf Grundstücken der öffentlichen Hand verwirklicht werden kann. In der Abwägung hat das Eigentum der öffentlichen Hand nämlich ein geringeres Ge­wicht als das Eigentum Privater, weil Hoheitsträger angesichts des personalen Schutzbereichs der Eigentumsgarantie sich auf das Grundrecht aus Art. 14 Abs. 1 GG nicht berufen können. Die Prüfung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes, der ein Kriterium für die Auswahl unter mehreren gleich geeigneten Grundstü­cken enthält, steht demnach nicht isoliert für sich, sondern ist Teil der planeri­schen Abwägung.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 18. Oktober 2023 - 4 BN 8.23 -, juris Rn. 15 f.; OVG NRW, Urteile vom 3. Februar 2025 - 2 D 62/22.NE -, juris Rn. 36 und vom 27. August 2015 - 2 D 41/14.NE -, juris Rn. 74 f.

Den dargestellten Anforderungen ist die Antragsgegnerin nicht gerecht gewor­den. Sie hat die mit den Festsetzungen einer Gemeinbedarfsfläche verbundenen Beeinträchtigungen der eigentumsähnlichen Rechtsposition des Antragstellers unzureichend ermittelt und bewertet. Diese findet in der Planbegründung, die im Wesentlichen nur eher pauschale Erwägungen zu einem Bestandsschutz, insbe­sondere der vorhandenen Wohnnutzung, enthält, keine ausdrückliche Erwäh­nung. In der Abwägungsübersicht heißt es nur pauschal, dass von einer Unver­hältnismäßigkeit keine Rede sein könne.

Das Gegenteil ist der Fall. Auch nach den Ausführungen in der Antragserwide­rung und in der mündlichen Verhandlung ist bereits der in die Verhältnismäßig­keitsprüfung einzustellende Zweck, den der Rat mit der Planänderung verfolgt, nicht eindeutig, wobei der Senat insoweit hier unterstellt, dass dieser nicht nur vorgeschoben ist. Während in der Planbegründung unter anderem eine besonde­re Bedeutung der Festsetzung einer Fläche für den Gemeinbedarf wegen eines dringenden öffentlichen Interesses an einer Unterbringung von Flüchtlingen her­vorgehoben wird, ging es der Antragsgegnerin nach der Antragserwiderung und den Ausführungen in der mündlichen Verhandlung erstrangig um die Schaffung einer Begegnungsstätte zur Integration, in der zum Teil auch Geflüchtete unter­gebracht werden sollten.

Unabhängig davon heißt es in der Planbegründung, dass die Lage des Grund­stücks optimal für die Nutzung als Flüchtlingsunterkunft sowie als Begegnungs­stätte sei. Insoweit verschweigt der Rat, dass in dem Bestandsgebäude neben einer Nutzung als Begegnungsstätte kaum Unterbringungsmöglichkeiten für Flüchtlinge verbleiben würden. Hinzu kommt, dass nach den Festsetzungen des Bebauungsplans eine Nutzungsänderung des Gebäudes in eine Begegnungs­stätte und/oder Flüchtlingsunterkunft jedenfalls nicht ohne Weiteres genehmi­gungsfähig wäre, ohne dass ersichtlich wird, dass dem Rat dies bewusst gewe­sen ist. Wie auch in der Planbegründung unter 5.3.3 näher erläutert wird, setzt der Bebauungsplan eine offene Bauweise fest, bei der die Gebäude mit seitli­chem Grenzabstand errichtet werden. Da das Bestandsgebäude jedoch an den seitlichen Grundstücksgrenzen weitgehend grenzständig errichtet worden ist, würden sowohl eine Nutzungsänderung des Bestandsgebäudes als auch dessen Erweiterung, die durch die Planung gerade ermöglicht werden soll, den Festset­zungen des Bebauungsplans zur Bauweise widersprechen. Die Errichtung eines Neubaus ist bei offener Bauweise unter Einhaltung eines Grenzabstandes nur theoretisch möglich. Das Grundstück ist in dem Bereich, wo sich das Bestands­gebäude befindet, überwiegend nur circa 10 m breit, sodass das in dem festge­setzten Baufenster bei Einhaltung der Mindestabstandsfläche nur ein sehr schmaler Baukörper errichtet werden könnte. Hieran ändert im Übrigen auch § 4 der festgesetzten Örtlichen Bauvorschriften - ÖBV - nichts, wonach die in § 6 BauO NRW 2018 vorgeschriebenen Maße für Abstände um bis zu einem Drittel unterschritten werden können, wobei hierfür eine Abweichung nach § 69 BauO NRW erforderlich ist. Diese Regelung ist schon deshalb unwirksam, weil die Sat­zungsermächtigung des § 89 Abs. 1 Nr. 6 BauO NRW insoweit nur abweichende Maße der Abstandsflächentiefe als örtliche Bauvorschriften ermöglicht, wenn dies zur Gestaltung des Ortsbildes oder zur Verwirklichung der Festsetzungen einer städtebaulichen Satzung erforderlich ist. Es ist weder nach der Planbegründung, die lediglich auf die dichte Bestandsbebauung in der E.-straße verweist, noch sonst ersichtlich, dass diese Voraussetzungen vorliegen könnten. Zudem kann der Rat nach § 89 Abs. 1 Nr. 6 BauO NRW unter den genannten Voraussetzun­gen als Rechtsfolge abweichende Maße der Abstandsflächentiefe nur selbst fest­legen. § 4 ÖBV soll jedoch die Erteilung einer Abweichung durch die Bauauf­sichtsbehörde ermöglichen. Diese Rechtsfolge ist von der Satzungsermächtigung nicht umfasst.

Auch soweit die Planbegründung ausführt, dass die Antragsgegnerin bereits seit längerer Zeit nach einem Gebäude beziehungsweise einem Grundstück für die Unterbringung von Flüchtlingen gesucht habe, ist nichts dafür erkennbar, dass sie jemals in ähnlicher Weise versucht hätte, privates Eigentum in Anspruch zu nehmen und Wohngrundstücke in vergleichbarer Weise zu überplanen, was die Gewährleistung eines Mindestmaßes an Lastengleichheit vermissen lässt. Belegt wird dies auch durch die Antragserwiderung, nach der mögliche Alternativen aus­scheiden sollen, weil die Antragsgegnerin nicht Eigentümerin der angesproche­nen Gebäude sei und diese höchstens für eine Anmietung zur Verfügung stün­den. Entsprechende Erwägungen müssten auch für das hier in Rede stehende Grundstück gelten.

Es sei daher nur angemerkt, dass das Gebäude vor dem Erwerb durch den An­tragsteller offenbar längere Zeit leer gestanden hat, ohne dass die Antragsgegne­rin bei der behaupteten Suche nach Unterbringungsmöglichkeiten auf die Idee gekommen wäre, dieses Grundstück mit der vermeintlich einzigartigen Lage zu erwerben.

Unabhängig von den vorstehenden Erwägungen ist die Prüfung von Alternativen, die - wie ausgeführt - vor der Inanspruchnahme von Privateigentum für öffentliche Zwecke zwingend erforderlich ist, unzureichend gewesen. Bereits die vom Rat vorgenommene Begrenzung auf den Bereich der Innenstadt von Alt-O. ist so nicht nachvollziehbar. Der Hinweis auf fehlende beziehungsweise einge­schränkte Einkaufsmöglichkeiten, ärztliche Versorgung und weitere öffentliche Einrichtungen in anderen Stadtteilen überzeugt nicht, weil nicht plausibel ist, weshalb für die wenigen Flüchtlinge, die in dem Gebäude E.-straße 5 über­haupt untergebracht werden könnten, andere Bedingungen gelten sollten als für die Vielzahl der anderen im Stadtgebiet von O. unterzubringenden Flüchtlinge.

Darüber hinaus werden in der Planbegründung als Alternativen zunächst lediglich zwei Schulgebäude beziehungsweise Schulgelände inklusive Sportplatz sowie der Alte Friedhof und die Jugendherberge, die auf einer Fläche für den Gemein­bedarf errichtet ist, betrachtet. Insoweit ist - wie bereits ausgeführt - zu bean­standen, dass hinsichtlich der Jugendherberge lediglich darauf hingewiesen wird, dass aufgrund der vorhandenen Nutzung keine langfristige Unterbringung mög­lich sei. Diese Erwägung gilt aber auch für das in Rede stehende Grundstück. Der Antragsteller hatte bereits im Aufstellungsverfahren deutlich gemacht, dass er die Wohnnutzung nicht aufgeben will.

Weitere im städtischen Eigentum stehende Grundstücke wie Parkplatzflächen, der Rathauspark oder die Gerichtswiese sollen nach der Planbegründung nicht in Betracht kommen, ohne dass der Rat dies weiter begründet hat. Die Erwägungen können daher so nicht nachvollzogen werden. Hinzu kommt, dass der Rat nur vorhandene Flächen für den Gemeinbedarf als Alternativstandorte betrachtet, ohne dass nachvollzogen werden kann, warum die Suche auf diese Flächen be­grenzt worden ist; auch das in Anspruch genommene Grundstück befand sich schließlich in einem Allgemeinen Wohngebiet. Auch hinsichtlich sonstiger Flä­chen wird in der Planbegründung lediglich behauptet, sie kämen für eine langfris­tige Unterbringung von Flüchtlingen nicht in Betracht.

Der Ermittlungs- und Bewertungsmangel sowie der damit verbundene Fehler im Abwägungsvorgang ist auch im Sinne des § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB be­achtlich. Er ist offensichtlich, da er sich unmittelbar aus den Aufstellungsvorgän­gen ergibt. Zudem ist er auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen, weil nach den Umständen des vorliegenden Falles die konkrete Möglichkeit besteht, dass die Planung ohne den Mangel im Abwägungsvorgang anders ausgefallen wäre. Es ist nicht ersichtlich, dass die Antragsgegnerin den Bebauungsplan bei einer hinreichenden Ermittlung und Bewertung der Eigentümerbelange des An­tragstellers mit demselben Inhalt beschlossen hätte.

Der Mangel ist auch nicht im Nachhinein gemäß § 215 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB unbeachtlich geworden, da er vom Antragsteller rechtzeitig in der der An­tragsgegnerin am 28. November 2023 zugegangenen Antragsbegründung vom 21. November 2023 gerügt wurde. Er führt auch zur Gesamtunwirksamkeit des Bebauungsplans. Die Ungültigkeit eines Teils eines Bebauungsplans führt nur dann nicht zur Gesamtunwirksamkeit, wenn die Restbestimmung auch ohne den unwirksamen Teil sinnvoll bleibt und nach dem mutmaßlichen Willen des Norm­gebers mit Sicherheit anzunehmen ist, dass sie auch ohne diesen erlassen wor­den wäre. Letzteres ist nicht der Fall, weil der gesamte Bebauungsplan unter dem dargestellten Mangel leidet.

Es bedarf nach alledem keiner Entscheidung darüber, ob der Bebauungsplan an einem weiteren materiellen Fehler leidet, weil er aus den von dem Antragsteller aufgeführten Gesichtspunkten auch gegen § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB verstoßen könnte.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1, 155 Abs. 2, 159 Satz 1 VwGO i. V. m. § 100 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 1 Satz 1 VwGO i. V. m. §§ 708 ff. ZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht erfüllt sind.