Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung gegen Ordnungsverfügung abgelehnt
KI-Zusammenfassung
Die Antragstellerin begehrt die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung ihrer Klage gegen eine Ordnungsverfügung, die die künftige Vermietung von Räumen zu anderen als Wohnzwecken untersagt. Das Oberverwaltungsgericht weist den Antrag zurück. Die Verfügung ist nach Auffassung des Senats bestimmt und rechtmäßig, da der Verfügungstenor das zu unterlassende Verhalten klar benennt und kein Ermessensfehler vorliegt. Die angeordnete Anzeigepflicht nach § 58 Abs. 2 Satz 2 BauO NRW ist geeignet, das Vermietungsverbot durchsetzbar zu machen.
Ausgang: Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung gegen die Ordnungsverfügung insgesamt abgewiesen; Antragstellerin trägt die Kosten.
Abstrakte Rechtssätze
Eine Ordnungsverfügung ist bestimmt, wenn ihr Verfügungstenor das künftig zu unterlassende Verhalten unmissverständlich benennt.
Fehlt eine Baugenehmigung, darf die Bauaufsichtsbehörde mittels Ordnungsverfügung die künftige Vermietung zu genehmigungspflichtigen Nutzungen untersagen; eine solche Verfügung begründet keine bauaufsichtliche Erlaubnis, sondern verbietet die unzulässige Nutzung.
Eine Anzeigepflicht, die die Anzeige der Beendigung bestimmter Mietverhältnisse innerhalb einer Frist verlangt, kann ein geeignetes und verhältnismäßiges Mittel zur Durchsetzung eines Vermietungsverbots sein und dient nicht lediglich der Erleichterung der Aufsicht.
Die Anordnung einer Anzeigepflicht kann auf § 58 Abs. 2 Satz 2 BauO NRW gestützt werden, soweit sie primär der Durchsetzung materiell-rechtlicher Nutzungsverbote dient und den Eingriffsaufwand gegenüber dauerhaften Kontrollen reduziert.
Vorinstanzen
Verwaltungsgericht Düsseldorf, 11 L 1810/21
Tenor
Der angefochtene Beschluss wird mit Ausnahme der Streitwertfestsetzung geändert.
Der Antrag der Antragstellerin wird insgesamt abgelehnt.
Die Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen.
Der Streitwert wird für das Beschwerdeverfahren auf 21.600 Euro festgesetzt.
Gründe
Die zulässige Beschwerde ist begründet.
Der Antrag der Antragstellerin, die aufschiebende Wirkung ihrer Klage gegen die Ordnungsverfügung der Antragsgegnerin vom 9. Juli 2021 wiederherzustellen, ist insgesamt unbegründet.
Der Senat hat keine Zweifel an der Bestimmtheit der Ziffer 1 der Ordnungsverfügung, soweit sich diese auch auf die Räume im Dachgeschoss des Gebäudes C. 28 erstreckt. Die Antragsgegnerin hat der Antragstellerin in Ziffer 1 der Ordnungsverfügung ab sofort untersagt, die Räume des Gebäudes zu anderen Zwecken als zu Wohnzwecken zu vermieten. Der Antragstellerin kann nach Lage der Dinge nicht unklar sein, was sie insoweit künftig zu unterlassen hat. Wie das Verwaltungsgericht für die künftige Nutzung des Erdgeschosses und des Obergeschosses des Gebäudes zutreffend ausgeführt hat, darf die Antragstellerin die dortigen Räume nach der Beendigung der dafür aktuell bestehenden Mietverhältnisse nicht wie bisher für die Unterbringung von Leih- beziehungsweise Zeitarbeitnehmern vermieten.
Dass es in der Begründung der Ordnungsverfügung heißt, jegliche Nutzung des Dachgeschosses des Gebäudes sei baurechtswidrig, weil es für die dort eingerichtete Wohnung keine Baugenehmigung gebe, macht die Ordnungsverfügung nicht unbestimmt. Das Verwaltungsgericht meint insoweit zu Unrecht, für die Antragstellerin sei nicht klar zu erkennen, ob sie mit einer künftigen Vermietung der im Dachgeschoss gelegenen Räume zu Wohnzwecken, die ihr nach dem Wortlaut des Verfügungstenors gestattet sei, der Ordnungsverfügung zuwider handele. Abgesehen davon, dass der Verfügungstenor unmissverständlich ist, enthält die Ordnungsverfügung keinerlei bauaufsichtliche Erlaubnis, sondern untersagt ausschließlich die künftige Vermietung von Räumen des Gebäudes zu einer baurechtswidrigen Nutzung. Vor diesem Hintergrund ist auch die von dem Verwaltungsgericht offen gelassene Frage, ob die Ordnungsverfügung insoweit ermessensfehlerhaft ist, als sie nicht jegliche Nutzung der im Dachgeschoss gelegenen Räume untersagt und hierdurch einer weiteren baurechtswidrigen Nutzung dieser Räume zumindest Vorschub leistet, zu verneinen. Die Antragstellerin kann keine Baugenehmigung für eine Nutzung des Dachgeschosses vorweisen und darf die dortigen Räume also unabhängig von der Ordnungsverfügung nicht in einer Weise nutzen, die nach der Bauordnung genehmigungspflichtig wäre. In einer solchen Situation ist es nicht Aufgabe der Bauaufsichtsbehörde, einer etwaigen künftigen baurechtswidrigen Nutzung durch den Erlass einer Ordnungsverfügung vorzubeugen.
Auch die in Ziffer 2 der Ordnungsverfügung getroffenen Anordnung, die Beendigung eines für die Räume in dem Gebäude bestehenden Mietverhältnisses unter Nennung der Wohnung und des Namens des Hauptmieters innerhalb von zwei Wochen nach Beendigung des Mietverhältnisses anzuzeigen, ist rechtmäßig. Das Verwaltungsgericht hält die Anordnung für ungeeignet, den von der Antragsgegnerin damit verfolgten Zweck, nämlich die Umsetzung des unter Ziffer 1 ausgesprochenen Vermietungsverbotes zu erfüllen, weil sie nach Lage der Akten vor Erlass der Ordnungsverfügung die damals in dem Gebäude untergebrachten Personen nicht sämtlich namentlich erfasst und von der Antragstellerin auch nicht die Vorlage aller zu jenem Zeitpunkt bestehenden Mietverträge verlangt habe. Anhand der Anzeige der Beendigung eines bestehenden Mietverhältnisses könne sie daher nicht beurteilen, ab welchem Zeitpunkt die bisherige baurechtswidrige Nutzung beendet sei. Dieser Argumentation vermag der Senat nicht zu folgen. Wird der Antragsgegnerin die Beendigung der jeweiligen Mietverhältnisse in der in Ziffer 2 angeordneten Form angezeigt, kann sie feststellen, inwieweit die Antragstellerin dem Vermietungsverbot nachkommt und die baurechtswidrige Nutzung der Räume der jeweils in Rede stehenden Wohnung beendet. Die Anordnung ist insoweit auch deshalb geeignet, den ihr zugewiesenen Zweck zu erfüllen, weil der Antragsgegnerin die Anzahl der bisher je Wohnung untergebrachten Personen bekannt ist und sie so erkennen kann, wann die Antragstellerin ihre Ordnungspflicht erfüllt hat. Dass sie im Übrigen darauf vertraut, dass die Antragstellerin sich rechtskonform verhält und die Ordnungsverfügung befolgt, macht die Ordnungsverfügung nicht rechtswidrig. Letztlich ist es Sache der Antragsgegnerin, für die Durchsetzung der Ordnungsverfügung zu sorgen.
Der Senat hat auch keine Zweifel, dass diese Anordnung in Ziffer 2 auf § 58 Abs. 2 Satz 2 BauO NRW gestützt werden kann. Bedenken ergeben sich insbesondere nicht aus § 20 Abs. 2 Satz 1 OBG NRW, wonach Ordnungsverfügungen nicht lediglich den Zweck haben dürfen, die den Ordnungsbehörden obliegende Aufsicht zu erleichtern. Die Anordnung, die etwaige Beendigung der jeweiligen Mietverhältnisse anzuzeigen, reduziert in erster Linie nicht den Ermittlungsaufwand, den die Antragsgegnerin betreiben müsste, um das Fortbestehen dieser Mietverhältnisse laufend zu kontrollieren, sondern die Intensität des Eingriffs in die Rechte der Antragstellerin und ihrer Mieter, die durch ständige Kontrollen vor Ort ungleich größer wäre.
Der Senat teilt nicht die Bedenken des Verwaltungsgerichts im Hinblick auf den Gegenstand der in Ziffer 2 ausgesprochenen Anzeigepflicht. Nach dem Sinn und dem Zweck der Anordnung hat die Antragstellerin die Beendigung derjenigen Mietverhältnisse anzuzeigen, die dem jeweiligen Mieter eine Nutzung der gemieteten Räume zu anderen Zwecken als zu Wohnzwecken gestatten.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.
Die Streitwertfestsetzung beruht auf den §§ 53 Abs. 2 Nr. 2, 52 Abs. 1 GKG.
Der Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO).