RSG-Vorkaufsrecht bei mitverkauftem Wohnhaus; Genehmigungsversagung nach GrdstVG
KI-Zusammenfassung
Käufer (Nichtlandwirte) wandten sich gegen die Mitteilung der Behörde über die Ausübung eines siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts und begehrten die Genehmigung des Kaufvertrags. Das OLG verneinte ein Vorkaufsrecht nach § 4 RSG, weil ein mitverkauftes, privat genutztes Wohnhaus ohne wirtschaftlichen Bezug zur Landwirtschaft nicht vom RSG erfasst wird und eine Vertragsteilung nicht den Parteiwillen traf. Gleichwohl blieb der Verkauf der landwirtschaftlich genutzten Teilfläche genehmigungspflichtig und die Genehmigung wurde wegen ungesunder Bodenverteilung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG) versagt. Eine Genehmigungsfiktion wegen Fristablaufs trat nicht ein; der Bescheid war als Versagung auszulegen.
Ausgang: Beschwerde erfolgreich hinsichtlich der Verneinung des RSG-Vorkaufsrechts, im Übrigen Genehmigung für die landwirtschaftliche Teilfläche versagt.
Abstrakte Rechtssätze
Das Vorkaufsrecht des gemeinnützigen Siedlungsunternehmens nach § 4 Abs. 1 RSG besteht nur an landwirtschaftlichen Grundstücken; ein rein privat genutztes Wohngebäude ohne wirtschaftlichen Bezug zur Landwirtschaft wird hiervon nicht erfasst.
Werden landwirtschaftlich genutzte und nicht landwirtschaftlich genutzte Grundstücksteile in einem einheitlichen Vertrag veräußert und lässt sich eine Teilung nach dem Parteiwillen nicht vornehmen, kann ein siedlungsrechtliches Vorkaufsrecht für den Gesamtvertrag ausscheiden, um eine nicht vom Gesetz gedeckte Eigentumsbeschränkung zu vermeiden.
Auch wenn nur ein Teil der veräußerten Fläche landwirtschaftlich genutzt wird, unterliegt dieser Teil der Genehmigungspflicht nach dem GrdstVG, weil nach § 1 Abs. 3 GrdstVG auch Grundstücksteile als Grundstück im Sinne des Gesetzes gelten und Umgehungen zu verhindern sind.
Die Genehmigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG ist zu versagen, wenn der Erwerb durch Nichtlandwirte zu einer ungesunden Verteilung von Grund und Boden führt, insbesondere wenn ein aufstockungsbedürftiger leistungsfähiger Landwirt zum Erwerb bereit und in der Lage ist.
Eine fehlerhaft begründete Fristverlängerung nach § 6 Abs. 1 GrdstVG kann als wirksame Verlängerung auf den zulässigen Umfang fortwirken; zudem kann ein Bescheid, der im Tenor nur ein (tatsächlich nicht bestehendes) Vorkaufsrecht mitteilt, nach Inhalt und Begründung als Versagung der Genehmigung auszulegen sein.
Vorinstanzen
Amtsgericht Geldern, Lw S 1/79
Tenor
Auf die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1) wird der Beschluß des Amtsgerichts - Landwirtschaftsgerichts - Geldern vom 2. November 1979 - LwS 1/79 - abgeändert und wie folgt neu gefaßt:
1. Die Einwendungen der Beteiligten zu 1) gegen das Vorkaufsrecht der Beteiligten zu 5) zu dem Kaufvertrag vom 29. Mai 1979 vor Notar L in L3 - UR Nr. #####/#### - werden für begründet erklärt; der Beteiligten zu 5) steht ein Vorkaufsrecht nicht zu.
2. Der Antrag der Beteiligten zu 1) auf Erteilung der Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz zu dem Kaufvertrag vom 29. Mai 1979 vor Notar L in L3 - UR Nr. #####/####- wird, soweit durch diesen Vertrag die landwirtschaftlich genutzte Fläche des Grundstücks G1 verkauft wird, zurückgewiesen.
3. Die Gerichtskosten des Verfahrens in beiden Instanzen tragen die Beteiligten zu 1) als Gesamtschuldner.
Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten des Verfahrens in beiden Instanzen findet nicht statt.
Geschäftswert: Für beide Instanzen 243.000,-- DM.
Gründe
I.
Die Beteiligten zu 1) haben durch den vor Notar L in L3 am 29. Mai 1979 unter UR Nr. #####/#### geschlossenen Kaufvertrag von den Beteiligten zu Nr. 2-4 zu je 1/2 Anteil ein Teilstück aus dem im Grundbuch des Amtsgerichts Geldern verzeichneten Grundbesitz G1, Hof- und Gebäudefläche, groß 980 qm, Grünland, groß 30488 qm, Wald (Holzung) groß 4131 qm gekauft. Das Teilstück hat eine Größe von 31.568 qm. Es besteht aus Grünland mit einem aufstehenden Gebäude, das im Jahr 1965 aus einer Scheune zu einem Wohnhaus umgebaut wurde. Auf dem nicht verkauften Restteil der Parzelle steht das Wohngebäude eines früheren landwirtschaftlichen Betriebes, der vor ca. 20 Jahren eingestellt wurde.
Die Parteien haben den Gesamtkaufpreis von 243.000,-- DM aufgeschlüsselt in einen Teilbetrag von 150.000,-- DM für das aufstehende Gebäude und einen Teilbetrag von 93.000,-- DM für den verkauften Grund und Boden.
Der antragstellende Ehemann ist Inhaber eines Konstruktionsbüros in L2; die antragstellende Ehefrau ist Hausfrau. Die Antragsteller besitzen 8 Pferde und wollen nach ihrem Bekunden auf dem gekauften Grundstück eine Pferdezucht betreiben, die der Ehefrau als selbständige Erwerbsquelle dienen soll.
Der Grundstückskaufvertrag wurde vom beurkundenden Notar am 1. Juni 1979 der Genehmigungsbehörde zur Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz vorgelegt. Die Genehmigungsbehörde verlängerte durch Zwischenbescheid vom 27. Juni 1979 - den Beteiligten zu 1-4) zugestellt am 28. Juni 1979 - die Frist zur Entscheidung auf 3 Monate mit der Begründung, daß der Vertrag gem. § 12 Grundstücksverkehrsgesetz (GrdstVG) der Siedlungsbehörde zur Herbeiführung einer Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechts vorzulegen sei. Die Beteiligte zu 5) als zuständiges Siedlungsunternehmen übte durch Erklärung vom 5. Juli 1979 das Vorkaufsrecht nach dem Reichssiedlungsgesetz (RSG) aus. Mit Bescheid vom 10. Juli 1979 - zugestellt am 11. Juli 1979 - teilte die Genehmigungsbehörde den Beteiligten zu 1-4) die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beteiligte zu 5) mit.
Gegen diesen Bescheid haben die Beteiligten zu 1) am 23. Juli 1979 beim Amtsgericht Geldern Antrag auf gerichtliche Entscheidung gestellt.
Der Beteiligten zu 5) gegenüber haben sich der Landwirt K. M. F. aus G1 und dessen Ehefrau notariell verpflichtet, in den Grundstückskaufvertrag vom 29. Mai 1979 einzutreten. Der Landwirt F ist Eigentümer eines landwirtschaftlichen Betriebes, der etwa 2 km von dem verkauften Grundstück entfernt liegt. Er betreibt Rindviehzucht und Sauenhaltung; zur Zeit der mündlichen Verhandlung I. Instanz hielt er 27 Milchkühe und 30 Sauen auf einer Betriebsfläche von 12 1/2 ha Eigenland und 10 ha zugepachteter Fläche. Von dem Eigenland liegen 2 1/2 ha etwa 25 km weit vom Hof entfernt in der Ortschaft T.
Die Betriebsgebäude sind zu einer weiteren Aufstockung des Viehbestandes geeignet.
Seit 1973/74 hat der Landwirt F den Betrieb an seinen Sohn, den Landwirt K1. F., verpachtet und sich selbst auf das Altenteil zurückgezogen.
Die Beteiligten zu 1) haben beantragt,
Die Beteiligte zu 5) hat beantragt,
Das Amtsgericht - Landwirtschaftsgericht - Geldern hat mit Beschluß vom 2. November 1979 den Antrag der Beteiligten zu 1) zurückgewiesen und ihre Einwendungen gegen die Mitteilung der Genehmigungsbehörde vom 10. Juli 1979 über die Ausübung des Vorkaufsrechts für unbegründet erklärt.
Gegen diesen ihnen am 28. November 1979 zugestellten Beschluß haben die Beteiligten zu 1) mit einem am 10. Dezember 1979 beim Amtsgericht Geldern eingegangenen Schriftsatz sofortige Beschwerde eingelegt. Sie sind der Auffassung, daß ein Vorkaufsrecht der Beteiligten zu 5) nicht begründet sei, weil die verkaufte Teilparzelle nicht allein landwirtschaftlich genutzt werde. Das frühere Scheunengebäude sei spätestens seit dem Umbau zu Wohnzwecken im Jahre 1965 endgültig der landwirtschaftlichen Nutzung entzogen worden. Die Mitteilung der Landwirtschaftsbehörde über die Ausübung des Vorkaufsrechts seitens der Beteiligten zu 5) sei deshalb ohne Rechtswirkung. Da im übrigen in dem Bescheid eine Versagung der beantragten Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz nicht ausgesprochen worden sei, gelte der Vertrag nach § 6 Abs. 2 GrdstVG als genehmigt.
Die Beteiligten zu 1) beantragen,
Die Beteiligte zu 5) beantragt,
Die Beteiligten zu 2-4) unterstützen den Antrag der Beteiligten zu 1). Die Vertreter der Genehmigungsbehörde und der Landwirtschaftskammer Rheinland hatten Gelegenheit zur Stellungnahme.
II.
Die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1) ist ansich statthaft und auch form- und fristgerecht eingelegt worden (§§ 9, 22 Abs. 1 LwVG, 21, 22 Abs. 1 FGG). In der Sache führt sie zur Abänderung des angefochtenen Beschlusses, weil die Einwendungen der Beteiligten zu 1) gegen das Vorkaufsrecht der Beteiligten zu 5) begründet sind; denn ein Vorkaufsrecht der Beteiligten zu 5) nach dem Reichssiedlungsgesetz besteht nicht. Dem weitergehenden Antrag der Beteiligten zu 1) auf Erteilung der landwirtschaftsgerichtlichen Genehmigung des Grundstückskaufvertrages konnte dagegen nicht entsprochen werden.
Ein Vorkaufsrecht des gemeinnützigen Siedlungsunternehmens besteht nach § 4 Abs. 1 des RSG nur an landwirtschaftlichen Grundstücken und an Moor- oder Ödland, das in landwirtschaftliche Kultur gebracht werden kann. Das von den Beteiligten zu 1) erworbene Teilstück von 3,15.68 ha aus der einheitlichen Parzelle G1 wird zwar flächenmäßig fast ausschließlich, jedenfalls in einer für das Vorkaufsrecht nach § 4 Abs. 1 RSG maßgebenden Größe von mehr als 2 ha landwirtschaftlich und zwar als Grünland genutzt. Es befindet sich aber auf dem verkauften Teilstück auch ein nicht landwirtschaftlich genutztes Wohngebäude. Das Wohngebäude, das nach endgültiger Auflösung des früher auf dem Grundstück befindlichen landwirtschaftlichen Betriebes aus einer Scheune umgebaut wurde, wird nur zu privaten Wohnzwecken genutzt und steht in keiner wirtschaftlichen Beziehung mehr zu der landwirtschaftlichen Nutzung des Restteils der Parzelle oder der früheren Hofstelle. Es wird auch steuerlich als (nicht landwirtschaftlich genutztes) Einfamilienhaus gewertet (vgl. Einheitswertbescheid des Finanzamtes Geldern vom 28.2.1978).
Auf dieses Einfamilienhaus kann sich das Vorkaufsrecht des Reichssiedlungsgesetzes sowohl nach dem Wortlaut des § 4 Abs. 1 RSG ("landwirtschafliches Grundstück") als auch nach dem Sinn und Zweck dieser Bestimmung nicht erstrecken; denn das Vorkaufsrecht soll zum Schutze der Landwirtschaft dem gemeinnützigen Siedlungsunternehmen nur dann eine Erwerbsmöglichkeit sichern, wenn ein nach § 9 GrdstVG genehmigungspflichtiger aber nicht genehmigungsfähiger Verkauf landwirtschaftlich genutzter Grundstücke erfolgt. Auf Grundstücke, die weder selbst landwirtschaftlich genutzt werden, noch mit einer landwirtschaftlichen Nutzung anderer Grundstücke in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen, kann deshalb das Reichssiedlungsgesetz keine Anwendung finden, auch wenn solche Grundstücke zugleich mit landwirtschaftlich genutzten Grundstücken verkauft werden. Diese einschränkende Auslegung des § 4 RSG gebietet auch der Grundsatz, daß ein Eingriff in das grundgesetzlich geschützte Eigentum - und als solches stellt sich das Vorkaufsrecht des gemeinnützigen Siedlungsunternehmens dar - nur in den im Gesetz aufgezeigten und an seinem Sinngehalt orientierten engen Grenzen zulässig ist. Deshalb kann, wenn landwirtschaftlich genutzte und nicht landwirtschaftlich genutzte Grundstücke in einem Vertrag verkauft werden, ohne daß sich aus den Umständen und den Interessen der Vertragsparteien die Möglichkeit der Teilung des Vertrages und des Genehmigungsantrages ergibt, für den gesamten Vertrag ein Vorkaufsrecht nicht begründet sein (vgl. BGH in RdL 1974, 135, 136 für den Fall des gleichzeitigen Verkaufs mehrerer zum Teil landwirtschaftlich und zum Teil forstwirtschaftlich genutzter Grundstücke).
Das muß auch dann gelten, wenn Gegenstand des Vertrages nicht mehrere selbständige Grundstücke mit verschiedenartiger Nutzung sind, sondern auch wenn ein einheitliches Grundstück verkauft wird, das jedoch wie im vorliegen zu entscheidenden Fall in seiner tatsächlichen Nutzung in einen landwirtschaftlich genutzten und einen nicht landwirtschaftlich genutzten Teil aufgegliedert ist. Wollte man in diesem Fall das Vorkaufsrecht für den ganzen Vertrag annehmen, würde auch hier entgegen dem Wortlaut und dem Sinn und Zweck des Reichssiedlungsgesetzes nicht landwirtschaftlich genutzter Grund und Boden der freien Bestimmung des Eigentümers entzogen und mit einem Vorkaufsrecht des Siedlungsunternehmen belastet. Ob dieser Grundsatz auch dann gilt, wenn der nicht landwirtschaftlich genutzten Teil des Grundstücks mit dem landwirtschaftlich genutztem, weitaus größeren Teil des Grundstücks eine wirtschaftliche Einheit bildet, wie in dem vom OLG Köln im Beschluß vom 6. November 1963 (RdL 1965, 201, 202) entschiedenen Fall, kann hier dahingestellt bleiben, weil das auf dem kleineren Teil des Grundstücks aufstehende Wohnhaus in keinem wirtschaftlichen Zusammenhang mit der landwirtschaftlich genutzten Restfläche oder einem anderen landwirtschaftlich genutzten Grundstücks steht. Eine Aufteilung des Vertrages in einen Kaufvertrag über den landwirtschaftlichen Teil des Grundstückes einerseits und über das Wohnhaus andererseits ist nicht möglich, da das den Interessen der Vertragsparteien nicht entsprechen würde. Die Vertragsparteien waren nach den vom Senat getroffenen Feststellung heitlichen Veräußerung der gesamten im Vertrag genannten Grundstücksfläche interessiert. Da auch Anhaltspunkte für den Versuch einer Umgehung des Vorkaufsrechts des Siedlungsunternehmens nicht zu erkennen sind, war ein Vorkaufsrecht der Beklagten zu 5) nicht begründet.
Der Grundstückskaufvertrag bedurfte aber, soweit er die landwirtschaftlich genutzte Teilfläche des Grundstückes einschließt, der Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz. Auch wenn nur ein Teil der zu verkaufenden Parzelle landwirtschaftlich genutzt wird, bedarf der Vertrag insoweit der Genehmigung nach dem Grundstücksvergesetz, da nach § 1 Abs. 3 GrdstVG auch ein Teil eines Grundstücks als Grundstück im Sinne des Grundstücksverkehrsgesetzes anzusehen ist und sonst durch den gleichzeitigen Verkauf einer landwirtschaftlich und einer nicht landwirtschaftlich genutzten Teilparzelle die Genehmigungspflicht bezgl. des landwirtschaftlich genutzten Teils umgangen werden könnte (vgl. Ehrenforth RSG und GrdstVG, 1965, S. 344; Wöhrmann, GrdstVG, 1963, S. 35; Pikalo-Bendel, GrdstVG, 1963, S. 211; Schulte in RdL 1965, 305, 307; BGH RdL 1957, 211).
Daß danach einerseits eine Genehmigungspflicht nach dem Grundstücksverkehrgesetz angenommen, andererseits aber ein Vorkaufsrecht nach dem Reichssiedlungsgesetz abgelehnt wird, bedeutet keinen Widerspruch. Mit der Ablehnung des Vorkaufsrechts soll lediglich verhindert werden, daß sich das Vorkaufsrecht auf einen Grundstücksteil erstreckt, der der Reglementierung durch das Grundstücksverkehrsgesetz nicht unterliegt und über den der Eigentümer uneingeschränkt verfügen darf. Mit der Annahme der Genehmigungspflicht für den landwirtschaftlich genutzten Teil des Grundstücks wird aber gewährleistet, daß einerseits über diesen Teil des Grundstücks nur im Rahmen der durch das Grundstücksverkehrsgesetz gezogenen Grenzen verfügt werden kann und andererseits in die Verfügung über den nicht landwirtschaftlich genutzten Teil nicht eingegriffen wird. Wie die Parteien im Falle der Versagung der Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz den von der Genehmigungspflicht nicht erfaßten Teil des Vertrages behandeln, haben sie im Rahmen ihrer freien Vertragsgestaltungsmöglichkeit nach § 139 BGB zu beurteilen (vgl. Ehrenforth a.a.O., S. 344; Schulte a.a.O. S. 307). Auch in der praktischen Auswirkung führt diese unterschiedliche Behandlung zu brauchbaren Ergebnissen; der Eigentümer braucht lediglich bei der Veräußerung des Grundstücks die sich aus der bereits bestehenden wirtschaftlich unterschiedlichen Nutzung der beiden Grundstücksteile ergebende unterschiedliche rechtliche Folge zu ziehen; so kann er über den landwirtschaflich genutzten Teil nur in den Grenzen des GrdstVG, über den anderen Teil dagegen frei verfügen. Ware bei der Verfügung über den landwirtschaftl. genutzten Teil die Genehmigung zu versagen, würde dann wiederum das Vorkaufsrecht der Siedlungsbehörde, jedoch allein bezogen auf diesen Grundstücksteil, eingreifen.
Die für den landwirtschaftlich genutzten Teil des Grundstücks erforderliche Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz war zu versagen, da der Verkauf an die Beteiligten zu 1) eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeuten würde (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG). Das Landwirtschaftsgericht hat im angefochtenen Beschluß zutreffend festgestellt, daß die Veräußerung an die Beteiligten zu 1) als Nichtlandwirte eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutet, weil der Zeuge F als hauptberuflicher Landwirt die landwirtschaftlich genutzten Flächen dringend zur Aufstockung seines Betriebes benötigt und zum Ankauf auch bereit und in der Lage ist. Die insoweit vom Landwirtschaftsgericht getroffene Feststellung sind bei der Anhörung der Beteiligten zu 1) und des Zeugen F in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat bestätigt worden. Der Senat nimmt deshalb, da diese Feststellung auch in der Beschwerde nicht angegriffen werden, auf die Ausführungen im angefochten Beschluß Bezug. Die mit der Beschwerde allein in Frage gestellte Verkaufsbereitschaft des Landwirts F hat dieser bei seiner Anhörung vor dem Senat glaubhaft bestätigt. Die landwirtschaftsgerichtliche Genehmigung für den Verkauf des landwirtschlich genutzten Teils der Grundstücksfläche war deshalb zu versagen. Von der Genehmigungspflicht frei ist der Grundstücksteil, auf dem sich das Wohnhaus befindet, einschließlich des üblichen Umlandes.
Entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 1) war die Genehmigung nicht wegen Fristablauf als erteilt anzusehen (§ 6 Abs. 2 GrdstVG). Die Genehmigungsbehörde hat innerhalb der mit Zwischenbescheid vom 27. Juni 1979 wirksam auf 2 Monate verlängerter Frist (§ 6 Abs. 1 GrdstVG) den Versagungsbescheid zugestellt - Antragseingang 1.6.79, Zustellung des Versagungsbescheides 11.7.1979. Daß im Zwischenbescheid die Frist unter Berufung auf das vermeintliche Vorkaufsrecht der Siedlungsbehörde nach § 12 RSG irrtümlich auf 3 Monate verlängert wurde, macht die Fristverlängerung nicht unwirksam, sondern hat die Wirkung einer unabhängig vom Vorkaufsrecht zulässigen Fristverlängerung auf 2 Monate (vgl. BGH in RdL 1974, 135, 136); denn eine Fristverlängerung auf 2 Monate ist ohne Vorliegen besonderer Gründe zulässig. Innerhalb dieser 2-Monatsfrist, nämlich am 11. Juli 1979, wurde der Versagungsbescheid zugestellt.
Daß im Tenor des Bescheides lediglich die Ausübung des in Wirklichkeit nicht bestehenden Vorkaufsrecht durch die Beteiligte zu 5) mitgeteilt wurde, steht der Auslegung des Bescheides als Zurückweisung des Genehmigungsantrages nicht entgegen. Da das Vorkaufsrecht des Siedlungsunternehmens nach § 4 RSG voraussetzt, daß die Genehmigung des vorgelegten Grundstückskaufvertrages nach § 9 GrdstVG nach Auffassung der Genehmigungsbehörde zu versagen wäre, und dieser Versagungsgrund auch in der Begründung des den Beteiligten zugestellten Bescheides mitgeteilt wurde, ist in dem Bescheid der Genehmigungsbehörde ein rechtswirksamer Versagungsbescheid zu sehen. Die Beteiligten konnten dem Bescheid für den Fall, daß das Vorkaufsrecht nicht bestehen würde, bei verständiger Würdigung keine andere Bedeutung beimessen, als daß die beantragte Genehmigung nicht erteilt würde.
Die von den Beteiligten zu 1) begehrte Feststellung, daß die beantragte Genehmigung als erteilt anzusehen sei (§§ 22 Abs. 1, 6 Abs. 3 GrdstVG) ist deshalb nicht begründet. Vielmehr war aus den oben dargelegten Gründen die beantragte landwirtschaftsgerichtliche Genehmigung zu versagen.
Die Gerichtskosten beider Instanzen waren nach § 44 Abs. 1 LwVG den Beteiligten zu 1) als Gesamtschuldnern aufzuerlegen, da sie als Antragsteller und Beschwerdeführer mit ihrem Antrag auf landwirtschaftsgerichtliche Genehmigung nicht durchgedrungen sind. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten zwischen den Beteiligten war nicht anzuordnen (§, 45 Abs. 1 LwVG); dabei hat der Senat neben den vorgenannten Gründen berücksichtigt, daß die Beteiligte zu 5) mit ihrem Begehren auf Feststellung eines Vorkaufsrechts nicht erfolgreich war.