Berufung gegen Klage auf Mietkaution und Mietzins abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Der Kläger beruft gegen die Abweisung seiner Klage auf Rückgabe der Mietkaution und Zahlung von Mietzins. Zentral ist, ob das Mietobjekt nutzbar war und ob der Kläger die Kaution verlangen kann. Das OLG bestätigt die Abweisung: Der Kläger hat das Objekt zwischenzeitlich anderweitig vermietet, und bis 30.4.1992 entfiel die Mietzinspflicht wegen Unbrauchbarkeit nach §537 Abs.1 BGB mangels behördlicher Nutzungsgenehmigung. Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Kläger.
Ausgang: Berufung des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts Aachen als unbegründet abgewiesen; Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.
Abstrakte Rechtssätze
Ein Anspruch auf Rückgewähr einer vertraglich vereinbarten Mietkaution besteht nicht, wenn der Anspruchsteller das Mietobjekt zwischenzeitlich anderweitig vermietet hat und es nicht mehr um die Fortsetzung des ursprünglichen Mietverhältnisses geht.
Ist die Tauglichkeit des Mietobjektes aufgrund fehlender behördlicher Genehmigung aufgehoben, entfällt gemäß § 537 Abs. 1 BGB die Verpflichtung zur Entrichtung des Mietzinses für die Dauer der Unbrauchbarkeit.
Fehlende behördliche Genehmigung für die geplante Nutzung begründet für den Mieter die rechtliche Unbrauchbarkeit des Mietobjektes; der Mieter ist nicht verpflichtet, das Risiko einer künftigen Genehmigung durch vorzeitige Nutzung einzugehen.
Das Berufungsgericht kann eine Entscheidung der Vorinstanz auf tragfähigen, alternativen rechtlichen Erwägungen stützen und die Berufung abweisen, ohne alle vorgängigen streitigen Fragen (z. B. Wirksamkeit einer Kündigung) zu entscheiden, sofern dies für den Ausgang des Verfahrens unerheblich ist.
Vorinstanzen
Landgericht Aachen, 12 0 193/92
Tenor
Die Berufung des Klägers gegen das am 29. April 1993 verkündete Urteil der 12. Zivilkammer des Landgerichts Aachen (12 0 193/92) wird zurückgewiesen. Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Kläger. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Entscheidungsgründe
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Die Berufung ist zulässig, hat in der Sache aber keinen Erfolg.
Das Landgericht hat die Klage zu Recht und mit im wesentlich zutreffender Begründung, auf die zur Ver-meidung von Wiederholungen Bezug genommen wird, abge-wiesen.
Ob die materiellen Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses vorlagen, ob eine Kündigung in dem Schreiben des Beklagten vom 12. März 1990 gesehen werden kann und ob der Beklagte nicht dem Kläger eine weitere Abhilfefrist hätte gewähren müssen, kann dahinstehen.
Die Mietkaution kann der Kläger schon deshalb nicht beanspruchen, weil er das Objekt inzwischen anderweitig vermietet hat, es also nicht mehr um die Fortsetzung des Mietverhältnisses geht, die allein die Einforderung einer vertraglich vereinbarten Mietkaution rechtferti-gen könnte.
Auch der bis zum 30. April 1992 geltend gemachte Miet-zins steht dem Kläger - unabhängig von dem Vorliegen einer wirksamen Kündigung - nicht zu. Bis Ende April 1992 war nämlich die Tauglichkeit des Mietobjektes aufgehoben, so daß gemäß § 537 Abs. 1 BGB auch die ver-tragliche Verpflichtung des Beklagten zur Entrichtung des Mietzinses entfallen ist. Bis zu dem genannten Zeitpunkt lagen die rechtlichen Voraussetzungen für eine behördlich unbedenkliche Nutzung der angemieteten Räumlichkeiten durch den Beklagten nicht vor. Die Fachunternehmerbescheinigungen sind seitens des Klägers dem Bauamt erst im Mai 1992 vorgelegt worden. Zwar hätte der Beklagte die Räume möglicherweise beziehen können, ohne daß die von ihm beabsichtigte Nutzung behördlicherseits zwangsweise unterbunden worden wäre. Hierauf kommt es aber nicht an, denn eine behördliche Genehmigung zur Benutzung des Gebäudes lag - unabhängig von der Genehmigung einer beantragten Nutzungsände-rung - jedenfalls nicht vor, wie auch die gerichtlich eingeholte Auskunft des Bauamtes vom 9. März 1993 be-stätigt. Somit war das Mietobjekt für den Beklagten aus rechtlichen Gründen nicht benutzbar. Er war auch nicht verpflichtet, das Risiko einzugehen, auf die künftige Genehmigung zu vertrauen und die Räume bereits zu be-ziehen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 708 Nr. 10, 713 ZPO.
Streitwert für das Berufungsverfahren
und Beschwer für den Kläger: 7.275,00 DM.