Sofortige Beschwerde gegen Zurückweisung des Hofvermerks – Höfeeigenschaft verneint
KI-Zusammenfassung
Der Antragsteller begehrt die Wiedereintragung eines Hofvermerks nach § 11 Abs. 1 a HöfeVfO für seinen landwirtschaftlichen Besitz. Das Amtsgericht lehnte ab, weil die Hofstelle nicht im Alleineigentum steht, nachdem Wohnungs- und Teileigentum begründet und ein Miteigentumsanteil übertragen wurde. Das OLG Köln wies die sofortige Beschwerde zurück und bestätigte, dass die Übertragung von Wohnungs- und Miteigentum die Einheit von Bewirtschaftung und Alleineigentum auflöst. Die Ausnahme des § 2b HöfeO greift nicht, weil die übertragenen Flurstücke für den Hof wirtschaftlich erheblich sind.
Ausgang: Sofortige Beschwerde des Antragstellers gegen die Zurückweisung des Antrags auf Eintragung des Hofvermerks zurückgewiesen; Höfeeigenschaft verneint
Abstrakte Rechtssätze
Die Höfeeigenschaft nach § 1 Abs. 1 HöfeO setzt voraus, dass die Hofstelle im Alleineigentum einer natürlichen Person oder im gemeinschaftlichen Eigentum von Ehegatten steht.
Die Begründung und Übertragung von Wohnungs- und Teileigentum an der Hofstelle führt regelmäßig zur Auflösung der für die Höfeeigenschaft erforderlichen Einheit von Bewirtschaftung und Alleineigentum, wenn ein Miteigentumsanteil an einen Dritten übergeht.
Die Ausnahmeregelung des § 2b HöfeO über dem Hof dienende Miteigentumsanteile findet keine Anwendung, wenn die übertragenen Flurstücke im Verhältnis zum restlichen Hofgrundstück wirtschaftlich nicht von untergeordneter Bedeutung sind.
Das durch Wohnungseigentum begründete ideelle Miteigentum nach den §§ 1, 20 ff. WEG eröffnet dem Dritten Verwaltungsbefugnisse an der Hofstelle, die mit der Voraussetzung des Alleineigentums für die Höfeeigenschaft unvereinbar sind.
Vorinstanzen
Amtsgericht Wesel, 2 LW 26/06
Tenor
Die sofortige Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss des Amtsgerichts – Landwirtschaftsgericht – Wesel vom 27.04.2006 – 2 Lw 26/06 – wird zurückgewiesen.
Gründe
I.
Der Antragsteller war Alleineigentümer des im Grundbuch von I Blatt xxx eingetragenen landwirtschaftlichen Grundbesitzes. Im Jahre 1996 begründete er an den Grundstücksparzellen Gemarkung I, Flur 16, Flurstück 17, und Flur 16, Flurstück 46, auf denen die Hofstelle liegt, Wohnungs- und Teileigentum in der Weise, dass ihm 9/10 Miteigentumsanteil verblieben und ein Miteigentumsanteil von 1/10 auf den Beteiligten zu 2., den Sohn V Q, übertragen wurden, jeweils verbunden mit Sondereigentum an den Hofgebäuden (Wohnungsgrundbuch von I Blatt xxx1). Auf Ersuchen des Landwirtschaftsgerichts wurde am 21.03.1997 der Hofvermerk im Grundbuch von I Blatt xxx gelöscht.
Der Antragsteller hat mit Urkunde vom 28.04.2005 (UR-Nr. ###/2005 des Notars P) beantragt, den Hofvermerk in den Grundbüchern von I Blatt xxx und xxx1 einzutragen (2 Lw 36/05 – Landwirtschaftsgericht Wesel). Mit Vertrag vom selben Tag (UR-Nr. ##1/2005 des Notars P) hat der Antragsteller den im Grundbuch von I Blatt xxx und xxx1 eingetragenen Grundbesitz auf den Beteiligten zu 1., seinen Sohn H X Q, übertragen (2 Lw 37/05 Landwirtschaftsgericht Wesel). Der Antragsteller hat beantragt, gemäß § 11 Abs. 1 a HöfeVfO die Hofeigenschaft festzustellen und die Eintragung des Hofvermerks in den Grundbüchern von I Blatt xxx und xxx1 zu veranlassen. Zur Begründung hat er ausgeführt, bei der Hofstelle handele es sich zwar um einen Miteigentumsanteil von 90/100 am Grundbesitz, es sei aber ein in sich abgeschlossener Gebäudekomplex. Bei der im Eigentum des Beteiligten zu 2. stehenden Wohnungseigentumseinheit handele es sich um das etwa 50 Meter vom Hof entfernt errichtete Altenteilerhaus, das zur Erbabfindung seinem Sohn V übertragen worden sei. Eine sachenrechtliche Verwirrung sei nicht festzustellen.
Die Landwirtschaftskammer Nordrhein-Westfalen hat gegen den Antrag Bedenken vorgetragen.
Das Landwirtschaftsgericht hat den Antrag zurückgewiesen und festgestellt, dass die in den Grundbüchern von I Blatt xxx und I Blatt xxx1 eingetragene Grundbesitzung kein Hof im Sinne der Höfeordnung ist. Zur Begründung hat es ausgeführt, die Voraussetzungen der Höfeeigenschaft nach § 1 Abs. 1 HöfeO seien nicht erfüllt, da die Hofstelle nicht im Alleineigentum des Antragstellers stehe.
Hiergegen richtet sich die sofortige Beschwerde des Antragstellers, mit der er beantragt, den Beschluss des Amtsgerichts Wesel vom 27.04.2006 aufzuheben, damit die Hofeigenschaft wieder eingeführt und der Hofvermerk in den Grundbüchern von I Blatt xxx und Blatt xxx1 eingetragen wird.
II.
Die nach § 22 Abs. 1 LwVG zulässige sofortige Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg.
Zu Recht hat das Amtsgericht festgestellt, dass die landwirtschaftliche Besitzung kein Hof im Sinne der Höfeordnung (HöfeO) ist. Nach § 1 Abs. 1 HöfeO ist Hof im Sinne dieses Gesetzes eine im Gebiet der Länder Hamburg, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein belegene land- oder fortwirtschaftliche Besitzung mit einer zu ihrer Bewirtschaftung geeigneten Hofstelle, die im Alleineigentum einer natürlichen Person oder im gemeinschaftlichen Eigentum von Ehegatten (Ehegattenhof) steht oder zum Gesamtgut einer fortgesetzten Gütergemeinschaft gehört, sofern sie einen Wirtschaftswert von mindestens 20.000 DM hat. Diese Voraussetzungen sind nicht gegeben, da die Hofstelle durch die Bildung von Wohn- und Teileigentum und Übertragung eines Miteigentumsanteils auf den Beteiligten zu 2. nicht im Alleineigentum des Antragstellers steht. Die Rechtsprechung ist, soweit ersichtlich, einhellig der Auffassung, dass durch die Begründung von Wohnungs- und Miteigentum an der Hofstelle die Hofeigenschaft jedenfalls dann entfällt, wenn der Hofeigentümer Wohnungs- und Teileigentum an der Hofstelle nicht nur begründet, sondern einen Wohnungs- und Miteigentumsanteil auf einen Dritten auch überträgt (OLG Oldenburg AgrarR 1993, 326 mit kritischer Anmerkung Bendel = Rechtspfleger 1993, 149 mit zustimmender Anmerkung Hornung = RdL 1993, 322 = NJW-RR 1993, 1235; OLG Hamm AgrarR 1991, 130, 131; AG Warendorf AgrarR 1987, 272; zustimmend Lange/WVf/Lüdtke-Handjery, HöfeO, 10. Auflage, § 1 Rn. 30). Zwar wird im Schrifttum auch die gegenteilige Ansicht vertreten, dass die Begründung und Übertragung von Wohneigentum an der Hofstelle die Hofeigenschaft nicht ausschließt (Faßbender/Hötzel/von Jeinsen/Pikalo, HöfeO, 3. Auflage, § 1 Rn. 30 und 58; Wöhrmann, Das Landwirtschaftserbrecht, 8. Auflage, § 1 Rn. 60; Bendel/Rinck, AgrarR 1987, 264, 265 f.; Bendel, AgrarR 1987, 327). Dem ist jedoch nicht zu folgen.
§ 1 HöfeO verlangt Alleineigentum einer natürlichen Person. Konstitutiv für die Höfeeigenschaft ist danach, dass die Person, die den Hof bewirtschaftet, alleiniger Eigentümer der Hofstelle ist. Auch im Falle des gemeinschaftlichen Eigentums von Ehegatten (Ehegattenhof) oder des Gesamtgutes einer fortgesetzten Gütergemeinschaft ist das Erfordernis der Einheit von Bewirtschaftung und Eigentum gewährleistet. Durch die Begründung und Übertragung von Wohnungseigentum wird diese Einheit aufgelöst. Das Wohnungseigentum verbindet das Alleineigentum an einer Wohnung oder sonstigen Raumeinheit (Sondereigentum) mit dem Bruchteilseigentum an Grundstücksrest (Miteigentum, gemeinschaftliches Eigentum, § 1 WEG; vgl. BGHZ 49, 250, 251). An dem Grundstück und dem sonstigen gemeinschaftlichen Eigentum (§ 1 Abs. 5 WEG) besteht nur ideelles Miteigentum, das nach §§ 20 ff. WEG der gemeinschaftlichen Verwaltung der Miteigentümer unterliegt. Die Übertragung von Wohnungseigentum an der Hofstelle hat danach zur Folge, dass einem Dritten eine Verwaltungsbefugnis hinsichtlich der Hofstelle - dem Herzstück des Hofes (vgl. OLG Oldenburg a. a. O.) – eröffnet wird. Dieser Gesichtspunkt verbietet es, in Bezug auf das Alleineigentum ausschließlich auf das Wohnungs- und Teileigentum an den Hofgebäuden abzustellen. Aus der Ausnahmeregelung des § 2 b HöfeO, wonach dem Hof dienende Miteigentumsanteile zum Hof gehören, falls diese Anteile im Verhältnis zu dem sonstigen den Hof bildenden Grundbesitz von untergeordneter Bedeutung sind, lässt sich nichts anderes herleiten. Das Grundstück ist nicht von untergeordneter Bedeutung, sondern für den Hof in der Regel wirtschaftlich lebensnotwendig (zutreffend AG Warendorf AgrarR 1987, 272). Das wird im vorliegenden Fall besonders deutlich; die beiden Flurstücke im Wohnungsgrundbuch von I Blatt xxx1 haben eine Gesamtgröße von fast 117.000 qm. Es wäre mit dem Leitbild der HöfeO nicht zu vereinbaren, dass dieser Teil der Hofstelle nicht der ausschließlichen Verwaltung des Hofeigentümers (beim Ehegattenhof der Eheleute) unterliegt.
Gegenstandswert: 179.361,19 € (§ 19 a HöfeVfO i. V. m. §§ 30 Abs. 1, 19 Abs. 2 – 5 KostO).