Zulassung der Berufung: Ausgleichsbetrag nach BauGB und Bodenwertermittlung
KI-Zusammenfassung
Die Beklagte beantragte die Zulassung der Berufung gegen ein Urteil zum Ausgleichsbetrag nach Abschluss einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme. Streitpunkt war insbesondere die Richtigkeit der Bodenwertermittlung (Anfangs-/Endwert) anhand eines Gutachtens des Oberen Gutachterausschusses, u.a. zu Parkmöglichkeiten, Leerständen und baulicher Nutzbarkeit. Das OVG NRW lehnte die Zulassung ab, weil weder ernstliche Zweifel noch besondere Schwierigkeiten oder grundsätzliche Bedeutung dargelegt bzw. gegeben seien. Das angewandte Komponentenverfahren sei im konkreten Ansatz im Kern eine vergleichswertbasierte Ermittlung mit Zu-/Abschlägen und daher grundsätzlich geeignet.
Ausgang: Antrag auf Zulassung der Berufung mangels Zulassungsgründen nach § 124 Abs. 2 VwGO abgelehnt
Abstrakte Rechtssätze
Ernstliche Zweifel i.S.d. § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO liegen nur vor, wenn der Zulassungsantrag einen tragenden Rechtssatz oder eine erhebliche Tatsachenfeststellung der angefochtenen Entscheidung mit schlüssigen Gegenargumenten in Frage stellt.
Bei der Ermittlung des entwicklungsbedingten Ausgleichsbetrags nach BauGB ist die Bodenwerterhöhung als Differenz zwischen Anfangswert (ohne Entwicklungsmaßnahme) und Endwert (nach rechtlicher und tatsächlicher Neuordnung) zu bestimmen.
Der Bodenwert ist nach § 199 Abs. 1 BauGB i.V.m. der ImmoWertV vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln; Abweichungen der Grundstücksmerkmale sind im interqualitativen Vergleich durch Zu- und Abschläge oder sonst geeignet zu berücksichtigen.
Ein erhebliches Abweichen der tatsächlichen Nutzung von der planungsrechtlich zulässigen Nutzung ist nach § 16 Abs. 4 ImmoWertV bei der Bodenwertermittlung zu berücksichtigen, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht; eine bloße planungsrechtliche Intensivierungsmöglichkeit führt nicht ohne Weiteres zu einer Bodenwerterhöhung, wenn die vorhandene Bebauung noch langfristig wirtschaftlich nutzbar ist.
Ein aus einem vergleichswertbasiert ermittelten Anfangswert entwickeltes Komponentenverfahren, das Veränderungen wertbestimmender Merkmale durch Zu- und Abschläge abbildet, kann zur Ermittlung des Endwerts und damit des Ausgleichsbetrags grundsätzlich geeignet sein.
Vorinstanzen
Verwaltungsgericht Köln, 2 K 4771/08
Tenor
Der Antrag wird abgelehnt.
Die Beklagte trägt die Kosten des Zulassungsverfahrens.
Der Streitwert wird auch für das Zulassungsverfahren auf 18.658,- Euro festgesetzt.
Gründe
Der Antrag auf Zulassung der Berufung hat keinen Erfolg, weil die geltend gemachten Zulassungsgründe nach § 124 Abs. 2 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) nicht vorliegen oder bereits nicht hinreichend dargelegt im Sinne des § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO sind.
Ernstliche Zweifel im Sinne des § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO liegen vor, wenn erhebliche Gründe dafür sprechen, dass die verwaltungsgerichtliche Entscheidung einer rechtlichen Prüfung wahrscheinlich nicht standhalten wird. Stützt der Rechtsmittelführer seinen Zulassungsantrag auf diesen Zulassungsgrund, muss er einen tragenden Rechtssatz oder eine erhebliche Tatsachenfeststellung des angefochtenen Urteils mit schlüssigen Gegenargumenten infrage stellen. Diesen Anforderungen wird das Zulassungsvorbringen nicht gerecht.
Die Beklagte hat die Wertermittlung des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Land Nordrhein-Westfalen, die sich das Verwaltungsgericht zu Eigen gemacht hat, nicht substantiiert in Zweifel gezogen. Dies gilt zunächst für das Vorbringen der Beklagten, der Obere Gutachterausschuss hätte bei dem Unterpunkt "Bebauung der näheren Umgebung, Wohnumfeld" der Komponente "Grundstücksspezifische Strukturänderung" eine Werterhöhung ausweisen müssen, weil er zu Unrecht davon ausgegangen sei, dass nach der Entwicklungsmaßnahme eine Verschlechterung der Geschäftsandienung wegen nunmehr fehlender Parkplätze gegeben sei. Die Beklagte verkennt, dass der Obere Gutachterausschuss - wie sich schon aus der Komponentenbezeichnung "Bebauung der näheren Umgebung, Wohnumfeld" ergibt - insoweit gerade nicht die dem Grundstück des Klägers insgesamt zur Verfügung stehenden Parkmöglichkeiten (einschließlich der auf dem eigenen Grundstück), sondern die in der näheren Umgebung vorhandenen bewertet hat. Dass der Obere Gutachterausschuss keine Feststellungen zu den Parkmöglichkeiten auf dem Grundstück des Klägers getroffen hat, begegnet folglich keinen Bedenken. Eine fehlerhafte Tatsachengrundlage für die Bewertung dieser Komponente ergibt sich hieraus nicht. Der Obere Gutachterausschuss hat zu dem vorgenannten Unterpunkt festgestellt, dass die auf dem östlich angrenzenden Festplatz bislang vorhandenen Parkmöglichkeiten weggefallen seien. Die Feststellung "Verschlechterung der Geschäftsandienung wegen nunmehr fehlender Parkplätze" bezieht sich ersichtlich auf diese Veränderung, die von der Beklagten nicht in Abrede gestellt wird. Sie verweist stattdessen auf die auf dem Grundstück des Klägers "reichlich vorhandenen" Parkplätze. Ob die von der Beklagten angeführten sieben Stellplätze auf dem Grundstück des Klägers - die Garagenzeile kommt für Kunden eines Gewerbebetriebs ersichtlich nicht in Betracht - für eine gewerbliche Nutzung im Gebäude des Klägers ausreichen oder sich als "reichlich" erweisen, hängt von der konkreten Art der gewerblichen Nutzung ab, kann aber offen bleiben. Dass zusätzliche Parkmöglichkeiten auf einem unmittelbar angrenzenden Grundstück für eine gewerbliche Nutzung jedoch von Vorteil sind und der Wegfall dieser Parkmöglichkeiten folglich einen Nachteil darstellt, liegt auf der Hand. Die insoweit vorgenommene Bewertung als "Verschlechterung der Geschäftsandienung" begegnet daher keinen Bedenken.
Vor diesem Hintergrund ist auch die Bewertung des Unterpunkts "Parkmöglichkeiten" der Komponente "Erschließungssituation" als "stark reduziert, ungünstiger (Parkmöglichkeiten nur noch vor dem Haus)" nicht zu beanstanden. Denn auch diese Bewertung betrifft ersichtlich die nähere Umgebung des Grundstücks und die dort vorhandenen Parkmöglichkeiten, so dass die Außerachtlassung der Parkmöglichkeiten auf dem Grundstück des Klägers keinen Bewertungsfehler darstellt.
Die Beklagte kann auch nicht mit Erfolg geltend machen, die Verschlechterung der Parkmöglichkeiten auf dem angrenzenden Festplatz hätte nicht zweifach negativ berücksichtigt werden dürfen, und zwar jedenfalls nicht bei dem Unterpunkt "Bebauung der näheren Umgebung, Wohnumfeld" der Komponente "Grundstücksspezifische Strukturänderung". Die Beklagte verkennt insoweit, dass die verschlechterten Parkmöglichkeiten bei dem Unterpunkt "Parkmöglichkeiten" der Komponente "Erschließungssituation" zwar Erwähnung gefunden, aber nicht zu einer Wertminderung geführt haben. Eine systemwidrige Mehrfachberücksichtigung von negativen Veränderungen ist daher nicht zu verzeichnen.
Ernstliche Zweifel an der Richtigkeit der erstinstanzlichen Entscheidung weckt auch nicht das Vorbringen der Beklagten, die von dem Kläger dargelegten Leerstände in seinem Haus seien entgegen der Einschätzung des Verwaltungsgerichts nicht auf die im Rahmen der Entwicklungsmaßnahme erfolgte Sperrung des Festplatzes zurückzuführen. Denn einen Fehler der Bewertung des Oberen Gutachterausschusses zeigt dieses Vorbringen nicht auf. Der Obere Gutachterausschuss hat die dargelegten Leerstände seiner Bewertung nicht zugrunde gelegt. Dies hat auch das Verwaltungsgericht nicht angenommen, sondern die Leerstände lediglich als Beleg für die Richtigkeit der Bewertung angeführt.
Ebenfalls unzutreffend ist das Vorbringen der Beklagten, der Obere Gutachterausschuss hätte bei der Komponente "Bauliche Nutzbarkeit" (dort bei dem Unterpunkt "Bauleitplanung, bauliche Nutzbarkeit") einen Wertzuwachs annehmen müssen, da die nach der Entwicklungsmaßnahme geltenden Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 78 eine signifikant bessere bauliche Nutzbarkeit des Grundstücks ermöglichten. Dem könne nicht entgegen gehalten werden, dass das vorhandene Gebäude noch eine langjährige Restnutzungsdauer habe, denn dies sei Voraussetzung für eine - hier mögliche - Aufstockung um ein weiteres Vollgeschoss. Dieses Vorbringen geht an der Argumentation des Verwaltungsgerichts vorbei. Der Obere Gutachterausschuss hatte darauf verwiesen, dass bei der Bewertung der besseren baulichen Ausnutzbarkeit Beeinträchtigungen der zulässigen Nutzbarkeit, die sich aus der vorhandenen Bebauung ergäben, zu berücksichtigen seien, wenn es bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise oder aus sonstigen Gründen geboten erscheine, das Grundstück in der bisherigen Weise zu nutzen. Dies sei mit Blick auf eine hier anzunehmende Restnutzungsdauer der vorhandenen Bebauung von mehreren Jahrzehnten der Fall. Das Verwaltungsgericht hat diese Bewertung für zutreffend erachtet. Die Beklagte habe nicht aufgezeigt, dass eine Veränderung der vorhandenen Bausubstanz mit dem Ziel, das nunmehr festgesetzte Maß der baulichen Nutzung voll auszuschöpfen, unter Berücksichtigung des nunmehr vorhandenen Wohnungsangebots wirtschaftlich lohnenswert wäre. Dieser Begründung ist die Beklagte mit ihrem Verweis auf die Nutzbarkeit der vorhandenen Bausubstanz für Erweiterungsmaßnahmen nicht entgegen getreten. Das Vorgehen des Oberen Gutachterausschusses erscheint auch richtig. Nach Abschluss einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme hat der Eigentümer eines im Entwicklungsbereich gelegenen Grundstücks an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag zu entrichten, der der durch die Entwicklungsmaßnahme bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht (vgl. §§ 166 Abs. 3 S. 4, 169 Abs. 1 Nr. 7, 154 Abs. 1 BauGB). Die durch die Entwicklungsmaßnahme bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Entwicklungsmaßnahme weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Entwicklungsgebiets ergibt (Endwert). Die Erhöhung des Bodenwerts ist gemäß § 199 Abs. 1 BauGB nach der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (ImmoWertV) zu ermitteln. Nach § 16 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV ist der Wert des Bodens ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln (ähnlich §§ 15 Abs. 2 und 28 Abs. 3 Satz 1 der Vorgängerverordnung ‑ WertV ‑). Vom Ansatz her zutreffend macht die Beklagte zwar geltend, dass die entwicklungsbedingte höhere Ausnutzbarkeit des Grundstücks hinsichtlich des Maßes der Nutzung (höhere Geschossigkeit) grundsätzlich eine werterhöhende Auswirkung auf den Bodenwert hat. Indes übersieht sie, dass gemäß § 16 Abs. 4 ImmoWertV ein erhebliches Abweichen der tatsächlichen von der nach dem Planungsrecht maßgeblichen Nutzung bei der Ermittlung des Bodenwertes zu berücksichtigen ist, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht (ähnlich die Vorgängervorschrift in § 28 Abs. 3 Satz 2 WertV). Das hat hier der Obere Gutachterausschuss und ihm folgend das Verwaltungsgericht angenommen, weil sie wegen der verbleibenden Restnutzungszeit des Gebäudes von etwa 40 Jahren eine Bodenwerterhöhung nicht festzustellen vermochten. Die Beklagte legt nicht dar, dass und warum trotz des vorhandenen und noch etwa 40 Jahre nutzbaren Gebäudes der gewöhnliche Geschäftsverkehr die bloße Möglichkeit intensiverer Nutzung durch Aufstockung werterhöhend berücksichtigt. Eine höher- oder niederwertigere zulässige Nutzung des Grundstücks wird in der Praxis ‑ ausgehend vom Bodenwert bei der realisierten Nutzung ‑ nur berücksichtigt, wenn die vorhandene Nutzung nach Art und Maß nicht nachhaltig ist, etwa wenn die vorhandene Bebauung eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von weniger als 30 Jahre hat.
Vgl. Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 7. Aufl. 2014, Teil IV § 16 ImmoWertV Rn. 243.
Soweit die Beklagte sinngemäß das zur Ermittlung des Endwerts herangezogene Komponentenverfahren beanstandet, ergeben sich auch hieraus keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit der erstinstanzlichen Entscheidung. Dass es sich hierbei um eine geeignete Methode handelt, stellt die Beklagte "nicht grundsätzlich in Abrede". Ihre Ungeeignetheit zur Bewertung des Endwerts für das Grundstück des Klägers zeigt die Beklagte ebenso wenig auf. Die von ihr zitierten Literaturstellen lassen bereits einen Bezug zum Rechtsstreit vermissen, denn sie kritisieren die Berechnung des Endwerts durch einen prozentualen Zuschlag auf einen als Anfangswert angenommenen Bodenrichtwert. Der Obere Gutachterausschuss hat den Anfangswert hingegen nicht nur aus Bodenrichtwerten, sondern auch aus Vergleichspreisen gebildet (vgl. S. 22 f. des Gutachtens).
Nicht nachvollziehbar ist das Vorbringen der Beklagten, die Bewertung des Unterpunktes "Bebauung der näheren Umgebung, Wohnumfeld" der Komponente "Grundstücksspezifische Strukturänderung" sei aus sich heraus nicht verständlich und werde auch im Folgenden nicht mit Fakten begründet. Bereits dem tabellarischen Ergebnis (0 % Wertveränderung) lässt sich entnehmen, dass sich die angeführten positiven und negativen Veränderungen insgesamt ausgeglichen haben. Dies wird in der Begründung auf S. 32 des Gutachtens im Einzelnen ausgeführt. Welche Fakten die Beklagte insoweit vermisst, bleibt unklar.
Die Rechtssache weist nicht die geltend gemachten besonderen rechtlichen Schwierigkeiten im Sinne des § 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO auf, weil die aufgeworfenen Fragen auch ohne Durchführung eines Berufungsverfahrens mit der erforderlichen Sicherheit im für den Zulassungsantrag negativen Sinne beantwortet werden können.
Der Rechtssache kommt schließlich die geltend gemachte grundsätzliche Bedeutung (§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO) nicht zu. Die insoweit aufgeworfene Frage, ob eine Wertermittlung allein auf der Basis des Komponentenverfahrens geeignet ist, eine gesicherte Wertermittlung zu gewährleisten, ist nicht klärungsbedürftig, da sie auch ohne Durchführung eines Berufungsverfahrens ohne Weiteres im für den Zulassungsantrag negativen Sinne beantwortet werden kann.
Grundsätzlich ist ‑ wie oben ausgeführt ‑ zur Ermittlung des Bodenwerts das Vergleichsverfahren anzuwenden. Abweichungen einzelner Grundstücksmerkmale des zu bewertenden Grundstücks von den Vergleichsgrundstücken sind gemäߧ § 16 Abs. 1 Satz 3, 15 Abs. 1 Satz 4 ImmoWertV zu berücksichtigen. Dieser sogenannte interqualitative Vergleich kann durch entsprechende Zu- und Abschläge berücksichtigt werden.
Vgl. Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 7. Aufl. 2014, Teil IV § 15 ImmoWertV Rn. 22, und Syst. Darst. Vergleichswertverfahren Rn. 176, 179.
Auch nach der Vorgängervorschrift konnten von den Vergleichsgrundstücken abweichende wertbeeinflussende Merkmale des zu bewertenden Grundstücks (hier des Grundstücks im Endwert) durch Zu- und Abschläge oder in anderer geeigneter Weise berücksichtigt werden (§ 14 Satz 1 WertV). Hier ist der Endwert ‑ ausgehend von einem im Vergleichsverfahren ermittelten Anfangswert durch ‑ letztlich mit 0 bewerteter ‑ Berücksichtigung von Veränderungen wertbestimmender Komponenten ermittelt worden. Daher entspricht das Komponentenverfahren hier im Prinzip dem Vergleichsverfahren unter Berücksichtigung der durch die Entwicklung herbeigeführten Veränderungen der Grundstücksmerkmale.
Ebenso Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 7. Aufl. 2014, Teil VI Städtebauliche Maßnahmen Rn. 634.
Dass ein so angewandtes Verfahren zur Ermittlung des Ausgleichsbetrags grundsätzlich geeignet ist, bedarf keiner Überprüfung in einem Berufungsverfahren.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 47 Abs. 1 und 3, 52 Abs. 3 GKG.
Dieser Beschluss ist unanfechtbar.