Beschwerde gegen Ablehnung einstweiliger Verfügung wegen behaupteter Formnichtigkeit des Grundstückskaufs
KI-Zusammenfassung
Die Antragstellerin rügt die Ablehnung einer einstweiligen Verfügung, mit der sie ein Erwerbsverbot zur Verhinderung der Eintragung des Käufers im Grundbuch erreichen wollte. Streitpunkt ist, ob der notarielle Kaufvertrag und eine nicht beurkundete Rückkaufvereinbarung eine rechtliche Einheit und damit Formmangel bilden. Das OLG bestätigt das Landgericht: Die Einheit ist nicht dargetan, ein Verfügungsanspruch liegt nicht vor, die Beschwerde wird zurückgewiesen.
Ausgang: Sofortige Beschwerde gegen Ablehnung der einstweiligen Verfügung zurückgewiesen; Antragstellerin trägt die Kosten
Abstrakte Rechtssätze
Der Veräußerer kann im Wege der einstweiligen Verfügung nach § 938 Abs. 2 ZPO ein aus § 888 Abs. 2 BGB abzuleitendes Erwerbsverbot geltend machen, um die Eintragung des Käufers im Grundbuch zu verhindern, wenn die Formnichtigkeit des Kaufvertrags droht.
Ein Erwerbsverbot setzt als zu sichernden Verfügungsanspruch voraus, dass der Veräußerer den Käufer gemäß §§ 812 ff. BGB zur Herausgabe der rechtsgrundlos erklärten Auflassung kondizieren kann.
Ein Grundstückskaufvertrag ist nur dann wegen Einbeziehung einer nicht beurkundeten Nebenabrede nach § 311b Abs. 1 BGB nichtig, wenn die Abreden nach dem Parteiwillen eine rechtliche Einheit bilden, d.h. untrennbar "stehen und fallen"; ein rein wirtschaftlicher Zusammenhang genügt nicht.
Bei beurkundeten Verträgen spricht die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit der Urkunde; das Fehlen einer ausdrücklichen Bezugnahme auf eine beurkundungspflichtige Nebenabrede ist ein Indiz gegen ihre rechtliche Einheit mit der Urkunde.
Vorinstanzen
Landgericht Köln, 23 0 256/07
Tenor
Die sofortige Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluss der 23. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 31.Juli 2007 – 23 O 256/07 – wird zurückgewiesen.
Die Antragstellerin trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.
Gründe
Die gem. §§ 567 Abs. 1 Nr. 2, 569 Abs. 1 S. 1., S. 2, Abs. 2 ZPO zulässige sofortige Beschwerde der Antragstellerin hat in der Sache keinen Erfolg. Das Landgericht hat den Erlass der begehrten einstweiligen Verfügung mit Recht abgelehnt. Das Beschwerdevorbringen der Antragstellerin rechtfertigt keine abweichende Entscheidung.
Ist ein Grundstückskaufvertrag formnichtig und droht die Heilung des Formmangels gem. § 311b Abs. 1 S. 2 BGB, so kann der Grundstückseigentümer und Verkäufer im Wege der einstweiligen Verfügung gem. § 938 Abs. 2 ZPO ein aus § 888 Abs. 2 BGB herzuleitendes Erwerbsverbot erwirken, um dadurch die Eintragung des Käufers im Grundbuch zu verhindern (RGZ 117, 287; KG MDR 1994, 727; OLG Hamm NJW-RR 2001, 1086; OLG Köln OLGR 2001, 308; OLG Naumburg OLGR 2003, 483; Palandt/Bassenge BGB 66. Aufl. § 888 Rz. 11; Zöller/Vollkommer ZPO 26. Aufl. § 938 Rn. 12).
Ein solches Erwerbsverbot setzt als zu sichernden Verfügungsanspruch voraus, dass der Grundstücksveräußerer gem. §§ 812 ff. BGB wegen der Formnichtigkeit des Grundstückskaufvertrags vom Käufer die rechtsgrundlos erklärte Auflassung kondizieren kann. Das Landgericht hat zutreffend festgestellt, dass die Antragstellerin die Voraussetzungen eines solchen Verfügungsanspruchs nach den Gesamtumständen des Falls nicht hinreichend dargelegt und glaubhaft gemacht hat.
Die Antragstellerin stützt die geltend gemachte Formnichtigkeit des Grundstückskaufvertrag darauf, dass dieser nach dem Willen der Vertragsparteien mit der nicht beurkundeten Rückkaufvereinbarung ein einheitliches Rechtsgeschäft habe bilden sollen und die Parteien stets darüber einig gewesen seien, dass der Kaufvertrag nicht ohne die Rückkaufvereinbarung getroffen werden sollte.
Der notarielle Kaufvertrag vom 21.6.2007 ist nur dann gem. §§ 311b Abs. 1 S. 1, 139, 125 S. 1 BGB als nichtig zu bewerten, wenn die nicht beurkundete Rückkaufvereinbarung mit dem notariellen Kaufvertrag vom 21.6.2007 eine rechtliche Einheit bildete. Eine solche Einheit von an sich selbständigen Vereinbarungen ist anzunehmen, wenn sie nach dem Willen der Beteiligten derart voneinander abhängig sind, dass sie nicht für sich alleine gelten, sondern miteinander „stehen und fallen“ sollen (st. Rspr. BGH NJW 1980, 829; 1987, 1069; BGH NJW-RR 2003, 1565). Ein wirtschaftlicher Zusammenhang reicht nicht aus.
Hier kann nach den Umständen nicht davon ausgegangen werden, dass die Parteien den notariellen Kaufvertrag und die Rückkaufvereinbarung zu einer rechtlichen Einheit verknüpfen wollten. Die Tatsache, dass Kaufvertrag und Rückkaufvereinbarung in verschiedenen Urkunden niedergelegt werden sollten, führt zu der Vermutung, dass die Vereinbarungen nach dem Parteiwillen auch unabhängig voneinander gewollt waren (BGH NJW 1980, 829; 1987, 1069; 1988, 1781). Diese Vermutung ist hier nach den von der Antragstellerin vorgetragenen Gesamtumständen nicht als widerlegt zu betrachten.
Eine nach dem Willen der Parteien bestehende rechtliche Einheit zwischen Kaufvertrag vom 21.6.3007 und einer beabsichtigten Rückkaufvereinbarung ist nicht denjenigen Vertragsentwürfen (Kaufvertragsentwurf, Entwurf von Nutzungsvertrag und Rückkaufangebot) zu entnehmen, die ursprünglich von Notar Dr. S beurkundet werden sollten. Zwar wird insbesondere mit Rücksicht auf das Schreiben des Notars vom 25.7.2007 davon auszugehen sein, dass die Parteien ursprünglich eine gleichzeitige Beurkundung des gesamten Vertragswerks wünschten, dessen rechtliche Einheit nach den vorgesehenen Regelungen, insbesondere in § 4 des Kaufangebots, hinreichend zum Ausdruck gebracht worden wäre. Hieraus lassen sich indes keine Rückschlüsse auf die am folgenden Tag vorgenommene Beurkundung vor Notar Dr. X ableiten, die sich auf den notariellen Kaufvertrag beschränkte. Es bestehen insoweit konkrete Anhaltspunkte, die darauf hinweisen, dass eine rechtliche Einheit von Kaufvertrag und Rückkaufangebot nunmehr nicht mehr dem Vertragswillen der Parteien entsprach.
Wie die Antragstellerin selbst unter Vorlage des Schreibens des Notar Dr. S vorgebracht hat, hatte dieser die Beurkundung des Vertragswerks u.a. deswegen abgelehnt, weil sich für ihn aus dem ursprünglich vorgesehenen Zusammenhang der Verträge und des Rückkaufangebots Bedenken wegen eines sittenwidrig überhöhten Rückkaufpreises ergaben. Dieser Umstand bietet einen plausiblen Grund dafür, dass die ursprünglich vorgesehene Vertragskonstruktion nicht in die Tat umgesetzt wurde. Zu Recht ist das Landgericht überdies davon ausgegangen, dass einem beabsichtigten einheitlichen Rechtsgeschäft zusätzlich entgegensteht, dass der Rückkaufpreis als wesentlicher Bestandteil der Rückkaufabrede im Zeitpunkt des Abschlusses des notariellen Kaufvertrags noch nicht abschließend geklärt war. Aus dem Beschwerdevorbringen der Antragstellerin folgt nichts Anderes.
Der Wille den Kaufvertrag und das Rückkaufangebot zu einer Einheit zu verknüpfen, ergibt sich entgegen der Ansicht der Antragstellerin nicht aus der Bestimmung Ziff. V 4) des Kaufvertrags vom 21.6.2007. Entgegen dem Vorbringen der Antragstellerin ist dort nicht allgemein auf einen noch abzuschließenden weiteren Vertrag Bezug genommen worden. Vielmehr ist in engem sachlichem Zusammenhang der kaufvertraglichen Regelungen des Besitz- und Nutzungsübergangs konkret die beiderseitige Verpflichtung zum künftigen Abschluss eines Nutzungsvertrags niedergelegt, dessen Konditionen in wesentlichen Punkten bereits festgehalten werden. Von einer noch abzuschließenden Rückkaufvereinbarung, die einen eigenständigen Regelungsgehalt enthält, ist nicht die Rede. Aus diesem Grunde umfasste der ausdrückliche Hinweis auf den noch abzuschließenden Nutzungsvertrag nicht zugleich auch eine Bezugnahme auf das beabsichtigte Rückkaufangebot. Auch der von Notar Dr. X erstellte Entwurf unterscheidet klar zwischen dem Nutzungsvertrag unter Abschnitt A des Entwurfs der Urkunde und dem nachfolgenden Kaufangebot im Abschluss B.
Zutreffend weist das Landgericht im Übrigen darauf hin, dass eine Abhängigkeit zwischen dem beurkundeten Kaufvertrag und dem gleichfalls beurkundungspflichtigen Rückkaufangebot eine entsprechende Verlautbarung im notariellen Kaufvertrag vorausgesetzt hätte (BGH NJW-RR 2003, 1565).
Ein entsprechender Hinweis auf die rechtliche Einheit von Kaufvertrag und Rückkaufangebot kann entgegen der Auffassung der Antragstellerin nicht durch die Bestimmung unter B § 4 des Vertragsentwurfs des Notars Dr. X ersetzt werden, weil der dort festgehaltene Zusammenhang der Bestimmungen des Entwurfs mit der Kaufvertragsurkunde nicht beurkundet ist.
Da für den Notarvertrag die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit spricht, ergibt die fehlende Bezugnahme auf das Rückkaufangebot einen zusätzlichen Anhaltspunkt dafür, dass ein einheitliches Rechtsgeschäft mit dem notariellen Kaufvertrag nicht begründet werden sollte.
Dem Landgericht ist zwar nicht darin zu folgen, dass der beurkundete Kaufvertrag ein Scheingeschäft i.S.d. § 117 BGB darstellte. Ein Scheingeschäft setzt nämlich voraus, dass die Vertragsparteien nur den äußeren Schein eines Rechtsgeschäfts hervorrufen, die mit dem Geschäft verbundenen Rechtsfolgen aber nicht eintreten lassen wollen. Wie das Landgericht in anderem Zusammenhang zutreffend ausführt, ist nicht ersichtlich, dass der notarielle Kaufvertrag nicht mit den sich daraus ergebenden Rechtsfolgen allein gelten sollte, da es den Parteien im Zeitpunkt der Beurkundung vorrangig darum ging, die unmittelbar bevorstehende Zwangsversteigerung des Hausgrundstücks zu verhindern, die den Vollzug des Kaufvertrags voraussetzte.
Im Ergebnis ist somit daran festzuhalten, dass die Antragstellerin die Vermutung, nach der hinsichtlich des Kaufvertrags und des beabsichtigten Rückkaufangebots von zwei rechtlich selbständigen Rechtsgeschäften auszugehen ist, nicht entkräftet hat.
Selbst wenn man demgegenüber davon ausgehen wollte, dass der notarielle Kaufvertrag in seinem Bestand vom Abschluss der Rückübertragungsvereinbarung abhängig sein sollte und somit gem. §§ 125, 139 BGB mangels notarieller Beurkundung diese Zusatzvereinbarung des Kaufvertrag nichtig wäre, wäre aus den zutreffenden Gründen des angefochtenen Beschlusses der für den Erlass des Erwerbsverbots erforderliche Verfügungsanspruch aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB nicht gegeben. Über die Rechtsfolge der Nichtigkeit des Kaufvertrags sind die Parteien gem. Ziff. VII des Notarvertrags ausdrücklich und hinreichend deutlich belehrt worden. Dem steht nicht entgegen, dass nach dem Wortlaut der Belehrung Nebenabreden zur Nichtigkeit des gesamten Rechtsgeschäfts führen können. Die Antragstellerin, bzw. der sie vertretende Herr H, betrachteten selbst – nach eigenem Vorbringen – eine dahingehende Einigung als einen wichtigen Regelungstatbestand, so dass kein Zweifel darüber bestehen konnte, dass eine fehlende Beurkundung die Nichtigkeitsfolge nach sich ziehen würde. Einem Bereichungsanspruch stünde in diesem Fall § 814 BGB entgegen, weil der Sohn der Antragstellerin die Auflassung in Kenntnis der Unwirksamkeit des Vertrags erklärt hätte.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens: 127.500,00 €