Berufung in Mietzinsklage: Minderung wegen bekannter Mängel abgelehnt, Zinsforderung reduziert
KI-Zusammenfassung
Der Beklagte wandte sich in Berufung gegen die Zahlungsklage wegen Mietzinses und die festgesetzten Verzugszinsen. Zentrale Frage war, ob der Beklagte wegen Mängeln die Miete mindern durfte. Das OLG Köln verneint die Minderung: Der Mieter kannte die Mängel bei Vertragsschluss und übernahm die Mietsache ohne wirksamen Vorbehalt; die Urkunde gilt als vollständig. Die Berufung hatte jedoch Erfolg hinsichtlich der Zinshöhe.
Ausgang: Berufung des Beklagten wurde teilweise stattgegeben: Minderung wegen bekannter Mängel abgewiesen, Zinshöhe reduziert; im Übrigen Abweisung der Klage bzw. Bestätigung abgewiesener Teile.
Abstrakte Rechtssätze
Eine Minderung des Mietzinses ist ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mietvertrag in Kenntnis der Mängel geschlossen hat.
Die Vollständigkeitsvermutung einer schriftlichen Vereinbarung lässt sich nur durch substantiierten Vortrag widerlegen; bloße Behauptungen über während der Verhandlungen gemachte Zusagen genügen nicht.
Die vorbehaltlose Übernahme der Mietsache ohne ausdrücklichen Vorbehalt schließt spätere Minderungsansprüche aus, sofern nicht eine sofortige Mängelbeseitigung vereinbart war.
Die Einrede des nicht erfüllten Vertrages (§ 320 BGB) kommt nicht in Betracht, wenn der Mieter die Mietsache zurückgibt oder durch Rückgabe indiziert, die weitere Erfüllung nicht mehr zu wünschen.
Für Zusagen mit bindender Wirkung ist bei längeren Mietverhältnissen die vorgeschriebene Schriftform zu beachten; mündliche Zusicherungen ersetzen diese Form nicht (Formbedürfnis bei Dauermietverträgen).
Vorinstanzen
Landgericht Aachen, 12 O 123/92
Tenor
Auf die Berufung des Beklagten wird das am 14.07.1992 verkündete Urteil der 12. Zivilkammer des Landgerichts Aachen - 12 O 123/92 - teilweise abgeändert. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 10.182,00 DM nebst 4 % Zinsen aus 4.710,00 DM seit dem 01. Januar 1992, aus 1.824,00 DM seit dem 06. Januar 1992, aus 1.824,00 DM seit dem 05. Februar 1992 und aus 1.824,00 DM seit dem 05. März 1992 zu zahlen. Im übrigen wird die Klage abgewiesen. Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen. Die Kosten des Berufungsverfahrens werden dem Beklagten auferlegt. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Entscheidungsgründe
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Die zulässige Berufung des Beklagten, die sich nur gegen die Verurteilung zur Zahlung des vollen Mietzinses und die zuerkannte Verzugszinshöhe wen-det, hat mit Ausnahme der Höhe des Zinsbegehrens in der Sache keinen Erfolg.
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Dem Beklagten steht kein Recht zur Minderung des der Höhe nach unstreitigen Mietzinses für die Monate Dezember 1991 bis März 1992 zu. Einer Beweisaufnahme zu dem Vorliegen der von ihm behaupteten Mängel bedarf es nicht. Denn der Beklagte hat den Mietvertrag in Kenntnis dieser Mängel abgeschlossen (§ 539 S. 1 BGB). Nach seinem Vorbringen hat er das Objekt zwei Wochen vor Abschluß des Mietvertrages besichtigt und auf die angeblichen Mängel hingewiesen; darauf soll ihm deren Beseitigung durch die Zeugin W. zugesagt worden sein. Gleichwohl hat er am 12.11.1991 einen schriftlichen Mietvertrag unterzeichnet, in dem von noch zu beseitigenden Mängel durch den Vermieter keine Rede ist. Im Gegenteil heißt es in § 7 des Vertrages, daß der Kläger nicht ver-pflichtet ist, irgendwelche Arbeiten durchzufüh-ren. Das Vorbringen des Beklagten widerlegt den Inhalt des schriftlichen Mietvertrages, der die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit für sich hat, nicht. An den Beweis der Unrichtigkeit einer Urkunde sind ebenso wie an das tatsächli-che Vorbringen hierzu sehr strenge Anforderungen zu stellen. Nicht ausreichend ist insoweit die Behauptung, bei den Vertragsverhandlungen seien Zusicherungen erteilt worden, an denen sich der Gegner jetzt festhalten lassen müsse. Zur Wider-legung des Inhaltes einer solchen Urkunde genügt nach überwiegender Ansicht noch nicht einmal, daß die Parteien während der Verhandlungen über einen bestimmten Punkt einig waren. Erforderlich ist vielmehr der Vortrag solcher Umstände, die die Unvollständigkeit der Urkunde erklären, d. h. die Angabe von Gründen dafür, daß die Parteien von der Beurkundung der fraglichen Abrede abgesehen haben (Bub/Treier/Heile, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 1989, Kap. II Rz. 767; Emme-rich/Sonnenschein, Mietrecht, § 566 Rz. 70; ande-rer Ansicht: MK/Förschler, BGB, 2. Aufl., Band I, § 125 Rz. 26). Der Ansicht von Bub/Treier/Hei-le und Emmerich/Sonnenschein (jeweils a. a. O.) schließt sich der Senat jedenfalls im vorliegenden Fall wegen der tatsächlichen Umstände des zur Ent-scheidung anstehenden Falles an. Der Beklagte hat nämlich auch nicht ansatzweise dargetan, aus wel-chem Grund die Mängel in dem Mietvertrag keinerlei Erwähnung finden, obwohl hierfür eine besondere Rubrik und Anlage vorgesehen war.
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Dem Minderungsbegehren des Beklagten steht darüber hinaus der Umstand entgegen, daß er die Mietsache vorbehaltlos übernommen hat. Die Geschäftsräume sind ihm unstreitig bereits Anfang Dezember 1991 überlassen worden. Bei Überlassung der Mietsache hat der Beklagte seinem eigenen Vorbringen nach mit Ausnahme von Ausblühungen im Sozialraum kei-nerlei Mängel gerügt und sich auch wegen des einen unstreitigen Mangels keine Rechte vorbehalten. Ein solcher Vorbehalt wäre hier aber erforderlich gewesen. Ein Vorbehalt ist zwar anerkanntermaßen dann entbehrlich, wenn der Vermieter die Beseiti-gung des Mangels zusagt und der Mieter erst dar-aufhin die Mietsache annimmt, wenn der Mieter den Vermieter zur Mängelbeseitigung auffordert oder wenn klar ist, daß der Mieter die Mietsache in Er-wartung der alsbaldigen Mängelbeseitigung annimmt (Bub/Treier/Kraemer, a. a. O., Kap. III B Rz. 1412 m. w. N.). Der Beklagte behauptet nicht, daß über die Beseitigung etwaiger Mängel bei Abschluß des Vertrages nochmals die Rede gewesen ist. Aus diesem Grund hätte im Hinblick auf den eindeutigen Wortlaut des Mietvertrages - danach waren ja keine Mängel vorhanden - bei Übergabe des Ladenlokals ein Vorbehalt erfolgen müssen.
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Mit seinem Vorbringen, der Beklagte habe zwei Wochen nach dem Einzug ein eindringliches Gespräch betreffend die Mängel mit der Zeugin W. geführt, legt er einen wirksamen Vorbehalt nicht schlüs-sig dar. Hierfür ist nämlich auf die Annahme der Mietsache, d. h. die Einräumung des Besit-zes, abzustellen (Bub/Treier/Kraemer, a. a. O., Kap. III B Rz. 1410 m. w. N.).
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Der Beklagte kann sich wegen der von ihm be-haupteten Mängel auch nicht auf die Einrede des § 320 BGB berufen. Es ist zwar allgemein anerkannt, daß der Mieter bzw. Pächter gegenüber dem Anspruch auf Zahlung des Mietzinses die Einrede des nichterfüllten Vertrages erheben kann und dies auch nicht durch die ihm gleichzeitig zustehenden Gewährleistungsansprüche ausgeschlos-sen wird (BGHZ 84, 42, 44 ff.; Bub/Treier/Kraemer, a. a. O., Kap. III B Rz. 1289). Etwas anderes gilt aber dann, wenn der Mieter - sei es auch durch eine unberechtigte fristlose Kündigung - durch die Rückgabe der Mietsache zu verstehen gegeben hat, daß er diese ohnehin nicht mehr nutzen will (BGH NJW 1982, 874,975; Bub/Treier/Kraemer, a. a. O., Kap. III B Rz. 1289). Dies ergibt sich aus dem Sinn des § 320 BGB, der nur verzögerli-chen Charakter hat und dazu dient, den anderen Teil zur Erfüllung des Vertrages anzuhalten (BGH, a. a. O.). Schon deswegen kommt eine Anwendung von § 320 BGB vorliegend nicht in Betracht. Der Beklagte hat das Mietobjekt am 06.04.1992 geräumt und demgemäß kein Interesse mehr an dem Erhalt einer mangelfreien Mietsache und an einer wei-teren Erfüllung des Vertrages. Abgesehen davon wäre auch im Rahmen des § 320 Abs. 2 BGB auf den Rechtsgedanken des § 539 BGB Bedacht zu nehmen (BGH NJW 1989, 3222, 3224).
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Die Behauptung des Beklagten, der Kläger habe ihm "verbindlich zugesichert", die neben der M. gelegene B. alsbald zu vermieten, ist unerheblich. Der Mietvertrag, der über einen Zeitraum von zwei Jahren geschlossen worden war, bedurfte gemäß § 566 BGB der Schriftform. Damit bedarf auch die Zusicherung einer solchen Eigenschaft dieser Form (Bub/Treier/Kraemer, a. a. O., Kap. III B Rz.1355 m. w. N.).
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Auch eine Anfechtung des Vertrages wegen argli-stiger Täuschung kommt nicht in Betracht. Eine verbindliche Zusage der Vermietung der B. hat der Beklagte nämlich nicht hinreichend substantiiert dargetan. Sein Vorbringen beschränkt sich insoweit auf die Wiedergabe von Rechtsansichten. Tatsachen, aus denen eine bindende Erklärung des Klägers, für die Vermietung des Nachbargeschäfts gegenüber dem Beklagten garantieren zu wollen und dafür auch einzustehen, werden nicht dargelegt.
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Dem Beklagten stehen auch keine aufrechenbare Gegenansprüche zu. Er hat gegen den Kläger keinen Schadensersatzanspruch aus den Grundsätzen der culpa in contrahendo. Denn er hat eine rechtsver-bindliche Zusage der Vermietung des benachbarten Ladengeschäfts, wie vorstehend bereits dargelegt worden ist, nicht schlüssig dargetan. Im übrigen hätte der Beklagte bei Anwendung der Grundsätze der culpa in contrahendo nur einen Anspruch auf Ersatz des Vertrauensschadens, der der Höhe nach nicht schlüssig dargetan ist.
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Die Berufung des Beklagten hat insoweit Erfolg, als er sich gegen die Höhe der zuerkannten Zinsen wendet. Der Kläger hat nicht nachgewiesen, durch-gängig einen Kredit in Höhe der Klageforderung in Anspruch genommen zu haben und daß die Verbind-lichkeiten gegenüber der Bank auf dem Mietausfall beruhen.
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Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 ZPO, die über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
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Gegenstandswert für das Berufungsverfahren: 3.591,00 DM.
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Beschwer: unter 60.000,00 DM.