Hinweisbeschluss: Berufung gegen Abweisung von Schadensersatzklage gegen Zwangsverwalter als unbegründet
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin begehrt Schadensersatz vom Zwangsverwalter wegen angeblicher Vermietungsunterlassung, verspäteter Nebenkostenabrechnung und überteuerter Reparaturen. Das OLG Köln hält die Berufung für unbegründet, da die Klägerin keinen schlüssigen Vortrag zu Pflichtverletzungen und Schaden geführt habe. Die Beauftragung von Maklern genügt grundsätzlich der Pflicht des Zwangsverwalters; verspätete Abrechnung führt nur unter bestimmten Voraussetzungen zu einem Schadensersatzanspruch.
Ausgang: Berufung der Klägerin gegen die Abweisung der Schadensersatzklage gegen den Zwangsverwalter als unbegründet zurückzuweisen
Abstrakte Rechtssätze
Der Zwangsverwalter hat die Pflicht, das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsgemäß zu nutzen; der Kläger trägt die Darlegungslast für eine schuldhafte Verletzung dieser Pflicht.
Die Beauftragung marktüblicher Makler erfüllt bei Leerstand im Regelfall die Pflicht des Zwangsverwalters zur Vermittlung von Mietinteressenten; Details zur Tätigkeit des Maklers liegen grundsätzlich außerhalb der Sphäre des Zwangsverwalters.
Kommt es zu einer verspäteten Nebenkostenabrechnung nach § 556 Abs. 3 BGB, ist nur die Nachforderung des die Vorauszahlungen übersteigenden Betrags ausgeschlossen; Schadensersatz entsteht nur, wenn nachgewiesen wird, dass solche Nachforderungen bestanden und nicht durchsetzbar waren.
Behauptungen über überhöhte Handwerkerkosten sind nicht durch einen Vergleich mit früheren Wartungspreisen allein begründet; aus Rechnungen, die konkrete Sanierungsarbeiten ausweisen, kann nicht ohne weiteres auf unangemessene Preise geschlossen werden.
Tenor
Der Senat weist die Parteien darauf hin, dass er beabsichtigt, die Berufung der Klägerin gegen das am 10. März 2011 verkündete Urteil der Einzelrichterin der 14. Zivilkammer des Landgerichts Köln – 14 O 877/10 – gemäß § 522 Abs. 2 ZPO als unbegründet zurückzuweisen.
Die Klägerin erhält Gelegenheit, zu dem Hinweis innerhalb von zwei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses Stellung zu nehmen.
Gründe
I. Die Berufung hat keine Aussicht auf Erfolg, weil das angefochtene Urteil weder auf einer Rechtsverletzung beruht noch nach § 529 ZPO zugrunde zu legende Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen (§§ 522 Abs. 2 Nr. 1, 513 Abs. 1 ZPO).
Das Landgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. Die Klägerin kann von dem Beklagten gemäß § 154 ZVG die Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 26.597,74 € nicht verlangen.
1. Soweit die Klägerin dem Beklagten vorwirft, drei Wohnungen in der Zeit vom 1.2.2005 bis 31.12.2005, 1.9.2005 bis 30.6.2006 und 1.8.2006 bis 31.1.2007 nicht vermietet und hierdurch einen Mietausfall von 13.037,00 € verursacht zu haben, hat sie eine Verletzung der dem Beklagten als Zwangsverwalter obliegenden Pflicht, das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsgemäß zu nutzen (§ 152 Abs. 1 ZVG), nicht schlüssig dargelegt.
Dies würde auch dann gelten, wenn man entsprechend der von der Klägerin in der Berufungsbegründung vertretenen Auffassung eine sekundäre Darlegungslast des Beklagten annehmen würde, näher vorzutragen, was konkret er zur Vermietung der Wohnungen unternommen hat. Einer solchen sekundären Darlegungslast hat der Beklagte entsprochen. Er hat – ausweislich des landgerichtlichen Urteils unbestritten (§ 314 ZPO) – vorgetragen, dass er zwei Maklerfirmen mit der Vermittlung der Vermietung beauftragt habe. Was die Maklerfirmen im Einzelnen getan haben, musste der Beklagte nicht darlegen, weil es außerhalb seines eigenen Verantwortungsbereichs liegt.
Durch die Beauftragung eines Maklers kommt ein Zwangsverwalter bei Leerstand einer Wohnung in aller Regel seinen Pflichten ausreichend nach. Ein mit dem Markt vertrauter und ständig mit Vermietungen befasster Makler hat grundsätzlich bessere Möglichkeiten, einen Mieter zu akquirieren, als der Zwangsverwalter selbst. Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn der Zwangsverwalter weiß oder sich ihm aufdrängen muss, dass der Makler keine oder keine ausreichenden Vermittlungstätigkeiten entfaltet. Hierfür ergeben sich aus dem Vortrag der Klägerin und dem unstreitigen Sachverhalt keine Anhaltspunkte. Dass die beauftragten Makler über mehrere Monate keinen Mieter beibrachten, musste aus Sicht des Beklagten nicht gegen eine ausreichende Vermittlungstätigkeit sprechen. Der Beklagte hat in der Klagerwiderung schlüssig Gesichtspunkte dargelegt, die eine Vermietung erschwerten. Insbesondere leuchtet es ein, dass ein anhängiges Zwangsversteigerungsverfahren wegen der Ungewissheit, wer das Objekt mit welchen Absichten und Plänen ersteht, mögliche Mietinteressenten abschreckt. Gegen eine leichte Vermietbarkeit und eine Untätigkeit der beauftragten Makler sprach auch, dass die Klägerin, obwohl sie sich ausweislich des Schreibens ihrer Bevollmächtigten vom 2.2.2005 (im Anlagenheft) offensichtlich um die Beibringung von Interessenten bemühte, vor Januar 2007 von sich aus dem Beklagten keinen möglichen Mieter unter Angabe von Namen und Kontaktdaten nannte.
2. Auch in Bezug auf die angeblich verspätete Abrechnung der Nebenkosten für 2004 und 2005 ist der Vortrag der Klägerin unschlüssig.
Selbst wenn der Beklagte die Nebenkosten nicht, wie in der Klageerwiderung dargelegt, für 2004 unter dem 23.12.2005 und für 2005 unter dem 28.9.2006, sondern außerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 BGB abgerechnet haben sollte, läge der durch die behauptete Pflichtverletzung entstandene Schaden nicht in der mit der Klage geltend gemachten Differenz zwischen den umlagefähigen Gesamtkosten und den von den Mietern tatsächlich gezahlten Nebenkosten, die die Klägerin für 2004 auf 3.552,81 € und für 2005 auf 4.057,84 € beziffert hat.
Fehlt eine rechtzeitige Abrechnung ist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nur die Nachforderung des Abrechnungsbetrags ausgeschlossen, der die geschuldeten Vorauszahlungen übersteigt; nicht geleistete Vorauszahlungen können vom Vermieter dagegen auch bei Abrechnung nach Fristablauf noch geltend gemacht werden (Palandt/Weidenkaff, BGB, § 556 Rdn. 12 m.w.Nachw.). Die Klägerin hat, obwohl ihr nach den Feststellungen des Landgerichts die das Objekt betreffenden Abrechnungen vorliegen, weder vorgetragen, dass und in welcher Höhe sich in Bezug auf einzelne Mieter für 2004 oder 2005 Abrechnungsbeträge ergeben haben, die die geschuldeten Vorauszahlungen überstiegen, noch, dass diese Mieter den Ausgleich der Abrechnungsspitze wegen verspäteter Abrechnung verweigert haben. Nur unter diesen Voraussetzungen hätte eine dem Beklagten als Pflichtverletzung anzulastende Abrechnung außerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 BGB indessen zu einem Schaden geführt. Ein entsprechender Vortrag der Klägerin wäre umso mehr geboten gewesen, als dass der Beklagte für 2005 unter Vorlage der entsprechenden Belege aufgezeigt hat, dass sich überwiegend Abrechnungsguthaben der Mieter ergeben haben und die in zwei Fällen von ihm abgerechneten Nachforderungsbeträge entweder von der Mieterin geleistet oder rechtskräftig tituliert wurden.
3. Schließlich fehlt es an schlüssigem Vorbringen dazu, dass der Beklagte im Gewerk Heizung und Sanitär mit der X. und N. GmbH pflichtwidrig ein nicht zu angemessenen Preisen arbeitendes Unternehmen beauftragt und hierdurch einen Schaden von 5.950,09 € verursacht hat.
Nach dem durch Rechnungen der X. und N. GmbH belegten Vortrag des Beklagten in der Klagerwiderung, den die Klägerin daraufhin nicht bestritten hat, hat die X. und N. GmbH zwischen dem 31.12.2004 und dem 20.6.2005 einen Betrag von insgesamt 8.935,15 € nicht etwa für Wartungsarbeiten an den Thermen, sondern für die Sanierung von Rohrbrüchen, die Erneuerung einer Armatur und die Erneuerung einer Therme in Rechnung gestellt. Aus der Behauptung in der Klageschrift, dass die zuvor in dem Objekt tätige Firma C. für die Wartung der Thermen jährlich etwa 900 € berechnet habe, kann daher nicht auf die Beauftragung eines überteuert arbeitenden Unternehmens durch den Beklagten geschlossen werden.
4. Bei dieser Sachlage kann im Ergebnis dahinstehen, ob etwaige Schadensersatzansprüche der Klägerin gegen den Beklagten, wie das Landgericht angenommen hat, verjährt sind.
II. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern eine Entscheidung des Senats aufgrund mündlicher Verhandlung (§ 522 Abs. 2 Nr. 2 und 3 ZPO).
Köln, den 12.9.2011
Oberlandesgericht, 5. Zivilsenat