Durchschnittsmiete nach Dachausbau: Dachraum bleibt Zubehörraum ohne Verlautbarung
KI-Zusammenfassung
Der Eigentümer wandte sich gegen die Neuberechnung und Festsetzung der zulässigen Durchschnittsmieten nach Ausbau des Dachgeschosses zu vier freifinanzierten Wohnungen. Streitpunkt war, ob der zuvor vorhandene Dachraum „Zubehörraum“ öffentlich geförderter Wohnungen i.S.d. § 7 Abs. 2 NMV war. Das OVG NRW bejahte dies anhand der bauplanmäßigen Bestimmung (Baubeschreibung) und verneinte eine wirksame Zweckänderung mangels nach außen erkennbarer Verlautbarung. Die Berufung wurde zurückgewiesen; die Neuberechnung auf Grundlage einer Teilwirtschaftlichkeitsberechnung blieb rechtmäßig.
Ausgang: Berufung gegen die Festsetzung neu berechneter Durchschnittsmieten nach Dachausbau zurückgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Die Neuberechnung und Festsetzung der zulässigen Durchschnittsmiete nach § 7 Abs. 2 NMV setzt keinen Antrag des Verfügungsberechtigten voraus, wenn die tatbestandlichen Voraussetzungen vorliegen.
Zubehörräume sind nach ihrer bauplanmäßigen Bestimmung zu beurteilen; maßgeblich ist, ob sie überwiegend hauswirtschaftlichen Zwecken zur Führung und Bewirtschaftung der Wohnung zu dienen bestimmt sind.
Eine Änderung der Zweckbestimmung von Zubehörräumen entfaltet wohnungsbauförderungsrechtliche Wirkungen nur, wenn sie vom Eigentümer nach außen erkennbar verlautbart wird; ein bloßer innerer Wille genügt nicht.
Das bloße Leerstehenlassen von Räumen und der Ausschluss der Mieter von der Nutzung ersetzt keine Verlautbarung einer geänderten Zweckbestimmung, sondern stellt lediglich eine nicht zweckentsprechende Nutzung dar.
Wird Zubehörraum öffentlich geförderter Wohnungen mit Genehmigung der Bewilligungsstelle zu Wohnungen ausgebaut, sind die neugeschaffenen Wohnungen nicht preisgebunden; für den verbleibenden Bestand ist eine neue Durchschnittsmiete mittels Teilwirtschaftlichkeitsberechnung zu ermitteln.
Vorinstanzen
Verwaltungsgericht Münster, 6 K 1385/90
Tenor
Die Berufung wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Kläger.
Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks K. Straße 1-3 in W.
Unter dem 8. März 1968 beantragte er die Gewährung von öffentlichen Mitteln für die Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit zehn Mietwohnungen auf dem genannten Grundstück. Dem Antrag war eine Baubeschreibung beigefügt, unter dessen Rubrik "2. Planung, 2.2 Zur räumlichen Ausstattung der Wohnungen gehörende Keller- und Speicherräume" ausgeführt war: Dachraum und voll unterkellert. Mit Bescheid vom 6. Februar 1969 bewilligte der Beklagte für Rechnung der Wohnungsbauförderungsanstalt des Landes Nordrhein-Westfalen Annuitätshilfen, Aufwendungsbeihilfen und Bundessondermittel in Höhe von 56.002,-- DM für die Schaffung von zehn Wohnungen (Altenwohnungen und Mietwohnungen).
Auf seinen Antrag vom 19. August 1968 wurde dem Kläger mit Bescheid vom 25. Februar 1969 die Baugenehmigung erteilt. Zu den Bauvorlagen zählte auch die genannte Baubeschreibung.
Nachdem der Beklagte dem Kläger mit Bauschein vom 25. September 1979 eine weitere Baugenehmigung erteilt hatte, baute der Kläger das Dachgeschoß aus und schuf weitere vier Wohnungen. Auf seinen Antrag vom 14. September 1979 stimmte der Beklagte - Amt für Wohnungswesen - den Baumaßnahmen zu.
Jeweils mit Bescheid vom 19. Oktober 1989 setzte der Beklagte die Durchschnittsmiete für die acht Altenwohnungen auf 4,96 DM pro Quadratmeter monatlich und die zwei Mietwohnungen auf 5,94 DM pro Quadratmeter monatlich fest. Zur Begründung führte der Beklagte in beiliegenden Teilwirtschaftlichkeitsberechnungen aus, die Gesamtkosten seien um den Betrag zu kürzen, der auf den Teil des Dachgeschosses entfalle, der zu vier freifinanzierten Wohnungen ausgebaut worden sei.
Der Kläger legte Widerspruch ein und trug vor: Er habe keinen Antrag auf Überprüfung der zulässigen Durchschnittsmiete gestellt. Für die Überprüfung der Miete sei daher kein Raum. Mitarbeiter des Beklagten hätten ihm bzw. seinem Architekten vor der Ausbaumaßnahme versichert, daß sich die Durchschnittsmiete nicht ändern würde. Den Mietausfall bei einer Verringerung der Durchschnittsmiete beziffere er auf jährlich ca. 4.800,-- DM.
Den Widerspruch des Klägers wies die Bezirksregierung mit Widerspruchsbescheid vom 24. August 1990 zurück, worauf der Kläger am 19. September 1990 Klage erhoben hat. Zur Begründung hat der Kläger ausgeführt: Rechtsgrundlage der angefochtenen Bescheide sei § 7 Abs. 2 der Neubaumietenverordnung (NMV). Diese Bestimmung beziehe sich jedoch nur auf Zubehörräume. Bei den Räumlichkeiten im Dachgeschoß habe es sich bis zur Ausbaumaßnahme nicht um Zubehörräume im Sinne dieser Vorschrift gehandelt. Im Bauantrag sei für den Dachboden keine Nutzung eingetragen worden. In der Baubeschreibung zum Darlehensantrag vom 8. März 1978 habe man irrtümlich den Dachboden als Trockenraum aufgeführt. Dies habe auf der seinerzeit ersten Planung beruht, nach der der Dachraum tatsächlich hierzu habe genutzt werden sollen. Noch vor offizieller Bauantragstellung sei aber die Planung dahingehend geändert worden, daß sämtliche Nebenräume im Keller hätten eingerichtet werden sollen. Grund hierfür sei u.a. gewesen, daß nach Nr. 10 der besonderen Bedingungen und Auflagen zur Baugenehmigung vom 25. Februar 1969 Waschräume und Trockenräume auf dem gleichen Geschoß auszuweisen gewesen seien. Neben den Abstellräumen im Kellerraum sei ein innerhalb jeder Wohnung nachzuweisender Abstellraum eingerichtet worden. Eine Aufteilung des Dachbodens nach den Wohnungen sei nicht erfolgt. Die Mieter seien von Anfang an von jeglicher Nutzung des Dachbodens dadurch ausgeschlossen worden, daß die Tür verschlossen gewesen sei. Der Dachboden habe die gesamte Zeit bis zum Ausbau der Wohnungen leergestanden.
Der Kläger hat beantragt,
die Bescheide des Beklagten vom 19. Oktober 1989 in der Fassung des Widerspruchsbescheides der Bezirksregierung vom 24. August 1990 aufzuheben.
Der Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung hat er ausgeführt, in § 42 Abs. 4 Nr. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) seien Dachböden ausdrücklich als Zubehörräume genannt. Es sei nicht erforderlich, daß sie einer bestimmten Wohnung zugeordnet seien. Dieser Zweckbestimmung hätten die fraglichen Dachräume vor dem Ausbau gedient.
Mit dem angefochtenen Urteil, auf das Bezug genommen wird, hat das Verwaltungsgericht die Klage abgewiesen.
Der Kläger hat Berufung eingelegt. Zur Begründung macht er geltend: Die Frage, welche Zweckbestimmung bei einem Raum vorliege, beurteile sich nicht nach der vor der Errichtung eines Gebäudes in der ersten Planungsphase und bereits vor Baubeginn überholten beabsichtigten Verwendung und Zweckbestimmung, sondern allein danach, wie die Räume nach ihrer Errichtung tatsächlich genutzt worden seien. Ein Raum sei nicht Zubehör, wenn er im Verkehr nicht als Zubehörraum angesehen werde. Er sei es nur dann, wenn er die ordnungsgemäße Benutzung des engeren Wohnbereichs tatsächlich erleichtere oder unterstütze. Einer derartigen Funktion habe er - der Kläger - die Räumlichkeiten im Dachgeschoß niemals zugeführt. Die Räumlichkeiten seien zu keinem Zeitpunkt für die Mieter zugänglich gewesen. Das Dachgeschoß habe absichtlich leergestanden und sei bereits vor Erstellung des Hauses nicht mehr dazu bestimmt gewesen, der Wohnnutzung der Mietwohnungen zu dienen. Der Kläger beantragt,
das angefochtene Urteil zu ändern und nach dem Klageantrag I. Instanz zu erkennen.
Der Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Zur Begründung nimmt er Bezug auf das erstinstanzliche Urteil.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf den Inhalt der Verfahrensakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Berufung ist nicht begründet.
Das Verwaltungsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen, da die angefochtenen Bescheide rechtmäßig sind und den Kläger nicht in seinen Rechten verletzen - vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 der Verwaltungsgerichtordnung (VwGO) -.
Rechtsgrundlage für die Berechnung und Festsetzung der neuen Durchschnittsmiete ist § 7 Abs. 2 Satz 1 und 2 der Neubaumietenverordnung 1970 (NMV), hier anzuwenden in der Fassung der Zweiten Verordnung zur Änderung wohnungsrechtlicher Vorschriften vom 25. Mai 1988 (BGBl. I, S. 643). Danach gelten neugeschaffene Wohnungen von der Bezugsfertigkeit an nicht als öffentlich geförderter preisgebundener Wohnraum, sofern Zubehörräume öffentlich geförderter Wohnungen mit Genehmigung der Bewilligungsstelle zu Wohnungen ausgebaut worden sind oder der Ausbau nachträglich genehmigt wird. Für die öffentlich geförderten Wohnungen ist eine neue Durchschnittsmiete aufgrund einer Teilwirtschaftlichkeitsberechnung nach den §§ 33 bis 36 II. BV zu ermitteln.
Zutreffend hat das Verwaltungsgericht im angefochtenen Urteil ausgeführt: Eines Antrages auf Neuberechnung der Durchschnittsmiete habe es nicht bedurft. Soweit sich der Kläger auf eine Zusicherung des Beklagten berufe, der Ausbau des Dachgeschosses führe nicht zu einer Neuberechnung, fehle es einer derartigen Zusage jedenfalls an der gemäß § 38 Abs. 1 Satz 1 des Verwaltungsverfahrensgesetzes für das Land Nordrhein-Westfalen (VwVfG NW) erforderlichen Schriftform. Dem ist aus Sicht des Senats nichts hinzuzufügen, zumal der Kläger sein diesbezügliches Vorbringen im Berufungsverfahren nicht wiederholt hat.
Da auch der Senat - wie das Verwaltungsgericht - durchgreifende Bedenken gegen die Neuberechnung durch den Beklagten im übrigen nicht zu erkennen vermag, ist allein streitentscheidend, ob es sich bei den Räumen im Dachgeschoß (vor dem Ausbau) um Zubehörraum gehandelt hat, ob also der Beklagte zu Recht die Voraussetzungen des § 7 Abs. 2 Satz 1 und 2 NMV als gegeben erachtet hat.
Zubehörräume sind, wie der Definition des § 97 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) zu entnehmen ist, Räume, die, ohne davon Bestandteil zu sein, dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptwohnung zu dienen bestimmt sind und zu ihr in einem dieser Bestimmung entsprechenden räumlichen Verhältnis stehen. Ein Raum ist nicht Zubehörraum, wenn er im Verkehr nicht als Zubehörraum angesehen wird. Maßgeblich ist dabei, daß die Zubehörräume nach ihrer bauplanmäßigen Bestimmung überwiegend einem hauswirtschaftlichen Zweck dienen, also der Führung eines Haushalts und der Bewirtschaftung der Wohnung.
Vgl. Fischer- Dieskau/Pergande/Schwen-der, Wohnungsbaurecht, Band 4, II. BV, § 42, Anm. 12: Zubehörräume, Rdnrn. 57 und 58.
Danach waren die Räume im Dachgeschoß bis zur Ausbaumaßnahme als Zubehörräume einzuordnen.
Die vom Kläger sowohl im Baugenehmigungsverfahren als auch im Verfahren auf Gewährung öffentlicher Mittel eingereichte Baubeschreibung ist, wie es das Verwaltungsgericht zutreffend ausgeführt hat, so zu verstehen, daß - zum damaligen Zeitpunkt - die Dachräume der Nutzung der Wohnungen zu dienen bestimmt gewesen sind. Daran ändert die Tatsache nichts, daß nach Nr. 10 der Bestimmungen und Auflagen zur Baugenehmigung vom 25. Februar 1969 u.a. Trockenräume auf dem gleichen Geschoß wie die Waschräume anzuordnen waren. Denn die Funktion von Dachräumen als Zubehörräume erschöpft sich nicht in einer Nutzung als Trockenraum, sondern kann auch anderweitige Nutzungsmöglichkeiten beinhalten, wie die vom Kläger in der Baubeschreibung selbst ausdrücklich genannten Speicherzwecke.
Auch in der Folgezeit haben die Räumlichkeiten im Dachgeschoß ihre Zweckbestimmung nicht verloren. Der Kläger hat von einer Zubehörfunktion nicht erkennbar Abstand genommen und die Räume keiner anderen Zweckbestimmung zugeführt.
Welche Anforderungen an die Art und Weise einer derartigen Zweckbestimmung zu stellen sind, läßt sich nicht allgemein festlegen. Einerseits ist die Bestimmung naturgemäß ein innerer Vorgang, der vom Willen des Bauherrn/Eigentümers abhängig ist. Andererseits kann eine Bestimmung, die der Bauherr/Eigentümer (nur) in einer für Dritte nicht wahrnehmbaren Weise vornimmt, als bloßer Willensentschluß nicht geeignet sein, wohnungsbauförderungsrechtliche Folgen auszulösen. Denn es würde regelmäßig ungewiß bleiben und kaum nachprüfbar sein, ob eine "Bestimmung" überhaupt erfolgt ist und ob Räumlichkeiten einem abweichenden Zweck dienen sollen. Demnach gehört zur wirksamen Änderung einer Zweckbestimmung von Zubehörräumen, daß die entsprechende Bestimmung von dem Bauherrn/Eigentümer auch v e r l a u t b a r t wird.
Vgl. zur Zweckbestimmung einer Wohnung: Urteil des Senats vom 5. Mai 1992 - 14 A 1726/89 -, Urteilsabdruck S. 12 und 13.
An einer solchen Verlautbarung durch den Kläger fehlt es hier. Ein bei Baubeginn im Jahr 1979 gegebenenfalls vorhanden gewesener i n n e r e r Wille des Klägers, abweichend von der Baugenehmigung und den Voraussetzungen, die der Gewährung der öffentlichen Mittel zugrundegelegen haben, die Dachräume nicht als Zubehörräume, sondern gleichsam als "stille Reserve" für einen späteren Ausbau anzusehen, macht eine Verlautbarung nicht überflüssig
- vgl. den sich aus § 116 Satz 1 BGB ergebenden Rechtsgedanken -
In der Folgezeit ist eine andere Nutzung, z.B. als Spiel- oder Hobbyraum, nicht erfolgt. Vielmehr hat der Dachraum nach dem Vorbringen des Klägers leergestanden und ist den Wohnungsinhabern nicht zugänglich gewesen. Dies stellt jedoch keine Verlautbarung des Klägers über eine Änderung der Zweckbestimmung dar, sondern bedeutet lediglich, daß die Dachräume nicht zweckentsprechend, nämlich als Zubehörräume, genutzt worden sind, ohne daß dadurch ein anderer Nutzungswille erkennbar geworden ist.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711, 713 der Zivilprozeßordnung (ZPO).
Für eine Zulassung der Revision fehlt es an den gesetzlichen Voraussetzungen, vgl. §§ 132 Abs. 2, 137 Abs. 1 VwGO.