Beschwerde: Berichtigung umfassender Löschung des Hofvermerks auf Flur 11 Nr. 8
KI-Zusammenfassung
Die Erbin legte sofortige Beschwerden gegen zwei Beschlüsse des Amtsgerichts Düren ein, mit denen der Hofvermerk im Grundbuch aufgrund einer negativen Hoferklärung umfassend gelöscht worden war. Das OLG Köln befand, die negative Hoferklärung des Erblassers bezog sich nur auf Flur 11 Nr. 8, sodass die pauschale Löschung insoweit unwirksam ist. Das Grundbuchamt wurde ersucht, die Löschung zu berichtigen und sodann die verbleibende Hofeigenschaft aufgrund der Erklärung der Erbin zu löschen.
Ausgang: Die sofortigen Beschwerden der Erbin wurden stattgegeben; die umfassende Löschung wurde auf Flur 11 Nr. 8 beschränkt und das Grundbuchamt ersucht, die weitere Löschung für die übrigen Parzellen vorzunehmen.
Abstrakte Rechtssätze
Die sofortige Beschwerde nach § 22 Abs. 1 LwVG steht dem Hofeigentümer zu, wenn das Landwirtschaftsgericht sich weigert, seinem Ersuchen um Löschung des Hofvermerks nachzukommen.
Die rechtsgestaltende Wirkung einer negativen Hoferklärung gemäß § 1 Abs. 4 HöfeO setzt sowohl die Erklärung des Eigentümers als auch die hiervon bewirkte Löschung im Grundbuch voraus.
Eine Löschung des Hofvermerks ist nur insoweit wirksam, wie sie von der negativen Hoferklärung ausdrücklich umfasst ist; ist die Erklärung auf eine Teilparzelle beschränkt, bleibt die Hofeigenschaft für die übrigen Flächen bestehen und das Grundbuch ist entsprechend zu berichtigen.
Eine partielle negative Hoferklärung ist unwirksam, soweit die betroffenen Grundstücksteile vom Hof aus regelmäßig bewirtschaftet werden; liegt jedoch eine tatsächliche oder rechtliche Herauslösung (z. B. Verkauf) vor, kann eine teilweise (deklaratorische) Löschung zulässig sein.
Vorinstanzen
Amtsgericht Düren, 50 Lw 53/08 und 8/08
Tenor
Auf die sofortige Beschwerden der Klägerin vom 19.11.2008 werden die in den Verfahren 50 Lw 8/08 und 50 Lw 53/08 ergangenen Beschlüsse des Amtsgerichts – Landwirtschaftsgericht – Düren abgeändert und das Grundbuchamt des Amtsgerichts Düren ersucht:
1. die im Grundbuch von X. Blatt 230 aufgrund der beim Grundbuchamt am 23.2.2008 eingegangenen notariellen Erklärung des Eigentümers vom 20.2.2008 (AG Düren 50 Lw 8/08) am 31.3.2008 vorgenommene Löschung des Hofvermerks dahin zu berichtigen, dass die Hofeigenschaft nur hinsichtlich der Parzelle Flur 11 Nr. 8 erloschen ist,
2. den Hofvermerk hinsichtlich der übrigen Parzellen im Grundbuch X. Bl. 230 bestehen gebliebenen Hofeigenschaft aufgrund der notariellen Erklärung der Eigentümerin vom 24.10.2008 (AG Düren 50 Lw 53/08) zu löschen.
Gründe
I.
Mit notarieller Erklärung vom 20.2.2008 stellte Herr K. L. (im Folgenden: der Erblasser) den Antrag, den Hofvermerk im Grundbuch von X. Blatt 230 auf der Parzelle Flur 11 Nr. 8 zu löschen (AG Düren 50 Lw 8/08). Die mit Schriftsatz vom 22.2.2008 eingereichte Erklärung des Erblassers hat folgenden Wortlaut:
„Aufhebung der Hofeigenschaft des im Grundbuch von X. Blatt 230 eingetragenen Grundbesitzes Flur 11 Nr. 8
Sehr geehrte Damen und Herren,
hiermit erkläre ich, ………., dass mein im Grundbuch von X. Blatt 230 eingetragener landwirtschaftlicher Betrieb kein Hof mehr sein soll und nicht mehr von der Hofstelle aus bewirtschaftet wird und beantrage, den Hofvermerk im Grundbuch von X. Blatt 230 auf der Parzelle Flur 11 Nr. 8 zu löschen (§ 1 Abs. 4 Satz 1 HöfeO, § 4 HöfeVfO).“
Mit notariellem Kaufvertrag vom 20.2.2008 veräußerte der Erblasser die Parzelle Flur 11 Nr. 8. In dem Vertrag gab er an, durch Erklärung vom gleichen Tag erklärt zu haben, dass der verkaufte Grundbesitz kein Hof mehr sein solle. Aufgrund der Erklärung vom 20.2.2008 wurde der Hofvermerk im Grundbuch insgesamt gelöscht. Der am 12.10.2008 verstorbene Erblasser wurde von der Beschwerdeführerin als Allein- und Hoferbin beerbt. Mit Schreiben vom 16.10.2008 beantragte der Verfahrensbevollmächtigte des Erblassers und der Beschwerdeführerin, die Löschung des Hofvermerkes dahin zu berichtigen, dass der Hofvermerk nur bezüglich der Parzelle Flur 11 Nr. 8 gelöscht worden sei (Bl. 10 AG Düren Lw 8/08). Dies lehnte das Landwirtschaftsgericht mit Schreiben vom 22.10.2008 ab. Mit notarieller Erklärung vom 24.10.2008 beantragte die Beschwerdeführerin, den Hofvermerk zu löschen (AG Düren 50 Lw 53/08). Auch dies lehnte das Landwirtschaftsgericht ab. Dagegen hat die Beschwerdeführerin mit Schreiben vom 19.11.2008 bezogen auf die beiden Verfahren (50 Lw 8/08 und 53/08) Beschwerde eingelegt. Den Beschwerden hat das Landwirtschaftsgericht nicht abgeholfen.
II.
Beide Rechtsmittel sind zulässig und begründet.
1.
Es ist anerkannt, dass dem Hofeigentümer die sofortige Beschwerde nach § 22 Abs. 1 LwVG zusteht, wenn es das Landwirtschaftsgericht ablehnt, seiner negativen Hoferklärung (§ 1 Abs. 4 Satz 1 HöfeO) durch Ersuchen des Grundbuchamts um Löschung des Hofvermerks (§ 3 Abs. 1 Nr. 2 HöfeVfO) nachzukommen (BGH NJW-RR 1995, 705 = RdL 1995, 134). Danach ist die Beschwerde der Erbin gegen die Weigerung des Landwirtschaftsgerichts, ihrem Löschungsantrag vom 24.10.2008 nachzukommen (AG Düren 50 Lw 53/08), statthaft. Nichts anderes kann gelten, wenn sich der Hofeigentümer – wie hier im Verfahren AG Düren 50 Lw 8/08 - gegen die Löschung des Hofvermerkes mit der Begründung wendet, dass diese nicht oder nicht in vollem Umfang von seiner negativen Hoferklärung umfasst sei. Deshalb ist auch die sofortige Beschwerde gegen die unbeschränkte Löschung des Hofvermerks statthaft. Das Beschwerderecht, das insoweit ursprünglich dem Erblasser zustand, ist im Wege der Universalsukzession nach § 1922 BGB auf die Erbin übergegangen (BGH a.a.O.). Die Einlegung der Beschwerden ist jedenfalls in dem Schreiben vom 19.11.2008 zu sehen, das unter beiden Aktenzeichen eingereicht worden ist und damit beide Verfahren umfasst. Die Beschwerdefrist (§§ 9 LwVG, 22 Abs. 1 FGG) war bei Einreichung dieses Schreibens noch nicht abgelaufen, weil es an einer förmlichen Zustellung der angefochtenen Entscheidungen (§ 21 Abs. 2 LwVG) fehlt. Die Löschung des Hofvermerks ist dem Verfahrensbevollmächtigten der Beschwerdeführerin nur formlos bekanntgegeben worden (AG Düren 50 Lw 8/08 Bl. 4 ff.).
Die Beschwerdeführerin ist auch eine Beeinträchtigung in ihren Rechten geltend (§ 20 Abs. 1 FGG). Daran fehlt es nicht deshalb, weil die Beschwerdeführerin nach der von ihr begehrten Berichtigung der Löschung des Hofvermerkes dessen erneute Löschung beantragt. Denn die aufgrund der Erklärung des Erblassers vom 20.2.2008 erfolgte Löschung ist nicht oder jedenfalls nicht in vollem Umfang wirksam geworden, wenn die Erklärung – wie die Beschwerdeführerin geltend macht - nur für die Parzelle Flur 11 Nr. 8 galt. Nach § 1 Abs. 4 HöfeO verliert eine Besitzung die Eigenschaft als Hof, wenn der Eigentümer erklärt, dass sie kein Hof mehr sein soll, und wenn der Hofvermerk im Grundbuch gelöscht wird. Der Eintritt der rechtsgestaltenden Wirkung der negativen Hoferkärung im Sinne dieser Vorschrift setzt damit beides voraus: die negative Hoferklärung des Hofeigentümers und die darauf beruhende Löschung im Grundbuch (dazu Wöhrmann, Landwirtschaftserbrecht, 9. Aufl., § 1 HöfeO Rdn. 92, 170). Daraus folgt für den vorliegenden Fall: Soweit die vorgenommene Löschung von der Erklärung nicht umfasst war, besteht die Hofeigenschaft weiter. Die Löschung im Grundbuch konnte auch durch die spätere negative Hoferklärung der Erbin keine Wirksamkeit erlangen, weil sie nicht aufgrund dieser Erklärung erfolgt ist. Besteht aber die Hofeigenschaft fort und kann ihre Löschung nur durch eine auf der Erklärung vom 24.10.2008 beruhende Grundbucheintragung wirksam werden, so hat die Beschwerdeführerin ein legitimes Interesse an einer ihrem Antrag entsprechenden Eintragung. Dabei gebietet es der Gesichtspunkt der Grundbuchklarheit, die Löschungseintragung vom 31.3.2008 zuvor zu berichtigen, wenn und soweit diese unwirksam war.
2.
In der Sache sind die Begehren der Beschwerdeführerin begründet. Die negative Hoferklärung des Erblassers vom 20.2.2008 (50 Lw 8/08) bezieht sich erkennbar nur auf das Flurstück 11 Nr. 8. Das ergibt sich aus der Erklärung selbst (§ 133 BGB). Nach dem einleitenden Hinweis, dass der im Grundbuch X. Blatt 230 eingetragene landwirtschaftliche Betrieb kein Hof mehr sein solle und nicht mehr von der Hofstelle aus bewirtschaftet werde, wird beantragt, den Hofvermerk im Grundbuch von X. Bl. 230 auf der Parzelle Flur 11 Nr. 8 zu löschen. Selbst wenn der zur Begründung dienende Hinweis dahin verstanden werden könnte, dass der Hofvermerk insgesamt gelöscht werden solle, geht die Beschränkung auf die Parzelle Flur 11 Nr. 8 eindeutig aus der ausdrücklich einschränkenden Fassung des Antrages hervor, zumal sich die Beschränkung auf die besagte Parzelle sowohl im Eingang der Erklärung selbst als auch in dem des notariellen Anschreibens vom 22.2.2008 wiederfindet. Da sich die Beschränkung unmittelbar aus der Erklärung selbst entnehmen lässt, kommt es nicht darauf an, ob außerhalb der Erklärungsurkunde liegende Umstände - wie der erst nach der Löschung des Hofvermerkes vorgelegte, auf die Parzelle beschränkte Kaufvertrag vom 20.2.2008 (50 Lw 8/08 Bl. 13 ff.), mit dem der Erblasser die Parzelle veräußert hat und der ausweislich seiner Ziffer I. für ihn Grund für die Abgabe der negativen Hoferklärung war – bei der Auslegung einer Hoferklärung berücksichtigt werden dürfen.
Die Beschränkung auf die Parzelle Flur 11 Nr. 8 war auch wirksam. Eine partielle
Hoferklärung ist unwirksam, soweit sie sich auf Hofgrundstücke oder -grundstücksteile bezieht, die vom Hof aus regelmäßig bewirtschaftet werden (BGHZ 106, 245 = NJW 1989, 1222 = AgrarR 1989, 219 = RdL 1989, 77; Faßbender/Hötzel/von Jeinsen/Lukanow, HöfeO, 3. Aufl., § 1 Rdn. 102; Lange/Wulff/Lüdtke-Handjery, HöfeO, 10. Aufl, § 1 Rdn. 124, 131; Wöhrmann § 1 HöfeO Rdn. 166). Der Hofvermerk hindert den Eigentümer aber nicht daran, einzelne Grundstücke oder Grundstücksteile durch Veräußerung oder durch tatsächliche Handlungen betriebsorganisatorischer Art aus dem Hofverbund herauszulösen und dadurch die Hofeigenschaft insoweit aufzuheben (BGH a.a.O.). Ist das geschehen, so greifen die für die Unzulässigkeit der partiellen Hoferklärung maßgebenden Gründe nicht ein. In diesem Fall hat die Erklärung rein deklaratorische Natur und dient der Richtigstellung des Grundbuches. So verhält es sich hier. Seinen Antrag auf Löschung des Hofvermerkes hat der Erblasser damit begründet, dass die Parzelle Flur 11 Nr. 8 nicht mehr vom Hof aus bewirtschaftet werde. Zweifel an der Richtigkeit dieser Erklärung bestehen nicht. Für die Richtigkeit spricht im Gegenteil, dass der Erblasser die Parzelle mit notariellem Kaufvertrag vom 20.2.2008 veräußert hat. Nach den vorliegenden Grundbuchauszügen handelt es sich bei der Parzelle auch nicht um einen für den Bestand der Hofeigenschaft wesentlichen Teil des Hofes, so dass dahinstehen kann, ob auch bei einem völligen Wegfall der Hofeigenschaft eine auf einen Teil der Besitzung beschränkte (deklaratorische) Löschung des Hofvermerkes zulässig gewesen wäre.
Danach ist vorliegend die Aufhebung der Hofeigenschaft in Bezug auf die Parzelle Flur 11 Nr. 8 eingetreten. Hinsichtlich der übrigen Flächen ist sie unwirksam geblieben, so dass das Grundbuchamt gemäß § 3 Abs. 1 Nr. 2 HöfeVfO zu ersuchen ist, die am 31.3.2008 aufgrund der Erklärung des Erblassers vom 20.2.2008 (AG Düren 50 Lw 8/08) vorgenommene umfassende Löschung des Hofvermerks entsprechend zu berichtigen und im Anschluss hieran den hinsichtlich des Hofes im übrigen bestehen gebliebenen Hofvermerk aufgrund der Erklärung der jetzigen Eigentümerin vom 24.10.2008 (AG Düren 50 Lw 53/08) zu löschen.
3.
Eine Kostenentscheidung ist mangels Beteiligung mehrerer Personen nicht verlanlasst (§§ 9 LwVG, 13 a Abs. 1 FGG)