Landpacht: Zusatzvereinbarung ohne Unterschrift eines Mitpächters verlängert nicht bis 2021
KI-Zusammenfassung
Der Testamentsvollstrecker begehrte die Feststellung, dass eine schriftliche Zusatzvereinbarung zum Landpachtvertrag die Laufzeit nicht bis 2021 verlängert. Das OLG bejahte das Feststellungsinteresse wegen erheblicher Unsicherheit über die langfristige Bindung der Erbin und drohender Beweisschwierigkeiten. Inhaltlich wertete es die Zusatzvereinbarung als formbedürftigen Änderungsvertrag (§ 585a BGB), der mangels Unterschrift der Mitpächterin bzw. erkennbarer Stellvertretung keine Laufzeitverlängerung bis 2021 bewirkt. Die Berufung der Beklagten blieb erfolglos; Revision wurde wegen grundsätzlicher Bedeutung der Vertretungsanforderungen zugelassen.
Ausgang: Berufung der Beklagten gegen die stattgebende Feststellungsentscheidung wurde zurückgewiesen; Zusatzvereinbarung verlängert die Pacht nicht bis 2021.
Abstrakte Rechtssätze
Eine Feststellungsklage zur Dauer eines Pachtverhältnisses ist zulässig, wenn die Gegenseite sich einer längeren Bindung berühmt und die Klärung für die wirtschaftliche Dispositionsfreiheit des Berechtigten erheblich ist (§ 256 Abs. 1 ZPO).
Ein Testamentsvollstrecker ist für Nachlassprozesse Partei kraft Amtes und kann das Feststellungsinteresse des Erben im eigenen Namen geltend machen (§ 2212 BGB).
Eine schriftliche „Zusatzvereinbarung“, die lediglich die Laufzeit eines bestehenden Landpachtvertrags ändern soll, ist als Änderungsvertrag zu qualifizieren und unterliegt bei einer Gesamtpachtzeit von mehr als zwei Jahren der Schriftform des § 585a BGB i.V.m. § 126 BGB.
Sind mehrere Personen Pächter, muss die schriftformbedürftige Vertragsänderung grundsätzlich von allen Pächtern unterzeichnet werden; die Unterzeichnung durch nur einen Mitpächter genügt nur bei in der Urkunde hinreichend erkennbarer Stellvertretung.
Bei langfristigen, wirtschaftlich gewichtigen Bindungen sind an die Offenkundigkeit eines Vertretungsverhältnisses im Schriftstück erhöhte Anforderungen zu stellen; die bloße maschinenschriftliche Nennung beider Vertragspartner im Rubrum reicht regelmäßig nicht aus.
Vorinstanzen
Amtsgericht Bergisch Gladbach, 6 Lw 9/92
Tenor
I.) Die Berufung der Beklagten gegen das am 4. Mai 1992 verkündete Urteil des Amtsgerichts - Landwirtschaftsgericht - Bergisch Gladbach - 6 Lw 9/92 - wird zurückgewiesen.
II.) Die Kosten des Rechtsstreits - beider Rechtszüge - werden den Beklagten als Gesamtschuldnern auferlegt.
III.) Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung, auch in Form der selbstschuldnerischen Bürgschaft einer deutschen Großbank, öffentlichen Sparkasse oder Genossenschaftsbank, in Höhe von 6.500,-- DM abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Form und Höhe leistet.
IV.) Die Revision wird zugelassen.
Tatbestand
Der Kläger ist Testamentsvollstrecker hinsichtlich des Nachlasses der am 21. März 1989 verstorbenen Frau F. Zugleich ist er der Vormund der jetzt ca. 16-jährigen Tochter und Alleinerbin der Erblasserin.
Am 23. Januar 1987 schloß die Erblasserin mit den Beklagten einen schriftlichen Pachtvertrag über den landwirtschaftlichen Betrieb "Gut C" in P einschließlich der Hofstelle, diese jedoch ohne Herrenhaus, Wochenendhaus und Fischerstall. Die Pachtzeit war auf 18 Jahre (1. August 1987 bis 30. November 2005) befristet. Der Pachtzins betrug 18.000,-- DM pro Jahr, zahlbar in monatlichen Teilbeträgen von 1.500,-- DM. Unterschrieben wurde der Pachtvertrag von der Erblasserin und beiden Beklagten, die auch im Vertragseingang als Pächter ("S + C2 E") genannt waren. Unter dem 31. Januar 1989 unterzeichneten die Erblasserin und der beklagte Ehemann eine schriftliche "Zusatzvereinbarung zum Landpachtvertrag vom 23.01.1987). Dort heißt es:
"Das Pachtverhältnis wird über die vereinbarte Pachtdauer bis zum 30.11.2021 fortgesetzt. Die übrigen Bestimmungen des Vertrages bleiben unberührt."
Die Urkunde enthält im oberen Teil maschinenschriftlich Vorname, Name und Adresse sowohl der Erblasserin als auch beider Beklagten.
Mit der Klage hat der Kläger zunächst die Feststellung begehrt, daß der Pachtvertrag mit den Beklagten zum 30. November 2005 ende, die Zusatzvereinbarung also wirkungslos sei. Später hat er mit seinem Hauptantrag lediglich die Feststellung erstrebt, daß die Zusatzvereinbarung den Pachtvertrag nur auf unbestimmte Zeit verlängert habe, während er das ursprüngliche Begehren bloß hilfsweise weiterverfolgt hat.
Der Kläger hat vorgetragen:
Die Zusatzvereinbarung sei unwirksam, weil die Erblasserin infolge chronischen Alkoholmißbrauchs spätestens seit Dezember 1988 nicht mehr geschäftsfähig gewesen sei. Sie habe an fortgeschrittener Leberzirrhose gelitten, an deren Folgen sie am 21. März 1989 gestorben sei. Dadurch seien bei ihr Hirnfunktion und Kritikfähigkeit eingeschränkt gewesen. Überdies sei die Erblasserin ständig betrunken gewesen. Sie habe keine Post mehr geöffnet, Rechnungen nicht bezahlt, wiederholt volltrunken auf der Straße gelegen und Halluzinationen gehabt. Ferner sei die Zusatzvereinbarung deshalb ohne Wirkung, weil sie nicht von der beklagten Ehefrau unterzeichnet sei. Jedenfalls habe sich die Pachtzeit hierdurch nicht bis zum Jahr 2021 verlängert, sondern höchstens auf unbestimmte Zeit. Er - der Kläger - habe als Testamentsvollstrecker ein rechtliches Interesse an der begehrten Feststellung, weil sein Mündel Tierärztin werden, das Gut übernehmen und dort eine Großtierpraxis einrichten wolle. Deshalb sei es für den beruflichen Werdegang des Mündels von eminenter Bedeutung zu wissen, ob das Pachtobjekt im Jahr 2005 frei werde oder erst im Jahr 2021. Abgesehen davon sei zu besorgen, daß die Frage, ob die Erblasserin geschäftsunfähig gewesen sei, im Jahr 2005 nicht mehr verläßlich geklärt werden könne.
Der Kläger hat beantragt,
festzustellen, daß das Pachtverhältnis zwischen den Parteien sich durch die Zusatzvereinbarung vom 31. Januar 1989 nur auf unbestimmte Zeit verlängert habe;
hilfsweise festzustellen, daß der zwischen den Parteien bestehende Pachtvertrag zum 30. November 2005 ende.
Die Beklagten haben beantragt, die Klage abzuweisen.
Sie haben eine Geschäftsunfähigkeit der Erblasserin ebenso bestritten wie den Wunsch der Tochter, den Hof später zu übernehmen. Weiterhin haben sie geltend gemacht, es stehe der Wirksamkeit der Zusatzvereinbarung nicht entgegen, daß auf der Pächterseite nur der beklagte Ehemann unterzeichnet habe, denn dieser habe - wie der Urkunde zu entnehmen sei - auch für die beklagte Ehefrau gehandelt.
Das Landwirtschaftsgericht hat der Feststellungsklage mit dem Hauptantrag stattgegeben. Es hat ein Feststellungsinteresse des Klägers wegen des sonst drohenden Beweismittelverlusts und der Bedeutung der Pachtzeitfrage für den beruflichen Werdegang der Alleinerbin bejaht. In der Sache hat es angenommen, daß Pachtverhältnis sei mangels Unterschrift der beklagten Ehefrau unter der Zusatzvereinbarung nicht bis zum 30. November 2021 verlängert worden, sondern nur auf unbestimmte Zeit. Daß der beklagte Ehemann zugleich im Namen seiner Frau aufgetreten sei, lasse sich aus der Urkunde vom 31. Januar 1989 nicht erkennen. Insbesondere reiche nicht aus, daß die Namen beider Beklagten im Kopf der Zusatzvereinbarung erwähnt seien.
Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Beklagten.
Sie vertreten die Auffassung, der beklagte Ehemann habe die Zusatzvereinbarung "offenkundig" auch im Namen seiner Frau unterzeichnet, was nach der Rechtsprechung zulässig sei und sich hinreichend deutlich aus der Urkunde vom 31. Januar 1989 ergebe. Im übrigen wiederholen sie ihr erstinstanzliches Vorbringen.
Die Beklagten beantragen,
das Urteil des Amtsgerichts Bergisch Gladbach vom 4. Mai 1992 abzuändern und den Kläger mit seiner Klage abzuweisen; Sicherheit auch durch selbstschuldnerische Bürgschaft einer deutschen Großbank, öffentlichen Sparkasse oder Genossenschaftsbank stellen zu dürfen.
Der Kläger beantragt,
die Berufung zurückzuweisen,
Sicherheit auch durch Bürgschaft einer deutschen Großbank, Genossenschaftsbank oder öffentlichen Sparkasse leisten zu können.
Er verteidigt das angefochtene Urteil und tritt den Ausführungen der Beklagten entgegen.
Im Wege der Hilfsanschlußberufung beantragt der Kläger ferner,
nach seinem erstinstanzlichen Hilfsantrag zu erkennen.
Die Beklagten beantragen dazu,
die Hilfsanschlußberufung zurückzuweisen.
Wegen aller weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Parteien in beiden Instanzen gewechselten Schriftsätze und deren Anlagen, die allesamt Gegenstand der mündlichen Verhandlung waren, Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die verfahrensrechtlich bedenkenfreie Berufung der Beklagten bleibt in der Sache erfolglos.
Mit Recht hat das Amtsgericht die vom Kläger erhobene Feststellungsklage für zulässig gehalten.
Nach § 256 Abs. 1 ZPO kann auf Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses Klage erhoben werden, wenn der Kläger ein rechtliches Interesse daran hat, daß das Rechtsverhältnis durch richterliche Entscheidung alsbald festgestellt werde. Diese Voraussetzungen sind erfüllt. Die Frage, für welche Dauer ein Pachtverhältnis vereinbart ist, betrifft Rechtsbeziehungen im Sinne von § 256 Abs. 1 ZPO (vgl. BGH GRUR 1992, 114; NJW-RR 1992, 252; Zöller-Stephan, ZPO, 17. Aufl., § 256 Rn. 3, 4). Ein rechtliches Interesse an einer alsbaldigen Feststellung ist gegeben, wenn dem Recht oder der Rechtslage des Klägers eine gegenwärtige Gefahr der Unsicherheit droht und wenn das erstrebte Urteil geeignet ist, diese Gefahr zu beseitigen (vgl. BGH NJW 1986, 2507). Eine Gefährdung liegt in der Regel schon darin, daß die Beklagtenseite das Recht des Klägers ernstlich bestreitet oder sich eines vom Kläger verneinten Rechtes berühmt (vgl. BGHZ 91, 41). Hier ist der Kläger zwar materiell-rechtlich nicht selbst betroffen, denn Verpächterin ist nach dem Tod der Erblasserin deren Tochter als Alleinerbin geworden (§ 1922 Abs. 1 BGB). In seiner Eigenschaft als Testamentsvollstrecker ist der Kläger jedoch Partei kraft Amtes und hat die den Nachlaß betreffenden Prozesse im eigenen Namen mit Wirkung für und gegen den Erben zu führen (§ 2212 BGB). Er darf daher das rechtliche Interesse der Erbin zur Geltung bringen. Ein schutzwürdiges Feststellungsinteresse kann nicht verneint werden. Wie das Amtsgericht zu Recht dargelegt hat, ist es für die Erbin, deren Interessen der Kläger warzunehmen hat, von einschneidender Bedeutung, ob sie bis zum 30. November 2005 an den Pachtvertrag mit den Beklagten gebunden ist oder noch 16 Jahre länger. Während sie bei einem Pachtende im Jahr 2005 im Alter von ca. 29 Jahren ohne weiteres noch die Möglichkeit hätte, den Grundbesitz für den Aufbau einer beruflichen Existenz zu verwerten, wäre ihr das bei einer um 16 Jahre längeren Pachtdauer aller Voraussicht nach verschlossen oder zumindest erschwert. Das allein genügt, um das Rechtsschutzinteresse an der Feststellungsklage zu begründen, zumal die Beklagten klargemacht haben, daß sie auf der Verlängerung der Pachtzeit gemäß Zusatzvereinbarung bestehen. Ob die Tochter der Erblasserin ihren Wunsch, Tierärztin zu werden und auf "Gut C" eine Großtierpraxis zu gründen, wahrmachen kann, ist dabei nicht einmal von entscheidender Bedeutung. Im übrigen darf der Gesichtspunkt eines drohenden Verlustes von Beweismitteln oder einer wesentlichen Erschwerung der Beweisführung für den Fall, daß mit der Klärung der Frage der Geschäftsfähigkeit der Erblasserin im Zeitpunkt der Unterzeichnung der Zusatzvereinbarung bis Ende 2005 gewartet würde, zumindest unterstützend herangezogen werden (vgl. BGH NJW 1986, 2507). Ein rechtliches Interesse an der alsbaldigen Feststellung entfällt schließlich nicht deshalb, weil der Kläger Leistungsklage erheben könnte. Im gegenwärtigen Zeitpunkt besteht nämlich kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe des Pachtobjekts. Die Möglichkeit einer Klage auf zukünftige Leistung (§ 259 ZPO) steht der Feststellungsklage nicht entgegen (vgl. BGH a.a.O.).
Das mit dem Hauptantrag geltend gemachte Feststellungsbegehren des Klägers hat das Amtsgericht im Ergebnis zutreffend für begründet erachtet.
Durch die Zusatzvereinbarung vom 31. Januar 1989ist das Pachtverhältnis nicht über die ursprünglich vereinbarte Laufzeit hinaus bis zum 30. November 2021 verlängert worden, sondern allenfalls auf unbestimmte Zeit.
Die Zusatzvereinbarung stellt sich bei richtiger Auslegung als Änderungsvertrag dar. Damit sollte der Pachtvertrag vom 23. Januar 1987 zwar in einem Einzelpunkt (Pachtzeit) geändert, im Kern jedoch unter Wahrung seiner Identität fortgesetzt werden (vgl. RGZ 65, 390, 392; Palandt-Heinrichs, BGB, 52. Aufl., § 305 Rn. 2). Die Verwendung des Begriffs "Zusatzvereinbarung" und der sonstige Inhalt der Urkunde vom 31. Januar 1989 ("Die übrigen Bestimmungen... bleiben unberührt") machen deutlich, daß es sich bei verständiger Betrachtung weder um einen Neuabschluß noch um einen weiteren selbständigen Vertrag handelt (vgl. dazu: Bub/Treier-Heile, Handbuch der Geschäfts-und Wohnraummiete II Rn. 800, 801). Auch der Änderungsvertrag, durch den ein Landpachtvertrag so verlängert wird, daß die Gesamtpachtzeit mehr als zwei Jahre beträgt, bedarf gemäß § 585 a BGB der Schriftform (vgl. BGH ZMR 1986, 230; Bub/TreierHeile a.a.O. II Rn. 769). Die gesetzliche Schriftform verlangt nach § 126 Abs. 1 und 2 BGB die eigenhändige Namensunterschrift der Vertragspartner auf der Vertragsurkunde. Pächter sind aufgrund des Vertrages vom 23. Januar 1987 indes beide Beklagte. Folglich hätten beide die Zusatzvereinbarung unterzeichnen müssen, wenn der Ursprungsvertrag wirksam geändert werden sollte (vgl. Bub/TreierHeile. a.a.O. II Rn. 758). Das ist nicht geschehen.
Pächterseits hat nur der beklagte Ehemann die Zusatzvereinbarung unterschrieben.
Das wäre allerdings dann unschädlich, wenn der beklagte Ehemann zugleich auch als Vertreter seiner Frau unterzeichnet hätte. Davon darf hier indes nicht ausgegangen werden.
Zwar kann im Einzelfall in Betracht kommen, daß der unterzeichnende Pächter zugleich als Vertreter des Mitpächters unterschreibt. Das Vertretungsverhältnis muß dann aber regelmäßig in der Urkunde zum Ausdruck gebracht und für den Vertragspartner erkennbar gemacht werden, etwa durch einen geeigneten Zusatz (vgl. RGZ 96, 289; BGHZ 36, 33; Bub/Treier-Straßberger a.a.O. Rn. 945), soweit es sich nicht aus den Umständen ergibt (vgl. BGHZ 62, 220).
Hier ist das Vertretungsverhältnis nicht in der Zusatzvereinbarung zum Ausdruck gelangt. Es ist ebensowenig aus den Umständen ersichtlich. Daß die beklagte Ehefrau bei Unterzeichnung der Zusatzvereinbarung zugegen gewesen sei und allein durch ihre Anwesenheit das Vertretungsverhältnis bestätigt habe, ist nicht behauptet worden. Die maschinenschriftliche Angabe "S u. C2 E" in der Eingangszeile der Urkunde vom 31. Januar 1989 hat für die Annahme eines Vertretungsverhältnisses ebenfalls nicht genügend Aussagekraft. Zu bedenken ist nämlich, daß es bei der Zusatzvereinbarung nicht um ein Geschäft des täglichen Lebens (vgl. § 1357 BGB) ging, sondern um eine äußerst langfristige Verpflichtung von großer, lebensbestimmter Tragweite. Hinzu kommt, daß sich die beklagte Ehefrau auch bei der Unterzeichnung des Ursprungsvertrages vom 23. Januar 1987 nicht hatte vertreten lassen. Dieser Umstand spricht dafür, daß sie beim Abschluß derart wichtiger, langfristiger Verträge grundsätzlich nicht vertreten sein, sondern selbst unterschreiben wollte. Für eine Verlängerung der Vertragsdauer um 16 Jahre kann wegen der wirtschaftlichen und familiären Bedeutung eines solchen Schritts nichts anderes gelten. Somit hätte eine Vertretung der beklagten Ehefrau durch den Beklagten zu 2), wäre sie für die Zusatzvereinbarung beabsichtigt gewesen, aus Gründen der Rechtssicherheit in der Urkunde deutlicher zum Ausdruck gebracht werden müssen. Zwar wird bei der Mietwohnung teilweise angenommen, daß dann, wenn beide Ehegatten im Vertrag als Mieter bezeichnet sind, aber nur einer von ihnen unterschrieben hat, der unterzeichnende Ehegatte "im Zweifel" den anderen vertrete (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., I Rn. 22). Dieser Auffassung kann im vorliegenden Fall indes nicht gefolgt werden (ablehnend ferner: AG Köln WM 1980, 85; AG Darmstadt WM 1977, 224; zweifelnd auch Sternel a.a.O.). Sie ist gerade im Rahmen der Begründung oder Erweiterung langfristiger Verbindlichkeiten zu weitgehend, weil sie dem Grundsatz der Rechtssicherheit nicht hinreichend Rechnung trägt. Hier wäre eine Anwendung dieser Gesichtspunkte schon deshalb ausgeschlossen, weil angesichts der Tatsache, daß die beklagte Ehefrau den Ursprungsvertrag selbst unterzeichnet hatte, bei verständiger Betrachtung aus objektiver Sicht "Zweifel" an einem Vertretungsverhältnis für die Zusatzvereinbarung bestanden haben, die nur durch Aufnahme eines unmißverständlichen Zusatzes in der Vertragsurkunde hätten ausgeräumt werden können. Da die Zusatzvereinbarung nach allem mangels Unterzeichnung durch die beklagte Ehefrau keine Änderung des Ursprungsvertrages herbeiführen konnte, ist die Pachtzeit entgegen der Ansicht der Beklagten nicht bis zum 30. November 2021 verlängert worden. Auf die Frage, ob die Erblasserin bei Abschluß jener Vereinbarung geschäftsunfähig war, wie der Kläger unter Beweisantritt behauptet, braucht nicht mehr eingegangen zu werden. Sie ist vom Amtsgericht mit Recht offen gelassen worden. Die Annahme des Amtsgerichts, daß sich infolge der Zusatzvereinbarung das Pachtverhältnis nach Ablauf des 30. November 2005 - der im Ursprungsvertrag vorgesehenen Pachtzeit - auf unbestimmte Zeit verlängere, trifft allerdings nach Auffassung des Senats nicht zu. Zwar gilt nach § 585 a Satz 2 BGB ein Vertrag, der die Form nicht beachtet, als für unbestimmte Zeit geschlossen. Da der Änderungsvertrag jedoch - wie dargelegt - die Identität des Ursprungsvertrages nicht beseitigt, kann im Ergebnis nur entweder die Pachtzeit des Ursprungsvertrags oder die des Änderungsvertrags gelten. Führt die Zusatzvereinbarung, aus welchen Gründen auch immer, nicht zu einer Änderung des Ursprungsvertrags, bleibt die dort vereinbarte Pachtzeit erhalten, denn es widerspräche dem Sinn und Zweck des § 585 a BGB, wenn trotz Nichteinhaltung der Form sogar ein langfristiges Pachtverhältnis wie der Ursprungsvertrag noch weiter verlängert werden könnte. Folglich wäre der Kläger hier nicht gehindert gewesen, die (negative) Feststellung zu begehren, daß die Zusatzvereinbarung nicht zu einer Verlängerung des Pachtvertrages über den 30. November 2005 hinaus geführt habe. Daß er ungeachtet dessen einen Klageantrag gestellt hat, der im Umfang hinter dem möglichen Feststellungsbegehren zurückbleibt und insoweit ein "Minus" darstellt, belastet die Beklagten nicht und bewirkt ebensowenig eine Beeinträchtigung des Rechtschutzinteresses des Klägers, so daß dem Hauptantrag mit Recht stattgegeben worden ist.
Da die Berufung der Beklagten erfolglos bleibt, ist die Hilfsanschließung des Klägers, durch die keine Streitwerterhöhung eingetreten ist, gegenstandslos.
Gemäß § 546 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 ZPO hat der Senat die Revision zugelassen, weil die Frage, welche Anforderungen an die Erkennbarkeit eines Vertretungsverhältnisses zu stellen sind, grundsätzliche Bedeutung hat und, soweit ersichtlich, für Fälle der hier in Betracht kommenden Art höchstrichterlich noch nicht entschieden ist.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 Abs. 1, 108, 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Streitwert für die Berufung und Beschwer der Beklagten: 18.000,-- DM