Zulassungsantrag zur Berufung wegen Grundsteuerermäßigung abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Der Kläger beantragte die Zulassung der Berufung gegen die Ablehnung einer Grundsteuerermäßigung wegen Mietausfällen durch Leerstand. Das OVG lehnte den Zulassungsantrag ab, weil weder ernstliche Zweifel an der erstinstanzlichen Entscheidung noch besondere rechtliche Schwierigkeiten oder grundsätzliche Bedeutung nach §124 VwGO dargelegt wurden. Das VG bewertete die Leerstände als Folge nachhaltiger Marktveränderungen und damit nicht als atypische, grundstücksspezifische Umstände i.S.v. §33 GrStG.
Ausgang: Zulassungsantrag zur Berufung gegen Ablehnung der Grundsteuerermäßigung abgewiesen; Kläger trägt Kosten des Verfahrens.
Abstrakte Rechtssätze
Die Zulassung der Berufung wegen ernstlicher Zweifel an der Richtigkeit der erstinstanzlichen Entscheidung setzt eine substantiiert darlegte und prüffähige Substantiierung dieser Zweifel voraus.
Für die Annahme besonderer rechtlicher Schwierigkeiten im Sinne des § 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO genügt nicht die allgemeine Forderung nach einer spezifizierten Abgrenzung zweier Normen; es sind konkrete, schwierige Rechtsfragen darzulegen.
Die Zulassung der Berufung wegen grundsätzlicher Bedeutung nach § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO setzt voraus, dass die aufgeworfene Frage über den Einzelfall hinaus für die Einheitlichkeit oder Fortentwicklung des Rechts von wesentlicher Bedeutung ist.
Mietausfälle infolge nachhaltiger, strukturbedingter Veränderung des Wohnungsmarktes stellen keinen atypischen, kurzfristigen und grundstücksspezifischen Umstand i.S.v. § 33 GrStG dar; der aus solchen Marktveränderungen resultierende Leerstand gehört zum allgemeinen unternehmerischen Risiko der Vermietung.
Zitiert von (2)
2 zustimmend
Vorinstanzen
Verwaltungsgericht Gelsenkirchen, 16 K 3966/99
Tenor
Der Antrag wird abgelehnt.
Der Kläger trägt die Kosten des Zulassungsverfahrens.
Der Streitwert wird auch für das Zulassungsverfahren auf 3.179,93 Euro festgesetzt.
Gründe
Der Antrag auf Zulassung der Berufung hat keinen Erfolg.
Die geltend gemachten ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des erstinstanzlichen Urteils i.S. von § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO lassen sich nicht feststellen oder sind nicht dem Erfordernis des § 124 a Abs. 4 Satz 4 VwGO genügend dargelegt.
Soweit es den Mietausfall wegen Leerstandes betrifft, hat sich das Verwaltungsgericht auf den Standpunkt gestellt, der zu dem festgestellten Mietausfall führende Leerstand stelle sich nicht als ein atypischer und zufälliger Umstand dar, sondern sei Folge der nachhaltigen Veränderung des Wohnungsmarktes in Nordrhein-Westfalen, dem Kreis S. und insbesondere in I. . Auf Grund der sinkenden Bevölkerungszahlen in I. , die einem gleichzeitig stetigen Anwachsen des Wohnungsbestandes gegenüber stünden, sei es seit Mitte der neunziger Jahre des vergangenen Jahrhunderts zu einer deutlichen Entspannung der Wohnungssituation gekommen, die bis heute andauere. (Urteilsabdruck S. 12/13).
An Hand von Angaben des Landesamtes für Daten und Statistik des Landes Nordrhein-Westfalen hat es sodann die Entwicklung im Wohnungsbestand der bei der Bevölkerungszahl gegenüber gestellt. Daraus hat es gefolgert, dass der Bevölkerungsschwund in I. überproportional zum restlichen Kreisgebiet erfolgt sei, so dass die durch die ständig wachsenden Wohnungszahlen eintretende allgemeine Entspannung des Mietmarktes im Kreis S. , trotz des im Verhältnis zur landesweiten Entwicklung nur verhaltenen Anstiegs des Wohnungsbestandes in I. , deutlich wirksam geworden sei. (Urteilsabdruck S. 13). Bei den Mietwohnungen bestehe daher ein nachhaltiger struktureller Markteinbruch, so dass der vom Kläger geltend gemachte Mietausfall wegen Leerstandes nicht von § 33 GrStG erfasst werde. (Urteilsabdruck S. 14).
Den Ansatz des Verwaltungsgerichts zieht der Kläger im Rahmen der Begründung des Zulassungsantrags nicht in Zweifel. Er beruft sich vielmehr darauf, der Bestand der verfügbaren Wohnungen übersteige den Wohnungsbedarf in I. prozentual um rd. 5,95 Prozentpunkte. Nur in diesem prozentualen Umfang könne von einer strukturbedingten Mietertragsminderung ausgegangen werden, die unter Berücksichtigung der Rechtsauffassung des Verwaltungsgerichts grundsätzlich dem Anwendungsbereich der Vorschriften über die Grundsteuerermäßigung entzogen wäre. Soweit eine Mietertragsminderung durch Leerstände über den strukturbedingten Minderertrag von 5,95 % hinaus gehe, sei wiederum der Anwendungsbereich der Vorschriften über die Grundsteuerermäßigung eröffnet.
Bei seiner Argumentation übersieht der Kläger die weiteren Ausführungen des Verwaltungsgerichts, wonach die Mietausfälle des Klägers auf Grund von Wohnungsleerständen nicht auf Grund der von ihm vorgetragenen besonderen Mieterstruktur als grundstücksspezifische atypische und kurzfristige Umstände angesehen werden könnten. In einem strukturell "mieterfreundlichen" Markt, auf dem ein großes Angebot an freien Wohnungen einer geringen Nachfrage gegenüber stehe, würden typischerweise Wohnungen in weniger attraktiven Lagen und Gebäuden sowie Wohnungen mit höheren Mieten eher und schwerer von Leerständen betroffen. Dies sei Folge der unternehmerischen Entscheidung des Vermieters, welche Objekte er erwerbe, wie er seine Wohnungen ausstatte und an welche Mieter er diese Wohnungen vermiete. Die daraus resultierende größere Betroffenheit durch Schwankungen des Wohnungsmarktes sei Bestandteil des mit der Vermietung von Wohnungen generell verbundenen unternehmerischen Risikos und stelle kein "Sonderopfer" der betroffenen Vermieter dar. (Urteilsabdruck S. 14).
Mit diesen Ausführungen hat das Verwaltungsgericht erkennbar den Grund auch für einen überproportionalen Leerstand der Wohnungen des Klägers der Veränderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse zugeordnet, die sich je nach Angebot und Nachfrage bei dem einen Objekt mehr und bei dem anderen Objekt weniger auswirken. Hierzu fehlt es im Rahmen der Begründung des Zulassungsantrages an den erforderlichen Darlegungen.
Die besonderen rechtlichen Schwierigkeiten i.S. von § 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO sind ebenfalls nicht hinreichend dargelegt. Hierzu reicht es nicht aus, lediglich darauf hinzuweisen, es werde eine Entscheidung verlangt, die eine spezifizierte Abgrenzung der jeweiligen Anwendungsbereiche der §§ 21 BewG und 33 GrStG erfordere.
Schließlich wirft der Kläger keine im Berufungsverfahren klärungsbedürftige und klärungsfähige Frage auf, die über den konkreten Fall hinaus wesentliche Bedeutung für die einheitliche Auslegung und Anwendung des Rechts oder für die Fortbildung des Rechts hat und aus Gründen der Rechtssicherheit, der Rechtseinheitlichkeit oder der Fortbildung des Rechts im allgemeinen Interesse liegt, so dass es auch an der geltend gemachten grundsätzlichen Bedeutung der Rechtssache i.S. von § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO fehlt.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO. Die Streitwertfestsetzung auf § 13 Abs. 2 GKG a.F.
Dieser Beschluss ist unanfechtbar.