Berufung zur Räumung: Feststellung der Erledigung wegen Schriftformmangel (§550 BGB)
KI-Zusammenfassung
Die Kläger beriefen gegen das Landgerichtsurteil und erklärten die Hauptsache für erledigt, nachdem die Beklagte die Mieträume zurückgab. Das OLG Köln stellte die Erledigung fest, weil die Räumungsklage bis zur Rückgabe begründet war. Entscheidend war, dass ein Zeitmietvertrag die gesetzliche Schriftform nach § 550 BGB nicht einhielt, weil nicht alle Vermieter unterschrieben hatten. Die Beklagte trägt die Kosten; Revision wurde nicht zugelassen.
Ausgang: Berufung der Kläger in der Sache stattgegeben; Feststellung der Erledigung der Hauptsache und Kostenlast der Beklagten.
Abstrakte Rechtssätze
Eine einseitige Erledigungserklärung der klagenden Partei ist als Antrag auf Feststellung auszulegen, dass der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt ist.
Ein Feststellungsantrag ist begründet, wenn die Klage bis zum Eintritt des erledigenden Ereignisses begründet war.
Bei Zeitmietverträgen setzt die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung voraus, dass der Vertrag nach § 550 BGB als auf unbestimmte Zeit gilt, was die Einhaltung der gesetzlichen Schriftform voraussetzt.
Die Schriftform nach § 550 BGB ist nicht gewahrt, wenn auf Vermieterseite nicht alle berechtigten Mitunterzeichner unterschrieben haben oder eine die Vertretung bezeichnende Vollmacht dem Vertrag nicht beigefügt ist.
Vorinstanzen
Landgericht Köln, 20 O 396/13
Tenor
Auf die Berufung der Kläger wird das am 05. Mai 2014 verkündete Urteil der 20. Zivilkammer des Landgerichts Köln – 20 O 396/13 – abgeändert und wie folgt neu gefaßt:
Es wird festgestellt, daß der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt ist.
Die Kosten des Rechtsstreits in beiden Rechtszügen werden der Beklagten auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
Das zulässige Rechtsmittel der Kläger hat auch in der Sache Erfolg.
A.
Nachdem die Beklagte während des Berufungsverfahrens die Mieträume (zum 31.07.2014) an die Kläger herausgegeben hat, haben die Kläger den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt (Bl. 114 d. A.); die Beklagte hat sich dem nicht angeschlossen (Bl. 121 d. A.).
Eine – wie hiernach erfolgte einseitige Erledigungserklärung ist dahin auszulegen, daß der jeweilige Kläger die Feststellung begehrt, dass der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt ist (wohl allgemeine Meinung, vgl. etwa Baumbach-Lauterbach/Hartmann, § 91 a ZPO, Rn. 171).
B.
Dieser Feststellungsantrag ist begründet, weil die Klage bis zum Eintritt des erledigenden Ereignisses (hier: Rückgabe der Mietsache) begründet war, die Kläger also Anspruch auf Räumung des Mietobjektes hatten.
1. Fristlose Kündigung
Sie ist im ersten Rechtszug nicht Prozessstoff geworden, da sie erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung des Landgerichts geltend gemacht worden ist (Bl. 54 d. A.). Der damalige Schriftsatz vom 1. April 2014 war zwar nachgelassen (Bl. 40 R d. A.), der Schriftsatznachlass bezog sich aber nur auf den – nicht streitgegenständlichen – Mietvertrag über die Wirtewohnung, den die Beklagte im Termin des Landgerichts vom 07.03.2014 auszugsweise und danach etwas vollständiger vorgelegt hatte. Soweit die Kläger sich im Berufungsrechtszug auf fristlose Kündigung berufen, steht dem deshalb § 533 Nr. 2 ZPO entgegen: Bei der fristlosen Kündigung müsste ein Kündigungsgrund geprüft werden, bei der fristgerechten Kündigung nicht.
2. Ordentliche Kündigung
Der gewerbliche Mietvertrag aus 2011 ist ein Zeitvertrag (Bl. 5, § 4). Die ordentliche Kündigung setzt also voraus, daß er nach § 550 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt, mit anderen Worten, daß die gesetzliche Schriftform nicht eingehalten ist.
Dies machen die Kläger im Ergebnis mit Recht geltend.
Ob sich dies bereits – wie die Kläger geltend machen - aus einer unzureichenden Beschreibung des Mietobjektes im Mietvertrag oder auf der Mitvermietung der Wirtewohnung folgern läßt, braucht nicht entschieden zu werden.
Denn die gesetzliche Schriftform ist jedenfalls deshalb nicht eingehalten, weil der Mietvertrag zwischen der damaligen Grundstücksgemeinschaft L pp. und der Beklagten (Bl. 4 ff. d. A.) auf Vermieterseite nicht von allen Mitgliedern der genannten Gemeinschaft unterschrieben worden ist.
Die seinerzeitige Grundstücksgemeinschaft bestand aus vier Personen (Bl. 4 d. A.) unterzeichnet ist der Vertrag auf Vermieterseite nach Darstellung der Kläger von einer Person (Bl. 95 d. A.), nach Darstellung der Beklagten von drei Personen (Bl. 110 d. A.): Unstreitig hat jedenfalls Frau D den Vertrag nicht unterzeichnet.
Ein Vertretungsvermerk findet sich bei der Unterschrift oder den Unterschriften auf Vermieterseite nicht (Bl. 10 d. A.). Er wäre aber erforderlich gewesen (BGH XII ZR 187/00, Rn. 21 – Erbengemeinschaft -; XII ZR 134/02, Rn. 13 – GbR -; XII ZR 86/07, Rn. 13 f – Aktiengesellschaft). Eine Ausnahme hat der Bundesgerichtshof für den Fall zugelassen, daß ein Alleingeschäftsführer einer GmbH unterzeichnet (XII ZR 121/05, Rn. 11); aber das beruhte darauf, dass in einer solchen Konstellation klar ist, daß der Geschäftsführer nicht als Privatmann handelt, sondern namens der GmbH, und dass er der einzige Vertreter der Gesellschaft ist. Daraus kann die Beklagte deshalb nichts herleiten.
Ohne Erfolg macht sie geltend, die Miteigentümerin Q habe – auch – als Vertreterin von Frau D gehandelt und seinerzeit eine Vollmacht vorgelegt (Bl. 110 d. A.). Aber darauf kommt es nicht an. § 550 BGB dient u. a. dem Schutz eines etwaigen späteren Grundstückserwerbers (statt aller Palandt-Weidenkaff § 550 BGB, Rn. 1); deshalb hätte die Schriftform allenfalls dann gewahrt sein können, wenn die Vollmacht dem Vertrag beigefügt worden wäre, was aber unstreitig nicht geschehen ist.
C.
Die gesetzliche Schriftform ist danach nicht eingehalten, also war eine ordentliche Kündigung möglich.
Die Kündigungserklärung stammt vom 18.09.2013, also ist die Kündigungsfrist des § 580a Abs. 2 BGB zum 31.03.2014 abgelaufen. Deshalb war die Räumungsklage bis zur Erledigung durch Rückgabe des Objektes (31.07.2014) begründet.
Die Berufung der Kläger hat danach Erfolg.
Der Schriftsatz der Beklagten vom 13.02.2015 gibt keine Veranlassung zur Widereröffnung der mündlichen Veranlassung (§ 156 ZPO). Die Angabe des Grundes für die Kündigung ist grundsätzlich erforderlich (vgl. Palandt-Weidenkaff, §542 Rn. 14).
Es genügt nunmehr, dass die Kläger zu erkennen geben, dass sie - wegen Nichteinhaltung der Schriftform – eine ordentliche Kündigung aussprachen.
Die prozessualen Nebenentscheidungen ergeben sich aus den §§ 91, 708 Nr. 10, 713 ZPO.
Es besteht keine Veranlassung, die Revision zuzulassen (§ 543 ZPO).
Streitwert des Berufungsverfahrens:
1. bis zum 05. August 2014: 27.600,10 € (Jahresmiete ohne Nebenkosten-vorauszahlungen);
2. seither: Kosteninteresse.