Dienstwohnungsvergütung: Mietspiegel als Maßstab und Abschlag wegen JVA-Nähe

Oberverwaltungsgericht NRW · 1 A 785/00 · 24.07.2002

KI-Zusammenfassung

Ein Justizvollzugsobersekretär wandte sich gegen die Erhöhung seiner Dienstwohnungsvergütung auf Grundlage einer Neufestsetzung des örtlichen Mietwerts. Streitpunkt war u.a., ob ein Mietspiegel herangezogen werden darf, wie Lage- und Lärmbeeinträchtigungen zu bewerten sind und ob Zuschläge (Schönheitsreparaturen, Ausstattung) zulässig sind. Das OVG NRW wies die Berufung zurück und bestätigte die Festsetzung nach DWVO anhand des Mietspiegels mit einem 20%-Abschlag wegen JVA-Nähe sowie Zuschlägen. Eine Bindung an mietrechtliche Kappungsgrenzen und eine Gleichheitswidrigkeit verneinte das Gericht; etwaige Anhörungsmängel seien wegen gebundener Entscheidung nach § 46 VwVfG NRW unerheblich.

Ausgang: Berufung gegen die Erhöhung der Dienstwohnungsvergütung wurde zurückgewiesen; Festsetzung nach DWVO blieb rechtmäßig.

Abstrakte Rechtssätze

Die Festsetzung der Dienstwohnungsvergütung nach § 3 Abs. 1 DWVO ist als gebundene Entscheidung zu treffen; Verfahrensfehler sind nach § 46 VwVfG NRW unbeachtlich, wenn sie die Sachentscheidung nicht beeinflussen können.

Der örtliche Mietwert einer Dienstwohnung ist nach § 2 Abs. 3 DWVO durch Vergleich mit Mieten vergleichbarer Wohnungen am freien Wohnungsmarkt zu ermitteln; hierzu darf grundsätzlich ein qualifizierter/geeigneter Mietspiegel als Erkenntnisquelle herangezogen werden.

Besondere, den Wohnwert mindernde Umstände der Dienstwohnung (z.B. Nähe zu einer Justizvollzugsanstalt) können im Rahmen der Mietspiegelanwendung durch Abschläge berücksichtigt werden; ein weitergehender Abschlag setzt eine darüber hinausgehende erhebliche, nicht bereits ausgeglichene Wohnwertminderung voraus.

Die Übernahme von Schönheitsreparaturen durch den Dienstherrn kann bei der Ermittlung des örtlichen Mietwerts pauschalierend durch einen prozentualen Zuschlag berücksichtigt werden, solange der Zuschlag in einem angemessenen Verhältnis zum Vorteil steht.

Für bereitgestellte Ausstattungsgegenstände kann eine monatliche Entschädigung erhoben werden, wenn sie rechnerisch den Voraussetzungen einer nach Gebrauchswert bemessenen jährlichen Entschädigung (z.B. 5 % des Gebrauchswerts) entspricht; die gewählte Überschrift der Berechnungsposition ist insoweit unschädlich.

Vorinstanzen

Verwaltungsgericht Köln, 3 K 2952/96

Tenor

Die Berufung wird auf Kosten des Klägers zurückgewiesen.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor Sicherheit in entsprechender Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Der Kläger steht als Justizvollzugsobersekretär im Dienste des Beklagten und ist im allgemeinen Vollzugsdienst bei der Justizvollzugsanstalt K. tätig. Seit Januar 1984 bewohnt er die zur Justizvollzugsanstalt gehörende Dienstwohnung Nr. 28 mit der Anschrift R. straße 410 in K. .

Die Wohnung befindet sich in einem 1968 bezugsfertig gewordenen Ein- Familienhaus und verfügt über eine auf zwei Etagen verteilte Wohnfläche von 48,20 qm.

Nachdem die Oberfinanzdirektion K. - im Folgenden: OFD - mit Schreiben vom 3. August 1992 den örtlichen Mietwert unter Berücksichtigung eines Zuschlags von 7 % für die von der Beklagten getragenen Schönheitsreparaturen und eines Abschlags von 50 % für die Lage in unmittelbarer Nähe zur Justizvollzugsanstalt sowie starken Verkehrslärms noch auf 352,70 DM festgesetzt hatte, erfolgte mit Schreiben vom 24. Juli 1995 eine Neufestsetzung des örtlichen Mietwerts auf 590,40 DM. Dabei legte die OFD als Miete für eine vergleichbare bzw. ähnliche Wohnung einen Betrag von 12,30 DM/qm zu Grunde und nahm einen Zuschlag von 7 % für die von der Beklagten getragenen Schönheitsreparaturen sowie einen Abschlag von 20 % für die Lage in unmittelbarer Nähe zur Justizvollzugsanstalt vor. Zusätzlich in Ansatz gebracht wurden ein als pauschalierte Nebenabgaben bezeichneter Zuschlag in Höhe von 72,30 DM (= 48,2 qm x 1,50 DM/qm) sowie als Entschädigung für besondere Ausstattung bezeichnete Zuschläge für einen Dienstherd in Höhe von 1,01 DM (= 243 DM x 5 % : 12) und für eine Spüle in Höhe von 1,29 DM (= 309 DM x 5 % : 12).

Gegen diese Festsetzung führte der Kläger am 30. August 1995 an: Eine Mieterhöhung von knapp 60 % verstoße gegen die guten Sitten. Der Wegfall eines Abschlags für starken Verkehrslärm sei nicht gerechtfertigt. Der Verkehrslärm auf der B. Straße habe sich mit Sicherheit nicht gemindert, sondern sei in erheblichem Maße gestiegen. Da er direkt gegenüber der Endhaltestelle wohne, komme es fast pausenlos zu Lärmbeeinträchtigungen durch ankommende und wegfahrende Busse und Straßenbahnen.

Unter dem 7. September 1995 übersandte der Leiter der Justizvollzugsanstalt K. dem Präsidenten des Justizvollzugsamts Rheinland die Stellungnahme des Klägers und führte dazu ergänzend an: Es könne bestätigt werden, dass sich seit der Festsetzung der OFD vom 3. August 1992 keine Veränderung bezüglich des auftretenden Lärmpegels ergeben habe.

Mit Bescheid vom 12. September 1995, dem Kläger ausgehändigt am 19. Oktober 1995, setzte der Präsident des Justizvollzugsamts Rheinland die Dienstwohnungsvergütung für die dem Kläger zugewiesene Dienstwohnung mit Wirkung vom 1. Dezember 1995 auf monatlich 590,40 DM mit der Maßgabe fest, dass sie die höchste Dienstwohnungsvergütung nicht übersteigen darf.

Auf den am 9. November 1995 erhobenen Widerspruch des Klägers holte der Präsident des Justizvollzugsamts Rheinland eine Stellungnahme der OFD ein. Die OFD legte unter dem 28. Dezember 1995 dar: Der örtliche Mietwert der Dienstwohnung sei anhand des gültigen Mietspiegels ermittelt worden. Der K. Mietspiegel weise für Wohnungen in der Gruppe 3 (Bezugsfertigkeit 1961 bis 1975) bei einer Größe um 40 qm, ausgestattet mit Bad/WC und Heizung, mittlerer Wohnlage einen Quadratmeterpreis von 10,80 bis 13,80 DM aus; der Mittelwert betrage demnach 12,30 DM/qm. Bei einer im Juni 1993 durchgeführten Ortsbesichtigung sei festgestellt worden, dass ein einheitlicher Abschlag für die Lage in unmittelbarer Nähe der Justizvollzugsanstalt in Höhe von 50 % nicht mehr gerechtfertigt sei, da die Beobachtungskanzeln nicht mehr alle gleichzeitig besetzt seien, der Aufwuchs in den Gärten derart zugenommen habe, dass dadurch eine Einsichtnahme, zumindest in den Sommermonaten, nahezu unmöglich sei, und eine gewisse Staffelung der Abschläge je nach Nähe zu den Beobachtungskanzeln erfolgen müsse. Für die Dienstwohnung des Klägers sei unter Berücksichtigung dessen ein Abschlag von 20 % als angemessen angesehen worden. Damit seien zugleich alle sonst durch den Dienstbetrieb entstehenden Nachteile ausgeglichen. Ausweislich eines unter dem 12. Mai 1986 für die Dienstwohnung R. straße 456 erstellten Gutachtens seien Nachteile wie die Lärmbelästigung durch die B. Straße durch Vorteile wie z.B. baujahrsuntypische Iso-Verglasung bzw. Doppelfenster ausgeglichen. Weder bei einer Ortsbesichtigung im Jahre 1986 noch der im Jahre 1993 sei eine Lärmbelästigung durch Straßenbahnen oder Busse festgestellt worden, die ein Abweichen von dem genannten Gutachten rechtfertigen würden.

Mit Widerspruchsbescheid vom 16. Januar 1996, dem Kläger ausgehändigt am 7. März 1996, wies der Präsident des Justizvollzugsamts Rheinland den Widerspruch des Klägers unter Bezugnahme auf die Stellungnahme der OFD vom 28. Dezember 1995 als unbegründet zurück.

Am 1. April 1996 hat der Kläger Klage erhoben. In einer am 11. März 1998 durchgeführten mündlichen Verhandlung hat der Vorsitzende des örtlichen Personalrats erklärt: Für die Beobachtungskanzel der Justizvollzugsanstalt bestehe kein Besetzungsplan. Hierfür würde auch das vorhandene Besetzungspersonal nicht ausreichen. Demzufolge sei die Kanzel nur sporadisch besetzt. Der Sitzungsvertreter der Beklagten gab an: Die Kanzeln seien grundsätzlich nur in Notfällen und in Ausnahmefällen besetzt, in denen es der Anstaltsleiter für opportun halte zu dokumentieren, dass die Kanzeln nicht außer Gebrauch seien.

Mit dem angefochtenen Urteil vom 8. Dezember 1999 hat das Verwaltungsgericht die Klage mit dem Antrag,

den Bescheid des Beklagten vom 12. September 1995 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 16. Januar 1996 aufzuheben,

abgewiesen und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt: Der angefochtene Bescheid begegne in formeller Hinsicht keinen rechtlichen Bedenken, insbesondere sei der Kläger hinreichend angehört worden. Die Festsetzung der Dienstwohnungsvergütung sei auch materiell-rechtlich nicht zu beanstanden. Die vom Kläger gegen die Festsetzung des örtlichen Mietwerts durch die OFD erhobenen Einwände griffen nicht durch. Die Heranziehung eines Mietspiegels zur Ermittlung des örtlichen Mietwerts sei rechtmäßig. Auch die vorgenommene Eingruppierung der Dienstwohnung des Klägers in die in dem Mietspiegel vorhandenen Kategorien begegne keinen Bedenken. Insbesondere sei weder ersichtlich noch sonst dargetan, dass die Lage der Wohnung so einzigartig sei, dass eine Einordnung nicht möglich wäre. Die Festsetzung eines Abschlags für die Nähe zur Justizvollzugsanstalt in Höhe von nur 20 % sei sachgerecht. Auf Grund entsprechender baulicher Veränderungen sei ein Abschlag wegen Lärmbelästigung gegenüber den früheren Festsetzungen nicht mehr berechtigt. Die Annahme eines prozentualen Zuschlags für die von der Beklagten getragenen Schönheitsreparaturen diene der Verwaltungsvereinfachung und begegne daher ebenfalls keinen rechtlichen Bedenken. Dass die neu festgesetzte Dienstwohnungsvergütung im Ergebnis um mehr als 60 % höher liege als die 1992 festgesetzte, sei unerheblich, da bei der Neufestsetzung der Dienstwohnungsvergütung keine Bindung an Höchststeigerungsraten insbesondere aus dem bürgerlich-rechtlichen Mietrecht bestehe. Eine vom Kläger angenommene gleichheitssatzwidrige Benachteiligung aus der in der Dienstwohnungsverordnung vorgesehenen "Kappungsgrenze" sei für die Entscheidung ohne Bedeutung, da eine Ausweitung der "Kappungsgrenze" auch auf höhere Besoldungsgruppen keinen Einfluss auf die Höhe der für den Kläger festzusetzenden Dienstwohnungsvergütung habe.

Mit der zugelassenen und fristgerecht begründeten Berufung verfolgt der Kläger sein Begehren weiter.

Zur Begründung führt er im Wesentlichen aus: Der angefochtene Bescheid sei schon formell rechtswidrig, da keine ordnungsgemäße Anhörung stattgefunden habe. Auch materiell-rechtlich sei die Festsetzung der Dienstwohnungsvergütung rechtswidrig. So käme die Anwendung des Mietspiegels für seine Wohnung wegen deren Singularität nicht in Betracht. Die Anwendbarkeit des Mietspiegels scheide auch deshalb aus, weil dieser von einer durch Angebot und Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt ermittelten Miete ausgehe, die Dienstwohnung jedoch durch einen dienstrechtlichen Zuweisungsakt vergeben werde. Im Übrigen schreibe die Dienstwohnungsverordnung eigene Ermittlungen durch die OFD vor; diese könnten nicht durch die Heranziehung eines Mietspiegels ersetzt werden, da der Verordnungsgeber die Anwendung eines Mietspiegels nicht vorgesehen habe. Die OFD habe den Mietspiegel auch unzutreffend angewandt. Es gehe nicht an, einerseits von einer mittleren Wohnlage auszugehen, andererseits jedoch einen Mietwert festzusetzen, der nur geringfügig über der unteren Grenze für eine Wohnung in einer einfachen Wohnlage liege. Durch die Zuordnung der Dienstwohnung zu einer einfachen Wohnlage im Rahmen der im Jahre 1992 erfolgten Festsetzung sei eine Bindung für die späteren Festsetzungen eingetreten. Entgegen der Auffassung der OFD könne in Anbetracht der vorhandenen besonderen Nachteile auch tatsächlich nicht von einer mittleren Wohnlage ausgegangen werden. Die Lärmbelästigungen seien seit der Festsetzung im Jahre 1992 unverändet geblieben, was auch der Leiter der Justizvollzugsanstalt K. bestätigt habe. Für die von der Beklagten übernommenen Schönheitsreparaturen könne kein an Prozentsätzen orientierter Zuschlag angesetzt werden. Zudem handele es sich dabei um eine Nebenleistung im Sinne der Dienstwohnungsverordnung. Schließlich liege ein Verstoß gegen das Gleichbehandlungsgebot aus Art. 3 Abs. 1 GG vor, da im Vergleich zu den Mietern privaten Wohnraums eine grundrechtlich erhebliche Benachteiligung vorliege. Diese sei darin zu sehen, dass die dienstwohnungsrechtlichen Vorschriften keinen annähernd vergleichbaren Schutz bei einer Erhöhung der Dienstwohnungsvergütung wie die bürgerlich-rechtlichen Regelungen bei einer Mieterhöhung gewährten.

Der Kläger hat seinen erstinstanzlichen Antrag dahingehend neu gefasst, dass er beantragt,

den Bescheid des Präsidenten des Justizvoll- zugsamts Rheinland vom 12. September 1995 in der Gestalt dessen Widerspruchsbescheids vom 16. Januar 1996 insoweit aufzuheben, als darin eine Dienstwohnungsvergütung von mehr als 352,70 DM festgesetzt worden ist.

Der Kläger beantragt,

das angefochtene Urteil zu ändern und nach dem neu gefassten erstinstanzlichen Antrag zu erkennen.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Zur Begründung stützt sie sich auf das angefochtene Urteil und führt ergänzend an: Die OFD habe sich nicht ausschließlich an dem örtlichen Mietspiegel orientiert, sondern sei lediglich von diesem ausgegangen und habe dann die weiteren Besonderheiten der Dienstwohnung des Klägers berücksichtigt.

Zur Aufklärung der Sachlage hat ein Ortstermin durch den Berichterstatter stattgefunden. Wegen der näheren Einzelheiten wird auf das Terminsprotokoll und die anläßlich des Ortstermins gefertigten Fotos verwiesen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Gerichtsakten und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten (2 Bände) sowie auf das Gutachten Nr. 131/85 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in K. vom 12. Mai 1986, den Ausbauplan der Justizvollzugsanstalt K. sowie die vom Kläger eingereichte Zusammenstellung der K. Mietspiegel Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Berufung hat keinen Erfolg.

Die Klage ist unbegründet. Der angefochtene Bescheid des Präsidenten des Justizvollzugsamts Rheinland vom 12. September 1995 in der Gestalt dessen Widerspruchsbescheids vom 16. Januar 1996 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

Rechtsgrundlage für die vom Präsidenten des Justizvollzugsamts Rheinland getroffene Festsetzung der Dienstwohnungsvergütung auf 590,74 DM ist § 3 Abs. 1 der Verordnung über Dienstwohnungen für die Beamten und Richter des Landes Nordrhein-Westfalen, die Beamten der Gemeinden und Gemeindeverbände sowie die Beamten der Landesversicherungsanstalten Rheinprovinz und Westfalen (Dienstwohnungsverordnung - DWVO -) in der Fassung der Bekanntmachung vom 9. November 1969 (GV.NRW. 1966 S. 48) und der bis zur Verordnung vom 25. Februar 1983 (GV.NRW. S. 133) eingetretenen Änderungen. Danach ist die Dienstwohnungsvergütung der Betrag, der dem Beamten bei Einräumung einer Dienstwohnung auf seine Dienstbezüge angerechnet wird; sie ist nach dem örtlichen Mietwert festzusetzen.

Ob der Kläger zu der Neufestsetzung der Dienstwohnungsvergütung ordnungsgemäß angehört und der angefochtene Bescheid ausreichend begründet worden ist, bedarf keiner Vertiefung. Da die Festsetzung der Dienstwohnungsvergütung mangels eines Beurteilungs- oder Ermessensspielraums eine gebundene Entscheidung ist,

vgl. OVG NRW, Urteile vom 16. Juni 1988 - 12 A 374/87 - und vom 19. Juni 1989 - 12 A 569/87 -,

hätte der Präsident des Justizvollzugsamts Rheinland, das Vorliegen eines Form- oder Verfahrensmangels unterstellt, jedenfalls in der Sache keine andere Entscheidung treffen können. Mit Blick darauf ist eine unzureichende Anhörung des Klägers und eine nicht ausreichende Begründung des Bescheids nach § 46 VwVfG NRW in der bei Erlass des Widerspruchsbescheids maßgeblichen Fassung unerheblich.

In der Sache genügt die in dem angefochtenen Bescheid getroffenen Festsetzung der Dienstwohnungsvergütung den gesetzlichen Anforderungen.

Gemäß § 3 Abs. 1 DWVO ist die Dienstwohnungsvergütung entsprechend dem örtlichen Mietwert für die vom Kläger bewohnte Wohnung festzusetzen. Der örtliche Mietwert einer Wohnung ist nach § 2 Abs. 3 DWVO durch Vergleich mit den Mieten zu ermitteln, welche in derselben Gemeinde für Wohnungen gezahlt werden, die nach ihrer Lage und Art und nach anderen, den Mietwert beeinflussenden besonderen Umständen vergleichbar sind.

Entgegen der Auffassung des Klägers hat die OFD bei der Ermittlung der Miete für vergleichbare Wohnungen zu Recht im Grundsatz auf den "K. Mietspiegel für nicht öffentlich geförderte Wohnungen, Stand: 1. Juni 1994" - im Folgenden: K. Mietspiegel -, zurückgegriffen.

Vgl. für die Anknüpfung an Vergleichsmieten für nicht öffentlich geförderte Wohnungen: BAG, Urteil vom 29. November 1985 - 7 AZR 346/82 -, AP Nr. 1 zu § 65 BAT.

Der Mietspiegel einer Gemeinde dient - wie für den K. Mietspiegel in dessen allgemeinen Erläuterungen ausdrücklich dargelegt - allgemein als Richtlinie zur Ermittlung ortsüblicher Vergleichsmieten. Er wird regelmäßig durch Vereinigungen der Vermieter, der Mieter, der Makler und der gemeindlichen Wohnungsämter zusammengestellt und beruht damit auf Erfahrungen und Einschätzungen von sachkundigen Stellen, die mit den Verhältnissen des örtlichen Wohnungsmarkt hinlänglich vertraut sind. Mit Blick darauf entbehrt der Einwand des Klägers, die OFD hätte anstelle des Rückgriffs auf den K. Mietspiegel eigene Ermittlungen anstellen müssen, einer hinreichenden Grundlage. Ebenso besteht kein Anlass, die inhaltliche Richtigkeit des Mietspiegels und dessen Eignung zum Nachweis der Marktmiete in Frage zu stellen.

Vgl. zur Kompetenz für eine derartige Überprüfung: BVerwG, Urteil vom 26. Januar 1996 - 8 C 19/94 -, BVerwGE 100, 262 = Buchholz 454.9 Mietpreisrecht Nr. 15 = DÖV 1996, 741 = DVBl. 1996, 993 = NJW 1996, 2046.

Gegen die Anwendbarkeit das Mietspiegels konkret auf seine Wohnung kann der Kläger nicht mit Erfolg einwenden, deren Lage sei durch derartige Besonderheiten geprägt, dass keine vergleichbare Wohnung im Stadtgebiet K. vorhanden sei. Dem ist entgegenzuhalten, dass die vom Kläger insbesondere mit Blick auf die Nähe zur Justizvollzugsanstalt angeführten Lagenachteile seiner Wohnung im Rahmen der Anwendung des K. Mietspiegel durch die Einordnung in die dort für die unterschiedlichen Wohnlagen vorgesehenen Spannen sowie durch die Vornahme von besonderen, an die vorhandenen Gegebenheiten anknüpfenden Abschlägen hinlänglich Berücksichtigung finden können. Dass die die Besonderheit der Wohnung des Klägers prägenden Umstände auf diese Art und Weise nicht ausreichend in die Ermittlung der Mieten für vergleichbare Wohnungen einfließen können, lässt das Vorbringen des Klägers nicht hervortreten und ist auch sonst nicht ersichtlich.

Soweit der Kläger sich für die Unanwendbarkeit des Mietspiegels auf den Umstand beruft, eine Dienstwohnung werde im Gegensatz zu den auf dem privaten Markt vermieteten Wohnungen durch einen dienstrechtlichen Zuweisungsakt vergeben und es existiere deshalb kein "Marktwert", trägt er der Tatsache nicht hinreichend Rechnung, dass die Dienstwohnungsverordnung ausdrücklich vorgibt, den örtlichen Mietwert anhand der Mieten für vergleichbare Wohnungen auf dem freien Wohnungsmarkt zu ermitteln. Der Umstand, dass es sich um eine Dienstwohnung handelt, die gerade nicht auf der Grundlage eines zwischen dem Vermieter und dem Mieter abgeschlossenen Mietvertrags vermietet wird, ist deshalb für die Ermittlung des örtlichen Mietwerts außer Betracht zu lassen.

Auf der Grundlage des K. Mietspiegels hat die OFD für die Dienstwohnung des Klägers zutreffend einen örtlichen Mietwert von 590,40 DM ermittelt.

So ist bei der Ermittlung der Mieten für mit der Dienstwohnung des Klägers vergleichbare Wohnungen zu Recht der Mittelwert der im K. Mietspiegel für Wohnungen in einer mittleren Wohnlage angegebenen Spanne zugrunde gelegt worden.

Für die Ausgangseinordnung der Dienstwohnung des Klägers in den Bereich einer mittleren Wohnlage ist von der Feststellung des K. Mietspiegels auszugehen, dass es sich bei den mittleren Wohnlagen um normale Wohnlagen ohne besondere Vor- und Nachteile handelt und die überwiegende Zahl der Wohnungen innerhalb des Stadtgebiets in diesen Wohngegenden liegt. Eine Einordnung in den Bereich einer einfachen Wohnlage käme nach dem K. Mietspiegel nur dann in Betracht, wenn das Wohnen kontinuierlich erheblich beeinträchtigt und dadurch der Wohnwert gemindert würde. Davon kann für den Bereich, in dem die Dienstwohnung des Klägers liegt, auf Grund der im Rahmen des Ortstermins getroffenen Feststellungen nicht ausgegangen werden. Dort konnten keine Umstände festgestellt werden, die eine erhebliche Minderung des Wohnwerts rechtfertigen könnten. Vielmehr gliedert sich der Bereich der Justizvollzugsanstalt mit den ihr zugehörigen Dienstwohnungen in eine - wie auch der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in K. in seinem Gutachten Nr. 131/85 vom 12. Mai 1986 dargelegt hat - insgesamt freundliche Wohnlage ein, die im Westen durch eine Ein- /Zweifamilenhaussiedlung, im Norden und Osten durch Kleingartenanlagen sowie im Süden früher durch ein (stillgelegtes) Kasernengelände - und nunmehr durch eine Neubausiedlung - geprägt ist.

Die Festlegung auf den Mittelwert der für Wohnungen in einer mittleren Wohnlage vorgesehenen Spanne rechtfertigt sich aus der Tatsache, dass keine besonderen Umstände vorliegen, auf die ein Abweichen von diesem Wert gestützt werden könnte.

Der sich danach ergebende Betrag von 12,30 DM/qm ist von der OFD entgegen der Auffassung des Klägers zu Recht um nicht mehr als 20 % wegen der Nähe zur Justizvollzugsanstalt gemindert worden. Zutreffend hat es die OFD als einen den Wohnwert erheblich mindernden Umstand angesehen, unmittelbar angrenzend an eine Justizvollzugsanstalt zu wohnen. Schon allein das Vorliegen dieser Tatsache vermag nach allgemeiner Einschätzung die Minderung des Wohnwerts einer Wohnung zu begründen. Hinzu kommen die Einfriedung des gesamten Geländes der Justizvollzugsanstalt mit den ihr zugehörigen Dienstwohnungen durch einen 1,75 Meter hohen Maschendrahtzaun, die Erreichbarkeit der Wohnung ausschließlich durch den äußeren Eingangsbereich der Justizvollzugsanstalt sowie die Beeinträchtigungen durch den Anstaltsbetrieb als solchen, wie sie sich beispielsweise aus mit dem allgemeinen Betrieb verbundenem Lärm, aus - auch während der Nachtzeit erfolgenden - Lautsprecherdurchsagen, aus Scheinwerfereinstrahlungen, aus Hubschrauberan- und -abflügen und aus Alarmklingeln ergeben. Demgegenüber spricht aber gegen die Annahme eines höheren Abschlags als 20 %, dass die das Gelände der Justizvollzugsanstalt abgrenzende sechs Meter hohe Mauer von der Wohnung des Klägers nicht zu sehen und auch die das gesamte Gelände umschließende Umzäunung angesichts der vorhandenen Bepflanzung kaum wahrzunehmen ist sowie eine Möglichkeit der Beobachtung des eigenen Wohn- und Aufenthaltsbereichs von der in die Anstaltsmauer integrierten Beobachtungskanzel aus wegen der Lage der Wohnung des Klägers einerseits und wegen des dazwischen liegenden Pflanzenbewuchses andererseits nicht besteht.

Der Ansatz eines weiteren Abschlags für die zweifelsohne vorhandenen Lärmbeeinträchtigungen, die von den Bussen und Straßenbahnen, die die nur wenig entfernt liegende Endhaltestelle anfahren und wieder verlassen, von dem Verkehr auf der ebenfalls nur wenig entfernt liegenden und viel befahrenen B. Straße sowie von der in einiger Entfernung verlaufenden Bahnlinie ausgehen, war entbehrlich, da die damit verbundene Minderung des Wohnwerts ausgeglichen wird durch die ebenfalls festzustellenden wohnwerterhöhenden Umstände, wie sie insbesondere in der Lage der Wohnung in einem Einfamilienhaus, der baujahrsuntypischen Ausstattung mit Isoverglasung bzw. mit Doppelfenstern, der Gartenbenutzung sowie der guten Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und der schnellen Erreichbarkeit der Innenstadt einerseits und der Autobahn anderseits zu sehen sind.

Ebenfalls zu Recht hat die OFD mit Blick darauf, dass die Schönheitsreparaturen von der Beklagten übernommen werden, einen Zuschlag von 7 % angenommen. Damit wird der für private Mietverhältnisse regelmäßig anzutreffenden Vereinbarung Rechnung getragen, die dem Mieter kraft Mietvertrags die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auferlegt.

Vgl. Hochhausen/Henneböhle/Frerk, Dienstwohnungsvorschriften Nordrhein-Westfalen, Teil B § 2 DWVO Anm. 3.

Entgegen der Auffassung des Klägers begegnet es keinen Bedenken, die mit der Übernahme der Schönheitsreparaturen bedingten Vorteile in einem Prozentsatz zu bemessen. Zwar ist dem Kläger zuzugestehen, dass dies zu Ungereimtheiten führen kann, die insbesondere darin ihre Ursache haben, dass die Höhe der Kosten für die Schönheitsreparaturen unabhängig von der Wohnlage sind, durch eine prozentuale Bemessung jedoch für gleich große Wohnungen in verschiedenen Wohnlagen in unterschiedlichem Umfang in die Berechnung des örtlichen Mietwerts einfließen. Das Bestehen derartiger Ungereimtheiten hat ihre Ursache in der mit der prozentualen Bemessungen verbundenen Pauschalierung, die der Beklagten mit Blick auf eine handhabare Verwaltungspraxis in einem gewissen Rahmen zuzugestehen ist. Ob dieser Rahmen in bestimmten Fällen überschritten wird, bedarf keiner Entscheidung, da jedenfalls für die Wohnung des Klägers kein Anhalt für Annahme besteht, dass der konkret in Ansatz gebrachte Betrag von monatlich 41,50 DM in keiner hinreichenden Relation zu den für den Kläger vorhandenen Vorteilen steht. Dies gilt umsomehr, als der sich daraus ergebende Betrag von 0,86 DM/qm noch deutlich unter der Höchstgrenze von 1,- DM liegt, die § 28 Abs. 4 Satz 2 der Zweiten Berechnungsverordnung in der bis zum 31. Juli 1996 geltenden Fassung (BGBl. 1992 I S. 1250) für den Ansatz von vom Vermieter übernommenen Kosten der Schönheitsreparaturen vorsieht.

Nicht zu beanstanden ist weiterhin die dem Kläger auferlegte Verpflichtung, einen monatlichen Betrag in Höhe von 1,01 DM für einen in der Dienstwohnung bereitgestellten Herd sowie einen weiteren monatlichen Betrag in Höhe von 1,29 DM für eine bereitgestellte Spüle zu zahlen. Demgegenüber kann der Kläger sich nicht mit Erfolg darauf berufen, bei diesen Gegenständen handele es sich nicht um solche, die unter § 2 Abs. 5 DWVO fielen, vielmehr seien diese als Ausstattungsgegenstände und Geräte im Sinne von § 17 DWVO anzusehen. Dieser Einwand kann schon deshalb zu keinem anderen Ergebnis führen, weil die OFD diese Positionen zwar unter der Überschrift "Entschädigungen für besondere Ausstattungen gemäß § 2 Abs. 5 DWVO" in die Berechnung aufgenommen hat, tatsächlich jedoch den Anforderungen des § 17 Abs. 2 DWVO entsprechend eine jährliche Entschädigung in Höhe von 5 % des Gebrauchswerts erhoben und diese auf die einzelnen Monate umgelegt hat.

Der sich aus dieser Berechnung ergebende örtliche Mietwert von 590,40 DM und die dem entsprechende Höhe der Dienstwohnungsvergütung begegnet entgegen der Auffassung des Klägers auch im Verhältnis zu der mit Bescheid vom 1. September 1992 erfolgten Festsetzung keinen Bedenken. Dabei ist dem Kläger zuzugestehen, dass die Dienstwohnungsvergütung um 237,70 DM und damit mehr als 65 % höher liegt als die unter dem 1. September 1992 festgesetzte. Dieser Umstand vermag jedoch nicht zu einem anderen Ergebnis zu führen. Bei der Neufestsetzung der Dienstwohnungsvergütung besteht keine Bindung an Höchststeigerungsraten, wie sie im bürgerlich-rechtlichen Mietrecht gelten. Mietrechtliche Vorschriften sind auf die Erhöhung der Dienstwohnungsvergütung nicht anzuwenden.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 16. Juni 1988 - 12 A 374/87 - und Urteil vom 19. Juni 1989 - 12 A 569/87 -.

Auch unter fürsorgerechtlichen Gesichtspunkten bestehen gegen die Erhöhung keine Bedenken. Die Zuweisung einer Dienstwohnung stellt einen Sachbezug dar und der Dienstherr ist auf Grund seiner haushaltsrechtlichen Bindung aus § 52 LHO NRW verpflichtet, Angehörigen des öffentlichen Dienstes Sachbezüge nur gegen angemessenes Entgelt zu gewähren. Der Fürsorgepflicht des Dienstherrn wird ausreichend durch die Regelung in § 4 DWVO über die Staffelung der Dienstwohnungsvergütung nach dem monatlichen Bruttodienstbezug des jeweiligen Beamten Rechnung getragen.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 19. September 1991 - 12 A 1271/88 -.

Dieser Regelung hat der Präsident des Justizvollzugsamts Rheinland in dem angefochtenen Bescheid dadurch Rechnung getragen, indem er die Dienstwohnungsvergütung mit der Maßgabe festgesetzt hat, dass sie die höchste Dienstwohnungsvergütung nach § 4 DWVO nicht übersteigen darf. Diese Einschränkung kam auch zugunsten des Klägers zum Tragen, da sich für ihn angesichts seiner Bruttodienstbezüge in Höhe von 4.384,74 DM im Zeitpunkt des Erlasses des Widerspruchsbescheids die höchste Dienstwohnungsvergütung auf 575,- DM belief.

Mit Blick darauf kann sich der Kläger auch nicht mit Erfolg auf eine gleichheitssatzwidrige Ungleichbehandlung berufen. Für einen Verstoß gegen Art. 3 Abs. 1 GG fehlt es schon an dem Vorliegen gleicher Fallgestaltungen. Denn die Zuweisung einer Dienstwohnung, die im Zusammenhang mit dem Dienst- und Treueverhältnis des Beamten zu seinem Dienstherrn steht, unterscheidet sich grundlegend von der Anmietung einer Wohnung auf dem freien Wohnungsmarkt.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO und der Ausspruch über ihre vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen hierfür nicht vorliegen (§ 134 Abs. 2 VwGO, § 127 BRRG).

Rechtsmittelbelehrung

Die Nichtzulassung der Revision kann durch Beschwerde angefochten werden.

Die Beschwerde ist beim Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein- Westfalen, Aegidiikirchplatz 5, 48143 Münster, innerhalb eines Monats nach Zustellung dieses Urteils einzulegen. Die Beschwerde muss das angefochtene Urteil bezeichnen.

Die Beschwerde ist innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils zu begründen. Die Begründung ist bei dem oben genannten Gericht einzureichen.

Für das Beschwerdeverfahren besteht Vertretungszwang; dies gilt auch für die Einlegung der Beschwerde und für die Begründung. Danach muss sich jeder Beteiligte, soweit er einen Antrag stellt, durch einen Rechtsanwalt oder einen Rechtslehrer an einer deutschen Hochschule als Bevollmächtigten vertreten lassen. Juristische Personen des öffentlichen Rechts und Behörden können sich auch durch Beamte oder Angestellte mit Befähigung zum Richteramt sowie Diplomjuristen im höheren Dienst vertreten lassen.