Berufung gegen Heranziehung zu Sondergeldleistungen wegen Leerstand abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Der Kläger focht Bescheide an, mit denen er wegen Leerstandes öffentlich geförderter Wohnungen zu Sondergeldleistungen nach § 25 Abs. 1 WoBindG herangezogen wurde. Streitpunkt war, ob laufende Verhandlungen mit der Behörde einen Vertrauenstatbestand begründeten, der eine rückwirkende Heranziehung ausschließt. Das OVG bestätigt die Rechtmäßigkeit der Bescheide; es verneint einen schutzwürdigen Vertrauensschutz und betont die Hinweise des Beklagten sowie dessen Ermessensspielraum. Die Berufung wird zurückgewiesen.
Ausgang: Berufung des Klägers gegen die Heranziehung zu Sondergeldleistungen wegen Leerstandes als unbegründet abgewiesen; Bescheide bleiben bestehen.
Abstrakte Rechtssätze
Nach § 25 Abs. 1 WoBindG kann die zuständige Stelle den Verfügungsberechtigten für die Zeit, in der er schuldhaft gegen das Leerstandsverbot des § 6 Abs. 5 WoBindG verstößt, durch Verwaltungsakt zu Geldleistungen heranziehen.
Die bloße Untätigkeit oder das Ausbleiben unmittelbarer Maßnahmen der Behörde während Verhandlungen begründet nicht ohne konkrete, hinreichende Zusicherungen einen Vertrauenstatbestand, der eine spätere Heranziehung ausschließt.
Hinweise der Behörde auf die Möglichkeit von Geldleistungen und die Ankündigung von Fristsetzungen schließen die Anwendung von § 25 WoBindG nicht aus; die Behörde kann im Rahmen ihres Ermessens oder nach Billigkeitsgesichtspunkten absehen.
Bei der Bemessung der Geldleistungen kann die Behörde Umstände wie Wohnwert und Lage auf dem Wohnungsmarkt berücksichtigen, ohne dadurch schon allein eine Rechtsbeeinträchtigung des Verpflichteten darzulegen.
Vorinstanzen
Verwaltungsgericht Münster, 6 K 25/92
Tenor
Die Berufung wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Kläger.
Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks G. -F. -Straße 59 in N. , das mit einem Wohngebäude bebaut ist. Im Jahre 1965 waren für die Errichtung dieses Gebäudes öffentliche Mittel bewilligt worden, die am 30. Dezember 1987 ohne rechtliche Verpflichtung vorzeitig zurückgezahlt worden sind.
Mit Bescheid vom 16. Mai 1990 erteilte der Beklagte dem Kläger für die Umwandlung von vier Wohnungen in Hotelzimmer eine Zweckentfremdungsgenehmigung, der er folgende Bedingungen beifügte:
1. Es ist von Ihnen nachzuweisen, daß die Unterbringung der Bewohner der Wohnungen im I. und II. Obergeschoß in eine angemessene Wohnung zu zumutbaren Bedingungen sichergestellt ist. Diese Bedingung muß erfüllt sein, bevor diese Genehmigung wirksam wird.
2. Die Genehmigung wird unter der aufschiebenden Bedingung erteilt, daß sie entsprechend ihres Angebotes auf dem Grundstück B.---------weg 30 durch Neubau Ersatzwohnraum in vergleichbarer Größe zu der entfallenden Gesamtwohnfläche im Gebäude G. -F. -Straße 59 schaffen.
3. Der neu zu errichtende Wohnraum ist durch eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch einem Besetzungsrecht der Stadt N. bis zum Ablauf des Kalenderjahres 1995 zu unterwerfen. Bis zu diesem Zeitpunkt darf die Höchstdurchschnittsmiete nach der jeweiligen Fassung der Wohnungsbauförderungsbestimmungen nicht überschritten werden.
Mit Schreiben vom 31. Mai 1990 bat der Kläger den Beklagten um Prüfung, ob für zwei der Wohnungen im Hause G. -F. -Straße 59, die inzwischen leerstünden, eine vorübergehende Freistellung von der Wohnungsbindung möglich sei.
Im Verlauf der sich anschließenden Verhandlungen und des Briefwechsels wies der Beklagte den Kläger mehrfach darauf hin, ggfls. Maßnahmen gemäß § 25 Abs. 1 i.V.m. § 6 Abs. 5 des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG) wegen Leerstandes von Wohnungen einleiten zu wollen.
Mit Bescheid vom 15. April 1991 zog der Beklagte den Kläger wegen Leerstandes von drei öffentlich geförderten Wohnungen im genannten Objekt zu Geldleistungen für die Zeit vom 1. Juli 1990 bis zum 31. März 1991 in Höhe von 8.262,- DM und für die Zeit ab dem 1. April 1991 für jeden Leerstandsmonat in Höhe von insgesamt 918,- DM heran. Zur Begründung führt er aus, der Kläger habe aufgrund des Leerstandes der Wohnungen schuldhaft gegen § 6 WoBindG verstoßen. Angesichts der Erteilung der wohnungsrechtlichen Zweckentfremdungsgenehmigung vom 16. Mai 1990 unter der aufschiebenden Bedingung der Errichtung von Ersatzwohnraum sei es dem Kläger zumindest möglich gewesen, im Juni 1990 die Wohnungen befristet zu vermieten. Bei der Bemessung der Höhe der Geldleistungen sei neben der Schwere des Verstoßes und des Wohnwerts der Wohnungen auch die Situation auf dem Wohnungsmarkt berücksichtigt worden.
Der Kläger legte am 6. Mai 1991 Widerspruch ein und führte zur Begründung aus: Die Handlungsweise des Beklagten sei nicht nachvollziehbar. Unter Berücksichtigung der Vertragsverhandlungen über eine vorläufige Freistellung der Wohnungen von der Wohnungsbindung handele es sich bei der Heranziehung zu den umstrittenen Geldleistungen um eine völlig überraschende Entscheidung des Beklagten, zumal er Geldleistungen sogar für den zurückliegenden Verhandlungszeitraum ab dem 1. Juli 1990 fordere.
Den Widerspruch wies die Bezirksregierung N. mit Bescheid vom 28. November 1991 zurück, worauf der Kläger am 4. Januar 1992 Klage erhoben hat. Zur Begründung hat er vorgetragen: Es werde nicht bestritten, daß während des gesamten Verhandlungszeitraumes die Wohnungen leergestanden hätten. Er - der Kläger - habe jedoch für den Zeitraum bis zum Abbruch der Verhandlungen mit Schreiben vom 25. Februar 1991 darauf vertrauen können, nicht mit Sondergeldleistungen belegt zu werden. Zumindest fehle es an dem gemäß § 25 Abs. 1 WoBindG erforderlichen Verschulden, nachdem der Beklagte in mehrfachen Stellungnahmen die Verhandlungen über die Nutzung des Objekts G. -F. - Straße 59 bestätigt und nach Scheitern der Verhandlungen Fristsetzungen vorgenommen habe, in denen die Erhebung von Sondergeldleistungen angekündigt worden sei. Die Vorgehensweise des Beklagten widerspreche zumindest dem Grundsatz von Treu und Glaube und erweise sich auch aus diesem Grunde als rechtswidrig.
Der Kläger hat beantragt,
den Sondergeldleistungsbescheid des Beklagten vom 15. April 1991 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides der Bezirksregierung N. vom 28. November 1991 aufzuheben.
Der Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung hat er sich darauf berufen, wiederholt den Kläger auf seine Verpflichtungen und die Rechtsfolgen des Leerstehenlassens von öffentlich geförderten Wohnungen hingewiesen zu haben. Dem Kläger sei lediglich in einem persönlichen Gespräch am 19. Dezember 1990 zugesagt worden, Maßnahmen nach § 25 WoBindG auszusetzen, bis über die Erfüllung der Bedingungen der wohnungsrechtlichen Zweckentfremdungsgenehmigung vom 16. Mai 1990 entschieden sei. Erst aufgrund der Festsetzungen der Sondergeldleistungen seien die Wohnungen im Juni 1991 neu vermietet worden. Die langwierigen Verhandlungen seien vom Kläger nur sekundär bezüglich der bestehenden Wohnungen geführt worden. Primär sei es ihm bei diesen Verhandlungen darum gegangen, nach Rechtskraft der wohnungsrechtlichen Zweckentfremungsgenehmigung vom 16. Mai 1990 noch Änderungen von deren Bedingungen zu erreichen.
Das Verwaltungsgericht hat die Klage durch das angefochtene Urteil, auf das Bezug genommen wird, abgewiesen.
Der Kläger hat Berufung eingelegt, zu deren Begründung er sein bisheriges Vorbringen vertieft und ergänzend ausführt: Obschon der Beklagte bei den mehr als acht Monate dauernden Verhandlungen den Eindruck erweckt habe, sein - des Klägers - Verhalten geschehe in Übereinstimmung mit dem Beklagten, habe dieser ihn zur Zahlung verpflichtet. Damit habe der Beklagte gegen den auch im öffentlichen Recht geltenden Grundsatz von Treu und Glauben verstoßen. Denn die Ausübung eines Rechts sei ausgeschlossen, wenn der Berechtigte das Recht nach seiner Entstehung oder Fälligkeit über einen längeren Zeitraum nicht geltend gemacht habe und besondere Umstände vorlägen. Er - der Kläger - habe nicht mehr damit rechnen können, vom Beklagten rückwirkend zu Sondergeldleistungen veranlagt zu werden. Hierauf habe er - der Kläger - vertraut, was auch dem Beklagten bekannt gewesen sei. Auch weil die Verhandlungen im Interesse des Beklagten gelegen hätten, erscheine es nunmehr treuewidrig, im nachhinein von ihm - dem Kläger - Geldleistungen zu fordern. Dies werde insbesondere dann deutlich, wenn man sich vergegenwärtige, daß es im Februar 1991 auch zu einer Einigung zwischen den Parteien hätte kommen können. Es erscheine kaum denkbar, daß der Beklagte dann die Geldleistungen rückwirkend gefordert hätte.
Der Kläger beantragt,
das angefochtene Urteil zu ändern und nach dem Klageantrag erster Instanz zu erkennen.
Der Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Zur Begründung verweist er auf die Ausführungen im erstinstanzlichen Urteil.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakten sowie die Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Berufung ist zulässig, aber nicht begründet.
Das Verwaltungsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen, weil die angefochtenen Bescheide rechtmäßig sind und den Kläger nicht in seinen Rechten verletzen - vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO -.
Rechtsgrundlage für die Heranziehung des Klägers zu den umstrittenen Geldleistungen ist § 25 Abs. 1 WoBindG, hier maßgeblich in der bei Erlaß des Widerspruchsbescheides der Bezirksregierung N. vom 28. November 1991 geltenden Fassung vom 31. August 1990. Danach kann die zuständige Stelle für die Zeit, während der der Verfügungsberechtigte schuldhaft u.a. gegen die Vorschrift des § 6 Abs. 5 WoBindG verstößt, von ihm durch Verwaltungsakt Geldleistungen bis zu 10,- DM monatlich je qm Wohnfläche der Wohnung erheben, auf die sich der Verstoß bezieht. Gemäß § 6 Abs. 5 WoBindG darf der Verfügungsberechtigte eine öffentlich geförderte Wohnung nur mit entsprechender Genehmigung leerstehen lassen, wenn eine Vermietung möglich wäre. Das Verwaltungsgericht hat in der angefochtenen Entscheidung zutreffend ausgeführt, daß ein solcher schuldhafter Verstoß gegen das Verbot des Leerstandes vorliegt. Insbesondere hat es überzeugend dargelegt, es sei nichts dafür ersichtlich, daß der Beklagte einen Vertrauenstatbestand geschaffen hätte, der den Kläger zu der Erwartung hätte berechtigen können, eine Heranziehung nach § 25 WoBindG werde für den Zeitraum der Verhandlungen nicht erfolgen. Daher sieht der Senat insoweit von einer weiteren Darstellung der Gründe ab und verweist auf die Ausführungen im angefochtenen Urteil.
Auch das Vorbringen des Klägers im Berufungsverfahren veranlaßt den Senat nicht zu einer anderen Beurteilung der Sach- und Rechtslage.
Insbesondere vermag der Kläger aus der Tatsache, daß der Beklagte während der laufenden Verhandlungen noch keine Maßnahmen gemäß § 25 Abs. 1 WoBindG ergriffen hatte, keine für sich günstige Rechtsfolgen herzuleiten. Auf die Möglichkeit, Geldleistungen zu erheben, hatte der Beklagte den Kläger mehrfach hingewiesen. Für den Beklagten wiederum schien es durchaus geboten, den endgültigen Abschluß der Verhandlungen abzuwarten, da es für ihn je nach Ausgang der Verhandlungen nicht ausgeschlossen war, im Wege des ihm gemäß § 25 Abs. 1 WoBindG zustehenden Ermessens oder ggfls. im Wege einer Billigkeitsentscheidung gemäß § 25 Abs. 3 Satz 1 WoBindG - ganz oder teilweise - von Geldleistungen abzusehen.
Schließlich führt auch die Festsetzung der Geldleistungen der Höhe nach nicht zu einer Rechtsbeeinträchtigung des Klägers. U.a. ist nicht nichts dafür ersichtlich, daß eine möglicherweise entgegen der neuen Rechtslage erfolgte Berücksichtigung des "Wohnungsmarkts" zu Lasten des Klägers gegangen wäre.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711, 713 der Zivilprozeßordnung (ZPO).
Für die Zulassung der Revision fehlt es an den gesetzlichen Voraussetzungen, vgl. §§ 132 Abs. 3, 137 VwGO.