Mietervorkaufsrecht: Zugang der Ausübungserklärung beim Notar und missbräuchliche Preisaufteilung
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin verfolgte nach einseitiger Erledigungserklärung die Feststellung der Erledigung, nachdem der Beklagte widersprochen hatte. Streitpunkt war, ob der Beklagte sein Mietervorkaufsrecht wirksam ausgeübt hatte, obwohl sein Schreiben nicht an die Verkäuferin adressiert war und einen „abweichenden Kaufpreis“ annahm. Der Senat hält die Berufung für offensichtlich unbegründet, weil der Notar aufgrund Empfangsvollmacht den Zugang für die Verkäuferin bewirkte und die Ausübungserklärung wirksam war. Zudem war die Teilkaufpreisabrede gegenüber dem Vorkaufsberechtigten unwirksam, da sie erkennbar auf Erschwerung/Vereitelung des Vorkaufsrechts durch überhöhte Preise für vorkaufsbelastete Wohnungen angelegt war.
Ausgang: Hinweisbeschluss nach § 522 Abs. 2 ZPO: Berufung soll als offensichtlich unbegründet zurückgewiesen werden.
Abstrakte Rechtssätze
Die Feststellung der Erledigung der Hauptsache setzt voraus, dass der ursprüngliche Antrag zulässig und begründet war und erst durch ein nach Rechtshängigkeit eingetretenes Ereignis gegenstandslos wurde.
Die Ausübung des Mietervorkaufsrechts nach § 577 Abs. 3 BGB kann der Verkäuferin wirksam zugehen, wenn eine im Kaufvertrag erteilte Empfangsvollmacht des Notars die Entgegennahme von Erklärungen des Vorkaufsberechtigten umfasst; der Zugang beim Notar wirkt dann unmittelbar für und gegen die Verkäuferin (§ 164 Abs. 3 BGB).
Der Wirksamkeit einer dem Empfangsvertreter zugegangenen Willenserklärung steht es nicht entgegen, dass das Schreiben formal an Dritte adressiert ist, wenn aus der Übermittlung an den Empfangsvertreter und der interessengerechten Auslegung erkennbar wird, dass die Erklärung gegenüber dem Vertretenen wirken soll.
Eine Vorkaufrechtsausübung ist grundsätzlich unwirksam, wenn der Berechtigte zugleich die Übernahme der mit der Ausübung gesetzlich verbundenen Verpflichtung zur Leistung des mit dem Dritten vereinbarten Preises ablehnt; eine Unwirksamkeit kann jedoch ausgeschlossen sein, wenn der Verpflichtete die Erklärung als wirksam behandelt und hierauf disponiert.
Teilpreisabreden, die darauf angelegt sind, die Ausübung eines Vorkaufsrechts zu vereiteln oder wesentlich zu erschweren (z.B. durch überhöhte Preise für vorkaufsbelastete Einheiten bei Gesamtveräußerung), sind im benachteiligenden Umfang gegenüber dem Vorkaufsberechtigten unwirksam; geschuldet ist dann nur ein angemessener/anteiliger Preis.
Vorinstanzen
Landgericht Aachen, 1 O 180/19
Tenor
Der Senat weist die Parteien darauf hin, dass er beabsichtigt, die Berufung der Klägerin gegen das am 02.04.2020 verkündete Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Aachen – 1 O 180/19 – gemäß § 522 Abs. 2 ZPO als unbegründet zurückzuweisen.
Die Klägerin erhält Gelegenheit zur Stellungnahme zu dem Hinweis innerhalb von drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses (§ 522 Abs. 2 Satz 3 ZPO).
Gründe
I.
Die Berufung hat offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg, weil das angefochtene Urteil weder auf einer Rechtsverletzung beruht noch nach § 529 ZPO zugrunde zu legende Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen (§§ 522 Abs. 2 Nr. 1, 513 Abs. 1 ZPO).
Nachdem der Beklagte der Erledigungserklärung der Klägerin widersprochen hat, ist das Klagebegehren auf Feststellung der Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache gerichtet. Die Erledigungserklärung der Klägerin hindert ein Vorgehen nach § 522 Abs. 2 ZPO nicht (vgl. Zöller/Heßler, 33. Auflage 2020, § 522 ZPO, Rn. 37).
Die Feststellung der Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache setzt voraus, dass der Klageantrag zu 1) – der Klageantrag zu 2) ist rechtskräftig abgewiesen worden - ursprünglich zulässig und begründet war und durch ein nach Rechtshängigkeit eingetretenes Ereignis gegenstandslos geworden ist.
Die Klage auf Feststellung, dass der Beklagte sein Vorkaufsrecht in Bezug auf die Wohnung Nr. 7 nicht wirksam ausgeübt hat, ist zulässig gewesen. Auf die zutreffenden Ausführungen im angefochtenen Urteil nimmt der Senat vollumfänglich Bezug.
Die Klage ist indes unbegründet gewesen, denn der Beklagte hat mit Schreiben vom 05.02.2019 sein Vorkaufsrecht an der streitgegenständlichen Eigentumswohnung Nr. 7 in der A-straße 41, wirksam ausgeübt.
Die mit Schreiben vom 05.02.2019 erfolgte Erklärung des Beklagten, sein Vorkaufrecht an der Wohnung auszuüben, ist nicht deswegen unwirksam, weil das Schreiben an die Gesellschafter der Käuferin, die Herren B und C adressiert war. Gemäß § 577 Abs. 3 BGB ist das Vorkaufsrecht zwar gegenüber dem Verkäufer – hier die Klägerin - zu erklären. Das Schreiben ist der Klägerin jedoch durch Entgegennahme von Notar D zugegangen, weil dieser zur Entgegennahme der Erklärung bevollmächtigt war, § 164 Abs. 3 BGB. Seine Empfangsvollmacht ergibt sich aus dem notariellen Kaufvertrag vom 26.11.2018 (Notar D, UR-Nr. xxx3/E/2018). Die Regelung in Ziff. VII. 3.) des notariellen Kaufvertrages sah vor, dass alle erforderlichen Genehmigungen und Erklärungen zu der notariellen Urkunde mit Eingang bei Notar D allen Beteiligten gegenüber unmittelbar wirksam werden sollten. Der Notar sollte dem vorkaufsberechtigten Mieter – hier dem Beklagten - den notariellen Kaufvertrag zur Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechts mitteilen und dessen Verzichtserklärung entgegennehmen. Die Bevollmächtigung zur Entgegennahme von Erklärungen des Vorkaufsberechtigten war dabei nicht auf die Verzichtserklärung beschränkt. Denn die Reichweite einer Empfangsvollmacht kann nicht vom Inhalt der angeforderten Erklärung abhängen. Der Senat schließt sich der Rechtsprechung des Oberlandesgerichts Düsseldorf im Urteil vom 21.07.2017 (Az.9 U 21/17) an. Der Beklagte durfte die Vollmachtserteilung im Kaufvertrag, der dem Beklagten durch den Notar übersandt worden war, so verstehen, dass dieser nicht nur zu Entgegennahme einer Verzichtserklärung, sondern auch zur Entgegennahme einer Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechts befugt war.
Die Willenserklärung des Beklagten entfaltete mit Zugang bei Notar D gegenüber der Klägerin unmittelbare Wirkung. Dies gilt ungeachtet der Tatsache, dass das Schreiben des Beklagten an Herrn B und Herrn C und nicht an die Klägerin als Verkäuferin adressiert war. Indem der Beklagte das Schreiben an den Notar übersandte, hat er zu erkennen gegeben, dass das Schreiben auch gegenüber der Klägerin Wirkung entfalten sollte. Dies entspricht einer interessengerechten Auslegung. Denn der Beklagte wollte erkennbar die an die Ausübung des Vorkaufsrechts geknüpften Rechtsfolgen herbeiführen. Die mit der Berufung aufgeworfene Frage, ob der Notar eine nicht an die Klägerin als Verkäuferin adressierte Erklärung annehmen musste, stellt sich nicht. § 164 Abs. 3 BGB setzt auf Seiten des Empfangsvertreters den tatsächlichen Zugang der Willenserklärung voraus. Auf seinen inneren oder nach außen erkennbar gewordenen Vertreterwillen kommt es nicht an (Erman/Maier-Reimer/Finkenauer, 16. Auflage 2020, § 164 BGB, Rn. 27).
Der Beklagte hat sein Vorkaufsrecht wirksam ausgeübt.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs übt der Vorkaufsberechtigte sein Vorkaufsrecht dann nicht wirksam aus, wenn er zugleich ablehnt, die mit seiner Erklärung verbundenen Verpflichtungen zu tragen. Einer solchen Willenserklärung sei nach dem Grundsatz von Treu und Glauben die rechtliche Anerkennung zu versagen. Das Gesetz knüpfe an die Ausübung des Vorkaufsrechts unmittelbar die rechtliche Folge, dass der Berechtigte dem Verpflichteten das Gleiche zu leisten habe wie der Dritte (BGH, Urteil vom 20.06.1962 – V ZR 157/60 – juris Rn. 53; Urteil vom 16.11.1965 – V ZR 26/63 – juris Rn. 33; Urteil vom 25.11.1987 – VIII ZR 283/86 – juris Rn. 22).
Die Klägerin weist zunächst zu Recht darauf hin, dass der Beklagte es mit der Formulierung „Meiner Auffassung nach ist mit Ausübung des Vorkaufsrechts ein abweichender Kaufpreis zu zahlen“ abgelehnt hat, die mit der Ausübung des Vorkaufsrechts verbundene Pflicht, den zwischen der Klägerin und der Käuferin, der C/B GbR vereinbarten Kaufpreis zu leisten, zu übernehmen. Indem der Beklagte seine Auffassung äußerte, es sei ein „abweichender Kaufpreis“ zu zahlen, hat er nach verständiger Auslegung der Erklärung einen Kaufvertrag zu den mit der C/B GbR vereinbarten Bedingungen abgelehnt. Er hat deutlich gemacht, sich nicht an die Kaufpreisvereinbarung gebunden zu fühlen.
Vorliegend liegen jedoch besondere Umstände vor, die eine Ausnahme von dem Grundsatz der Unwirksamkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertigen.
Eine solche Ausnahme ist dann gegeben, wenn der Vorkaufsverpflichtete, obwohl der Vorkaufsberechtigte es abgelehnt hatte, den von dem Vorkaufsverpflichteten mit dem Dritten vereinbarten Kaufpreis zu zahlen, von der Wirksamkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts ausgegangen war (vgl. BGH aaO unter Hinweis auf BGH, Urteil vom 26.06.1963, V ZR 180/61; OGK/Daum, Stand 01.10.2020, § 464 Rn. 11.1). Die Klägerin hat die Ausübungserklärung des Beklagten nicht etwa zurückgewiesen, sondern sie als wirksam angesehen. Dies folgt daraus, dass sie durch Schreiben ihres Bevollmächtigten Rechtsanwalt E vom 22.02.2019 (Bl. 122 d.A.) den Beklagten unter Berufung auf das ausgeübte Vorkaufsrecht zur Terminvereinbarung bezüglich einer Vertragsunterzeichnung aufgefordert hat. Auch wenn sie der Auffassung gewesen sein sollte, der Beklagte sei verpflichtet, den mit der C/B GbR vereinbarten Kaufpreis zu zahlen, ging sie jedenfalls davon aus, dass der Beklagte sein Vorkaufsrecht wirksam ausgeübt hatte und ein Kaufvertrag mit ihm abzuschließen war. Daran muss sich die Klägerin festhalten lassen.
Darüber hinaus ist die mit der Ausübung des Vorkaufsrechts geäußerte Rechtsauffassung des Beklagten, es sei ein abweichender, d.h. niedriger Kaufpreis geschuldet, aber auch deswegen unschädlich, weil die Kaufpreisabrede im notariellen Kaufvertrag vom 26.11.2018 gegenüber dem Beklagten unwirksam war, weil sie darauf angelegt war, dem Beklagten die Ausübung seines Vorkaufsrechts unmöglich zu machen oder zu erschweren.
Soll durch die Festsetzung des Kaufpreises die Ausübung des Vorkaufsrechts vereitelt oder wesentlich erschwert werden, ist der Kaufvertrag in dem den Vorkaufsberechtigten benachteiligenden Umfang unwirksam (BGH, Urteil vom 20.06.1962 – V ZR 157/60 – juris Rn. 54; Urteil vom 16.11.1965 – V ZR 26/63 – juris Rn. 35). Hat ein Eigentümer mehrere Eigentumswohnungen zu einem Gesamtpreis verkauft und mit dem Käufer einen besonders hohen Teilpreis für eine bestimmte Wohnung vereinbart, um einen bestimmten Mieter von der Ausübung seines Vorkaufrechts abzuhalten, so wirkt die Vereinbarung des Teilpreises nicht gegenüber dem Vorkaufsberechtigten. Dieser muss nicht den mit dem Dritten vereinbarten Teilpreis, sondern nur den niedrigeren anteiligen Preis bezahlen (Blank/Börstinghaus, 6. Auflage 2020, § 577 BGB, Rn. 58).
Dass der für die Wohnung Nr. 7 vereinbarte Kaufpreis von 62.000 € dazu diente, den Beklagten von der Ausübung seines Vorkaufsrechts abzuhalten, schließt der Senat aus der Preisgestaltung für die von der Käuferin erworbenen sechs Eigentumswohnungen (Nr. 1, 2, 3, 4, 5 und 7). Der Umstand, dass die mit einem Vorkaufsrecht belegten Wohnungen Nr. 2, 3, 5 und 7 im Verhältnis zu den nicht mit einem Vorkaufsrecht belegten Wohnungen Nr. 1 und 4 zu einem wesentlich höheren Kaufpreis verkauft wurden, lässt auf die Absicht der Vertragsparteien schließen, die Vorkaufsberechtigten F G (Beklagter), H G und I J zu benachteiligen und ihnen die Ausübung ihres Vorkaufsrechts zu erschweren. Zwischen den Kaufpreisen der mit einem Vorkaufsrecht belasteten Wohnungen und den übrigen Wohnungen bestand ein eklatantes Missverhältnis. Von den sechs Wohnungen war die Wohnung Nr. 4 mit einem Kaufpreis von 61.490 € sowohl absolut als auch relativ betrachtet die Preisgünstigste. Dabei hätte der Umstand, dass sie nicht vermietet war und die C/B GbR bei einer Neuvermietung einen deutlich höheren Mietzins hätte verlangen können, als den (unter der ortsüblichen Miete liegenden) Mietzins, den die vorkaufsberechtigten Mieter der übrigen Wohnungen zahlten, zu einem vergleichsweise wesentlich höheren Kaufpreis führen müssen. Die 47,8 m² große Wohnung Nr. 4 ist trotz ihres wirtschaftlichen Vorteils der Möglichkeit einer Neuvermietung mit 61.490 € jedoch zu einem niedrigeren Kaufpreis verkauft worden, als die lediglich 32,2 m² großen, zu einem niedrigen Mietzins vermieteten und mit einem Vorkaufsrecht belasteten Wohnungen Nr. 3, 5 und 7, welche zu einem Preis von jeweils 62.000 € verkauft wurden. Die Klägerin bestreitet auch gar nicht, dass der Kaufpreis für die mit einem Vorkaufsrecht belasteten Wohneinheiten bewusst höher angesetzt wurde. Soweit sie allerdings argumentiert, die Käuferin C/B GbR habe die Überlegung angestellt, dass sie den Mietzins der vermieteten Wohnungen nicht schnell auf das marktübliche Niveau würde anheben können und dass aber die „verzögerte Amortisation des Invests“ durch eine Anhebung der mit einem Vorkaufsrecht belasteten Wohneinheiten kompensiert werden könne, um für den Fall, dass das Vorkaufsrecht tatsächlich ausgeübt werde, die ihr verbleibenden Wohnungen preiswerter zu bekommen, überzeugt dies in keiner Weise. Im Falle der Ausübung des Vorkaufsrechts der Mieter hätte die C/B GbR keine „verzögerte Amortisation ihres Invests“ befürchten müssen, weil nicht sie, sondern die jeweiligen Mieter die Wohnungen erworben hätten und sie daher auch keine Investition hätte tätigen müssen. Die Klägerin trägt selbst vor, dass die Käuferin den gesamten für alle Wohnungen zu zahlenden Kaufpreis in der Weise auf die einzelnen Wohnungen aufteilen wollte, dass sie im Fall der Ausübung der Vorkaufsrechte durch die Mieter die ihr verbleibenden Wohnungen zu einem besonders günstigen Preis bekam. Dass die Vorkaufsberechtigten im Gegenzug einen besonders hohen Preis würden bezahlen müssen und ihnen dadurch der Erwerb der Wohnungen zumindest wesentlich erschwert, wenn nicht sogar vereitelt werden würde, war den Käufern bewusst und von ihnen gewollt. Die Klägerin kann auch nicht geltend machen, ihr selbst sei es ausschließlich darum gegangen, einen bestimmten Gesamtkaufpreis für die Wohnungen zu bekommen und es sei ihr einerlei gewesen, wie sich dieser auf die einzelnen Wohnungen verteilte. Denn nach ihrem eigenen Vortrag war der von ihr in die Verkaufsverhandlungen eingeschaltete Herr K über die Überlegungen und Beweggründe der Käuferin zu der Kaufpreisgestaltung nicht nur informiert, sondern bestärkte diese auch. Das Verhalten des Herrn K und sein Wissen muss sich die Klägerin gemäß §§ 278, 166 BGB zurechnen lassen. Im Übrigen war aber auch für die Klägerin aufgrund der aus den von ihr unterzeichneten Kaufverträgen ersichtlichen Preisgestaltung zu ersehen, dass die mit einem Vorkaufsrecht belasteten Wohnungen zu einem verhältnismäßig überhöhten Preis verkauft wurden.
II.
Bei dieser Sachlage gibt die Berufung zu einer Abänderung des angefochtenen Urteils insgesamt keine Veranlassung. Die Rechtssache hat keine rechtsgrundsätzliche Bedeutung (§ 522 Abs. 2 Nr. 2 ZPO). Weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern eine Entscheidung des Senats aufgrund mündlicher Verhandlung (§ 522 Abs. 2 Nr. 3 ZPO); eine mündliche Verhandlung erscheint unter Berücksichtigung aller weiteren Aspekte des Rechtsstreites auch aus sonstigen Gründen nicht geboten (§ 522 Abs. 2 Nr. 4 ZPO). Auf die bei förmlicher Entscheidung nach § 522 Abs. 2 ZPO dem Rechtsmittelführer verloren gehende Möglichkeit einer Kosten sparenden Rücknahme nach Nr. 1222 Kostenverzeichnis zum GKG wird vorsorglich hingewiesen.