Berufungszulassung versagt: Wohnnutzung von Nebengebäuden trotz Baulast und § 34 BauGB

Oberverwaltungsgericht NRW · 2 A 2599/16 · 20.08.2018

KI-Zusammenfassung

Die Kläger begehrten die Zulassung der Berufung gegen ein Urteil, das ihre Verpflichtungsklage auf Genehmigung einer Nutzungsänderung zur dauerhaften Wohnnutzung im Blockinnenbereich abgewiesen hatte. Das OVG verneinte ernstliche Zweifel, besondere Schwierigkeiten, grundsätzliche Bedeutung, Divergenz und Verfahrensmängel. Tragend sei u.a. treuwidriges widersprüchliches Verhalten nach Verzichts-/Baulasterklärungen sowie die materiell-rechtliche Sperrwirkung der Baulasten; zudem fehle das Einfügen nach § 34 Abs. 1 BauGB (Fremdkörper, Vorbildwirkung/bodenrechtliche Spannungen). Der Antrag auf Zulassung der Berufung wurde abgelehnt; das Urteil wurde rechtskräftig.

Ausgang: Antrag auf Zulassung der Berufung gegen die Versagung einer Nutzungsänderung zur Dauerwohnnutzung abgelehnt.

Abstrakte Rechtssätze

Ernstliche Zweifel i.S.d. § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO sind nur dargelegt, wenn das Zulassungsvorbringen sich substantiiert mit den tragenden Erwägungen des erstinstanzlichen Urteils auseinandersetzt und mindestens einen tragenden Rechtssatz oder eine erhebliche Tatsachenfeststellung schlüssig in Frage stellt.

Das Verbot widersprüchlichen Verhaltens (venire contra factum proprium) kann im Verwaltungsrecht eine an sich mögliche Rechtsposition ausschließen, wenn der Betroffene durch frühere Erklärungen oder durch das Ziehen erheblicher Vorteile eine Lage geschaffen hat, an der er sich nach Treu und Glauben festhalten lassen muss.

Baulasten, die im Zusammenhang mit einer Genehmigung die ausschließliche Nutzung als Nebengebäude und den Verzicht auf dauerhafte Wohnnutzung sichern, können materiell-rechtlich eine spätere Genehmigung der Dauerwohnnutzung sperren, solange ihre Wirksamkeit und ihr Fortbestand nicht durchgreifend in Zweifel gezogen sind.

Bei Vorhaben nach § 34 Abs. 1 BauGB ist der Umgebungsmaßstab aus dem tatsächlich Vorhandenen zu bestimmen; Anlagen, die qualitativ oder aufgrund ihrer Einzigartigkeit völlig aus dem Rahmen fallen, können als Fremdkörper aus der prägenden Betrachtung auszuscheiden sein.

Ein Vorhaben ohne maßstabsbildendes Vorbild in der näheren Umgebung ist planungsrechtlich unzulässig, wenn es bodenrechtlich beachtliche Spannungen durch missbilligenswerte Vorbildwirkung auslösen oder verstärken kann und die Schaffung der Zulassungsvoraussetzungen der Bauleitplanung vorbehalten bleibt.

Vorinstanzen

Verwaltungsgericht Düsseldorf, 9 K 75/15

Tenor

Der Antrag wird abgelehnt.

Die Kläger tragen die Kosten des Zulassungsverfahrens als Gesamtschuldner.

Der Streitwert wird auch für das Zulassungsverfahren auf 7.500,00 Euro festgesetzt.

Gründe

Der auf alle in § 124 Abs. 2 VwGO aufgeführten Zulassungsgründe gestützte Antrag auf Zulassung der Berufung hat keinen Erfolg.

1. Ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des angefochtenen Urteils (Zulassungsgrund nach § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO) ergeben sich aus dem insoweit maßgeblichen (§ 124 a Abs. 4 Satz 4 VwGO) Zulassungsvorbringen nicht.

Zur Darlegung des Zulassungsgrundes der ernstlichen Zweifel bedarf es einer hinreichenden Auseinandersetzung mit den entscheidungstragenden Erwägungen des Verwaltungsgerichts. Dabei ist in substantiierter Weise an der Gedankenführung des Verwaltungsgerichts orientiert aufzuzeigen, dass und warum das vom Verwaltungsgericht gefundene Ergebnis ernstlich zweifelhaft sein soll. In der Sache liegen ernstliche Zweifel vor, wenn erhebliche Gründe dafür sprechen, dass die verwaltungsgerichtliche Entscheidung einer rechtlichen Prüfung wahrscheinlich nicht standhalten wird. Sie sind (nur) begründet, wenn zumindest ein einzelner tragender Rechtssatz der angefochtenen Entscheidung oder eine erhebliche Tatsachenfeststellung mit schlüssigen Gegenargumenten in Frage gestellt wird und sich die Frage, ob die Entscheidung etwa aus anderen Gründen im Ergebnis richtig ist, nicht ohne weitergehende Prüfung der Sach‑ und Rechtslage beantworten lässt.

Derartige Zweifel weckt das Antragsvorbringen nicht.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage mit dem Antrag,

die Beklagte zu verpflichten, unter Aufhebung des Ablehnungsbescheids vom 16. Dezember 2014 (Aktenzeichen: 63/40-ba-2014-223) den Klägern die beantragte Nutzungsänderung der auf dem Grundstück Gemarkung N.               , Flur 1, Flurstück … befindlichen Gebäude zur dauerhaften Wohnnutzung zu genehmigen,

hilfsweise,

die Beklagte zu verpflichten, unter teilweiser Aufhebung ihres Ablehnungsbescheids vom 16. Dezember 2014 den Klägern die beantragte Nutzungsänderung auf dem oben genannten Grundstück für die in Anlage K2 zum Schriftsatz vom 16. Januar 2015 bezeichneten Gebäude Nrn. 1, 2 und 5 zur dauerhaften Wohnnutzung zu genehmigen,

abgewiesen und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt: Dem Klagebegehren stünden hier schon die Grundsätze von Treu und Glauben entgegen. Die Kläger verhielten sich treuwidrig, weil sie die Baugenehmigungen für die in Rede stehenden Gebäude durch die Abgabe der Erklärung erlangt hätten, dass diese ausschließlich als Nebengebäude genutzt würden und auf ein dauerhaftes Wohnen verzichtet werde. Darüber hinaus sei die Versagung der (nachträglichen) Baugenehmigung rechtmäßig, weil dem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegenstünden. Der Erteilung der begehrten Nutzungsänderungsgenehmigung stehe die Baulast vom 30. Mai 2006 in der Gestalt vom 14. Juli 2011 entgegen. Darin hätten die Kläger die Verpflichtungserklärung abgegeben, auch das weitere Gebäude auf dem Grundstück ausschließlich als Nebengebäude zu nutzen; auf eine dauerhafte Wohnnutzung sei verzichtet worden. Außerdem sei das Vorhaben nach § 34 Abs. 1 BauGB planungsrechtlich unzulässig. Es füge sich nach der Grundstücksfläche, die überbaut werden solle, nicht in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Eine reine Wohnnutzung finde sich in den Gartenbereichen im Blockinneren des maßgeblichen Straßengevierts Q.------straße , T.-------allee , Q1.     -O.            Allee und Zum C.      H.      nicht. Dort seien nur Nebenanlagen vorhanden. Soweit die Kläger sich darauf beriefen, ihr eigener vorhandener Gebäudekomplex diene als Vorbild, da damit schon eine Hauptnutzung im rückwärtigen Grundstücksbereich vorhanden sei, sei dem nicht zu folgen. Ungeachtet der Frage, ob es etwa nach dem allgemeinen Rechtsgedanken des auch im Verwaltungsrecht geltenden Rechtsgrundsatzes von Treu und Glauben eine äußerste Grenze für die grundsätzliche Unbeachtlichkeit der Entstehungsgeschichte vorhandener Bebauung bei der Frage der Beurteilung des Umgebungsrahmens gebe - und damit der vorhandene Gebäudekomplex von vornherein außer Betracht bliebe - ,stellte die vorhandene Bebauung hier einen Fremdkörper dar, der die Umgebung nicht mitpräge. Deshalb könne auch offenbleiben, ob es sich bei der vorhandenen Grundstücksbebauung um eine Nebenanlage im Sinne von § 14 BauNVO oder ob es sich aufgrund der Größe des Komplexes um eine Hauptanlage handele. Der streitgegenständliche Gebäudekomplex sei im hinteren Grundstücksbereich einzigartig und stehe im auffälligen Kontrast zu der sonstigen Bebauung in diesem Bereich. Dort sei eine reine Wohnbebauung nicht vorhanden. Auch Gebäude einer derartigen Größe seien in den übrigen rückwärtigen Grundstücksbereichen nicht zu finden. Die maßgebliche Blockinnenbebauung sei vielmehr durch kleinere Gartenhäuser oder Schwimmbäder geprägt. Das Vorhaben sei auch nicht ausnahmsweise zulässig, ohne dass es sich einfüge. Es führe zu bodenrechtlichen Spannungen schon aufgrund der von ihm ausgehenden Vorbildwirkung. Zudem würden bodenrechtliche Spannungen verstärkt. Denn mit dem Vorhaben werde erstmals eine Wohnnutzung in bisher allenfalls von Nebenanlagen geprägte, ruhige Gartenbereiche hineingetragen. Der Hilfsantrag habe ebenfalls keinen Erfolg. Ungeachtet des Umstandes, dass der Erteilung einer Nutzungsänderungsgenehmigung schon entgegenstehe, dass damit eine unzulässige „Torsogenehmigung“ erteilt würde und der Antrag auch nicht bescheidungsfähig sei, weil er nicht den Vorgaben der Bauprüfverordnung entspreche, da ein Lageplan mit den beabsichtigten Nutzungen fehle, sei eine Genehmigung für die Gebäude Nrn. 1, 2, und 5. auch nicht zu erteilen. Zwar stehe der Erteilung der Genehmigung hier eine eingetragene Baulast nicht entgegen. Die beantragte Nutzungsänderung sei aber aus den oben dargelegten Gründen nicht zu erteilen.

Diesen im Einzelnen eingehend begründeten Bewertungen des Verwaltungsgerichts setzen die Kläger nichts Erhebliches entgegen, das im oben genannten Sinne zu ernstlichen Zweifel an der (Ergebnis-)Richtigkeit der erstinstanzlichen Entscheidung führen könnte.

(1) Ohne Erfolg wendet sich der Zulassungsantrag gegen die Annahme des Verwaltungsgerichts, dem Klagebegehren stehe schon der Grundsatz von Treu und Glauben entgegen. Die nunmehr verfolgte Wohnnutzung stelle sich als treuwidriges widersprüchliches Verhalten dar.

Die Überzeugungskraft jener Ausführungen wird nicht durch die Behauptung entkräftet, die Kläger hätten seinerzeit bei Errichtung der letzten Gebäudeteile und Abgabe der Baulasterklärungen überhaupt nicht daran gedacht, jemals „in den jetzt streitigen Nebengebäuden“ zu wohnen.

Dabei mag dahinstehen, ob die Behauptung zutrifft, wogegen freilich die tatsächlichen Abläufe auch in zeitlicher Hinsicht sprechen dürften. Die Kläger haben nach Aktenlage die Umnutzung in die Tat umgesetzt, ohne zuvor eine entsprechende Genehmigung einzuholen, über deren Erfordernis sie schon mit Blick auf die im Zusammenhang mit den Genehmigungen für den Anbau eines Schwimmbads und des Kreativ- bzw. Atelierraums geforderten Baulasterklärungen Bescheid wussten. Auch ergeben sich Hinweise auf eine auffällige zeitliche Nähe zwischen der Fertigstellung des Atelierbaus und der Aufnahme der (Dauer-)Wohnnutzung. Nach den Feststellungen des Verwaltungsgerichts im Tatbestand war das im März 2011 genehmigte Vorhaben im März 2012 fertiggestellt und meldete sich bereits im November 2012 ein Nachbar gegenüber der Beklagten mit der Befürchtung, im H.      finde eine Wohnnutzung statt. Die Schilderungen der Kläger entbehren ihrerseits präziser Zeitangaben. Dem ist hier indes nicht weiter nachzugehen.

Denn die Argumentation des Verwaltungsgerichts beruht nicht – auch nicht unausgesprochen – auf dem Vorwurf, die Baugenehmigungen seien durch vorgeschobene Angaben zur beabsichtigen Nutzung erschlichen worden.

Es geht vielmehr um ein widersprüchliches (rechtsmissbräuchliches) Verhalten, das an die Verzichtserklärungen anknüpft, welche der Kläger zu 2. im Zusammenhang mit der Genehmigung des Schwimmbadanbaus und die Klägerin zu 1. im Zusammenhang mit der Genehmigung für den Anbau eines Atelier-/Kreativraumes abgegeben haben, und die im Baulastenverzeichnis eingetragen worden sind.

Unzulässige Rechtsausübung ist jede Geltendmachung eines "an sich" gegebenen Rechts oder jede Ausnutzung einer "an sich" gegebenen Rechtsposition oder jede Berufung auf eine "an sich" gegebene Rechtslage, die im Widerspruch zu den Anforderungen von Treu und Glauben steht.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 5. September 2017 - 7 A 1069/14 -, juris Rn. 38 (betreffend einen Anspruch auf nachbarrechtliches Einschreiten) sowie Beschlüsse vom 2. August 2011 - 12 A 2087/10 -, juris, (betreffend eine Rücknahme-/Widerrufsentscheidung) und vom 19. April 2012 - 7 A 308/10 -; Grüneberg, in: Palandt, BGB, 75. Auflage, § 242 Rn. 4 und 38; Roth/Schubert, in: Münchener Kommentar zum BGB, 6. Auflage, § 242 Rn. 198.7.

Eine unzulässige Rechtsausübung in Form eines Verstoßes gegen das Verbot widersprüchlichen Verhaltens (venire contra factum proprium) setzt dabei kein unredliches früheres Verhalten voraus. Widersprüchliches Verhalten ist rechtsmissbräuchlich, wenn entweder der Berechtigte durch seine Erklärung oder durch sein Verhalten bewusst oder unbewusst eine Sach- oder Rechtslage geschaffen hat, auf die sich der andere Teil verlassen durfte und auch verlassen hat oder wenn andere besondere Umstände die Rechtausübung als treuwidrig erscheinen lassen. Auch wenn kein besonderer Vertrauenstatbestand zugunsten des anderen Beteiligten begründet worden ist, kann widersprüchliches Verhalten daher unzulässig sein, wenn der Berechtigte aus seinem früheren Verhalten erhebliche Vorteile gezogen hat oder wenn sein Verhalten sonst zu einem unlösbaren Selbstwiderspruch führt.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 2. August 2011 – 12 A 2087/10, juris Rn. 17; Grüneberg, in: Palandt, BGB, 70. Auflage 2011, § 242, Rn. 38ff. 55ff.; Mansel, in: Jauernig, BGB, 13. Auflage 2009, § 242, Rn. 32ff, 48ff.; BGH, Urteil vom 20. September 1995 - 8 ZR 52/94 -, BGHZ 130, 371, juris.

So liegt der Fall hier. Die Genehmigungen für die Errichtung der Gebäude, auf deren Vorbildwirkung für eine Hinterlandbebauung sich die Kläger nun berufen, wurden ausdrücklich und durch Baulast abgesichert nicht zum dauerhaften Wohnen erteilt. Darauf mussten sich die Kläger nach Treu und Glauben einstellen. Wie das Verwaltungsgericht zutreffend ausgeführt hat, war den Klägern auch bewusst, dass die Abgabe der Baulasterklärungen angesichts der Größe der Gebäude und der Lage des zugeordneten Hauptgebäudes Q.------straße 4 auf einem anderen (Buch-) Grundstück mit unterschiedlichen Eigentümern eine Voraussetzung für die erteilte Baugenehmigung war.

Die als Baulasterklärung eingetragene Verzichtserklärung in Bezug auf das Schwimmbad und den Kreativraum erfolgte einvernehmlich in Ansehung der mit den Erweiterungen erreichten Dimension des Gebäudekomplexes und der augenscheinlichen Gefahr einer schleichenden Verlagerung der Schwerpunkte der Nutzung hin zu einem dauerhaften Wohnen in den zuletzt bungalowartig wirkenden Gebäudekomplex. Die Erklärung diente insoweit zugleich der Absicherung der Voraussetzungen, unter denen eine Genehmigung (allenfalls) erteilt werden konnte.

Die rechtlichen Voraussetzungen für die Erteilung eines Anbaus zum Zwecke einer dauerhaften Wohnnutzung oder einer sonstige Hauptnutzung lagen – auch für die Kläger erkennbar - offenkundig nicht vor. Einschlägig war § 34 Abs. 1 BauGB. Unbeschadet seiner umfänglichen Nutzung als H.      - und Grünfläche ließ sich der Innenbereich des Straßengevierts Q.------straße , T.-------allee , Q1.     -O.            Allee und Zum C.      H.      auch seinerzeit wohl nicht als ein von der Randbebauung zu trennender "Außenbereich im Innenbereich" qualifizieren. Nach § 34 Abs. 1 BauGB hätte sich ein Wohnhaus oder eine sonstige Hauptnutzung aber schon hinsichtlich der Lage, d. h. der Grundstücksfläche, die überbaut werden sollte, nicht eingefügt; es fehlte an hinreichenden Vorbildern in der näheren Umgebung, welche das Verwaltungsgericht zutreffend mit dem genannten Straßengeviert bezeichnet hat. Eine Wohnnutzung wäre auch nicht ausnahmsweise ohne entsprechendes Vorbild zulassungsfähig gewesen; dies schon deshalb nicht, weil erstmals eine (Dauer-) Wohnnutzung in dem ansonsten ruhigen Innenbereich des Straßengevierts entstanden wäre und wegen der Vorbildwirkung für weitere Wohngebäude etwa in den nördlichen Gartenbereichen auf dem heutigen Flurstück 148.

Vgl. zu den Kriterien für ein Einfügen i. S. d. § 34 Abs. 1 BauGB: BVerwG, Beschluss vom 4. Oktober 1995 - 4 B 68.95 -, juris Rn. 3; OVG NRW, Urteile vom 1. März 2017 - 2 A 46/16 -, juris Rn. 29, und vom 2. Dezember 2014 - 2 A 1675/13 -, juris Rn. 49.

Den Klägern musste - nicht zuletzt auch unter Einbeziehung der beruflichen Stellung des Klägers zu 2. als Alleingeschäftsführer und Alleingesellschafter der Fa. X.              Bau- und Planungsgesellschaft mbH & Co. KG - danach auch bekannt gewesen sein, dass die Genehmigung nur erteilt worden ist, weil die Beklagte zu der Bewertung gelangt war, es handele sich bei dem Vorhaben in Ansehung der Ausmaße des in den jeweiligen Bauanträgen jeweils zugeordneten Wohnhauses Q.------straße 4 sowie der Gesamtgrundstücksfläche von Wohngrundstück und Nebenanlagengrundstück noch um eine untergeordnete (Wohn-)Nebenanlage im Sinne des § 14 BauNVO, die weder benachbarten Grundstücken noch dem Vorhabengrundstück selbst ein Vorbild für die Etablierung einer Wohnnutzung im Innenbereich des Straßengevierts bieten könne.

Die Baulasterklärungen diente damit zugleich dazu, einem späteren Streit darüber vorzubeugen, ob das Gebäude sich selbst über die Prägung des Umgebungsrahmens hinsichtlich des Merkmals der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, ein Vorbild für die Etablierung einer Wohnnutzung als Nachfolgenutzung bieten kann.

Ist der Rechtskreis der Kläger nur unter dieser Voraussetzung erweitert worden, verhalten sie sich treuwidrig, wenn sie sich nunmehr auf den Wegfall des Bezugs zur Hauptnutzung berufen, die sie selbst veranlasst haben, und darauf, dass das vorgestellte Unterordnungsverhältnis schon ursprünglich nicht bestanden habe, ihnen die Baugenehmigung seinerzeit also nicht hätte erteilt werden dürfen, und zwar nicht nur weil sich das Vorhaben hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksfläche mit Blick auf mögliche Vorbildwirkungen für weitere Hauptnutzungen in bisher ruhige Gartenbereiche nicht eingefügt hätte, sondern auch wegen entgegenstehender Gebietsgewährleistungsansprüche der Nachbarn.

Vgl. zum Gebietsgewährleistungsanspruch bei nicht untergeordneten Nebenanlagen: BVerwG, Urteil vom 28. April 2004 – 4 C 10.03 – juris Rn. 28; OVG NRW, Beschluss vom 18. Dezember 2017 – 2 B 1369/17 – juris Rn. 20.

(2) Ernstliche Zweifel, dass dem Wohnbauvorhaben jedenfalls die im Baulastenverzeichnis eingetragenen Erklärungen des Klägers vom 24. Mai 2006 bzw. der Klägerin vom 14. Juni 2011 über die Verpflichtung, das (gekennzeichnete) Gebäude auf dem Vorhabengrundstück (Schwimmbad/Fitnessbereich) bzw. „auch das weitere Gebäude“ (Kreativraum/Atelier) ausschließlich als Nebengebäude zu nutzen, und den Verzicht auf eine dauerhafte Wohnnutzung der baulichen Anlage, entgegenstehen, begründet der Zulassungsantrag ebenfalls nicht.

Mit den Baulasterklärungen steht nicht nur fest, dass die damals erteilte Baugenehmigung nur eine Nebennutzung zur Wohnnutzung zuließ. Sie schließen zugleich materiell-rechtlich ein dauerhaftes Wohnen aus.

Greifbare Anhaltspunkte dafür, dass die Baulasten nicht wirksam begründet worden sein könnten, d. h. die Eintragung nichtig wäre, zeigt der Zulassungsantrag nicht auf.

In diesem Zusammenhang macht er der Sache nach allenfalls geltend, dass bereits damals kein Grund bestanden habe, eine Verzichtserklärung zu fordern und anderes nur gelten könne, wenn die Auffassung des Gerichts richtig wäre, dass hier im Blockinnenbereich eine Wohnnutzung nicht zulässig wäre.

Die daraus resultierende Vorstellung, dass bereits im Zeitpunkt der Genehmigungserteilung im Innenbereich des Straßengevierts am Vorhabenstandort eine Wohnnutzung nach Maßgabe des § 34 Abs. 1 BauGB zulässig gewesen wäre, geht indes an den gegebenen Grundstücksverhältnissen – wie ausgeführt - offenkundig vorbei.

Ohne Erfolg beruft sich der Zulassungsantrag in diesem Zusammenhang darauf, dass bereits die vor der ersten Baulasterklärung aus Anlass des Anbaus des Schwimmbades nebst Fitnessbereich bereits genehmigten Nebenanlagen (Gartenhaus nebst Teehaus) geeignet gewesen wären, die nähere Umgebung in Richtung auf eine Hinterlandbebauung mit einer Hauptnutzung vorzuprägen. Das Gebäude war in seiner Dimension der damals noch existenten Hauptnutzung auf dem Grundstück Q.------straße 4 offensichtlich untergeordnet. Das stellt auch der Zulassungsantrag nicht substantiiert in Zweifel. Ihm war daran anschließend zugleich keine prägende Wirkung hinsichtlich seiner Lage im rückwärtigen Bereich beizumessen.

In den Bauanträgen ist als Vorhabengrundstück (auch) das Grundstück Q.------straße 4 genannt, dessen Wohngebäude auch aus Sicht der späteren Genehmigungen die zuzuordnende Hauptnutzung darstellen sollte. Die erteilten Genehmigungen deckten bei verständiger Lesart nur eine (Wohn-)Nebennutzung ab. Die Vorstellung einer 24-Stunden Nutzung des Teehauses in dauerwohnähnlicher Weise ist von der Genehmigung nicht abgedeckt. Auch die Nutzung der Küche im Teehaus war nur im Rahmen der Bandbreite einer Wohnnebennutzung erlaubt. Entsprechend geht auch die Vorstellung des Zulassungsantrags fehl, mangels zeitlicher Beschränkung hätte der Kläger im Atelierhaus 24 Stunden eine Tätigkeit ausschließlich zu beruflichen Zwecken nachgehen können.

Damit ist zugleich die vom Zulassungsantrag aufgeworfene Frage beantwortet, was mit einem Verzicht auf eine Wohnnutzung seinerzeit tatsächlich hätte erreicht werden sollen und trifft es nicht zu, dass sich durch die Baulasten hinsichtlich der Nutzung de facto überhaupt nichts geändert habe, so dass diese bereits deshalb überflüssig gewesen seien. Die Baulasterklärungen zielten insbesondere nicht auf eine unzulässig Veränderung der tatsächlichen Grundlagen der gegebenen bauplanungsrechtlichen Situation.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 14. Februar 1991 - 4 C 51.87 -, BRS 52 Nr. 161 = juris Rn. 28 (dazu, dass durch die Bestellung einer Baulast grundsätzlich nur die Einhaltung bauplanungsrechtlicher Regelungen gesichert werden, nicht aber eine Veränderung der tatsächlichen Grundlagen jener Regelungen bewirkt werden kann); BVerwG, Urteile vom 7. Dezember 2000 - 4 C 3.00 -, BRS 63 Nr. 160 = juris Rn. 17, und vom 12. November 1987 - 4 B 216.87 -, Buchholz 406.17 BauordnungsR Nr. 24 = juris Rn. 2 (dazu, dass es bundesrechtlich nicht grundsätzlich ausgeschlossen ist, dass sich ein Grundstückseigentümer durch die Übernahme einer Baulast hinsichtlich der bauplanungsrechtlich zulässigen Nutzung seines Grundstücks enger bindet, als ihn die Bauaufsichtsbehörde auf der Grundlage der geltenden bauplanungsrechtlichen Vorgaben einseitig binden könnte).

Die Erklärungen haben – wie bereits ausgeführt - ihren eigentlichen Grund in der Sicherung des Bezuges des Gebäudekomplexes zur Wohnnutzung in dem Wohngebäude Q.------straße 4, das sich auf einem anderen Buchgrundstück mit weiteren Miteigentümern befand. Sie dienten zugleich dazu, unabhängig von einem Eigentümerwechsel die Genehmigungsvoraussetzungen abzusichern, die – wie ausgeführt – nur vorlagen, soweit es sich um ein (untergeordnetes) Nebengebäude handelte. Damit zielten sie – wie ebenfalls bereits ausgeführt – auch darauf ab, einen späteren Streit über die Unterordnung des Nebengebäudes vorzubeugen und damit darüber, ob das Gebäude sich selbst über die Prägung des Umgebungsrahmens hinsichtlich des Merkmals der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, ein Vorbild zur Etablierung einer Wohnnutzung schafft.

Es ist auch nicht als willkürlich zu bezeichnen, dass das Verwaltungsgericht den Klägern die Rechtswirksamkeit der Baulast entgegenhält, ohne zugleich über die auf Löschung der Baulast gerichtete Klage zu entscheiden. Dies gilt schon deshalb, weil das Verwaltungsgericht seine Entscheidung tragend auch auf andere Gründe gestützt hat, aus denen – wie insbesondere betreffend die Ausführungen zur planungsrechtlichen Unzulässigkeit einer Wohnnutzung – sich zugleich der Fortbestand eines öffentlichen Interesses an der Baulasterklärung über den Verzicht auf eine Dauerwohnnutzung ablesen lässt.

(3) Der Zulassungsantrag begründet – ohne dass es nach Vorstehendem hierauf indes noch entscheidungserheblich ankäme - auch keine ernstlichen Zweifel an der Bewertung des Verwaltungsgerichts, dass das Wohnbauvorhaben bauplanungsrechtlich unzulässig sei, weil es schon hinsichtlich des Merkmals der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, nicht den Anforderungen des § 34 Abs. 1 BauGB genüge. Wie bereits ausgeführt, hat das Verwaltungsgericht zutreffend als nähere Umgebung das Straßengeviert Q.------straße , T.-------allee , Q1.     -O.            Allee und Zum C.      H.      herangezogen und festgestellt, dass in den rückwärtigen Grundstücksflächen des Gevierts auf den umliegenden Grundstücken nur Nebenanlagen vorhanden seien, denen keinen prägende Wirkung in Richtung auf eine Hinterlandbebauung zu Wohnzwecken beizumessen wäre.

Eine Prägung der Umgebung durch das Gebäude auf dem Vorhabengrundstück selbst, um dessen Umnutzung es geht, hat es jedenfalls als Fremdköper aus der Betrachtung ausgeschieden. Die Stellung eines Unikates hat es dabei nachvollziehbar daraus abgeleitet, dass sich Gebäude vergleichbarer Größe in den übrigen rückwärtigen Grundstücksbereichen nicht finden; es handele sich um ein an dieser Stelle einzigartiges, im auffälligen Kontrast zur sonstigen Bebauung im rückwärtigen Bereich stehendes Gebäude.

Dass das Gebäude ein Unikat in den gegebenen Grundstücksverhältnissen der rückwärtigen Grundstücksbereiche darstellt, stellt der Zulassungsantrag selbst nicht substantiiert in Abrede.

Die Hervorhebung seines erstinstanzlichen Vorbringens dazu, dass es sich bei dem streitigen Gebäudekomplex nicht mehr um eine, die Umgebung von vornherein nicht prägende Nebenanlage i. S. d. § 14 BauNVO handele, ist bereits unerheblich. Denn das Verwaltungsgericht hat die Frage offengelassen und in seiner weiteren Betrachtung ausgeführt, dass das Vorhaben, auch wenn das Gebäude in seiner bisherigen Nutzung die Erheblichkeitsschwelle zu einer Haupt(neben)anlage überschreite - also grundsätzlich geeignet sein könnte ihre Umgebung zu prägen -, hier nach der einschlägigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts

vgl. insbesondere Urteil vom 15. Februar 1990 – 4 C 23.86 -, juris 16 ff.,

als Fremdkörper ausscheide. Das Verwaltungsgericht hat dabei die einschlägigen Anforderungen nicht sinnentstellend wiedergegeben oder ergebnisrelevant verkürzt.

Insbesondere hat es nicht etwa außer Betracht gelassen, dass die Eigenart der näheren Umgebung in Bezug auf die in § 34 Abs. 1 BauGB genannten Merkmale auf der Grundlage des tatsächlich Vorhandenen zu bestimmen ist. Bei der Bestimmung des Umgebungsmaßstabs ist zwar zunächst alles in den Blick zu nehmen, was in der näheren Umgebung tatsächlich vorhanden ist. Ob es sich hierbei um geplante oder ungeplante Bebauung handelt, ist grundsätzlich ebenso unerheblich wie die Genehmigungslage. Ebenso wenig kommt es auf die Motivlage für die Zulassung einer konkreten Bebauung an und auch nicht darauf, ob es sich um einen aus heutiger Sicht (un)erwünschten Zustand handelt. Diese Bebauung ist in der vorzunehmenden Wertung auf das Wesentliche zurückzuführen, das den charakteristischen Rahmen für das jeweils in den Blick zu nehmende Merkmal bildet. Auszusondern sind hiernach zunächst solche bauliche Anlagen, die von ihrem quantitativen Erscheinungsbild (Ausdehnung, Höhe, Zahl usw.) nicht die Kraft haben, die Eigenart der näheren Umgebung zu beeinflussen, die der Betrachter also nicht oder nur am Rande wahrnimmt. Im Weiteren sind solche Anlagen aus der Bestimmung der Eigenart der näheren Umgebung auszusondern, die zwar quantitativ die Erheblichkeitsschwelle überschreiten, die ihrer Qualität nach aber völlig aus dem Rahmen der sonst in der näheren Umgebung anzutreffenden Bebauung herausfallen und deshalb als Fremdkörper erscheinen.

Vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 6. November 1997 - 4 B 172.97 -, NVwZ-RR 1998, 539 = juris Rn. 6, und vom 28. November 1989 - 4 B 43.89, 4 B 44.89 -, NVwZ-RR 1990, 294 = juris Rn. 2 f., Urteil vom 21. November 1980 - 4 C 30.78 -, BRS 36 Nr. 56 = juris Rn. 20, Urteil vom 26. Mai 1978 - IV C 9.77 -, BVerwGE 55, 369 = NJW 1978, 2564 = juris Rn. 33 f.; OVG NRW, Urteile vom 9. September 2010 - 2 A 508/09 -, juris Rn. 37, und vom 1. März 2017 – 2 A 46/16 -, juris Rn. 39 ff.

Jenseits dessen ist diese Fremdkörperrechtsprechung jedoch kein Mittel, aus dem Vorhandenen den städtebaulich erwünschten Zustand herauszudestillieren, um allein diesen als Bezugsmaßstab verwenden zu können.

Dass dazu nicht nur der Blick auf die bauliche Anlage selbst zu verengen ist, sondern auch auf deren Nutzung abzustellen ist, ergibt sich schon daraus, dass die prägende Kraft eines dem äußeren Anschein nach auch als Wohngebäude nutzbaren Gebäudes nicht zuletzt von der konkreten Nutzung abhängt. Ist diese etwa endgültig aufgegeben worden und mit einer neuerlichen Nutzungsaufnahme nicht zu rechnen, entfällt auch die insoweit prägende Kraft für eine anderweitige Nachfolgenutzung im Hinblick auf das hier streitige Merkmal der Fläche, die überbaut werden soll.

Auch die Beantwortung der Frage, ob auf der weiteren Ebene das vorhandene auf das wesentliche zurückzuführen ist, kann nicht einseitig auf den Baubestand ohne Anknüpfung an die konkrete Nutzung abgestellt werden. Ebenso wenig können sich die Kläger darauf berufen, ein Dauerwohnen in dem streitgegenständlichen Wohnkomplex bereits etabliert zu haben. Dies schon deshalb nicht, weil diese Nutzung nicht genehmigt ist und die Beklagte nicht etwa zum Ausdruck gebracht hat, die Nutzung ohne Genehmigung zu dulden. Dass die Prüfung, ob eine Genehmigung möglich ist, eine gewisse Zeit in Anspruch genommen hat und kontrovers erwogen wurde, ändert diesen Befund nicht.

Das Verwaltungsgericht hat im weiteren hinreichend beachtet, dass ein auf der zweiten Stufe aus der vorhandenen Bebauung ausgeschiedener Fremdkörper bei der Bestimmung der Eigenart der näheren Umgebung nur dann als „Fremdkörper“ ausgeklammert werden darf, wenn er wegen seiner Andersartigkeit und Einzigartigkeit den Charakter der Umgebung letztlich nicht beeinflussen kann. Ausschlaggebend kann erneut die Größe der andersartigen Anlage sein. Zugleich ist dabei aber einzustellen, dass grundsätzlich große Qualitätsunterschiede zwischen einer einzelnen Anlage - wie hier, unterstellt es handelt sich bei dem Gebäudekomplex nicht mehr um eine untergeordnete Nebenanlage zum Wohnhaus Q.------straße 4, sondern um eine darauf bezogene Nebenanlage in der Qualität einer Hauptnutzung - und ihrer im wesentlichen homogenen Umgebung (hier weit größere (Wohn-)Gebäude straßenseits und untergeordnete Nebenanlagen im rückwärtigen Grundstücksbereich) dafür sprechen, dass die Anlage als ein für die Eigenart der Umgebungen beachtlicher Fremdkörper zu werten ist. Diese Regel wird nur dann - wiederum - durchbrochen werden können, wenn der Fremdkörper seine Umgebung beherrscht oder aus anderen Gründen trotz der Andersartigkeit mit ihr eine Einheit bildet.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 15. Februar 1990 – 4 C 23.86 -, juris Rn. 17.

Bedenkt man diese Weiterungen, hat das Verwaltungsgericht nicht das Gegenteil von dem entschieden, was das Bundesverwaltungsgericht fordert. Der Gebäudekomplex vor Aufnahme der hier zur Genehmigung gestellten Wohnnutzung beherrschte nicht etwa „tonangebend“ seine Umgebung, auch nicht hinsichtlich des Merkmals der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, und bildete erst recht keine Einheit mit dieser.

Ohne Erfolg wendet sich der Zulassungsantrag gegen die Annahme des Verwaltungsgerichts, die Nutzungsänderung sei auch nicht ausnahmsweise ohne Vorbild in der näheren Umgebung zulässig, weil es geeignet sei, bodenrechtlich beachtliche Spannungen auszulösen oder zu erhöhen.

Ausgeschlossen ist ein Vorhaben ohne maßstabsbildendes Vorbild in der näheren Umgebung immer schon dann, wenn es die vorhandene Situation in bauplanungsrechtlich relevanter Weise verschlechtert, stört oder belastet. Stiftet es in diesem Sinne Unruhe, so lassen sich die Voraussetzungen für seine Zulassung nur unter Einsatz der Mittel der Bauleitplanung schaffen. Wann insoweit die bauplanungsrechtliche Relevanzschwelle im Einzelnen erreicht ist, hängt von den jeweiligen konkreten Gegebenheiten ab.

Vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 25. März 1999 - 4 B 15.99 -, BRS 62 Nr. 101 = juris Rn. 5 f.; OVG NRW, Urteil vom 2. Dezember 2014 – 2 A 1675/13 –, juris Rn. 51.

Für eine planungsrechtlich zu missbilligende und dem Vorhaben entgegenzuhaltende Vorbildwirkung reicht es dabei nicht aus, wenn (erst) die Folgebebauung eine einen potentiellen Planungsbedarf auslösende Spannung erzeugt; vielmehr setzt die bodenrechtliche Spannungen begründende "Unruhe" zusätzlich voraus, dass die Differenzierung zwischen der beantragten und der Folgebebauung durch Genehmigung im einen und Versagung der Genehmigung im anderen Fall zu missbilligen ist, weil sie zur Bevorzugung des einen Baubewerbers führen würde, obgleich sich sein Grundstück und sein Vorhaben von den Grundstücken und Vorhaben anderer Eigentümer nicht wesentlich unterscheidet.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 21. November 1980 - 4 C 30.78 -, BRS 36 Nr. 56 = juris Rn 23; OVG NRW, Urteil vom 2. Dezember 2014 – 2 A 1675/13 –, juris Rn. 72, m. w. N.

Solche wesentlichen Unterschiede – wie sie sich in der Grundstücksituation fanden, auf die sich das vom Zulassungsantrag herangezogene Urteil des beschließenden Senats vom 2. Dezember 2014 - 2 A 1675/13 bezog - hat das Verwaltungsgericht hier nicht feststellen können und zeigt auch der Zulassungsantrag nicht im Ansatz auf. Dort ging es um eine seit Jahrhunderten (singuläre) Wohnnutzung mit entsprechender Versiegelung im Hintergelände, auf die sich die erst später hinzutretende straßennahe Nachbarbebauung eingestellt hatte. Demgegenüber soll hier erstmals eine (Dauer-)Wohnnutzung im rückwärtigen Bereich begründet werden, die bisher nach den erteilten Baugenehmigungen und den übernommenen Baulasten in jenem Bereich unzulässig war. Einer solchen ist ohne weiteres eine (potentiell weiterreichende) Vorbildwirkung beizumessen. Bei Etablierung einer Wohnnutzung in dem bisher nur als Nebenanlage – wenn auch möglicherweise objektiv rechtlich als Hauptnutzung – genehmigten Gebäude wäre die Ablehnung weiterer Wohnbauvorhaben im rückwärtigen Grundstücksbereich entsprechend erschwert.

Entsprechend verkürzt sind die Erwägungen des Zulassungsantrags, es bestehe keine Gefahr, dass andere Nachbarn ihre kleinen Gartenhütten zu Wohnzwecken umnutzen könnten; das wäre allenfalls denkbar, wenn es woanders auch derart große Baukörper gäbe. Diese Ausführungen lassen die durchaus nahliegende Gefahr einer Erweiterung oder erstmaligen Errichtung entsprechender Gebäude im rückwärtigen Bereich außer Acht. Schließlich knüpft das Verwaltungsgericht die gesehene Gefahr bodenrechtlicher Spannungen bei Etablierung einer Wohnnutzung nicht allein an die Dimension des neuen Wohngebäudes an, sondern an die Intensivierung der Nutzung sowie eine befürchtet Vorbildwirkung für weitere Hauptnutzungen etwa im Bereich des Flurstücks 148. Insoweit macht es durchaus einen Unterschied, ob man in einem als Teehaus oder Atelier genehmigten „Nebengebäude“ bestimmungsgemäß (nur) gelegentlich Tee trinkt oder künstlerisch tätig ist oder ob ein bungalowartiges Gebäude dauerhaft zu Wohnzwecken genutzt wird.

2. Die Berufung ist nicht gemäß § 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO wegen der besonderen rechtlichen oder tatsächlichen Schwierigkeiten der Rechtssache zuzulassen.

Dies wäre nur dann der Fall, wenn die Angriffe des Klägers gegen die Tatsachenfeststellungen oder die rechtlichen Würdigungen, auf denen das angefochtene Urteil beruht, begründeten Anlass zu Zweifeln an der Richtigkeit der erstinstanzlichen Entscheidung gäben, die sich nicht ohne Weiteres im Zulassungsverfahren klären ließen, sondern die Durchführung eines Berufungsverfahrens erfordern würden. Diese Voraussetzungen sind nicht erfüllt. Dass der Ausgang des Rechtsstreits in dem vorgenannten Sinn offen ist, lässt sich auf der Grundlage des Zulassungsvorbringens aus den unter 1. genannten Gründen nicht feststellen.

3. Aus dem Zulassungsvorbringen ergibt sich auch nicht, dass die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung (Zulassungsgrund nach § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO) hat.

Eine Rechtssache hat grundsätzliche Bedeutung, wenn sie eine im betreffenden Berufungsverfahren klärungsbedürftige und für die Entscheidung dieses Verfahrens erhebliche Rechts- oder Tatsachenfrage aufwirft, deren Beantwortung über den konkreten Fall hinaus wesentliche Bedeutung für die einheitliche Anwendung oder Weiterentwicklung des Rechts hat. Dabei ist zur Darlegung dieses Zulassungsgrundes die Frage auszuformulieren und substantiiert auszuführen, warum sie für klärungsbedürftig und entscheidungserheblich gehalten und aus welchen Gründen ihr Bedeutung über den Einzelfall hinaus zugemessen wird.

Diesen Anforderungen wird das Zulassungsvorbringen nicht gerecht.

Die Frage,

ob der hier durch verschiedene Einzelgenehmigungen für einzelne „Nebengebäude“ entstandene durchaus große bungalowähnliche Baukörper trotz der insoweit legalen Baumasse und trotz der nunmehr fehlenden Zuordnung zu einer Hauptnutzung nach wie vor als irrelevanter „Fremdkörper“ und nicht prägendes Nebengebäude anzusehen ist,

lässt auch im Zusammenhang mit den zu anderen Zulassungsgründen gemachten Ausführungen einen über das oben zu 1. ausgeführte hinausgehenden Klärungsbedarf nicht erkennen. Eine solche wird auch  nur pauschal behauptet, nicht aber begründet. Letzten Endes kleiden die Kläger ihre - in der Sache im Übrigen wie ausgeführt unzutreffende - einzelfallbezogene Kritik an dem erstinstanzlichen Urteil lediglich in das Gewand einer Grundsatzrüge.

4. Der Kläger legt auch den Zulassungsgrund der Divergenz gemäß § 124 Abs. 2Nr. 4 VwGO nicht dar.

Hierzu müsste ein die angefochtene Entscheidung tragender abstrakter, aber inhaltlich bestimmter Rechtssatz aufgezeigt werden, der zu einem ebensolchen Rechtssatz in einer Entscheidung eines der in der Vorschrift genannten Gerichte in Widerspruch steht. Einen solchen Rechtssatz benennt der Kläger nicht.

Das Verwaltungsgericht hat mit seiner Entscheidung entscheidungstragend keine anderen rechtlichen Kriterien zur Beurteilung aufgestellt, wann eine Schwimmhalle mit Nebenräumen „nicht mehr als untergeordnete Nebenanlage“ in Erscheinung tritt, als sie das Oberverwaltungsgericht in seinem Urteil vom 23. Februar 1979 – 11 A 383/78 - (BRS 35 Nr. 39) aufgestellt hat. Vielmehr hat das Verwaltungsgericht die Einordnung offengelassen und entscheidungstragend darauf abgestellt, dass ein Genehmigungsanspruch auch bei – unterstellter – fehlender Unterordnung der genehmigten Gebäude nicht besteht.

Zugleich ist auch eine Abweichung „bezüglich des Urteils des BVerwG vom 23. März 1994 - 4 C 18.92 - juris Rn. 7“ nicht aufgezeigt. Welchen von jener Entscheidung abweichenden Rechtssatz das Verwaltungsgericht aufgestellt haben soll, arbeitet der Zulassungsantrag nicht mit dem Vorwurf auf, das Verwaltungsgericht ignoriere das äußere Erscheinungsbild des hier entstandenen Bungalows. Im Übrigen ist das Verwaltungsgericht zutreffend von dem tatsächlich im – hier maßgeblichen – Zeitpunkt vor Aufnahme der zur Legalisierung gestellten Wohnnutzung vorhandenen Baubestand ausgegangen und hat für diese anhand der nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts einschlägigen Kriterien eine Vorbildwirkung des Bestandsgebäude für eine Hinterlandbebauung mit einer Wohnnutzung verneint.

Wie sich aus den vorstehenden Ausführungen zu 1. ergibt, ist das Verwaltungsgericht im Weiteren auch nicht von den Grundsätzen aus dem Urteil des beschließenden Gerichts vom 22. Dezember 2014 – 2 A 1675/13 – abgewichen und hat auch keine anderen Kriterien hinsichtlich der Prüfung, ob ein Fremdkörper vorliegt und ob dieser gegebenenfalls trotz seiner Andersartigkeit gleichwohl die Umgebung prägt, angewandt, als die, welche das Bundesverwaltungsgericht in seinem Urteil vom 15. Februar 1990 - 4 C 23.86 – aufgestellt hat.

5. Der Zulassungsantrag legt keinen Verfahrensmangel i. S. v. § 124 Abs. 2 Nr. 5 VwGO dar, auf dem das angefochtene Urteil beruhen kann.

Die Abtrennung des auf die Löschung der Baulasten abzielenden Klageantrags führt auf keinen relevanten Verfahrensmangel. Die Trennung von Verfahren, die – wie hier – unterschiedliche Streitgegenstände betreffen, steht im Ermessen des Gerichts über die Verbindung von Verfahren entsprechend § 94 VwGO. Eine Pflicht zur gemeinsamen Entscheidung lässt sich nur in Ausnahmefällen begründen, wenn eine sachgerechte Entscheidung in dem anhängigen Verfahren anders nicht möglich ist. Davon ist hier nicht auszugehen. Der Genehmigungsrechtstreit war – schon wegen der Treuwidrigkeit der Kläger - entscheidungsreif und sachgerecht zu entscheiden. Divergierende Entscheidungen in den jeweiligen Verfahren waren – aus der Sicht des Verwaltungsgerichts – nicht zu erwarten, weil danach schon der Existenz der eingetragenen Baulast materiell-rechtliche Ausschlusswirkung zukommt. Eine Rechtspflicht des Verwaltungsgerichts, abzuwarten, dass die Voraussetzungen für den geltend gemachten Genehmigungsanspruch durch Löschung der Baulast demnächst entstehen könnten, bestand nicht. Dies gilt um so mehr als aus der ‑ zureffenden ‑ Sicht des Verwaltungsgerichts den Klägern der Genehmigungsanspruch auch aus weiteren Gründen nicht zusteht, welche – wie ausgeführt - mit dem Zulassungsantrag nicht erfolgreich angegriffen worden sind.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 2, 159 Satz 2 VwGO.

Die Streitwertfestsetzung ergibt sich aus §§ 47 Abs. 1 und 3, 52 Abs. 1 GKG.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO).

Mit der Ablehnung des Zulassungsantrages ist das angefochtene Urteil rechtskräftig (§ 124a Abs. 5 Satz 4 VwGO).